【正文】 個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序： 市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)信息和預(yù)警、市場(chǎng)秩序。 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)作 王景江 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理 北京同道興會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人 中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)客座教授 國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院客座教授 世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員 新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授 中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授 首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問(wèn) 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 王 景 江 教授 EMAL: 手機(jī)： 13501122469 著名財(cái)稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 .北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問(wèn)，北京同道會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)顧問(wèn) . 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事，中國(guó)企業(yè)發(fā)展研究中心、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對(duì)外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點(diǎn)通、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠(chéng)信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級(jí)培訓(xùn)師和高級(jí)顧問(wèn)，十幾家大型企業(yè)常年高級(jí)財(cái)稅顧問(wèn) . 曾任國(guó)際永道會(huì)計(jì)公司高級(jí)咨詢顧問(wèn)，普華永道、安達(dá)信、德勤國(guó)際會(huì)計(jì)公司客座教授，北京注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)客座教授和考試委員會(huì)委員，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)管理咨詢經(jīng)理 . 為中國(guó)幾十家大中型企業(yè)提供財(cái)稅和管理咨詢 ,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù) ,在全國(guó)數(shù)百場(chǎng)高級(jí)財(cái)稅研討會(huì)上演講 ,全國(guó)大型企業(yè)總會(huì)計(jì)師培訓(xùn)班主講嘉賓 ,全國(guó) CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。 改革住房制度、健全市場(chǎng)體系：推進(jìn) 公房出售、完善住房補(bǔ)貼、搞活二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 央行 121號(hào)文件精神 央行 121號(hào)文件的出臺(tái)有兩個(gè)目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn) 。 金融 政策 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 稅收 政策 稅種 稅改動(dòng)態(tài)和趨勢(shì) 增值稅 ，徹底解決重復(fù)征稅的問(wèn)題。 營(yíng)業(yè)稅 （如交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）； 2. 個(gè)別稅目稅率可能調(diào)低。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 稅種 稅改動(dòng)態(tài)和趨勢(shì) 企業(yè)所得稅 1. 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。 個(gè)人所得稅 ； 范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個(gè)人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍； ； 率和減少級(jí)距，宜實(shí)行 5級(jí)或 6級(jí)超額累進(jìn)稅率，加大對(duì)高收入者的調(diào)控力度； 。 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實(shí)問(wèn)題 ? 住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡問(wèn)題 ? 住房公積金籌集和使用問(wèn)題 ? 地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題 ? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問(wèn)題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、合同欺詐、中介混亂等 建筑業(yè) ? 經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一 ? 粗放式經(jīng)營(yíng)：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 合同欺詐、工程行賄等 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 競(jìng) 爭(zhēng) 要 素 分 析 全 球 地 位 進(jìn) 入 世 界 ５ ０ ０ 強(qiáng) 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 的 企 業(yè)， 如 美 國(guó) 有 １ ７ ９ 家。第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤(rùn)率行業(yè) 。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布 《 2020年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告 》 ，公布了2020年 11月，中國(guó)人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行 2020年 7月 1日至2020年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。 兩年來(lái)，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。作為一種長(zhǎng)線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個(gè)穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到雙贏的局面。對(duì)投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。英國(guó)也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。 （五）境外融資。一般而言，在提交全部資料后， 7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價(jià)勞動(dòng)力在創(chuàng)造財(cái)富。 納稅管理 無(wú)專門納稅管理機(jī)構(gòu)；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆 財(cái)務(wù) 運(yùn)作 問(wèn)題 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 一個(gè)中心： 企業(yè)價(jià)值最大化 兩個(gè)基本點(diǎn)： 法人治理、財(cái)務(wù)管理 三個(gè)到位： 經(jīng)營(yíng)、投資、融資活動(dòng)管理到位 四方平衡： 股東、客戶、員工、社會(huì)利益平衡 五項(xiàng)改革： 業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估、財(cái)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)報(bào)表、風(fēng)險(xiǎn)管理、母子公司 六項(xiàng)循環(huán)： 預(yù)算、報(bào)告、收入、支出、資金、評(píng)估 企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 概 念 比 較 偷 稅 納稅人通過(guò)偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)，或進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。有避稅，就存在反避稅。 案例二： 某公司通過(guò)做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。 案例三： 某公司通過(guò)合法手段將個(gè)人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個(gè)人所得稅額。 案例三： 某公司通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。 縮小課稅基數(shù) 各稅種的計(jì)稅依據(jù)不同（增值額、營(yíng)業(yè)額、所得額等）。 如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。 