【正文】 我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，能夠占有市場(chǎng)總額 5%以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。 少數(shù)幾個(gè)企業(yè)處于統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)集中度高達(dá)９０％，形成產(chǎn)業(yè)巨頭。 企業(yè)借殼上市 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 第二種場(chǎng)外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓 ，也是中國(guó)證券市場(chǎng)的主流收購(gòu)方式，這與中國(guó)證券市場(chǎng)的先天性不足有關(guān)。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 形成方案的能力。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 法律 責(zé)任 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 行政制裁 如稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行、不許開(kāi)設(shè)帳戶(hù)、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等 經(jīng)濟(jì)處罰 處于罰款、加收滯納金等 刑事責(zé)任 處有期徒刑、無(wú)期徒刑、死刑等。 2. 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按合計(jì)數(shù)的 10％計(jì)算扣除。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 限制 費(fèi)用 工資總額費(fèi)用限制 : ? 稅前扣除的工資總額比會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)的工資總額多三項(xiàng)內(nèi)容： 誤餐補(bǔ)貼；各種獎(jiǎng)金，如創(chuàng)造發(fā)明獎(jiǎng)、科技進(jìn)步獎(jiǎng)合理化建議獎(jiǎng)、技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)；住房補(bǔ)貼。 A公司： 銷(xiāo)項(xiàng)稅額 ＝３５０ １７％＝５９．５萬(wàn)元 應(yīng)稅所得 ＝１００萬(wàn)元（固定資產(chǎn)和存貨增值） 假定次年轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入７００萬(wàn)元，帳面投資成本５００萬(wàn)元。 A 公司合并后股票市價(jià) 元 / 股 。 節(jié)稅 途徑 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 方法 具體內(nèi)容 免稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動(dòng)，或使征稅對(duì)象成為免稅對(duì)象的方法。 案例四： 某公司通過(guò)對(duì)限制性費(fèi)用 “ 轉(zhuǎn)換 ” 方式，減少納稅調(diào)整金額。 “新技術(shù)的應(yīng)用” 是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實(shí)力的項(xiàng)目公司采用； “創(chuàng)新或反叛” 是附加值較大，但風(fēng)險(xiǎn)最高，適用具備新銳思想的開(kāi)發(fā)商在不成熟的二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)用；“包裝”附加值 實(shí)現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項(xiàng)目選用； “銷(xiāo)售”附加值 增幅較大，但成本及風(fēng)險(xiǎn)較高，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)挑戰(zhàn)者角色的開(kāi)發(fā)商采用； “服務(wù)” 是長(zhǎng)期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長(zhǎng)，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者角色的開(kāi)發(fā)商適用。為此，很多房地產(chǎn)公司通過(guò)與信托公司、投資公司合作，通過(guò) “ 買(mǎi)殼 ” 的方式走間接上市的道路，以便通過(guò)增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了上市融資的目的。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款 20901筆，金額 1468億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 3654筆，金額，個(gè)人住房貸款 12158筆，金額 ，個(gè)人商業(yè)用房貸款 5089筆，金額 。 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實(shí)現(xiàn)從過(guò)去區(qū)域性?xún)?yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴(yán)格控制財(cái)政性、個(gè)案性政策的減免措施。 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)： 歸集和發(fā)放、個(gè)人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。 央行 121號(hào)文件核心內(nèi)容是： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款 ，其 自有資金 (指所有者權(quán)益 )應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款 ， 嚴(yán)禁跨地區(qū)使用 ；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于 繳 土地出讓金 的貸款 ； 對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款 ，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70%， 貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2年； 承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè) 只能將獲得的 流動(dòng)資金貸款 用于購(gòu)買(mǎi)施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ? 供求結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶(hù)型住房、高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)用房積壓嚴(yán)重。