【正文】 核 則 167。度部 法 負(fù) 強(qiáng) 本 工 法 167。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作會(huì)計(jì)法規(guī)政策 主要內(nèi)容 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實(shí)現(xiàn)從過(guò)去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴(yán)格控制財(cái)政性、個(gè)案性政策的減免措施。 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購(gòu)置稅并入消費(fèi)稅。 ，減少征管漏洞。 二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過(guò)熱現(xiàn)象。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序： 市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)信息和預(yù)警、市場(chǎng)秩序。完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)?？荚囕o導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄v房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策v房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法v房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 產(chǎn)業(yè)政策國(guó)務(wù)院 18號(hào)文件精神改革住房制度、健全市場(chǎng)體系：推進(jìn) 公房出售、完善住房補(bǔ)貼、搞活二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作央行 121號(hào)文件精神金融政策納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作稅收政策稅種 稅改動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)增值稅 ，徹底解決重復(fù)征稅的問(wèn)題。營(yíng)業(yè)稅 （如交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；2.關(guān)稅 逐步降低進(jìn)口關(guān)稅。 發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因?yàn)橹行∑髽I(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無(wú)必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標(biāo)，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)確定適用低稅率的中小企業(yè)。會(huì) 作 法 調(diào) 責(zé) 律 健 控 會(huì) 算 和 范167。際 軌167。本 本 則、 務(wù) 行 會(huì) 算 體規(guī) 作 行 制 穩(wěn) 當(dāng)、 露 息納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實(shí)問(wèn)題? 住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡問(wèn)題? 住房公積金籌集和使用問(wèn)題? 地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問(wèn)題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 違規(guī)開(kāi)發(fā)、虛假?gòu)V告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè) ? 經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一? 粗放式經(jīng)營(yíng)：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 合同欺詐、工程行賄等納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作素 全 進(jìn) ５ 的 要 國(guó) 業(yè)， 有 家。競(jìng) 量 爭(zhēng) 準(zhǔn)： 的價(jià) 性 模 包 知 能 織 商 電 模 低、 客 大 制 化、 產(chǎn)、 平 快、 虛 信 服 性收 和 擴(kuò) 發(fā) 管 東 大 標(biāo)， 關(guān) 學(xué) 織 有 習(xí) 過(guò) 工 性， 與 統(tǒng) 來(lái)， 度 適 的 織。第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤(rùn)率行業(yè) 。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布《 2023年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，公布了2023年 11月，中國(guó)人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。 兩年來(lái)，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開(kāi)發(fā)商及投資者的青睞。作為一種長(zhǎng)線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個(gè)穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到雙贏的局面。對(duì)投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。英國(guó)也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易?！　?（五）境外融資。一般而言，在提交全部資料后， 7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利?核心競(jìng)爭(zhēng)能力弱不能形成超額盈利建筑業(yè) ?產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 附加值理論： 在一個(gè)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因?yàn)橹虚g品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務(wù)，附加值又高起來(lái)，因?yàn)樗衅放?，有健全的售后服?wù)體系?！靶录夹g(shù)的應(yīng)用 ”是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實(shí)力的項(xiàng)目公司采用； “創(chuàng)新或反叛 ”是附加值較大，但風(fēng)險(xiǎn)最高，適用具備新銳思想的開(kāi)發(fā)商在不成熟的二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)用； “包裝 ”附加值 實(shí)現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項(xiàng)目選用；“銷售 ”附加值 增幅較大，但成本及風(fēng)險(xiǎn)較高，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)挑戰(zhàn)者角色的開(kāi)發(fā)商采用； “服務(wù) ”是長(zhǎng)期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長(zhǎng)，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者角色的開(kāi)發(fā)商適用。