如合理選擇折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法，合理估計(jì)折舊年限和費(fèi)用攤銷期等。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時(shí)減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過(guò)500萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)期在 10年以上，可享受“一免兩減半”政策等等。如個(gè)人工薪所得平均化可以使總稅負(fù)降低。如外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。 B 企業(yè)合并時(shí) 賬面凈資產(chǎn)為 500萬(wàn) 元 , 去年虧損為 100 萬(wàn)元 ( 以前年度無(wú)虧損 ), 評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值為 550 萬(wàn)元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并 B 企業(yè) 。 假設(shè)合并后 B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 , 合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 900 萬(wàn)元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤(rùn)率為 10% 。 選擇 （ 2） 方案 :因?yàn)橹Ц兜姆枪蓹?quán)額 (100 萬(wàn)元 ) 大 于所購(gòu)股權(quán)票面 價(jià)值 的 20%(150萬(wàn)股 *1元 *20%=30 萬(wàn)元 )。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下： 資產(chǎn)總額１５００萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬(wàn)元，公允價(jià)８５０萬(wàn)元；存貨３００萬(wàn)元，公允價(jià)３５０萬(wàn)元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬(wàn)元。 A公司享有 B公司４０％的股權(quán)， B公司所有者權(quán)益５００萬(wàn)元。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估，該建筑物價(jià)值 1000萬(wàn)元，甲、乙各分得 500萬(wàn)元的房屋。 如果進(jìn)行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負(fù)。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬(wàn)平方米 , 在允許扣除項(xiàng)目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A 、 B 兩種價(jià)格 。 從利益集團(tuán)的角度來(lái)說(shuō) , 最終可以獲得 萬(wàn)元的利潤(rùn) , 比籌劃前增加 萬(wàn)元 ( 不考慮教育費(fèi)附加 )。 ?三項(xiàng)費(fèi)用扣除： 職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)分別按照計(jì)稅工資總額的１４％、２％、１．５％計(jì)算扣除。 計(jì)稅工資＝４０ １２ １０００＝４８萬(wàn)元 應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） （１＋１７．５％）＝１１．７５萬(wàn)元 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)費(fèi)用限制 廣告費(fèi)用 一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費(fèi)用不超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當(dāng)放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)）。 其 他 工資總額、職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。 費(fèi)用控制額＝１５００ ０ .５％＋３５００ ０ .３％ ＋１０００ ０ .２％ ＝２０萬(wàn)元 假定該公司計(jì)劃列支招待費(fèi) 100萬(wàn)元，將增加稅負(fù)： （ 100－ 20） ３３％＝ 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)費(fèi)用限制 從非金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用 超出金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的借款費(fèi)用不允許稅前扣除 關(guān)聯(lián)方 借款費(fèi)用 從關(guān)聯(lián)方借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本 50％ 的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除 無(wú)形資產(chǎn) 借款費(fèi)用 自行開發(fā)無(wú)形資產(chǎn)借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整 對(duì)外投資 借款費(fèi)用 對(duì)外投資借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法： 1. 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡(jiǎn)稱合計(jì)數(shù)）的 5％計(jì)算扣除。按以上扣除比例規(guī)定 , 其可扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為 27 萬(wàn)元 , 業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支額為 13 萬(wàn)元 : 廣告費(fèi)超支額為 20 萬(wàn)元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超支額為 10萬(wàn)元。 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分別為 30 萬(wàn)元 、 20 萬(wàn)元 。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有 5000元福利和職務(wù)消費(fèi)（如交通費(fèi)、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費(fèi)、專用公用汽車等）。 分配紅利：按 20％計(jì)稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤(rùn)）。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 中國(guó)的總會(huì)計(jì)師制度， 是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在 “ 一長(zhǎng)三師 ” （廠長(zhǎng)、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師和總會(huì)計(jì)師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的；“ 總會(huì)計(jì)師 ” 既要對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé)又要對(duì)廠長(zhǎng)（經(jīng)理）負(fù)責(zé)。 會(huì)計(jì)制度相對(duì)健全的西方國(guó)家及香港特區(qū)的企業(yè)并無(wú) “ 總會(huì)計(jì)師 ”制度。但ＣＦＯ屬于大財(cái)務(wù)概念，除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。不僅如此，ＣＦＯ還應(yīng)能參與決策活動(dòng)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，特別是投資方向應(yīng)有很大的發(fā)言權(quán)。 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)需求分析、行業(yè)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。 現(xiàn)值指數(shù) 24385/17000= 內(nèi)含報(bào)酬率 采用插值法計(jì)算： %(凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率） 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 長(zhǎng)期資產(chǎn) 永久性流動(dòng)資產(chǎn) 波動(dòng)性流動(dòng)資產(chǎn) 短期融資 長(zhǎng)期融資 穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 項(xiàng) 目 金額 項(xiàng)目 金額 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量 投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~ 83905 現(xiàn)金流入 875477 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流出 789271 現(xiàn)金流入 174265 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~ 86206 現(xiàn)金流出 140535 投資活動(dòng)現(xiàn)金流量 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~ 33730 現(xiàn)金流入 37222 匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金影響 現(xiàn)金流出 121127 現(xiàn)金凈增加額 36032 編制單位：