【正文】 利。 （ 3）融資成本高。當開發(fā)商資金困難時，典當融資成了其獲得救命錢的渠道之一 ? 土地典當存在的問題： （ 1）融資規(guī)模小。 ? 銀行作為中介機構(gòu)，起到的是牽線搭橋的作用，委托貸款業(yè)務(wù)的全部風(fēng)險均要由委托人自己承擔(dān)。對于很多中小開發(fā)商來說，預(yù)售賬款資金可占達到其開發(fā)資金總量的 30%~50%。即使僅達到現(xiàn)金平衡，保利成本將增加 ，每平米成本增加約 %。保利的預(yù)收賬款為 298億元，年末現(xiàn)金余額 152億元。 通過資產(chǎn)置換及返租的方式導(dǎo)入深圳 S建筑裝飾公司墊資 。 C公司想通過銀行或擔(dān)保解決資金問題，該項目屬于跨地投資，缺少人脈資源支持，也不符合貸款擔(dān)保條件，銀行貸款行不通； 租賃，只能解決少部分資金；而在當?shù)卣也坏胶线m的大企業(yè)，企業(yè)互保也行不通。用于其它項目可以； 預(yù)售，除非是已找到大客戶，或合資建房，否則也行不通； 外資銀行，只要評估過關(guān)，可以采用，但希望不大； 民間融資或內(nèi)部融資細節(jié)多，承擔(dān)的義務(wù)也多，也不好使用； 租賃，除非能找到一個大型租賃公司。 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 資本融資的發(fā)展模式策略 ? 目前中國的金融業(yè)資產(chǎn)總共是 46萬億元，其中商業(yè)銀行資產(chǎn) 40多萬億元，信托、保險、證券所有的非銀行金融機構(gòu)（包括租賃公司、財務(wù)公司）金融資產(chǎn)加起來才 5萬多億元，僅為商業(yè)銀行的 1/10 ? 在美國這種信托業(yè)非常發(fā)達的國家，一家大的信托公司管理的信托資產(chǎn)超過商業(yè)銀行 ? 目前銀行仍是中國房企融資的主要來源，處于一個高度壟斷的地位，信托想成為中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主線，還有相當長一段距離。私募股權(quán)要求的回報是20%30%，而銀行所要的回報是 6%7%，資金成本不能減稅。 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的核心內(nèi)容 ? 債權(quán)融資 ? 股權(quán)融資 ? 合作開發(fā) ? 房地產(chǎn)信托 ? 其它 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 債權(quán)融資的風(fēng)險防范策略 ? 債權(quán)融資是最合算的融資方法 第一，通過正常渠道的負債融資，資金成本比較低 第二，通過銀行貸款來募集資金，可以節(jié)省所得稅 ? 在未來的市場環(huán)境下，各家銀行會面臨越來越激烈的市場競爭，利潤空間會越來越小，銀行也存在信貸營銷的壓力。 ? 資產(chǎn)負債率 ? 速動比率 ? 現(xiàn)金負債率 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 房地產(chǎn)企業(yè)融資的環(huán)節(jié)過程解析 按融資過程中資金來源方向的不同，企業(yè)融資分為內(nèi)源性融資和外源性融資。 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡 ? 國際房地產(chǎn)金融制度模式比較分析 模式類型 證券融資類 社會福利基金類 儲蓄融資類 財政融資類 典型國家 美國 新加坡 德國 /法國 日本 主要特點 開放的住房信貸市場，成熟的抵押貸款證券，融資工具多樣化，政府干預(yù)住房信貸市場 強制儲蓄的社會福利基金，社會福利基金金融化經(jīng)營，與住房信貸相結(jié)合 專業(yè)化住房儲蓄機構(gòu)，融資體系封閉運行，政府實施獎勵政策，房地產(chǎn)金融工具多樣化 官方金融機構(gòu)為主，實行住房儲蓄制度，財政投資性貸款是主要來源 房地產(chǎn)金融市場 完備型市場、初級抵押市場、二級抵押市場、房地產(chǎn)抵押保險市場 銀行貸款是政府支持住房發(fā)展的主要資金來源，借貸條件十分優(yōu)惠，以基金為后盾型 封閉運行的住房儲蓄融資體系獨立于資本市場之外，不受資本市場及其利率波動影響 財政投資性貸款是住房信貸資金的主要來源 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡 ? 國際房地產(chǎn)金融制度模式比較分析 上市融資、股權(quán)融資、信托計劃等直接融資，這些在國外很成熟的融資渠道，推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，規(guī)避金融風(fēng)險。 ? 房地產(chǎn)公司 “ 短債長投 ” 的深層次矛盾并沒有發(fā)生改變 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡 ? 2021年 12月， “ 國九條 ” 和 “ 金融 30條 ” 都明確指出，要“ 創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道 ” 。房地產(chǎn)企業(yè)融資策略與納稅籌劃實操 (上 ) 主講 : 教授 2021年 3月 27日 目錄 ? 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 ? 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 ? 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 ? 四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作 ? 五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作 ? 六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作 ? 七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作 ? 八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例 ? 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 ? 十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀與經(jīng)營風(fēng)險問題 ? 房地產(chǎn) =土地 +資金 ? 房地產(chǎn)的核心競爭力 :一是土地，二是資金。 ? REITs(房地產(chǎn)投資信托基金 )是英文 “ Real Estate Investment Trust”的縮寫 (復(fù)數(shù)為 REITs)。 ? 總結(jié)以上分析，可以得出如下特點 : 完善的房地產(chǎn)金融組織體系，政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融有機結(jié)合 金融產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)融資的金融工具體系發(fā)展健全 齊備的房地產(chǎn)金融配套體系建設(shè) 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源構(gòu)成 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點 ? 主要特點：融資方式單一 ? 引發(fā)的后果： 1．增加了銀行的風(fēng)險與壓力 2．造成房地產(chǎn)中小企業(yè)融資困難 3．對政府產(chǎn)生了很大壓力 4．增加了企業(yè)的負債率 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點 融資 方式 發(fā)展 階段 股權(quán)融資 債務(wù)融資 政府 資金 投 資 基 金 海 外 資 金 企 業(yè) 資 金 個 人 資 金 海 外 資 金 企 業(yè) 資 金 個 人 資 金 銀 行 資 金 種子階段 √ √ √ √ 創(chuàng)業(yè)階段 √ √ √ √ √ 成長階段 √ √ √ √ 發(fā)展階段 √ √ √ √ √ √ √ √ 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金成本 ? 加強財務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金 ? 加息帶來的成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說不算什么，完全能夠消化掉 ? 地價上升、節(jié)能技術(shù)標準上升、管理成本上升、稅收費用上升，遠遠超過了加息成本 ? 對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤回報率高，微小的成本上漲相對于利潤提高來說微乎其微 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 融資的風(fēng)險控制 ? 2021年萬科的預(yù)收賬款為約 317億元，年末現(xiàn)金余額 220億元。內(nèi)源性融資是指企業(yè)通過內(nèi)部積累籌集資金。對房地產(chǎn)公司來說，如果在資信體系的建設(shè)和企業(yè)信譽度方面較好，銀行貸款仍可成為融資的主要來源 ? 但過多的負債可能會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 股權(quán)融資的盈利模式策略 ? 股權(quán)融資，一是上市，還有是私募股權(quán)。 ? 合作開發(fā)融資 尋找一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負擔(dān)的較好方法。美國的北方信托投資公司管理著，相當于中國兩年的 GDP總量，比中國四家商業(yè)銀行加起來還大。分期還款，而當時該省沒有這樣大的機構(gòu)，擔(dān)保渠道也是如此； 合作這種方式本是一種很好的方式， A公司不想肥水流入外人田； 為該項目策劃 “ 進賬單賬戶監(jiān)管融資 ” 融資策略，制定了最優(yōu)化的融資方案， A公司順利融資成功。 該項目融資策劃方案：通過銷售來解決 6000萬資金問題。 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作 銀行信貸融資 ? 房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸融資在國內(nèi)主要有三種形式：房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款和房地產(chǎn)抵押貸款 ? 銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。如果取消預(yù)售制度， 2021年萬科的資金缺口將達 97億元，而保利的資金缺口則將達 146億元。如果保利無法及時彌補取消預(yù)售導(dǎo)致的資金缺口，則有可能因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。 四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作 拆借典當融資 ? 拆借一般通過委托貸款方式 ? 委托貸款的操作模式是：由財務(wù)公司幫助擁有資金方尋找下家以及辦理銀行委托放貸手續(xù)。如果發(fā)生矛盾銀行會按照銀行正常貸款出風(fēng)險的程序操作進行一些善后處理。一般為土地拍賣價格的 50%發(fā)放當金，同時典當法明文規(guī)定，單筆業(yè)務(wù)當金的發(fā)放，不得超過典當行注冊資金的 25%。土地典當?shù)脑吕蕿?%3%,是銀行利率的 45倍，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。 四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作 租賃融資 開發(fā)企業(yè)和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時間后他人可要求開發(fā)企業(yè)回購房屋，開發(fā)企業(yè)除了返還房款外，尚支付給他人一定的固定回報（租金），從本質(zhì)上來說，該種做法實際上是一種變相借貸，是一種違規(guī)行為。現(xiàn)階段正是中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展時期，國外投資資金也紛紛涌向中國房地產(chǎn)市場。那你把六千萬中的五千萬還給你朋友，還有一千萬你企業(yè)可以用 。 ●并購貸款期限一般不超過五年。但 121號文的執(zhí)行，使得項目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身，不能滿足 30%的最低（ 〈 30%〉 )，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。該信托計劃靈活選擇融資方式，實現(xiàn)了財務(wù)費用的最小化。 目前，中國本土房地產(chǎn)信托概念是比較寬泛的，可以是 REITS，也可以是貸款信托，有限購買權(quán)信托，財產(chǎn)權(quán)信托，而 REITS是房地產(chǎn)信托一種最高級形態(tài)。 ?