【正文】 ，由該機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用升級(jí)，通過(guò)證券公司發(fā)行上市。房貸證券化在我國(guó)已正式 “ 試水 ” 。 （五）境外融資。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，特別是一些民營(yíng)企業(yè)，通過(guò)在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。如在英屬維爾京群島（ BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對(duì)比較簡(jiǎn)單，而且成本低廉，一般通過(guò)委托國(guó)內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。值得提醒的是， BVI公司的法定資本一般為 5萬(wàn)美元以上。一般而言，在提交全部資料后， 7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。 BVI公司設(shè)立后，可通過(guò)境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)融資目的。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 盈利 模式 問(wèn)題 行業(yè) 問(wèn)題分析 房地產(chǎn)業(yè) ? 特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利 ? 市場(chǎng)炒作、虛假?gòu)V告、合同欺詐形成的虛假盈利 ? 粗放經(jīng)營(yíng)和管理行業(yè)盈利流失 ? 產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)能力弱不能形成超額盈利 建筑業(yè) ? 粗放經(jīng)營(yíng)和管理行業(yè)盈利流失 ? 合同欺詐形成的虛假盈利 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)能力弱不能形成超額盈利 ? 產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 附加值理論： 在一個(gè)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因?yàn)橹虚g品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷(xiāo)售和售后服務(wù)，附加值又高起來(lái)，因?yàn)樗衅放?，有健全的售后服?wù)體系。由此可見(jiàn)，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識(shí)；在組裝的下游是包裝、銷(xiāo)售及服務(wù)。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價(jià)勞動(dòng)力在創(chuàng)造財(cái)富。 “新技術(shù)的應(yīng)用” 是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實(shí)力的項(xiàng)目公司采用； “創(chuàng)新或反叛” 是附加值較大，但風(fēng)險(xiǎn)最高，適用具備新銳思想的開(kāi)發(fā)商在不成熟的二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)用；“包裝”附加值 實(shí)現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項(xiàng)目選用； “銷(xiāo)售”附加值 增幅較大，但成本及風(fēng)險(xiǎn)較高，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)挑戰(zhàn)者角色的開(kāi)發(fā)商采用； “服務(wù)” 是長(zhǎng)期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長(zhǎng)，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者角色的開(kāi)發(fā)商適用。 提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 問(wèn)題 弊端分析 會(huì)計(jì)核算 忽略責(zé)任會(huì)計(jì)核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差 財(cái)務(wù)計(jì)劃 自上而下的計(jì)劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績(jī)管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。 財(cái)務(wù)監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風(fēng)險(xiǎn)控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；忽略與經(jīng)營(yíng)分析的結(jié)合；不重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；與業(yè)績(jī)管理脫節(jié)。 納稅管理 無(wú)專(zhuān)門(mén)納稅管理機(jī)構(gòu)；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆 財(cái)務(wù) 運(yùn)作 問(wèn)題 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 一個(gè)中心： 企業(yè)價(jià)值最大化 兩個(gè)基本點(diǎn)： 法人治理、財(cái)務(wù)管理 三個(gè)到位： 經(jīng)營(yíng)、投資、融資活動(dòng)管理到位 四方平衡： 股東、客戶(hù)、員工、社會(huì)利益平衡 五項(xiàng)改革： 業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估、財(cái)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)報(bào)表、風(fēng)險(xiǎn)管理、母子公司 六項(xiàng)循環(huán)： 預(yù)算、報(bào)告、收入、支出、資金、評(píng)估 企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 概 念 比 較 偷 稅 納稅人通過(guò)偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷(xiāo)毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)，或進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。 偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對(duì)象。 避 稅 納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門(mén)監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機(jī)會(huì)，借用非違法手段減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲取稅收收益。 避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。有避稅，就存在反避稅。 納稅籌劃 納稅人在遵守國(guó)家稅法的前提下，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先籌劃，盡可能減輕稅負(fù)，以獲取稅收收益。 稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。 含義 比較 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 企業(yè)偷稅案例 案例一： 某公司通過(guò)開(kāi)具 “ 小頭大尾 ” 的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。 案例二： 某公司通過(guò)做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。 案例三： 某公司通過(guò)其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。 案例 分析 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 案例一： 某公司利用自主定價(jià)權(quán)，通過(guò)關(guān)聯(lián)方產(chǎn)品轉(zhuǎn)移定價(jià)少交稅。 案例二： 某公司為了少繳個(gè)人所得稅，減少名義工資收入，加大個(gè)人職務(wù)消費(fèi)部分。 案例三： 某公司通過(guò)合法手段將個(gè)人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個(gè)人所得稅額。 案例四： 某公司通過(guò)對(duì)限制性費(fèi)用 “ 轉(zhuǎn)換 ” 方式，減少納稅調(diào)整金額。 企業(yè)避稅案例 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 案例一： 某公司通過(guò)合理設(shè)計(jì)融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。 案例二： 某公司通過(guò)合理選擇子公司和分公司設(shè)置形式，少繳企業(yè)所得稅。 案例三： 某公司通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。 案例四： 某公司針對(duì)企業(yè)重組中的納稅特殊問(wèn)題，向稅務(wù)部門(mén)爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策。 企業(yè)納稅籌劃案例 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 途徑 說(shuō)明 實(shí)例 降低稅率 各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。 