【正文】 核 則 167。度部 法 負 強 本 工 法 167。納稅籌劃與財務運作會計法規(guī)政策 主要內容 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實現從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產業(yè)優(yōu)惠為主的轉變，嚴格控制財政性、個案性政策的減免措施。 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費稅。 ，減少征管漏洞。 二是為了抑制房地產行業(yè)出現的過熱現象。加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序： 市場監(jiān)管、市場信息和預警、市場秩序。完善供應政策，調整供應結構： 發(fā)展經濟適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設。考試輔導主講教授，多家機構衛(wèi)星轉播課程主講。納稅籌劃與財務運作 目 錄v房地產行業(yè)面臨的問題和對策v房地產企業(yè)納稅籌劃思路和方法v房地產企業(yè)財務運作能力提升納稅籌劃與財務運作 產業(yè)政策國務院 18號文件精神改革住房制度、健全市場體系：推進 公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務。納稅籌劃與財務運作央行 121號文件精神金融政策納稅籌劃與財務運作稅收政策稅種 稅改動態(tài)和趨勢增值稅 ，徹底解決重復征稅的問題。營業(yè)稅 （如交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；2.關稅 逐步降低進口關稅。 發(fā)展，應改變目前按應納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業(yè)與低應納稅所得額之間無必然聯系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標，如雇員人數、資產總額、凈資產等標準，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。會 作 法 調 責 律 健 控 會 算 和 范167。際 軌167。本 本 則、 務 行 會 算 體規(guī) 作 行 制 穩(wěn) 當、 露 息納稅籌劃與財務運作 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題? 住房公積金籌集和使用問題? 地方政府對房地產市場調控問題? 住房建設粗放型生產方式問題：技術落后、成本高、質量差、效益低? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè) ? 經營規(guī)模小、業(yè)務范圍單一? 粗放式經營：技術落后、成本高、質量差、效益低? 合同欺詐、工程行賄等納稅籌劃與財務運作素 全 進 ５ 的 要 國 業(yè)， 有 家。競 量 爭 準： 的價 性 模 包 知 能 織 商 電 模 低、 客 大 制 化、 產、 平 快、 虛 信 服 性收 和 擴 發(fā) 管 東 大 標， 關 學 織 有 習 過 工 性， 與 統(tǒng) 來， 度 適 的 織。第三，房地產成為集聚財富的高利潤率行業(yè) 。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布《 2023年貨幣政策執(zhí)行報告》，公布了2023年 11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產貸款的檢查結果。 兩年來，房地產信托小試牛刀，不少房地產信托產品受到開發(fā)商及投資者的青睞。作為一種長線投資，房地產信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產品，能使信托業(yè)與房地產業(yè)達到雙贏的局面。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報。因此，房地產企業(yè)直接上市融資比較困難。英國也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易?！　?（五）境外融資。一般而言，在提交全部資料后， 7個工作日即可完成公司設立程序。特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利?核心競爭能力弱不能形成超額盈利建筑業(yè) ?產業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差納稅籌劃與財務運作 附加值理論： 在一個產品的業(yè)務鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因為中間品的生產有技術含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務，附加值又高起來，因為它有品牌，有健全的售后服務體系。