問(wèn)題 財(cái)務(wù)監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風(fēng)險(xiǎn)控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；忽略與經(jīng)營(yíng)分析的結(jié)合；不重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；與業(yè)績(jī)管理脫節(jié)。納稅籌劃 納稅人在遵守國(guó)家稅法的前提下，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先籌劃，盡可能減輕稅負(fù)，以獲取稅收收益。案例三：某公司通過(guò)其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。案例四：某公司通過(guò)對(duì)限制性費(fèi)用 “ 轉(zhuǎn)換 ” 方式，減少納稅調(diào)整金額。案例四：某公司針對(duì)企業(yè)重組中的納稅特殊問(wèn)題，向稅務(wù)部門爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策?？s小課稅基數(shù)各稅種的計(jì)稅依據(jù)不同（增值額、營(yíng)業(yè)額、所得額等）。如企業(yè)享受 “兩免三減半 ”的稅收優(yōu)惠政策。如合理選擇折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法，合理估計(jì)折舊年限和費(fèi)用攤銷期等。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時(shí)減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過(guò)500萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)期在 10年以上，可享受 “一免兩減半 ”政策等等。如個(gè)人工薪所得平均化可以使總稅負(fù)降低。如外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或投資開(kāi)辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過(guò)合理轉(zhuǎn)讓訂價(jià)將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到子公司 200萬(wàn)元。例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當(dāng)年 A公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為 1000萬(wàn)元，甲公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 100萬(wàn)元，乙公司虧損 150萬(wàn)元納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作融資環(huán)節(jié)A,2023B。 ,(550,AA/公司共有已發(fā)行的股票 面值為 股 )。公司以 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買 公司股票市價(jià)為 3):（ 2） A 公司以 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買 合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 行業(yè)平均利潤(rùn)率為 10% 。投資環(huán)節(jié)納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作:公司彌補(bǔ)。 萬(wàn)元 萬(wàn)元 :因?yàn)橹Ц兜姆枪蓹?quán)額 大于所購(gòu)股權(quán)票面價(jià)值的 20%(150 萬(wàn)股 *1元 *20%=30被合并企業(yè) 應(yīng)繳納的所得稅為 A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%= 萬(wàn)元。案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)總額１５００萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬(wàn)元，公允價(jià)８５０萬(wàn)元；存貨３００萬(wàn)元，公允價(jià)３５０萬(wàn)元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬(wàn)元。凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值４００萬(wàn)元。會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)讓收益＝７００－５００＝２００萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓所得 ＝７００－（５００＋１００）＝１００萬(wàn)元納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 1200其他資產(chǎn) C售價(jià) (每平方米 ) 300開(kāi)發(fā)成本 500 500 . 500開(kāi)發(fā)費(fèi)用 40 40 90營(yíng)業(yè)稅金及附加 77 160允許扣除金額合計(jì) 1167 ,但備選方案確定為 、 具體方案如下 )納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作案例分析 2例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅： 500＊ 5％＝ 25萬(wàn)元。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營(yíng)業(yè)稅稅款。,A 元時(shí) 增值率未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 可獲得 15002848 但不超過(guò) 萬(wàn)元 , 那么銷售公司則要繳納一道營(yíng)業(yè)稅 7%=52500(從利益集團(tuán)的角度來(lái)說(shuō) 萬(wàn)元的利潤(rùn) 萬(wàn)元 216。216。案例： 某公司實(shí)行工效掛鉤，2023年核定工資總額３００萬(wàn)元，應(yīng)付工資貸方余額２０萬(wàn)元，本期提?。常埃叭f(wàn)元，實(shí)際發(fā)放２７０萬(wàn)元 。１０００＝４８萬(wàn)元應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） 保險(xiǎn)費(fèi) 可以稅前扣除商品保險(xiǎn)費(fèi)。按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和（簡(jiǎn)稱合計(jì)數(shù)）的 5％計(jì)算扣除。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作案例： 某企業(yè) ,40,業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支額為 廣告費(fèi)超支額為 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超支額為10萬(wàn)元。萬(wàn)元 萬(wàn)元。萬(wàn)元的價(jià)格銷售給商業(yè)公司 萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外銷售 萬(wàn)元、 廣告費(fèi)分別為 萬(wàn)元 萬(wàn)元、 4060, 第一種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =2465（元） 年終獎(jiǎng)應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =38625（元） 全年稅后凈收入 ＝ 231795（元） 第二種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 ＝ 4675（元） 全年稅后凈收入 ＝ 243900（元）個(gè)人所得納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作利用福利和職務(wù)消費(fèi)合理避稅案例分析 例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為 2萬(wàn)元。