【正文】 01122469 著名財稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國注冊會計師 .北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問，北京同道會計師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會計師事務(wù)所高級顧問 . 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會理事，中國企業(yè)發(fā)展研究中心、中國企業(yè)聯(lián)合會、國家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國家會計學(xué)院、中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點(diǎn)通、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級培訓(xùn)師和高級顧問，十幾家大型企業(yè)常年高級財稅顧問 . 曾任國際永道會計公司高級咨詢顧問，普華永道、安達(dá)信、德勤國際會計公司客座教授，北京注冊會計師協(xié)會客座教授和考試委員會委員，北京信永中和會計師事務(wù)所高級管理咨詢經(jīng)理 . 為中國幾十家大中型企業(yè)提供財稅和管理咨詢 ,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù) ,在全國數(shù)百場高級財稅研討會上演講 ,全國大型企業(yè)總會計師培訓(xùn)班主講嘉賓 ,全國 CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 央行 121號文件精神 央行 121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險 。 營業(yè)稅 （如交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）； 2. 個別稅目稅率可能調(diào)低。 個人所得稅 ； 范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍； ； 率和減少級距，宜實(shí)行 5級或 6級超額累進(jìn)稅率，加大對高收入者的調(diào)控力度； 。第三，房地產(chǎn)成為集聚財富的高利潤率行業(yè) 。 兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報。英國也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。一般而言，在提交全部資料后， 7個工作日即可完成公司設(shè)立程序。 納稅管理 無專門納稅管理機(jī)構(gòu)；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆 財務(wù) 運(yùn)作 問題 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 一個中心： 企業(yè)價值最大化 兩個基本點(diǎn)： 法人治理、財務(wù)管理 三個到位： 經(jīng)營、投資、融資活動管理到位 四方平衡： 股東、客戶、員工、社會利益平衡 五項改革： 業(yè)績評估、財務(wù)導(dǎo)向、財務(wù)報表、風(fēng)險管理、母子公司 六項循環(huán)： 預(yù)算、報告、收入、支出、資金、評估 企業(yè)財務(wù)管理變革 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運(yùn)作能力提升 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 概 念 比 較 偷 稅 納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報，或進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。 案例二： 某公司通過做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。 案例三： 某公司通過對業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。 如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營期在 10年以上，可享受“一免兩減半”政策等等。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。 假設(shè)合并后 B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 , 合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 900 萬元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤率為 10% 。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下： 資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價８５０萬元；存貨３００萬元，公允價３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價值 1000萬元，甲、乙各分得 500萬元的房屋。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬平方米 , 在允許扣除項目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A 、 B 兩種價格 。 ?三項費(fèi)用扣除： 職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)分別按照計稅工資總額的１４％、２％、１．５％計算扣除。 其 他 工資總額、職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。按以上扣除比例規(guī)定 , 其可扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為 27 萬元 , 業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支額為 13 萬元 : 廣告費(fèi)超支額為 20 萬元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超支額為 10萬元。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有 5000元福利和職務(wù)消費(fèi)（如交通費(fèi)、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費(fèi)、專用公用汽車等）。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 中國的總會計師制度， 是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在 “ 一長三師 ” （廠長、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師和總會計師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的；“ 總會計師 ” 既要對國家負(fù)責(zé)又要對廠長（經(jīng)理）負(fù)責(zé)。但ＣＦＯ屬于大財務(wù)概念，除了進(jìn)行會計核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項經(jīng)濟(jì)活動。 市場調(diào)查 市場需求分析、行業(yè)分析、競爭對手分析。 融資 決策 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 上市 融資 上市條件 具體內(nèi)容 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 所屬資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策 發(fā)行要求 經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)向社會公開發(fā)行 股本總額 股本總額不少于人民幣５０００萬元 盈利情況 開業(yè)時間在三年以上，最近３年連續(xù)盈利 股東數(shù)量 擁有股票面值人民幣１００元以上的股東不少于１０００人，向社會公眾發(fā)行的股份占２５％以上，股本總額４億元以上的，占１５％以上 違法情況 在最近三年內(nèi)無重大違法行為，財務(wù)報告無虛假記載 企業(yè)上市融資條件 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 重組模式 說明 原整體續(xù)存 將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增資擴(kuò)股 并列分解 將原有企業(yè)進(jìn)行橫向的一分為二分解上市（剝離上市） 串聯(lián)分解 將原有企業(yè)進(jìn)行縱向向的一分為二分解上市（分解為母子公司） 合并整體 先合并（內(nèi)部和外部）后上市 買殼上市 通過購買上市公司的股權(quán)并實(shí)現(xiàn)控股后，達(dá)到間接上市的目的 企業(yè)上市前重組方式 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 財務(wù)問題 說明 資產(chǎn)評估 評估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳 審計 審計程序，調(diào)整帳項 盈利預(yù)測 根據(jù)企業(yè)正常發(fā)展速度和盈利水平預(yù)測；采用趨勢分析法、因素分析法和投資回報法預(yù)測 招股說明書 說明募集資金用途、股利分配政策、股本情況、經(jīng)營業(yè)績、各種債務(wù)、主要固定資產(chǎn)等 境外上市 進(jìn)行境內(nèi)外會計核算差異的調(diào)整 企業(yè)上市財務(wù)問題 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 所謂殼， 即上市交易的資格，也是在公開的證券市場具有可持續(xù)融資的功能。 