【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全套流程目 錄第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序簡(jiǎn)介 1第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立 6第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的法律程序 6第一項(xiàng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi) 6第三章 土地使用權(quán)取得流程 6第二步 取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 6第二項(xiàng) 取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 9第三步 拆遷安置階段的法律程序 9第三項(xiàng) 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 10第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段 10第四步 立項(xiàng)和可行性研究的法律程序 10第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 11第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序 11第五項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi) 12第五章 項(xiàng)目建設(shè)階段 12第六步 項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段流程 12第六項(xiàng) 項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 14第六章 銷售經(jīng)營(yíng)階段 15第七步 銷售經(jīng)營(yíng)階段的法律程序 16第七項(xiàng) 銷售經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi) 16第七章 物業(yè)管理 17第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 17第八項(xiàng) 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 17附錄： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)術(shù)語(yǔ) 18第一節(jié) 面積類 18第二節(jié) 價(jià)格類 20第三節(jié) 實(shí)務(wù)類 22第四節(jié) 管理政策類 3033 / 34第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序簡(jiǎn)介房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地所有權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序。前期的準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。“五證”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》都是在這個(gè)階段取得的。《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。建筑施工階段建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。銷售階段 銷售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。1 預(yù)售由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2）現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見(jiàn)函到土地管理部門及土地使用部門征求意見(jiàn)市場(chǎng)、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書(shū)進(jìn)行項(xiàng)目的初步可行性研究評(píng)估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)，編制項(xiàng)目建議書(shū)向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)量，編制可研報(bào)告 舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報(bào)市房地局 政府下文批地?fù)?jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書(shū)，評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)畫樁位并給釘樁條件，測(cè)繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申請(qǐng)確定規(guī)劃，設(shè)計(jì)條件單 凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價(jià)款，取得土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見(jiàn)表到區(qū)配套部門征求意見(jiàn) 地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)規(guī)劃局審方案提出意見(jiàn) 到園林局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案煤氣、道路、上下水改造路到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表、做正式供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電、委托施工。出市政會(huì)議紀(jì)要修改后送規(guī)委審圖規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì)進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑規(guī)委審查） 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證開(kāi)節(jié)能證明出施工圖 到稅務(wù)局取稅單運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”制作資料到計(jì)委申請(qǐng)，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽） 報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證 持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工審批表建委、物價(jià)局下文批價(jià)進(jìn)行銷售到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)四源費(fèi)繳納 到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底開(kāi)標(biāo)會(huì)定合同、寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書(shū)招標(biāo)辦蓋章同意施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)處登記來(lái)源及一切手續(xù)市審查局審核資金來(lái)源、任務(wù)市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù) 建委工程處同意開(kāi)工，辦理開(kāi)工許可證施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計(jì)；委托施工配電施工建工程驗(yàn)收設(shè)備安裝及驗(yàn)收送電通知區(qū)園林局綠化辦交綠化費(fèi)綠化施工按道路方案進(jìn)行施工市政辦事處養(yǎng)路隊(duì)驗(yàn)收到自來(lái)水業(yè)務(wù)科報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收到市政監(jiān)建所下水報(bào)裝規(guī)劃設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收到熱力公司報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收（自建鍋爐房）環(huán)保局同意鍋爐房位置委托設(shè)計(jì)到勞動(dòng)局報(bào)建環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備竣工驗(yàn)收到煤氣公司報(bào)裝到規(guī)劃科定線路方案設(shè)計(jì)查看現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃施工業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)同意接氣憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù)憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)通氣全部竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收 辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進(jìn)入物業(yè)管理階段；運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目二次開(kāi)發(fā)第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立：公司設(shè)立準(zhǔn)備； 申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批； 申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)； 辦理工商注冊(cè)登記； 辦理稅務(wù)登記。 二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立：申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)； 辦理企業(yè)名稱登記； 送審合資或合作合同、章程； 申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)； 辦理企業(yè)登記。 第一項(xiàng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi)企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)； 企業(yè)法人變更登記費(fèi)； 企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)； 補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)