【正文】 ，由該機構進行信用升級，通過證券公司發(fā)行上市。房貸證券化在我國已正式 “ 試水 ” 。 （五）境外融資。 房地產開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。如在英屬維爾京群島（ BVI）設立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內律師事務所與香港律師就可辦理相關手續(xù)。值得提醒的是， BVI公司的法定資本一般為 5萬美元以上。一般而言，在提交全部資料后， 7個工作日即可完成公司設立程序。 BVI公司設立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內的不動產，通過境外投資或轉讓股權的方式實現(xiàn)融資目的。 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 盈利 模式 問題 行業(yè) 問題分析 房地產業(yè) ? 特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利 ? 市場炒作、虛假廣告、合同欺詐形成的虛假盈利 ? 粗放經營和管理行業(yè)盈利流失 ? 產業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 ? 核心競爭能力弱不能形成超額盈利 建筑業(yè) ? 粗放經營和管理行業(yè)盈利流失 ? 合同欺詐形成的虛假盈利 ? 核心競爭能力弱不能形成超額盈利 ? 產業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 附加值理論： 在一個產品的業(yè)務鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因為中間品的生產有技術含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務，附加值又高起來，因為它有品牌，有健全的售后服務體系。由此可見，在組裝的上游，是技術、信息與知識；在組裝的下游是包裝、銷售及服務。而在產品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。 “新技術的應用” 是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實力的項目公司采用； “創(chuàng)新或反叛” 是附加值較大，但風險最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級市場運用；“包裝”附加值 實現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項目選用； “銷售”附加值 增幅較大，但成本及風險較高，宜有規(guī)模有實力屬于市場挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用； “服務” 是長期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長，宜有規(guī)模有實力屬于市場領導者角色的開發(fā)商適用。 提高房地產行業(yè)產業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 問題 弊端分析 會計核算 忽略責任會計核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差 財務計劃 自上而下的計劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。 財務監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風險控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱 財務分析 財務指標分析；忽略與經營分析的結合；不重視非財務指標分析；與業(yè)績管理脫節(jié)。 納稅管理 無專門納稅管理機構；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆 財務 運作 問題 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 一個中心： 企業(yè)價值最大化 兩個基本點： 法人治理、財務管理 三個到位： 經營、投資、融資活動管理到位 四方平衡： 股東、客戶、員工、社會利益平衡 五項改革： 業(yè)績評估、財務導向、財務報表、風險管理、母子公司 六項循環(huán)： 預算、報告、收入、支出、資金、評估 企業(yè)財務管理變革 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 目 錄 ? 房地產行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產企業(yè)財務運作能力提升 ? 房地產企業(yè)納稅籌劃思路和方法 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 概 念 比 較 偷 稅 納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經稅務機關通知申報而拒不申報，或進行虛假的納稅申報，不繳或少繳應納稅款的，屬于偷稅。 偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對象。 避 稅 納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機會，借用非違法手段減輕稅收負擔，獲取稅收收益。 避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。有避稅，就存在反避稅。 納稅籌劃 納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對經營活動的事先籌劃，盡可能減輕稅負，以獲取稅收收益。 稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。 含義 比較 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 企業(yè)偷稅案例 案例一： 某公司通過開具 “ 小頭大尾 ” 的發(fā)票少交流轉稅和企業(yè)所得稅。 案例二： 某公司通過做假帳的方法少列收入、多列成本費用。 案例三： 某公司通過其他應付款隱匿收入少繳流轉稅和企業(yè)所得稅。 案例 分析 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 案例一： 某公司利用自主定價權，通過關聯(lián)方產品轉移定價少交稅。 案例二： 某公司為了少繳個人所得稅，減少名義工資收入，加大個人職務消費部分。 案例三： 某公司通過合法手段將個人工薪收入平均化，減少應納個人所得稅額。 案例四： 某公司通過對限制性費用 “ 轉換 ” 方式，減少納稅調整金額。 企業(yè)避稅案例 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 案例一： 某公司通過合理設計融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。 案例二： 某公司通過合理選擇子公司和分公司設置形式，少繳企業(yè)所得稅。 案例三： 某公司通過對業(yè)務招待費的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。 案例四： 某公司針對企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務部門爭取稅收優(yōu)惠政策。 