借殼上市一般都選擇協(xié)議轉(zhuǎn)讓，特別是國有股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，一是收購價格和成本低， 轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率； 二是國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出 ； 三是有暗箱操作的可能和空間。 并購動機(jī)：業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，融資受到制約。 如湘火炬、青島啤酒、普華永道、海航、科龍等。明確提出： 支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán) 。從 121文件到建行的通知，到國務(wù)院的 18號令，一直到北京市政府的 4號令，政府在政策上加快了對房地產(chǎn)的規(guī)范化管理。不少中小開發(fā)商無法貸到款，資金壓力很大，只能通過手中的項目向外尋求合作、收購，否則難以維持，結(jié)果便是破產(chǎn)，這為大企業(yè)的 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 收購、并購提供了絕好的機(jī)會。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀急需重組改善。 產(chǎn)業(yè)鏈 整合 通過并購整合上游、下游產(chǎn)業(yè)，從而形成競爭力，如家電工商業(yè)并購、海航相關(guān)產(chǎn)業(yè)并購等等。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 資本 運(yùn)營 速 度 成 長（ 規(guī) 模、 技 術(shù) 創(chuàng) 新、 多 元 化 ） 成本控制 管理 創(chuàng) 新 技術(shù) 創(chuàng) 新 經(jīng) 營 創(chuàng) 新 初始投資 增資擴(kuò)股 再融 資 并 購 重 組 內(nèi)部管理型發(fā)展戰(zhàn)略 外 部 交 易 型 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 產(chǎn)業(yè) 整合 產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展規(guī)律 初創(chuàng)階段 規(guī)?；? 集聚 平衡和聯(lián)盟 產(chǎn)業(yè)集中度 發(fā)展時間 市場完全分散，集中度低。奧園集團(tuán)正式成為誠成文化的第一大股東，實(shí)現(xiàn)了公司醞釀已久的進(jìn)入資本市場、推進(jìn)復(fù)合地產(chǎn)大業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。 借殼上市 ，就是購買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營業(yè)績，從而達(dá)到證監(jiān)會規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場融資的目的，為企業(yè)不斷輸血，為企業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)（市值和附加值）發(fā)展創(chuàng)造動力和條件。 財務(wù)分析和投資評估 投資總額、資金來源、銷售規(guī)模和結(jié)構(gòu)、成本費(fèi)用、納稅、盈虧及利潤分配和投資評估（現(xiàn)金流量、投資回報率、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、獲利指數(shù)）敏感性分析等。 “ 實(shí)行 ＣＦＯ制度是建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的一個重要環(huán)節(jié)。 隨著企業(yè)的建立、經(jīng)濟(jì)核算工作的開展，就必然會有會計，會計的總管即總會計師。 津貼補(bǔ)貼：可按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。 該 企業(yè)將產(chǎn)品以 7500 萬元的價格銷售給商業(yè)公司 , 商業(yè)公司再以 8000 萬元的價格對外銷售 , 該 企業(yè)與商業(yè)公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)分別為 25 萬元 、 15 萬元 。稅法規(guī)定：廣告費(fèi)扣除比率為 2%，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除比率為 ％ 2020年： 廣告費(fèi)： 40萬元，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)： 10萬元，納稅調(diào)整： 165萬元 2020年： 廣告費(fèi)： 60萬元，納稅調(diào)整：－ 60萬元 2020年： 廣告費(fèi)： 50萬元，納稅調(diào)整：－ 50萬元 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 項目 管理費(fèi)用限制 壞帳及存貨跌價損失 計提壞帳準(zhǔn)備和存貨跌價準(zhǔn)備形成的納稅調(diào)整（按計提標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H損失扣除） 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除 技術(shù)開發(fā)費(fèi) 按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除 無形資產(chǎn)攤銷 攤銷期不同，按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除 開辦費(fèi)攤銷 攤銷期不同，按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除 總機(jī)構(gòu)管理費(fèi) 提取比列一般不超過總收入的 2％ 保險費(fèi) 個人基本保險、企業(yè)財產(chǎn)保險可以稅前扣除 存貨盤虧損失 待處理存貨損失轉(zhuǎn)入損益形成的納稅調(diào)整 其 他 工資總額、職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。 2020年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝３００（提取）－２７０（發(fā)放）＝＋３０萬元 2020年 核定工資總額３１０萬元，本期提取２６０萬元，實(shí)際發(fā)放２７５萬元（動用以前年度結(jié)余１５萬元） 。 如果該開發(fā)商將其銷售部門獨(dú)立出來 , 設(shè)立一個房屋銷售公司 , 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 1400 元的售價賣給銷售公司 , 而后由銷售公司再以每平方米 1500元的售價賣出 , 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 : 1500 10000 5%=750000( 元 ) 因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 所有者權(quán)益總額３００萬元。 投資 環(huán)節(jié) 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下載 選擇 (1) 方案 :B 企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)去年的虧損可 以 由 A 公司彌補(bǔ)。如控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)實(shí)際支出； 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 此資料來自 , 大量管理資料下