【正文】 相反的，大型地產(chǎn)公司在信貸上不成問(wèn)題，資金充裕，為它們并購(gòu)合適的對(duì)象，擴(kuò)張自己的實(shí)力提供了決好的機(jī)會(huì)。 從去年開始，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的治理力度。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)不高，普遍存在“散、小、差”的現(xiàn)象。 從政策上， 2020年國(guó)務(wù)院發(fā)布的 18號(hào)文件確立了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。 其他策略 區(qū)域擴(kuò)張、技術(shù)領(lǐng)先、投機(jī)獲利、高速發(fā)展、低成本擴(kuò)張等等。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 并購(gòu) 策略 策略 主要內(nèi)容 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 通過(guò)橫向并購(gòu)形成規(guī)模，從而在行業(yè)中形成壟斷地位。 規(guī)模越來(lái)越重要，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合。 并購(gòu)動(dòng)機(jī)：大陸房地產(chǎn)獲利機(jī)會(huì) 被兼并方：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn) 主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、物業(yè)經(jīng)營(yíng)；股份構(gòu)成：法人股、職工股、外資股；注冊(cè)資本 78125萬(wàn)元。 借殼策略： 1. 增強(qiáng)融資能力 2. 產(chǎn)業(yè)整合戰(zhàn)略：住宅產(chǎn)業(yè)、教育、文化、體育相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)整合（復(fù)合地產(chǎn)概念）。國(guó)有股流通一直是懸在中國(guó)股市和廣大股民頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍。 借殼上市的方式 有兩種： 一種是場(chǎng)內(nèi)交易 ，即在二級(jí)市場(chǎng)公開收購(gòu)。放棄控制權(quán)可能導(dǎo)致利潤(rùn)分流、原有股東利益受到傷害、影響長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展等等。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 第一年初 第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末 現(xiàn)金流量 17000 5000 4760 4520 4280 11040 投資回收期 3+2720/4280= 平均報(bào)酬率 （ 5000+4760+4520+4280+11040） /5 17000 100%=% 凈現(xiàn)值 資金成本 6%的凈現(xiàn)值：總現(xiàn)值 24385－ 17000=7385。 ? 專家論證 獨(dú)立董事、外聘專家顧問(wèn) ? 財(cái)務(wù)決策監(jiān)督 監(jiān)事會(huì)、內(nèi)部審計(jì)行使監(jiān)督權(quán) 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 方案預(yù)報(bào)及初審 方案論證 方案評(píng)估 方案審批 方案實(shí)施 方案實(shí)施監(jiān)控 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 項(xiàng)目 評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 決策程序 專家論證、董事會(huì)決定、經(jīng)理層實(shí)施。 ” ＣＦＯ對(duì)于如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)、建立和監(jiān)督內(nèi)部控制制度，都在發(fā)揮重要作用。 “ 就在企業(yè)中的作用而言，ＣＦＯ很大程度上等于總會(huì)計(jì)師?？倳?huì)計(jì)師是總經(jīng)理的理財(cái)助手，經(jīng)營(yíng)參謀，他由總經(jīng)理提名，通過(guò)一定程序任命，與經(jīng)營(yíng)者利益完全一致。 定期 自查 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 變革趨勢(shì) 具體分析 從利潤(rùn)管理發(fā)展到 價(jià)值管理 關(guān)注股東價(jià)值、顧客價(jià)值和員工價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 從經(jīng)營(yíng)理財(cái)發(fā)展到 資本理財(cái) 關(guān)注法人治理中的財(cái)務(wù)控制、資本運(yùn)營(yíng)和股東價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 從日常理財(cái)發(fā)展到 戰(zhàn)略理財(cái) 關(guān)注決策支持、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn) 從部門理財(cái)發(fā)展到 流程理財(cái) 關(guān)注作業(yè)層面控制、動(dòng)態(tài)控制、業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)一體化 從財(cái)務(wù)監(jiān)督發(fā)展到 風(fēng)險(xiǎn)控制 關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理組織、風(fēng)險(xiǎn)控制程序、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范措施 從報(bào)表分析發(fā)展到 業(yè)績(jī)管理 關(guān)注于非財(cái)務(wù)指標(biāo)、關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和改進(jìn)、關(guān)注信息管理的深化 從盲目避稅發(fā)展到 納稅籌劃 借助企業(yè)內(nèi)部與外部稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 價(jià) 值 管 理 資 本 市 場(chǎng) 商品市場(chǎng) 人才市場(chǎng) 法 人 治 理 結(jié) 構(gòu) 交流 溝通 決策 支持 EVA 及計(jì) 分卡 財(cái) 務(wù) 戰(zhàn) 略 盈 利 規(guī) 劃 資本 運(yùn)營(yíng) 經(jīng)營(yíng) 理財(cái) 全面 預(yù)算 管理 納稅管理 財(cái)務(wù)控制 績(jī)效管理 （ KPI指標(biāo)） 薪酬 制度 審 計(jì) 稅務(wù)檢查 CFO 財(cái) 務(wù) 報(bào) 告 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 ＣＦＯ的主要職責(zé) 1． 