【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)全套流程目 錄第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介 1第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立 6第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立的法律程序 6第一項 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立的相關稅費 6第三章 土地使用權取得流程 6第二步 取得開發(fā)土地使用權的法律程序 6第二項 取得開發(fā)土地使用權的相關稅費 9第三步 拆遷安置階段的法律程序 9第三項 拆遷安置階段的相關稅費 10第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段 10第四步 立項和可行性研究的法律程序 10第四項 立項和可行性研究階段的相關稅費 11第五步 規(guī)劃設計和市政配套法律程序 11第五項 規(guī)劃設計和市政配套的相關稅費 12第五章 項目建設階段 12第六步 項目開工、建設、竣工階段流程 12第六項 項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 14第六章 銷售經(jīng)營階段 15第七步 銷售經(jīng)營階段的法律程序 16第七項 銷售經(jīng)營階段的相關稅費 16第七章 物業(yè)管理 17第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 17第八項 物業(yè)管理階段的相關稅費 17附錄： 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術語 18第一節(jié) 面積類 18第二節(jié) 價格類 20第三節(jié) 實務類 22第四節(jié) 管理政策類 3033 / 34第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國有土地所有權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為”。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序。前期的準備前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權?！拔遄C”中的《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》都是在這個階段取得的。《國有土地使用權證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。1 預售由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預售條件，《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。2）現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務，融資運作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書進行項目的初步可行性研究評估向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告進行項目投資的詳細可研測量，編制可研報告 舊城改造到區(qū)地政科結果報市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結果報市房地局 政府下文批地據(jù)此到地政部門辦理用地批準書，評估項目建設用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設計人規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃許可證 申請確定規(guī)劃，設計條件單 凍結戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證 按規(guī)劃設計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見 地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 動遷會及拆遷安置委托進行規(guī)劃方案設計單 到規(guī)劃局領設計方案送審書場地三通一平，領取房地產(chǎn)開發(fā)手冊規(guī)劃局審方案提出意見 到園林局申請伐樹許可證了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案煤氣、道路、上下水改造路到供電局業(yè)擴處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。出市政會議紀要修改后送規(guī)委審圖規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會進行個體設計（大公共建筑規(guī)委審查） 領建筑工程規(guī)劃許可證開節(jié)能證明出施工圖 到稅務局取稅單運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”制作資料到計委申請，列入計劃（建委會簽） 報價小組審查，領取預/銷售許可證 持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領開工審批表建委、物價局下文批價進行銷售到市政部門蓋章證明市政條件落實四源費繳納 到開發(fā)辦市政處核實任務開發(fā)辦工程處同意招標填招標申請書并到市招標辦登記招標辦看現(xiàn)場運用“投資項目概預算系統(tǒng)”編制標底開標會定合同、寫評標報告，發(fā)中標通知書招標辦蓋章同意施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務市統(tǒng)計局落實任務 建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設計、施工小區(qū)內(nèi)線路委托設計；委托施工配電施工建工程驗收設備安裝及驗收送電通知區(qū)園林局綠化辦交綠化費綠化施工按道路方案進行施工市政辦事處養(yǎng)路隊驗收到自來水業(yè)務科報裝委托線路設計、施工及驗收到市政監(jiān)建所下水報裝規(guī)劃設計竣工驗收到熱力公司報裝委托線路設計施工及驗收（自建鍋爐房）環(huán)保局同意鍋爐房位置委托設計到勞動局報建環(huán)保局審查消音除塵設備竣工驗收到煤氣公司報裝到規(guī)劃科定線路方案設計查看現(xiàn)場規(guī)劃施工業(yè)務科檢驗同意接氣憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉移手續(xù)及通氣手續(xù)憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)通氣全部竣工四方驗收、檢驗單簽字蓋章憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗收 辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權證運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進入物業(yè)管理階段；運用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進行項目二次開發(fā)第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立：公司設立準備； 申請資質(zhì)等級審批； 申請辦理企業(yè)名稱預先核準； 辦理工商注冊登記； 辦理稅務登記。 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立：申請批準項目建議書； 辦理企業(yè)名稱登記； 送審合資或合作合同、章程； 申領外商投資企業(yè)批準證書； 辦理企業(yè)登記。 第一項 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立的相關稅費企業(yè)法人開業(yè)登記費； 企業(yè)法人變更登記費； 企業(yè)法人年度檢驗費； 補、換、領證照費