【正文】 ）迷宮型資金管理 —— 資金往來(lái)混亂低效 子公司 1 子公司 1 子公司 1 子公司 1 子公司 1 集團(tuán) 自然人 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 5）失控型資金管理 —— 資金支出缺乏監(jiān)控 —— 付出后發(fā)現(xiàn)超出預(yù)算 預(yù)算形同虛設(shè)，無(wú)法發(fā)揮作用 —— 付出后發(fā)現(xiàn)與合同不符，與事實(shí)不符 財(cái)務(wù)審查脫節(jié)甚至完全失效 —— 相關(guān)審批未完成時(shí)就支付 盲目追求效率，導(dǎo)致資金管理漏洞 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 投資方案 進(jìn)度方案 資金計(jì)劃 成本計(jì)劃 融資計(jì)劃 進(jìn)度計(jì)劃 資金使用監(jiān)控 資金計(jì)劃實(shí)施 資金計(jì)劃調(diào)控 資金計(jì)劃修改 融資方案 項(xiàng)目進(jìn)度控制 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 —— 資金預(yù)算之成本預(yù)算 —— 資金預(yù)算之融資預(yù)算 —— 資金預(yù)算之進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目 可行性研究 土地取得 策劃設(shè)計(jì) 施 工 銷 售 交付入駐 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度的重大價(jià)值 （ 1）盡量縮短預(yù)售證批復(fù)時(shí)間，減少資金壓力； （ 2）盡量縮短整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，減少資金回收期，提升利潤(rùn)。 某項(xiàng)目總投資 2億，自有資金 8000萬(wàn)元，銷售收入 3億元，銷售利潤(rùn)率6000萬(wàn)元（稅后）。 假設(shè)一：項(xiàng)目三年完成，則年投資收益率為： 6000247。 8000＝ 75% 75%247。 3年＝ 25% 假設(shè)二：項(xiàng)目四年完成，則年投資收益率為： 75 %247。 4年＝ % 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn) （ 1）可行性研究階段 調(diào)研信息，判斷風(fēng)險(xiǎn) （ 2）取得土地階段 注重時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) “三年未拿到的土地” （ 3）設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目細(xì)節(jié)較為準(zhǔn)確，可制定較詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)注重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) —— 里程碑事件，如 開工、正負(fù)零、主體封頂 等 （ 4）施工階段 該階段為進(jìn)度中的主體時(shí)間階段，正常狀況下約占整個(gè)耗時(shí)的70%— 80% 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn) （ 4）施工階段 —— 工程承包方式 總包和分包； —— 付款與進(jìn)度 —— 專業(yè)分包的計(jì)劃性 玻璃幕墻、電梯、室內(nèi)裝修、中央空調(diào)、消防、弱電 —— 意外因素的影響 政府、施工單位、事故、不可抗力等 （ 5）銷售與入駐 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 項(xiàng)目進(jìn)度管理優(yōu)化 （ 1）誰(shuí)對(duì)進(jìn)度負(fù)責(zé)？ 項(xiàng)目經(jīng)理？總經(jīng)理？董事長(zhǎng)？ （ 2）進(jìn)度計(jì)劃數(shù)據(jù)有沒有？ 進(jìn)度報(bào)表與進(jìn)度會(huì)議 （ 3）進(jìn)度延誤怎么辦？ 找到原因，拿出解決方案 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 1）監(jiān)控體系構(gòu)成 財(cái)務(wù) 部門 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部監(jiān)控體系 業(yè)務(wù) 部門 審計(jì) 部門 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 2）監(jiān)控關(guān)鍵要點(diǎn) 業(yè)務(wù) 內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部監(jiān)控要點(diǎn) 預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn) 審批 程序 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 3）監(jiān)控流程 項(xiàng)目整體預(yù)算 項(xiàng)目年度預(yù)算 資金整體預(yù)算 資金年度預(yù)算 資金月度預(yù)算 資金收入計(jì)劃 資金支出計(jì)劃 資金審批權(quán)限 審批負(fù)責(zé)人 預(yù)算內(nèi)審批 預(yù)算外審批 業(yè)務(wù)內(nèi)容審核 審批程序?qū)徍? 資金支出 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn) —— 項(xiàng)目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 開發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn) —— 項(xiàng)目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 利潤(rùn)＝收入－成本 成本越低越好嗎？ 凈利潤(rùn)＝收入－成本－稅 我們的觀點(diǎn)：稅是房地產(chǎn)企業(yè)決策中不能忽視的一個(gè)重要因素，不僅關(guān)系到利潤(rùn)，而且關(guān)系到風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的交叉點(diǎn) —— 項(xiàng)目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種及交稅模式： 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)額的 5% 土地增值稅 就房地產(chǎn)開發(fā)的增值額 繳稅。稅率為 30%； 40%； 50%；60%。 所得稅 就房地產(chǎn)開發(fā)的所得額 繳稅。稅率為 25%。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 土地增值稅 土地增值稅關(guān)鍵點(diǎn)在于增值額的計(jì)算。 