“新技術的應用 ”是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實力的項目公司采用； “創(chuàng)新或反叛 ”是附加值較大，但風險最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級市場運用； “包裝 ”附加值 實現較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項目選用；“銷售 ”附加值 增幅較大，但成本及風險較高，宜有規(guī)模有實力屬于市場挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用； “服務 ”是長期附加值最大化，但兌現周期較長，宜有規(guī)模有實力屬于市場領導者角色的開發(fā)商適用。問題 財務監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風險控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱財務分析 財務指標分析；忽略與經營分析的結合；不重視非財務指標分析；與業(yè)績管理脫節(jié)。納稅籌劃 納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對經營活動的事先籌劃，盡可能減輕稅負，以獲取稅收收益。案例三：某公司通過其他應付款隱匿收入少繳流轉稅和企業(yè)所得稅。案例四：某公司通過對限制性費用 “ 轉換 ” 方式，減少納稅調整金額。案例四：某公司針對企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務部門爭取稅收優(yōu)惠政策?？s小課稅基數各稅種的計稅依據不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。如企業(yè)享受 “兩免三減半 ”的稅收優(yōu)惠政策。如合理選擇折舊方法、存貨計價方法，合理估計折舊年限和費用攤銷期等。如：在發(fā)生自然災害時減稅；在經濟特區(qū)設立的從事服務性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經營期在 10年以上，可享受 “一免兩減半 ”政策等等。如個人工薪所得平均化可以使總稅負降低。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過合理轉讓訂價將利潤轉移到子公司 200萬元。例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當年 A公司實現利潤總額為 1000萬元，甲公司實現利潤總額 100萬元，乙公司虧損 150萬元納稅籌劃與財務運作融資環(huán)節(jié)A,2023B。 ,(550,AA/公司共有已發(fā)行的股票 面值為 股 )。公司以 萬元人民幣購買 公司股票市價為 3):（ 2） A 公司以 萬元人民幣購買 合并企業(yè)每年未彌補虧損前應納稅所得額為 增值后的資產的平均折舊年限為 行業(yè)平均利潤率為 10% 。投資環(huán)節(jié)納稅籌劃與財務運作:公司彌補。 萬元 萬元 :因為支付的非股權額 大于所購股權票面價值的 20%(150 萬股 *1元 *20%=30被合并企業(yè) 應繳納的所得稅為 A公司可按評估后的資產價值入賬，計提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%= 萬元。案例 2： A公司向 B公司進行整體資產轉讓， A公司資產負債表數據如下：資產總額１５００萬元，其中固定資產凈值８００萬元，公允價８５０萬元；存貨３００萬元，公允價３５０萬元；應收賬款及貨幣資金４００萬元。凈資產評估價值４００萬元。會計轉讓收益＝７００－５００＝２００萬元轉讓所得 ＝７００－（５００＋１００）＝１００萬元納稅籌劃與財務運作借：長期股權投資 1200其他資產 C售價 (每平方米 ) 300開發(fā)成本 500 500 . 500開發(fā)費用 40 40 90營業(yè)稅金及附加 77 160允許扣除金額合計 1167 ,但備選方案確定為 、 具體方案如下 )納稅籌劃與財務運作案例分析 2例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權，乙提供資金。由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應納營業(yè)稅： 500＊ 5％＝ 25萬元。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營業(yè)稅稅款。,A 元時 增值率未超過扣除項目金額 可獲得 15002848 但不超過 萬元 , 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 7%=52500(從利益集團的角度來說 萬元的利潤 萬元 216。216。案例： 某公司實行工效掛鉤，2023年核定工資總額３００萬元，應付工資貸方余額２０萬元，本期提取３００萬元，實際發(fā)放２７０萬元 。