其他待遇：如配車、通訊費(fèi)等可按規(guī)定在稅前扣除。具體內(nèi)容行政制裁 如稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行、不許開(kāi)設(shè)帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等經(jīng)濟(jì)處罰 處于罰款、加收滯納金等刑事責(zé)任 處有期徒刑、無(wú)期徒刑、死刑等。 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)167。 不要求稅務(wù)代理提供違反稅法的咨詢服務(wù)167。 借助稅務(wù)代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯(cuò)167。一般 聘稅務(wù)顧問(wèn)納稅計(jì)算 審閱測(cè)算結(jié)果：少交稅、虛開(kāi)發(fā)票高 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作中國(guó)的總會(huì)計(jì)師制度， 是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在 “一長(zhǎng)三師 ”（廠長(zhǎng)、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師和總會(huì)計(jì)師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的； “總會(huì)計(jì)師 ”既要對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé)又要對(duì)廠長(zhǎng)（經(jīng)理）負(fù)責(zé)。中國(guó)人對(duì)ＣＦＯ的認(rèn)識(shí)很混亂，通常把它簡(jiǎn)單地理解為 “總會(huì)計(jì)師 ”。但ＣＦＯ屬于大財(cái)務(wù)概念，除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 ”納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 可行性研究 市場(chǎng)、材料或商品供應(yīng)、廠房設(shè)備、環(huán)境、技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)、人力資源和經(jīng)濟(jì)等方面的可行性分析?，F(xiàn)金流出 789271 現(xiàn)金流出 121127 現(xiàn)金凈增加額 36032編制單位： 金額單位：萬(wàn)元 現(xiàn) 金 流 量 表納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作指 標(biāo) 第 4年 無(wú)增長(zhǎng) 下降 主要問(wèn)題經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量 1000 1000 700 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量不充分，無(wú)法支持現(xiàn)有固定及營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對(duì)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。控制權(quán) 分析取得或放棄控制權(quán)的利弊。 借殼上市的方式 有兩種： 2023年 2月 18日，上市公司誠(chéng)成文化公司原第一大股東湖南出版集團(tuán)有限責(zé)任公司所持有的 2350萬(wàn)股法人股 (占總股本的%) ，已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給廣東奧園集團(tuán)有限公司。2.通過(guò)借殼上市（繼續(xù)借殼），打造投資控股公司，通過(guò)資本運(yùn)作，建立中國(guó)復(fù)合地產(chǎn)第一品牌。　　 　納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作傍大款考慮因素 分 析融入資本 拓寬融資渠道和方式，獲取大量資本品牌效應(yīng) 與巨人同行，品牌復(fù)制效應(yīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作 產(chǎn)品、模式、渠道、運(yùn)作能力等管理體系 管理體制、制度、團(tuán)隊(duì)等行業(yè)進(jìn)入 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、政策障礙等區(qū)域擴(kuò)張 沖破地區(qū)壁壘，進(jìn)行區(qū)域滲透技術(shù)障礙 快速獲取新技術(shù)，贏得競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間 戰(zhàn)略性股東的引入納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作兼并方：香港華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)主要經(jīng)營(yíng)物業(yè)投資、貨倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)、冷藏、策略性投資；上市公司背景；股票市值 84億港幣。并購(gòu)后凈資產(chǎn)增到 129000萬(wàn)元 。少數(shù)幾個(gè)企業(yè)處于統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)集中度高達(dá)９０％，形成產(chǎn)業(yè)巨頭。多元化 通過(guò)并購(gòu)形成主要行業(yè)板塊，包括關(guān)聯(lián)行業(yè)、非關(guān)聯(lián)行業(yè)的并購(gòu)，如海爾、聯(lián)想、金蝶、惠普等等。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于從簡(jiǎn)單粗放向集約規(guī)模，從散亂無(wú)序到有序?qū)I(yè)化，從數(shù)量為主到數(shù)量、質(zhì)量并重發(fā)展的轉(zhuǎn)變階段。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀急需重組改善。這種現(xiàn)狀與其支柱產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展的內(nèi)在要求不相適應(yīng)，與許多國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律相差甚遠(yuǎn)，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。從 121文件到建行的通知，到國(guó)務(wù)院的 18號(hào)令，一直到北京市政府的 4號(hào)令，政府在政策上加快了對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)范化管理。港資地產(chǎn)巨頭上海置業(yè)正與內(nèi)地地產(chǎn)商展開(kāi)有關(guān)收購(gòu)的初步洽談。 在我國(guó)，能夠占有市場(chǎng)總額 5% 以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作價(jià)值增值自由現(xiàn)金流 貼現(xiàn)率 債務(wù)增長(zhǎng)期 資金成本經(jīng)營(yíng) 投資 融資?銷售增長(zhǎng)?利潤(rùn)邊際?所得稅率?營(yíng)運(yùn)資本投資