參與公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定 ， 并通過(guò)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施 ，支持經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 2． 通過(guò)建立全面預(yù)算管理體系 ， 進(jìn)行盈利規(guī)劃 ， 實(shí)施預(yù)算控； 3． 組織資本運(yùn)營(yíng)工作 （ 投資和融資的決策及方案實(shí)施 ） ； 4． 通過(guò)建立內(nèi)部控制制度 ， 監(jiān)督公司遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法令 、 紀(jì)律， 以及董事會(huì)決議 ， 通過(guò)經(jīng)營(yíng)效率； 5． 審批公司中重大財(cái)務(wù)收支； 6． 通過(guò)建立會(huì)計(jì)制度 ， 組織會(huì)計(jì)核算 ， 審核財(cái)務(wù)報(bào)告； 7． 稅收籌劃； 8． 組織財(cái)務(wù)分析和績(jī)效管理工作 。 其他待遇：如配車、通訊費(fèi)等可按規(guī)定在稅前扣除。 第一種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =2465（元） 年終獎(jiǎng)應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =38625（元） 全年稅后凈收入 ＝ 231795（元） 第二種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 ＝ 4675（元） 全年稅后凈收入 ＝ 243900（元） 個(gè)人 所得 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 利用福利和職務(wù)消費(fèi)合理避稅案例分析 例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為 2萬(wàn)元。 廣告費(fèi)分別為 100 萬(wàn)元 、 80 萬(wàn)元 。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 案例： 某企業(yè) 20203年度實(shí)現(xiàn)銷售收入 8000 萬(wàn)元 , 管理費(fèi)用 中列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 40 萬(wàn)元 , 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 中列支廣告費(fèi) 180 萬(wàn)元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 50 萬(wàn)元 , 稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額為 100萬(wàn)元。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 銷售凈額 招待費(fèi)扣除率 １５００萬(wàn) ０ .５ % １５００－５０００萬(wàn) ０ .３％ ５０００－１億 ０ .２％ １億以上 ０ .１％ 案例 ：某公司預(yù)計(jì)2020年銷售額為６０００萬(wàn)元，該公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出 100萬(wàn)元。 保險(xiǎn)費(fèi) 可以稅前扣除商品保險(xiǎn)費(fèi)。 2020年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝２６０（提?。玻罚担òl(fā)放）＝－１５萬(wàn)元 案例２：某公司本年平均職工人數(shù)４０人，實(shí)際提取工資５８萬(wàn)元，發(fā)放工資５０萬(wàn)元，計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)１０００元／人月 。 ?申報(bào)扣除工資金額應(yīng)注意的問(wèn)題： 當(dāng)期在制造成本中列支的工資總額視為當(dāng)期全部計(jì)入損益；計(jì)入在建工程的工資總額不能重復(fù)扣除。 應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅 z 750000 7%=52500( 元 ): 應(yīng)繳印花稅 : 1500 10000 2=9000( 元 ) 。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營(yíng)業(yè)稅稅款。 由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅： 500＊ 5％＝ 25萬(wàn)元。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。 凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值４００萬(wàn)元。 A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%=。 A 公司當(dāng)年應(yīng)繳所得稅 =(900100)*33%=264 萬(wàn)元 , 與合并前相比少繳 33 萬(wàn)元 , 但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。 (1)A 公司以 180 萬(wàn)股和 10 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買 B 企業(yè) (A 公司股票市價(jià)為 3 元 / 股 ): （ 2） A 公司以 150 萬(wàn)股和 100 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買 B 企業(yè)。 