在信托市場(chǎng)中，房地產(chǎn)信托成為主流。另一種是 “ 表外融資方式 ” ，即銀行將住房抵押貸款 “ 打包 ” 出售給具有相當(dāng)實(shí)力與資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用升級(jí)，通過(guò)證券公司發(fā)行上市。 避 稅 納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門(mén)監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機(jī)會(huì)，借用非違法手段減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲取稅收收益。 企業(yè)納稅籌劃案例 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 途徑 說(shuō)明 實(shí)例 降低稅率 各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。如在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受 15％的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎(jiǎng)金集中發(fā)放等等。 投資 環(huán)節(jié) 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 選擇 (1) 方案 :B 企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)去年的虧損可 以 由 A 公司彌補(bǔ)。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 2020年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝３００（提?。玻罚埃òl(fā)放）＝＋３０萬(wàn)元 2020年 核定工資總額３１０萬(wàn)元，本期提?。玻叮叭f(wàn)元，實(shí)際發(fā)放２７５萬(wàn)元（動(dòng)用以前年度結(jié)余１５萬(wàn)元） 。 該 企業(yè)將產(chǎn)品以 7500 萬(wàn)元的價(jià)格銷(xiāo)售給商業(yè)公司 , 商業(yè)公司再以 8000 萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售 , 該 企業(yè)與商業(yè)公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)分別為 25 萬(wàn)元 、 15 萬(wàn)元 。 隨著企業(yè)的建立、經(jīng)濟(jì)核算工作的開(kāi)展，就必然會(huì)有會(huì)計(jì)，會(huì)計(jì)的總管即總會(huì)計(jì)師。 財(cái)務(wù)分析和投資評(píng)估 投資總額、資金來(lái)源、銷(xiāo)售規(guī)模和結(jié)構(gòu)、成本費(fèi)用、納稅、盈虧及利潤(rùn)分配和投資評(píng)估（現(xiàn)金流量、投資回報(bào)率、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、獲利指數(shù)）敏感性分析等。奧園集團(tuán)正式成為誠(chéng)成文化的第一大股東，實(shí)現(xiàn)了公司醞釀已久的進(jìn)入資本市場(chǎng)、推進(jìn)復(fù)合地產(chǎn)大業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。 產(chǎn)業(yè)鏈 整合 通過(guò)并購(gòu)整合上游、下游產(chǎn)業(yè)，從而形成競(jìng)爭(zhēng)力，如家電工商業(yè)并購(gòu)、海航相關(guān)產(chǎn)業(yè)并購(gòu)等等。不少中小開(kāi)發(fā)商無(wú)法貸到款，資金壓力很大，只能通過(guò)手中的項(xiàng)目向外尋求合作、收購(gòu)，否則難以維持，結(jié)果便是破產(chǎn)，這為大企業(yè)的 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 收購(gòu)、并購(gòu)提供了絕好的機(jī)會(huì)。明確提出： 支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán) 。 并購(gòu)動(dòng)機(jī)：業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，融資受到制約。 融資 決策 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 上市 融資 上市條件 具體內(nèi)容 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 所屬資金用途符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策 發(fā)行要求 經(jīng)國(guó)務(wù)院證券管理部門(mén)批準(zhǔn)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行 股本總額 股本總額不少于人民幣５０００萬(wàn)元 盈利情況 開(kāi)業(yè)時(shí)間在三年以上，最近３年連續(xù)盈利 股東數(shù)量 擁有股票面值人民幣１００元以上的股東不少于１０００人，向社會(huì)公眾發(fā)行的股份占２５％以上，股本總額４億元以上的，占１５％以上 違法情況 在最近三年內(nèi)無(wú)重大違法行為，財(cái)務(wù)報(bào)告無(wú)虛假記載 企業(yè)上市融資條件 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 重組模式 說(shuō)明 原整體續(xù)存 將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增資擴(kuò)股 并列分解 將原有企業(yè)進(jìn)行橫向的一分為二分解上市（剝離上市） 串聯(lián)分解 將原有企業(yè)進(jìn)行縱向向的一分為二分解上市（分解為母子公司） 合并整體 先合并（內(nèi)部和外部）后上市 買(mǎi)殼上市 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)上市公司的股權(quán)并實(shí)現(xiàn)控股后，達(dá)到間接上市的目的 企業(yè)上市前重組方式 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 財(cái)務(wù)問(wèn)題 說(shuō)明 資產(chǎn)評(píng)估 評(píng)估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳 審計(jì) 審計(jì)程序，調(diào)整帳項(xiàng) 盈利預(yù)測(cè) 根據(jù)企業(yè)正常發(fā)展速度和盈利水平預(yù)測(cè)；采用趨勢(shì)分析法、因素分析法和投資回報(bào)法預(yù)測(cè) 招股說(shuō)明書(shū) 說(shuō)明募集資金用途、股利分配政策、股本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、各種債務(wù)、主要固定資產(chǎn)等 境外上市 進(jìn)行境內(nèi)外會(huì)計(jì)核算差異的調(diào)整 企業(yè)上市財(cái)務(wù)問(wèn)題 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 所謂殼， 即上市交易的資格，也是在公開(kāi)的證券市場(chǎng)具有可持續(xù)融資的功能。