【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄 t2 j+ R。 {39。 H+ s第一章：。 E$ P/ z7 \+ c, z0 C: }項(xiàng)目決策階段* E. p6第二章：前期準(zhǔn)備階段 R2 l% Z。 ^0 N3 T! @39。 J一、獲取土地使用權(quán)6 s( q( ~+ i) \. ] Z。 G二、/ L$ P6 q6 {2 \: C$ g |征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 T( D2 h% T s6 {三、規(guī)劃設(shè)計(jì)0 I+ G6 _4 C3 V7 u3 d! @四、* G6 C: Y0 o6 N39。 ? W建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察) e t) s6 y。 Z7 Z1 Q五、申辦《施工許可證》 s* M+ k4 T! u) j( s六、招標(biāo)( damp。 I。 x, T M* u0 u第三章：工程建設(shè)階段) s! Bamp。 a* W。 ]6 fE m5 D施工用水5 b) k. Q4 P ~8 z! R+ O39。 ~% p: u電及通訊線路接通，保證施工需要amp。 f* Z }0 ]/ T施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件4 g39。 x3 l2 b8 X。 R施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件4 r+ ]39。 C1 i( \. F6 n3 }! L施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備/ n3 T. Eamp。 |7 a. G4 A施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備2 `9 \1 |+ P1 Hamp。 S1 Q [amp。 a) S臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理 x$ i* C% `$ U3 T施工許可批文及辦理開工手續(xù)6 Z, Gamp。 W/ J! A E Q確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)。 F0 i% {39。 b7 F9 b2 v組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底, W+ [。 F1 R: [5 n6 W編制工程進(jìn)度計(jì)劃3 n) n0 [2 e$ k0 R1設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)$ x$ m$ l/ Z8 r: T第四章：項(xiàng)目銷售階段$ c ]2 r! D8 v一、申辦《銷售許可證》4 Xamp。 s4 G0 y( x/ x E二、商品房銷售及按揭辦理+ n R) b9 f R一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》6 U, Wamp。 M5 Kamp。 ?9 m4 k* J二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收( [( T。 f/ M m( z* y, c三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》3 ]8 n$ W$ j+ T。 C2 L1 x3 Q四、物業(yè)移交6 p% Zamp。 @ Y. @0 b1 |( ~第五章：交付使用階段第一章：項(xiàng)目決策階段。 [ u2 ~1 k^8 ]9 J/ Q5 n房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段5 E5 e7 X8 d+ R/ G1 jN 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 xK( X7 [0 Y+ r。 u可行性研究的內(nèi)容 . t~( h. b% ^9 Z39。 V可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 9 m6 r+ f。 A Y X0 P. ~% n/ }可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。 ( I) ?6 k。 B gamp。 u39。 I Z0 uamp。 E可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師。3 t$ j! r_( E! C7 e. [。 namp。 ?可行性研究的工作階段 1 U/ F6 SKamp。 |. Z9 e, O1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 $ H( q e7 R. v: t5 o U 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 3 `6 w% i+ c7 B Q5 G2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 ( C s3 p. R( @+ N。 ?1 ~3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。( R0 c0 V。 }0 e( G4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門審批的，必須在報(bào)送的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第５號(hào)）規(guī)定報(bào)送書面材料；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)）；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)確定的國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說明；39。 `+ D, W( c z5 k　　39。 X8 j% ] m+ l C可行性研究步驟 % q v3 y% u( T3 Lk h可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。 L+ {+ A) M ^/ v J% i集團(tuán)公司董事會(huì)通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段amp。 [% E9 O+ f, d G2 W+ G4 W( h j9 @( v6 c% g一、 獲取土地使用權(quán)。: Y5 _+ S H: V! Y開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式3 O4 Q. ~ \* Y1 ] u1） 通過行政劃撥方式取得；% a, eW: Q) j8 E) h n/ D. d1 B2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；9 Q1 p9 N@。 g3） 轉(zhuǎn)讓取得； Z4 P* E5 B6 s W4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；! r。 D% ~y`7 5） 聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；amp。 D9 o5 V+ B* G: 6） 通過司法裁決取得；. ]8 S, w% j6 [8 g( p7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。39。 y$ u( \。 w39。 a3 Q2 A。 Q1 p開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序% s5 r N8 T0 q/ ~2 ~z$ ]土地使用權(quán)有償出讓的方式 amp。 h0 L。 F9 c7 Z。 K4 H+ |出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。 + {39。 Q+ C R9 k5 d39。 ]8 Cr按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 . D39。 T% d: r4 M+ W0 j, n: Z協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 t1 J+ |( e0 o7 j. |招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 ! j8 }+ l9 L/ Nb4 F1 c6 a拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 amp。 m4 _* j。 g。 a2 X7 f9 {! g_9 N依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：* R1 x3 U5 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；3 ? Samp。 i9 @$ w 2）開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；amp。 s39。 |$ B0 w$ V7 q3 y3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。amp。 u% Famp。 Z8 X9 A( `/ s4）1：2000地形圖2份；0 |! |8 G4 x。 @8 ?. B. l1 g5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份! z! _ M q ^6）地上附著物權(quán)屬證明；。 H, Y R) e7 k6 ]7）土地登記申請(qǐng)書；0 B5 W w( @% W8 [8）土地登記法人代表證明和身份證明；. F5 t! X. [d。 S7 e. b9）土地登記委托書。. S。 l4 {( }4 j, [土地主管部門 : K39。 d! q1 I8 S（1）土地使用權(quán)出讓 2 \. Q$ k1 q, g( H3 p) l G房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。 8 ~。 m6 R~ \/ H* I ]( l（2）土地使用權(quán)劃撥 9 l/ Q s]+ t! Q9 e4 M+ p5 @房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 ( A q5 ]% J8 C5 H. i39。 }區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 / q/ O3 @+ e5 Z（3）征用土地 3 E/ c0 j) H4 l) f(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 8 @G( ]7 [0 {+ A n. O征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。 7 @ _% k! g. P征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。 $ k% Q2 b2 V。 v（4）地價(jià)評(píng)估 % E9 Q/ x, N9 O% A2 b: a39。 P市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作% _4 g6 ]% d, V. G. x3 zi9 w1 R( w* c2 }招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 amp。 [0 X4 O( b d+ a3 Y* m(1) 用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。 , y5 u7 u。 N+ (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 $ t ?3 x0 p$ J/ DM9 f(3) 用地者進(jìn)行投資分析。 ) e2 \6 Y+ _+ zp8 Z w3 o(4) 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 amp。 O4 l。 N1 _8 IS0 l(5) 用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。 C/ D! p! ~amp。 q6 C! P* O(6) 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 / C4 M/ z39。 y( l0 { w N, K(7) 按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。 . e7 O6 E u. {amp。 W/ O拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 + h5 l0 k8 }0 i: elamp。 e(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。 + q( o3 j, |。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 39。 O) S( F v, s$ r(3) 用地者進(jìn)行投資分析。 $ \9 C/ x6 Qm7 p5 E(4) 到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。 39。 d2 N u$ k1 l(5) 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。 amp。 Y3 ? M39。 s) ~$ \+ M/ P! { A(6) 用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。 + W3