１０００＝４８萬元應調整應稅所得額＝（５８－４８） 保險費 可以稅前扣除商品保險費。按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標準據實列支扣除，同時對其他房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所付金額和房地產開發(fā)成本之和（簡稱合計數）的 5％計算扣除。納稅籌劃與財務運作案例： 某企業(yè) ,40,業(yè)務招待費超支額為 廣告費超支額為 業(yè)務宣傳費超支額為10萬元。萬元 萬元。萬元的價格銷售給商業(yè)公司 萬元的價格對外銷售 萬元、 廣告費分別為 萬元 萬元、 4060, 第一種方法： 每月應繳納個人所得稅 =2465（元） 年終獎應繳納個人所得稅 =38625（元） 全年稅后凈收入 ＝ 231795（元） 第二種方法： 每月應繳納個人所得稅 ＝ 4675（元） 全年稅后凈收入 ＝ 243900（元）個人所得納稅籌劃與財務運作利用福利和職務消費合理避稅案例分析 例如：某公司經理每月工薪收入為 2萬元。其他待遇：如配車、通訊費等可按規(guī)定在稅前扣除。具體內容行政制裁 如稅收保全、強制執(zhí)行、不許開設帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等經濟處罰 處于罰款、加收滯納金等刑事責任 處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。 稅務代理機構的相關經驗167。 不要求稅務代理提供違反稅法的咨詢服務167。 借助稅務代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯167。一般 聘稅務顧問納稅計算 審閱測算結果：少交稅、虛開發(fā)票高 納稅籌劃與財務運作中國的總會計師制度， 是學習前蘇聯經驗，在 “一長三師 ”（廠長、總工程師、總經濟師和總會計師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的； “總會計師 ”既要對國家負責又要對廠長（經理）負責。中國人對ＣＦＯ的認識很混亂，通常把它簡單地理解為 “總會計師 ”。但ＣＦＯ屬于大財務概念，除了進行會計核算，還參與融資、制定預算和監(jiān)督等各項經濟活動。 ”納稅籌劃與財務運作戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 可行性研究 市場、材料或商品供應、廠房設備、環(huán)境、技術、組織機構、人力資源和經濟等方面的可行性分析。現金流出 789271 現金流出 121127 現金凈增加額 36032編制單位： 金額單位：萬元 現 金 流 量 表納稅籌劃與財務運作指 標 第 4年 無增長 下降 主要問題經營活動現金流量 1000 1000 700 經營活動現金流量不充分，無法支持現有固定及營運資產投資和稅款；償還的債務本息高，導致更多的借；對營運資產缺乏控制，占有了更多的?？刂茩?分析取得或放棄控制權的利弊。 借殼上市的方式 有兩種： 2023年 2月 18日，上市公司誠成文化公司原第一大股東湖南出版集團有限責任公司所持有的 2350萬股法人股 (占總股本的%) ，已經全部轉讓給廣東奧園集團有限公司。2.通過借殼上市（繼續(xù)借殼），打造投資控股公司，通過資本運作，建立中國復合地產第一品牌?！　?　納稅籌劃與財務運作傍大款考慮因素 分 析融入資本 拓寬融資渠道和方式，獲取大量資本品牌效應 與巨人同行，品牌復制效應經營運作 產品、模式、渠道、運作能力等管理體系 管理體制、制度、團隊等行業(yè)進入 行業(yè)經驗、政策障礙等區(qū)域擴張 沖破地區(qū)壁壘，進行區(qū)域滲透技術障礙 快速獲取新技術，贏得競爭時間 戰(zhàn)略性股東的引入納稅籌劃與財務運作兼并方：香港華潤創(chuàng)業(yè)主要經營物業(yè)投資、貨倉儲運、冷藏、策略性投資；上市公司背景；股票市值 84億港幣。并購后凈資產增到 129000萬元 。少數幾個企業(yè)處于統(tǒng)治地位，產業(yè)集中度高達９０％，形成產業(yè)巨頭。多元化 通過并購形成主要行業(yè)板塊，包括關聯行業(yè)、非關聯行業(yè)的并購，如海爾、聯想、金蝶、惠普等等。目前，我國房地產業(yè)正處于從簡單粗放向集約規(guī)模，從散亂無序到有序專業(yè)化，從數量為主到數量、質量并重發(fā)展的轉變階段。納稅籌劃與財務運作房地產行業(yè)的現狀急需重組改善。這種現狀與其支柱產業(yè)地位和發(fā)展的內在要求不相適應，與許多國家和地區(qū)的經驗和規(guī)律相差甚遠，嚴重制約了房地產業(yè)結構優(yōu)化調整和產業(yè)升級。從 121文件到建行的通知，到國務院的 18號令，一直到北京市政府的 4號令，政府在政策上加快了對房地產的規(guī)范化管理。港資地產巨頭上海置業(yè)正與內地地產商展開有關收購的初步洽談。 在我國，能夠占有市場總額 5% 以上的大房地產企業(yè)至今不存在。納稅籌劃與財務運作價值增值自由現金流 貼現率 債務增長期 資金成本經營 投資 融資?銷售增長?利潤邊際?所得稅率?營運資本投資