如何選擇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)注冊(cè)，經(jīng)營(yíng)高科技項(xiàng)目，個(gè)人所得平均化等。 縮小課稅基數(shù) 各稅種的計(jì)稅依據(jù)不同（增值額、營(yíng)業(yè)額、所得額等）。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。 如在合法的范圍內(nèi)，減少營(yíng)業(yè)額的計(jì)稅基數(shù)，或增加應(yīng)稅所得的扣除數(shù)等等。 直接減少納稅額 按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。 如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。 減少重復(fù)課稅 盡量避免重復(fù)征稅。 如在合法的范圍內(nèi)將個(gè)人所得盡量在稅前利潤(rùn)列支等。 延期繳納稅款 通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)政策、合理進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)等方法，延期繳納稅款。 如合理選擇折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法，合理估計(jì)折舊年限和費(fèi)用攤銷(xiāo)期等。 節(jié)稅 途徑 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 方法 具體內(nèi)容 免稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動(dòng)，或使征稅對(duì)象成為免稅對(duì)象的方法。 如：企業(yè)經(jīng)營(yíng)中有來(lái)料加工復(fù)出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費(fèi)稅和關(guān)稅；在中國(guó)境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認(rèn)定后，可自獲利年度起，享受“兩免三減半”政策等等。 減稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵(lì)）。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時(shí)減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過(guò)500萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)期在 10年以上，可享受“一免兩減半”政策等等。 稅率差異法 在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國(guó)別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。如在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受 15％的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎(jiǎng)金集中發(fā)放等等。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 方法 具體內(nèi)容 分割法 在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間進(jìn)行分割而直接節(jié)稅的方法。如個(gè)人工薪所得平均化可以使總稅負(fù)降低。 延期納稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對(duì)節(jié)稅的方法。如國(guó)外投資所得只要留在國(guó)外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費(fèi)用攤銷(xiāo)期。 退稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。如外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或投資開(kāi)辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。 扣除法 在法律允許的范圍內(nèi)，通過(guò)使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。如控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)實(shí)際支出； 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 設(shè)立 環(huán)節(jié) 利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價(jià)避稅案例分析 例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過(guò)合理轉(zhuǎn)讓訂價(jià)將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到子公司 200萬(wàn)元。 減少稅負(fù)＝ 200＊ 15％＝ 30萬(wàn)元 通過(guò)公司設(shè)置合理避稅案例分析 例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當(dāng)年 A公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為 1000萬(wàn)元，甲公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 100萬(wàn)元，乙公司虧損 150萬(wàn)元 如果甲、乙公司是子公司： A公司應(yīng)納稅＝ 1000＊ 30％＝ 300萬(wàn)元 甲公司應(yīng)納稅＝ 100＊ 30％＝ 30萬(wàn)元 如果甲、乙公司是分公司： A公司應(yīng)納稅＝ 950＊ 30％＝ 285萬(wàn)元 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 融資 環(huán)節(jié) 案例： 宏興公司計(jì)劃在2020年融資５０００萬(wàn)元，并設(shè)計(jì)了如下三個(gè)方案： 項(xiàng)目 方案一 方案二 方案三 債務(wù)融資 1000 2500 4000 股權(quán)融資 4000 2500 1000 負(fù)債率 20% 50% 80% 年利息率 8% 8% 8% 權(quán)益利潤(rùn)率 10% 10% 10% 利息抵稅 66 債務(wù)成本 % % % 資本成本 10% 10% 10% 加權(quán)平均資金成本 % % % 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 小 中 大 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 案例 1: 某公司 A,2020 年 11 月兼并某虧損 國(guó) 有企業(yè) B。 B 企業(yè)合并時(shí) 賬面凈資產(chǎn)為 500萬(wàn) 元 , 去年虧損為 100 萬(wàn)元 ( 以前年度無(wú)虧損 ), 評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值為 550 萬(wàn)元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并 B 企業(yè) 。 A 公司合并后股票市價(jià) 元 / 股 。 A 公司共有已發(fā)行的股票 2020 萬(wàn)股 ( 面值為 1 元 / 股 )。 (1)A 公司以 180 萬(wàn)股和 10 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買(mǎi) B 企業(yè) (A 公司股票市價(jià)為 3 元 / 股 ): （ 2） A 公司以 150 萬(wàn)股和 100 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買(mǎi) B 企業(yè)。 假設(shè)合并后 B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 , 合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 900 萬(wàn)元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤(rùn)率為 10% 。所得稅稅率為 33% 。 投資 環(huán)節(jié) 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 選擇 (1) 方案 :B 企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)去年的虧損可 以 由 A 公司彌補(bǔ)。 A 公司當(dāng)年應(yīng)繳所得稅 =(900100)*33%=264 萬(wàn)元 , 與合并前相比少繳 33 萬(wàn)元 , 但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。 選擇 （ 2） 方案 :因?yàn)橹Ц兜姆枪蓹?quán)額 (100 萬(wàn)元 ) 大 于所購(gòu)股權(quán)票面 價(jià)值 的 20%(150萬(wàn)股 *1元 *20%=30 萬(wàn)元 )。所以 , 被合并企業(yè) B 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 , 應(yīng)繳納的所得稅為 (150*3+100500)*33%=( 萬(wàn)元 ) 。 B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再?gòu)浹a(bǔ)。 A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%=。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下： 資產(chǎn)總額１５００萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬(wàn)元，公允價(jià)８５０萬(wàn)元；存貨３００萬(wàn)元，公允價(jià)３５０萬(wàn)元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬(wàn)元。