但ＣＦＯ屬于大財(cái)務(wù)概念，除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有 5000元福利和職務(wù)消費(fèi)（如交通費(fèi)、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費(fèi)、專(zhuān)用公用汽車(chē)等）。 其 他 工資總額、職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 案例 3： 某開(kāi)發(fā)商有可供銷(xiāo)售的普通住房 1 萬(wàn)平方米 , 在允許扣除項(xiàng)目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A 、 B 兩種價(jià)格 。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下： 資產(chǎn)總額１５００萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬(wàn)元，公允價(jià)８５０萬(wàn)元；存貨３００萬(wàn)元，公允價(jià)３５０萬(wàn)元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬(wàn)元。如外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或投資開(kāi)辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。 如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。 案例二： 某公司通過(guò)做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。一般而言，在提交全部資料后， 7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。對(duì)投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤(rùn)率行業(yè) 。 營(yíng)業(yè)稅 （如交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）； 2. 個(gè)別稅目稅率可能調(diào)低。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)作 王景江 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 北京托眾管理咨詢(xún)公司總經(jīng)理 北京同道興會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人 中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)客座教授 國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院客座教授 世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員 新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授 中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授 首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 總經(jīng)理 首席管理咨詢(xún)顧問(wèn) 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 王 景 江 教授 EMAL: 手機(jī)： 13501122469 著名財(cái)稅和管理咨詢(xún)專(zhuān)家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 .北京托眾管理咨詢(xún)有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢(xún)顧問(wèn)，北京同道會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)顧問(wèn) . 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事，中國(guó)企業(yè)發(fā)展研究中心、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對(duì)外交流中心、視野咨詢(xún)中心、新加坡華點(diǎn)通、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠(chéng)信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)高級(jí)培訓(xùn)師和高級(jí)顧問(wèn)，十幾家大型企業(yè)常年高級(jí)財(cái)稅顧問(wèn) . 曾任國(guó)際永道會(huì)計(jì)公司高級(jí)咨詢(xún)顧問(wèn)，普華永道、安達(dá)信、德勤國(guó)際會(huì)計(jì)公司客座教授，北京注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)客座教授和考試委員會(huì)委員，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)管理咨詢(xún)經(jīng)理 . 為中國(guó)幾十家大中型企業(yè)提供財(cái)稅和管理咨詢(xún) ,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù) ,在全國(guó)數(shù)百場(chǎng)高級(jí)財(cái)稅研討會(huì)上演講 ,全國(guó)大型企業(yè)總會(huì)計(jì)師培訓(xùn)班主講嘉賓 ,全國(guó) CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。 ，減少征管漏洞。第二，以騙貸為目的的假按揭問(wèn)題嚴(yán)重，因此，防范金融風(fēng)險(xiǎn)非常重要 。對(duì)銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金無(wú)疑是條好途徑。值得提醒的是， BVI公司的法定資本一般為 5萬(wàn)美元以上。 含義 比較 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 企業(yè)偷稅案例 案例一： 某公司通過(guò)開(kāi)具 “ 小頭大尾 ” 的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。 直接減少納稅額 按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。 退稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。 A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%=。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營(yíng)業(yè)稅稅款。