增值額＝收入－扣除項(xiàng)目 扣 除 項(xiàng) 目 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 土地費(fèi)用 稅金 加計(jì)扣除 開發(fā)間接費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 利息 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 所得稅 所得稅的關(guān)鍵點(diǎn)在于應(yīng)納稅所得額的計(jì)算。 應(yīng)納稅所得額＝收入－扣除項(xiàng)目 扣 除 項(xiàng) 目 計(jì)稅成本 期間費(fèi)用 稅金 開發(fā)間接費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 利潤(rùn)＝收入－（成本＋稅） 成本與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng) 成本 稅 負(fù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) 1億元，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 10000萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 10625萬(wàn)元 增值率為： 10625247。 14375 ＝ % 增值稅為： 10625 40% － 14375 5% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 10000 － 2023 － ＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 15000萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 4125萬(wàn)元 增值率為： 4125247。 20875 ＝ % 增值稅為： 4125 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 15000 － 2023 － 2612. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 13000萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 6725萬(wàn)元 增值率為： 6725247。 18275 ＝ % 增值稅為： 6725 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 13000 － 2023 － 3392. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 12023萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 8025萬(wàn)元 增值率為： 8025247。 16975 ＝ % 增值稅為： 8025 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 12023 － 2023 － 3782. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 收入成本費(fèi)用 稅 負(fù) 稅后凈利潤(rùn) ； 1億元； 1375萬(wàn)元 ； ； 1375 ； ； 1375 ； ； 1375 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 結(jié)論： 銷售收入不變的情況下，成本增加則稅負(fù)下降，成本下降則稅負(fù)增加。 當(dāng)成本下降時(shí)，稅后凈利潤(rùn)也會(huì)隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負(fù)增加的速度。 各個(gè)稅種中，伴隨著成本下降，土地增值稅增加速度很快，約為所得稅增加速度的 2—— 3倍。 成本每降低一個(gè)單位，大約只有 30%—— 40%部分進(jìn)入凈利潤(rùn)，其他的降低部分都變成稅重新進(jìn)入成本。這就是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的兩難境地。 房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注成本與稅負(fù)相互消長(zhǎng)的這種變化，并作為項(xiàng)目預(yù)算管理的一個(gè)重要考慮要素。 有沒有辦法既降低稅負(fù)又提升利潤(rùn)？ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 原土地 持有人 拆遷補(bǔ)償戶 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅 所得稅 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 第一次測(cè)算 第二次測(cè)算 成本預(yù)算 調(diào)整 開發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 合同 付款 發(fā)票 工程進(jìn)度 結(jié)算報(bào)告 監(jiān)理報(bào)告 決算報(bào)告 財(cái)務(wù)報(bào)告 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)十大風(fēng)險(xiǎn) 成本對(duì)象的選擇風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 100畝，計(jì)劃分兩期開發(fā)，一期 20畝，沿街開發(fā)高層兩棟，下面五層是商鋪，上面 25層是住宅；另有配套會(huì)所一個(gè)，地下人防車庫(kù)一個(gè)。 二期 80畝，規(guī)劃為多層 6棟，高層 4棟，非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)，物業(yè)管理場(chǎng)所、幼兒園各一個(gè)。 請(qǐng)考慮該企業(yè)成本對(duì)象如何劃分。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)十大風(fēng)險(xiǎn) 會(huì)計(jì)科目歸集的風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn) 甲供材的風(fēng)險(xiǎn) 利息扣除的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn) 關(guān)聯(lián)方借款風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)票取得風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)票來(lái)源風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)票性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn) 不能及時(shí)取得發(fā)票風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)十大風(fēng)險(xiǎn) 收入確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn) 什么時(shí)候確認(rèn)收入？收入范圍？ 買一贈(zèng)一促銷風(fēng)險(xiǎn) 買房贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)、車庫(kù)、車、電器。 確認(rèn)