企業(yè)納稅籌劃案例 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 途徑 說明 實例 降低稅率 各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。 如何選擇經濟開發(fā)區(qū)注冊，經營高科技項目，個人所得平均化等。 縮小課稅基數(shù) 各稅種的計稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。 如在合法的范圍內，減少營業(yè)額的計稅基數(shù)，或增加應稅所得的扣除數(shù)等等。 直接減少納稅額 按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。 如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。 減少重復課稅 盡量避免重復征稅。 如在合法的范圍內將個人所得盡量在稅前利潤列支等。 延期繳納稅款 通過合理選擇會計政策、合理進行會計估計等方法，延期繳納稅款。 如合理選擇折舊方法、存貨計價方法，合理估計折舊年限和費用攤銷期等。 節(jié)稅 途徑 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 方法 具體內容 免稅法 在法律允許的范圍內，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象的方法。 如：企業(yè)經營中有來料加工復出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費稅和關稅；在中國境內新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經認定后，可自獲利年度起，享受“兩免三減半”政策等等。 減稅法 在法律允許的范圍內，使納稅人減少應納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵）。如：在發(fā)生自然災害時減稅；在經濟特區(qū)設立的從事服務性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經營期在 10年以上，可享受“一免兩減半”政策等等。 稅率差異法 在法律允許的范圍內，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。如在經濟技術開發(fā)區(qū)的生產性外商投資企業(yè)，可享受 15％的企業(yè)所得稅率；在經濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎金集中發(fā)放等等。 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 方法 具體內容 分割法 在法律允許的范圍內，使收入所得在兩個或更多個納稅人之間進行分割而直接節(jié)稅的方法。如個人工薪所得平均化可以使總稅負降低。 延期納稅法 在法律允許的范圍內，使納稅人延期繳納稅款而相對節(jié)稅的方法。如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產折舊或費用攤銷期。 退稅法 在法律允許的范圍內，使稅務機關退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。 扣除法 在法律允許的范圍內，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。如控制業(yè)務招待費實際支出； 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 設立 環(huán)節(jié) 利用關聯(lián)方轉讓定價避稅案例分析 例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過合理轉讓訂價將利潤轉移到子公司 200萬元。 減少稅負＝ 200＊ 15％＝ 30萬元 通過公司設置合理避稅案例分析 例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當年 A公司實現(xiàn)利潤總額為 1000萬元，甲公司實現(xiàn)利潤總額 100萬元，乙公司虧損 150萬元 如果甲、乙公司是子公司： A公司應納稅＝ 1000＊ 30％＝ 300萬元 甲公司應納稅＝ 100＊ 30％＝ 30萬元 如果甲、乙公司是分公司： A公司應納稅＝ 950＊ 30％＝ 285萬元 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 融資 環(huán)節(jié) 案例： 宏興公司計劃在2020年融資５０００萬元，并設計了如下三個方案： 項目 方案一 方案二 方案三 債務融資 1000 2500 4000 股權融資 4000 2500 1000 負債率 20% 50% 80% 年利息率 8% 8% 8% 權益利潤率 10% 10% 10% 利息抵稅 66 債務成本 % % % 資本成本 10% 10% 10% 加權平均資金成本 % % % 財務風險 小 中 大 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 案例 1: 某公司 A,2020 年 11 月兼并某虧損 國 有企業(yè) B。 B 企業(yè)合并時 賬面凈資產為 500萬 元 , 去年虧損為 100 萬元 ( 以前年度無虧損 ), 評估確認的價值為 550 萬元 , 經雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并 B 企業(yè) 。 A 公司合并后股票市價 元 / 股 。 A 公司共有已發(fā)行的股票 2020 萬股 ( 面值為 1 元 / 股 )。 (1)A 公司以 180 萬股和 10 萬元人民幣購買 B 企業(yè) (A 公司股票市價為 3 元 / 股 ): （ 2） A 公司以 150 萬股和 100 萬元人民幣購買 B 企業(yè)。 假設合并后 B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 , 合并企業(yè)每年未彌補虧損前應納稅所得額為 900 萬元 , 增值后的資產的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤率為 10% 。所得稅稅率為 33% 。 投資 環(huán)節(jié) 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 選擇 (1) 方案 :B 企業(yè)不按轉讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)去年的虧損可 以 由 A 公司彌補。 A 公司當年應繳所得稅 =(900100)*33%=264 萬元 , 與合并前相比少繳 33 萬元 , 但每年必須為增加的股權支付股利。 選擇 （ 2） 方案 :因為支付的非股權額 (100 萬元 ) 大 于所購股權票面 價值 的 20%(150萬股 *1元 *20%=30 萬元 )。所以 , 被合并企業(yè) B 應就轉讓所得繳納所得稅 , 應繳納的所得稅為 (150*3+100500)*33%=( 萬元 ) 。 B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再彌補。 A公司可按評估后的資產價值入賬，計提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%=。 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 , 大量管理資料下載 案例 2： A公司向 B公司進行整體資產轉讓， A公司資產負債表數(shù)據(jù)如下： 資產總額１５００萬元，其中固定資產凈值８００萬元，公允價８５０萬元；存貨３００萬元，公允價３５０萬元；應收賬款及貨幣資金４００萬元。