減少稅負(fù)＝ 200＊ 15％＝ 30萬(wàn)元 通過(guò)公司設(shè)置合理避稅案例分析 例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當(dāng)年 A公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為 1000萬(wàn)元，甲公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 100萬(wàn)元，乙公司虧損 150萬(wàn)元 如果甲、乙公司是子公司： A公司應(yīng)納稅＝ 1000＊ 30％＝ 300萬(wàn)元 甲公司應(yīng)納稅＝ 100＊ 30％＝ 30萬(wàn)元 如果甲、乙公司是分公司： A公司應(yīng)納稅＝ 950＊ 30％＝ 285萬(wàn)元 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 融資 環(huán)節(jié) 案例： 宏興公司計(jì)劃在2020年融資５０００萬(wàn)元，并設(shè)計(jì)了如下三個(gè)方案： 項(xiàng)目 方案一 方案二 方案三 債務(wù)融資 1000 2500 4000 股權(quán)融資 4000 2500 1000 負(fù)債率 20% 50% 80% 年利息率 8% 8% 8% 權(quán)益利潤(rùn)率 10% 10% 10% 利息抵稅 66 債務(wù)成本 % % % 資本成本 10% 10% 10% 加權(quán)平均資金成本 % % % 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 小 中 大 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 案例 1: 某公司 A,2020 年 11 月兼并某虧損 國(guó) 有企業(yè) B。 退稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 方法 具體內(nèi)容 分割法 在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間進(jìn)行分割而直接節(jié)稅的方法。 減稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵(lì)）。 延期繳納稅款 通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)政策、合理進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)等方法，延期繳納稅款。 直接減少納稅額 按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。 如何選擇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊(cè)，經(jīng)營(yíng)高科技項(xiàng)目，個(gè)人所得平均化等。 案例二： 某公司通過(guò)合理選擇子公司和分公司設(shè)置形式，少繳企業(yè)所得稅。 案例二： 某公司為了少繳個(gè)人所得稅，減少名義工資收入，加大個(gè)人職務(wù)消費(fèi)部分。 含義 比較 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 企業(yè)偷稅案例 案例一： 某公司通過(guò)開具 “ 小頭大尾 ” 的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。 避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。 財(cái)務(wù)監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風(fēng)險(xiǎn)控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；忽略與經(jīng)營(yíng)分析的結(jié)合；不重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；與業(yè)績(jī)管理脫節(jié)。由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識(shí)；在組裝的下游是包裝、銷售及服務(wù)。值得提醒的是， BVI公司的法定資本一般為 5萬(wàn)美元以上。房貸證券化在我國(guó)已正式 “ 試水 ” 。 早在上世紀(jì) 70年代，美國(guó)開始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對(duì)外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過(guò)證券公司公開上市及流通。 根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲(chǔ)備、開發(fā)業(yè)績(jī)等方面的限制。對(duì)銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金無(wú)疑是條好途徑。就目前的走勢(shì)及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展的時(shí)期。 建筑業(yè) ? 融資渠道單一、資金規(guī)模小 ? 資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多 ? 工程欠款問(wèn)題 ? 挪用流動(dòng)資金貸款 資金 運(yùn)作 問(wèn)題 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 （一）房地產(chǎn)信托。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時(shí)也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。第二，以騙貸為目的的假按揭問(wèn)題嚴(yán)重，因此，防范金融風(fēng)險(xiǎn)非常重要 。 ? 經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題：購(gòu)買對(duì)象、住房標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房目的、優(yōu)惠政策等問(wèn)題。 得稅法中應(yīng)細(xì)化對(duì)跨國(guó)納稅人的轉(zhuǎn)讓定價(jià)和國(guó)際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競(jìng)爭(zhēng)。 關(guān)稅 逐步降低進(jìn)口關(guān)稅。 ，減少征管漏洞。 對(duì)于個(gè)人房貸 ： 商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò) 60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購(gòu)買第二套以上 (含第二套 )住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行