【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄 t2 j+ R。 {39。 H+ s第一章：。 E$ P/ z7 \+ c, z0 C: }項目決策階段* E. p6第二章：前期準備階段 R2 l% Z。 ^0 N3 T! @39。 J一、獲取土地使用權(quán)6 s( q( ~+ i) \. ] Z。 G二、/ L$ P6 q6 {2 \: C$ g |征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 T( D2 h% T s6 {三、規(guī)劃設(shè)計0 I+ G6 _4 C3 V7 u3 d! @四、* G6 C: Y0 o6 N39。 ? W建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察) e t) s6 y。 Z7 Z1 Q五、申辦《施工許可證》 s* M+ k4 T! u) j( s六、招標( damp。 I。 x, T M* u0 u第三章：工程建設(shè)階段) s! Bamp。 a* W。 ]6 fE m5 D施工用水5 b) k. Q4 P ~8 z! R+ O39。 ~% p: u電及通訊線路接通，保證施工需要amp。 f* Z }0 ]/ T施工場地平整，達到施工條件4 g39。 x3 l2 b8 X。 R施工通道疏通，滿足施工運輸條件4 r+ ]39。 C1 i( \. F6 n3 }! L施工圖紙及施工資料準備/ n3 T. Eamp。 |7 a. G4 A施工材料和施工設(shè)備的準備2 `9 \1 |+ P1 Hamp。 S1 Q [amp。 a) S臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 x$ i* C% `$ U3 T施工許可批文及辦理開工手續(xù)6 Z, Gamp。 W/ J! A E Q確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗。 F0 i% {39。 b7 F9 b2 v組織圖紙會審、設(shè)計交底, W+ [。 F1 R: [5 n6 W編制工程進度計劃3 n) n0 [2 e$ k0 R1設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)$ x$ m$ l/ Z8 r: T第四章：項目銷售階段$ c ]2 r! D8 v一、申辦《銷售許可證》4 Xamp。 s4 G0 y( x/ x E二、商品房銷售及按揭辦理+ n R) b9 f R一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》6 U, Wamp。 M5 Kamp。 ?9 m4 k* J二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收( [( T。 f/ M m( z* y, c三、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》3 ]8 n$ W$ j+ T。 C2 L1 x3 Q四、物業(yè)移交6 p% Zamp。 @ Y. @0 b1 |( ~第五章：交付使用階段第一章：項目決策階段。 [ u2 ~1 k^8 ]9 J/ Q5 n房地產(chǎn)項目可行性研究階段5 E5 e7 X8 d+ R/ G1 jN 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。 xK( X7 [0 Y+ r。 u可行性研究的內(nèi)容 . t~( h. b% ^9 Z39。 V可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 9 m6 r+ f。 A Y X0 P. ~% n/ }可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護。(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。 ( I) ?6 k。 B gamp。 u39。 I Z0 uamp。 E可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。3 t$ j! r_( E! C7 e. [。 namp。 ?可行性研究的工作階段 1 U/ F6 SKamp。 |. Z9 e, O1）投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 $ H( q e7 R. v: t5 o U 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 3 `6 w% i+ c7 B Q5 G2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。 ( C s3 p. R( @+ N。 ?1 ~3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。( R0 c0 V。 }0 e( G4）項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。依法必須進行招標的工程建設(shè)項目中，按照工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關(guān)招標的內(nèi)容：建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標組織形式（委托招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第５號）規(guī)定報送書面材料；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標的，應(yīng)對采用邀請招標的理由作出說明；39。 `+ D, W( c z5 k　　39。 X8 j% ] m+ l C可行性研究步驟 % q v3 y% u( T3 Lk h可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告。 L+ {+ A) M ^/ v J% i集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。第二章：前期準備階段amp。 [% E9 O+ f, d G2 W+ G4 W( h j9 @( v6 c% g一、 獲取土地使用權(quán)。: Y5 _+ S H: V! Y開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式3 O4 Q. ~ \* Y1 ] u1） 通過行政劃撥方式取得；% a, eW: Q) j8 E) h n/ D. d1 B2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)；9 Q1 p9 N@。 g3） 轉(zhuǎn)讓取得； Z4 P* E5 B6 s W4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；! r。 D% ~y`7 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；amp。 D9 o5 V+ B* G: 6） 通過司法裁決取得；. ]8 S, w% j6 [8 g( p7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。39。 y$ u( \。 w39。 a3 Q2 A。 Q1 p開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序% s5 r N8 T0 q/ ~2 ~z$ ]土地使用權(quán)有償出讓的方式 amp。 h0 L。 F9 c7 Z。 K4 H+ |出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 + {39。 Q+ C R9 k5 d39。 ]8 Cr按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。 . D39。 T% d: r4 M+ W0 j, n: Z協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 t1 J+ |( e0 o7 j. |招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責任等。 ! j8 }+ l9 L/ Nb4 F1 c6 a拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 amp。 m4 _* j。 g。 a2 X7 f9 {! g_9 N依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料：* R1 x3 U5 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；3 ? Samp。 i9 @$ w 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；amp。 s39。 |$ B0 w$ V7 q3 y3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。amp。 u% Famp。 Z8 X9 A( `/ s4）1：2000地形圖2份；0 |! |8 G4 x。 @8 ?. B. l1 g5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份! z! _ M q ^6）地上附著物權(quán)屬證明；。 H, Y R) e7 k6 ]7）土地登記申請書；0 B5 W w( @% W8 [8）土地登記法人代表證明和身份證明；. F5 t! X. [d。 S7 e. b9）土地登記委托書。. S。 l4 {( }4 j, [土地主管部門 : K39。 d! q1 I8 S（1）土地使用權(quán)出讓 2 \. Q$ k1 q, g( H3 p) l G房地管理部門負責辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。 8 ~。 m6 R~ \/ H* I ]( l（2）土地使用權(quán)劃撥 9 l/ Q s]+ t! Q9 e4 M+ p5 @房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 ( A q5 ]% J8 C5 H. i39。 }區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 / q/ O3 @+ e5 Z（3）征用土地 3 E/ c0 j) H4 l) f(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準。 8 @G( ]7 [0 {+ A n. O征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。 7 @ _% k! g. P征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。 $ k% Q2 b2 V。 v（4）地價評估 % E9 Q/ x, N9 O% A2 b: a39。 P市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作% _4 g6 ]% d, V. G. x3 zi9 w1 R( w* c2 }招標受讓土地使用權(quán)申請程序 amp。 [0 X4 O( b d+ a3 Y* m(1) 用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。 , y5 u7 u。 N+ (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 $ t ?3 x0 p$ J/ DM9 f(3) 用地者進行投資分析。 ) e2 \6 Y+ _+ zp8 Z w3 o(4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。 amp。 O4 l。 N1 _8 IS0 l(5) 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。 C/ D! p! ~amp。 q6 C! P* O(6) 收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 / C4 M/ z39。 y( l0 { w N, K(7) 按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 . e7 O6 E u. {amp。 W/ O拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 + h5 l0 k8 }0 i: elamp。 e(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 + q( o3 j, |。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 39。 O) S( F v, s$ r(3) 用地者進行投資分析。 $ \9 C/ x6 Qm7 p5 E(4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 39。 d2 N u$ k1 l(5) 用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。 amp。 Y3 ? M39。 s) ~$ \+ M/ P! { A(6) 用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。 + W3