房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點解析與風險防范-wenkub
2023-03-13 11:43:56 本頁面
【正文】 表籌劃，實質(zhì)偷稅 ” 來應對過重的房地產(chǎn)稅負，我們特舉辦 《 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點解析與風險防范 》 講座。對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。國家繼續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)高壓調(diào)控！在 2023年全國稅務稽查工作要點中，國家稅務總局再次把 “ 房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè) ” 列為稅收專項檢查項目。本講座分 4大模塊，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的 8大稅種進行全面解讀和分析，整個課程系統(tǒng)性強，全面覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全過程的涉稅問題。 案例 1： 2023年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點整理 .rtf 案例 2：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2023年 5月 26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為 56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為 2023年 10月 25日。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按 “銷售不動產(chǎn) ”征稅。 案例 4：房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解 (上） .rtf 案例 5： 房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解 (下） A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的 B項目， 2023年實現(xiàn)預售收入 1000萬元，預計計稅毛利率為 20%，期間費用及可扣除稅金為 150萬元，當年繳納企業(yè)所得稅 ； 2023年實現(xiàn)預售收入 2023萬元，預計計稅毛利率為 15%，期間費用及可扣除稅金為 200萬元，當年繳納企業(yè)所得稅 25萬元； 2023年 B項目竣工交付業(yè)主使用，當年實現(xiàn)銷售收入 3000萬元，期間費用及可扣除稅金為 250萬元，項目計稅成本為4200萬元。所有權屬于“人防辦”。但是此次開發(fā)區(qū)發(fā)改委的批文是按一個項目立項 ,只是人為分為三部分開發(fā) (分三次辦理規(guī)劃等相關手續(xù) )。 （ 1受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔應納稅收的稅率之和）。 2023年 A、 B兩個股東分別以唐氏房地產(chǎn)公司的名義對外獨自開發(fā)項目， A股東開發(fā)乙項目， B股東開發(fā)丙項目。截至目前，該宗土地所規(guī)劃開發(fā)項目銷售完畢，天晶公司面臨土地增值稅清算。這種促銷方法，對于一次拿不出首付款的購房人看似利好，但卻屬違規(guī)操作，存在一定風險。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設完成后的果實，那么開發(fā)公司正在建設而未完成的建筑物則可看做這一果實的花。項目開發(fā)期間的財務費用 ——利息支出為 100萬元，其中向關聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為 60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。乙公司完成工程累計發(fā)生合同成本 5500萬元，項目在當年 12月份如期完工。如 100萬元不屬于不征稅收入，則應將 100萬元納入第三季度應納稅所得額，其費用支出 100萬元也允許稅前扣除，則該房地產(chǎn)企業(yè) 2023年第三季度應納稅所得額為1200萬元（ 1000+200）。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來 5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定并假設當年 A公司將商品房轉(zhuǎn)租取得租金 5萬元（不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。所謂的 “ 拆一還一 ” 是指拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權的一種實物補償形式。他們最大的顧慮是，企業(yè)還要繼續(xù)經(jīng)營，稅收還是這個稅務局管，即使這次打官司贏了，難免將來會招來更多的麻煩。例如，原清算項目增值率 20%，未全部出售， 2023年出售剩余兩套住房，收入 200萬元，對應成本 50萬元，企業(yè)是僅計算這兩套住宅的增值率（約 300%），還是并入原清算數(shù)據(jù)進行二次清算？ ．．．．．． 案例 25：清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，土地增值稅扣除項目如何確定 .rtf 案例２６： 土地增值稅清算后收到的補退房差如何處理 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年土地增值稅清算時，提供的可售項目總面積與實際不符。建筑企業(yè)的預收賬款是指工程項目尚未開工時收到的款項。假設沒有其他納稅調(diào)整項目， A房地產(chǎn)企業(yè)在 B項目竣工清算年度，即 2023年需要繳納多少企業(yè)所得稅？ 案例 29：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項目清算 .doc 案例３０： 以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理 A企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2023年 1月以一棟寫字樓向 B企業(yè)投資入股。以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理一直頗受納稅人關注，下面筆者依據(jù)有關政策規(guī)定就當事雙方各自的稅務處理分別進行說明。 由委托方自行立項； 不發(fā)生土地使用權或產(chǎn)權轉(zhuǎn)移； ．．．．．． 案例 32：代建工程帳務及稅務處理 .doc 案例３３： 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務促銷中禮品贈送的涉稅問題 財政部和國家稅務總局就企業(yè)在營銷活動中以折扣折讓、贈品、抽獎等方式，向個人贈送現(xiàn)金、消費券、物品、服務等涉及的個人所得稅問題專門下文進行了明確。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。 案例 36：房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)常見涉稅風險提示 .rtf 風險 案例３７： 房地產(chǎn)企業(yè)三種特殊資金的財稅處理風險探視 企業(yè)管理的中心是財務管理，財務管理的核心是資金管理。在日常 稅收 管理特別是申報審核過程中，運用財務會計報表對重點科目及其科目（項目）之間進行邏輯分析，可以初步判斷企業(yè) 納稅 是否正常，查出稅收管理風險點線索。 ．．．．． 案例 39：房產(chǎn)非常規(guī)租賃條款涉稅風險分析 .rtf 案例 40：代建房屋納稅風險不可忽視 由于不具備開發(fā)資質(zhì)，無法取得 《 預售許可證 》 ，即便與 B企業(yè)合作開發(fā)，也無法直接取得房屋的銷售許可，只能在辦理完畢產(chǎn)權登記后進行房屋的二次轉(zhuǎn)讓。而掛靠企業(yè)為了達到少繳稅金甚至不繳稅的目的，它會盡可能地增大支出、隱瞞收入，甚至不惜偽造、毀滅會計憑證和資料。 ．．．．．． 案例 42：房企未按時進行土地增值稅清算存隱患 .rtf 案例 43： 賣“樓花”不轉(zhuǎn)權屬納稅風險多 避險處方： 雙方不以轉(zhuǎn)讓 “ 樓花 ” 為目的，簽訂建筑施工合同，合同單價 2023元 /平方米， B企業(yè)實際投入1000元 /平方米，利潤額不變， A企業(yè)仍有 2023元 /平方米的收益。否則，為什么國家要成立反避稅機構、培養(yǎng)反避稅專門人才、簽署一系列反避稅文件、對有避稅傾向的企業(yè)進行反避稅調(diào)查？ ．．．．．． 案例 44：非違法避稅的違法風險 .doc 案例 45：控制稅金成本 防范稅務風險 從產(chǎn)生的起點看，稅務風險是企業(yè)未繳納或未按規(guī)定時間繳納稅金引起的。 ．．．．．．
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