房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點(diǎn)解析與風(fēng)險(xiǎn)防范-wenkub
2023-03-13 11:43:56 本頁(yè)面
【正文】 表籌劃，實(shí)質(zhì)偷稅 ” 來(lái)應(yīng)對(duì)過(guò)重的房地產(chǎn)稅負(fù)，我們特舉辦 《 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點(diǎn)解析與風(fēng)險(xiǎn)防范 》 講座。對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。國(guó)家繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高壓調(diào)控！在 2023年全國(guó)稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)中，國(guó)家稅務(wù)總局再次把 “ 房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè) ” 列為稅收專項(xiàng)檢查項(xiàng)目。本講座分 4大模塊，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的 8大稅種進(jìn)行全面解讀和分析，整個(gè)課程系統(tǒng)性強(qiáng)，全面覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的涉稅問(wèn)題。 案例 1： 2023年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點(diǎn)整理 .rtf 案例 2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 2023年 5月 26日與國(guó)土房產(chǎn)局簽訂國(guó)有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為 56000平米，土地出讓金為34000萬(wàn)元，合同約定土地交付時(shí)間為 2023年 10月 25日。因此，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”征稅。 案例 4：房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解 (上） .rtf 案例 5： 房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解 (下） A房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的 B項(xiàng)目， 2023年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為 20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 150萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 ； 2023年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 2023萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為 15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 200萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 25萬(wàn)元； 2023年 B項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入 3000萬(wàn)元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 250萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬(wàn)元。所有權(quán)屬于“人防辦”。但是此次開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)改委的批文是按一個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng) ,只是人為分為三部分開(kāi)發(fā) (分三次辦理規(guī)劃等相關(guān)手續(xù) )。 （ 1受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。 2023年 A、 B兩個(gè)股東分別以唐氏房地產(chǎn)公司的名義對(duì)外獨(dú)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， A股東開(kāi)發(fā)乙項(xiàng)目， B股東開(kāi)發(fā)丙項(xiàng)目。截至目前，該宗土地所規(guī)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售完畢，天晶公司面臨土地增值稅清算。這種促銷方法，對(duì)于一次拿不出首付款的購(gòu)房人看似利好，但卻屬違規(guī)操作，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。如果把開(kāi)發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開(kāi)發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用 ——利息支出為 100萬(wàn)元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為 60萬(wàn)元，借款利率不超過(guò)同期同類銀行貸款利率。乙公司完成工程累計(jì)發(fā)生合同成本 5500萬(wàn)元，項(xiàng)目在當(dāng)年 12月份如期完工。如 100萬(wàn)元不屬于不征稅收入，則應(yīng)將 100萬(wàn)元納入第三季度應(yīng)納稅所得額，其費(fèi)用支出 100萬(wàn)元也允許稅前扣除，則該房地產(chǎn)企業(yè) 2023年第三季度應(yīng)納稅所得額為1200萬(wàn)元（ 1000+200）。開(kāi)發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，對(duì)未來(lái) 5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定并假設(shè)當(dāng)年 A公司將商品房轉(zhuǎn)租取得租金 5萬(wàn)元（不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅）。所謂的 “ 拆一還一 ” 是指拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)的一種實(shí)物補(bǔ)償形式。他們最大的顧慮是，企業(yè)還要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，稅收還是這個(gè)稅務(wù)局管，即使這次打官司贏了，難免將來(lái)會(huì)招來(lái)更多的麻煩。例如，原清算項(xiàng)目增值率 20%，未全部出售， 2023年出售剩余兩套住房，收入 200萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)成本 50萬(wàn)元，企業(yè)是僅計(jì)算這兩套住宅的增值率（約 300%），還是并入原清算數(shù)據(jù)進(jìn)行二次清算？ ．．．．．． 案例 25：清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，土地增值稅扣除項(xiàng)目如何確定 .rtf 案例２６： 土地增值稅清算后收到的補(bǔ)退房差如何處理 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2023年土地增值稅清算時(shí)，提供的可售項(xiàng)目總面積與實(shí)際不符。建筑企業(yè)的預(yù)收賬款是指工程項(xiàng)目尚未開(kāi)工時(shí)收到的款項(xiàng)。假設(shè)沒(méi)有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目， A房地產(chǎn)企業(yè)在 B項(xiàng)目竣工清算年度，即 2023年需要繳納多少企業(yè)所得稅？ 案例 29：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 .doc 案例３０： 以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理 A企業(yè)是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 2023年 1月以一棟寫字樓向 B企業(yè)投資入股。以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理一直頗受納稅人關(guān)注，下面筆者依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定就當(dāng)事雙方各自的稅務(wù)處理分別進(jìn)行說(shuō)明。 由委托方自行立項(xiàng)； 不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移； ．．．．．． 案例 32：代建工程帳務(wù)及稅務(wù)處理 .doc 案例３３： 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)促銷中禮品贈(zèng)送的涉稅問(wèn)題 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就企業(yè)在營(yíng)銷活動(dòng)中以折扣折讓、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等方式，向個(gè)人贈(zèng)送現(xiàn)金、消費(fèi)券、物品、服務(wù)等涉及的個(gè)人所得稅問(wèn)題專門下文進(jìn)行了明確。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。 案例 36：房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)常見(jiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示 .rtf 風(fēng)險(xiǎn) 案例３７： 房地產(chǎn)企業(yè)三種特殊資金的財(cái)稅處理風(fēng)險(xiǎn)探視 企業(yè)管理的中心是財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理的核心是資金管理。在日常 稅收 管理特別是申報(bào)審核過(guò)程中，運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)重點(diǎn)科目及其科目（項(xiàng)目）之間進(jìn)行邏輯分析，可以初步判斷企業(yè) 納稅 是否正常，查出稅收管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)線索。 ．．．．． 案例 39：房產(chǎn)非常規(guī)租賃條款涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 .rtf 案例 40：代建房屋納稅風(fēng)險(xiǎn)不可忽視 由于不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，無(wú)法取得 《 預(yù)售許可證 》 ，即便與 B企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，也無(wú)法直接取得房屋的銷售許可，只能在辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后進(jìn)行房屋的二次轉(zhuǎn)讓。而掛靠企業(yè)為了達(dá)到少繳稅金甚至不繳稅的目的，它會(huì)盡可能地增大支出、隱瞞收入，甚至不惜偽造、毀滅會(huì)計(jì)憑證和資料。 ．．．．．． 案例 42：房企未按時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算存隱患 .rtf 案例 43： 賣“樓花”不轉(zhuǎn)權(quán)屬納稅風(fēng)險(xiǎn)多 避險(xiǎn)處方： 雙方不以轉(zhuǎn)讓 “ 樓花 ” 為目的，簽訂建筑施工合同，合同單價(jià) 2023元 /平方米， B企業(yè)實(shí)際投入1000元 /平方米，利潤(rùn)額不變， A企業(yè)仍有 2023元 /平方米的收益。否則，為什么國(guó)家要成立反避稅機(jī)構(gòu)、培養(yǎng)反避稅專門人才、簽署一系列反避稅文件、對(duì)有避稅傾向的企業(yè)進(jìn)行反避稅調(diào)查？ ．．．．．． 案例 44：非違法避稅的違法風(fēng)險(xiǎn) .doc 案例 45：控制稅金成本 防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 從產(chǎn)生的起點(diǎn)看，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)未繳納或未按規(guī)定時(shí)間繳納稅金引起的。 ．．．．．．
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