【正文】 羅賓漢稅種”，羅賓漢在西方是什么樣的人物呢？是一個(gè)家喻戶曉的殺富濟(jì)貧的人物，那么他把它比喻成羅賓漢，個(gè)人所得稅跑到你家里把你的財(cái)產(chǎn)以稅收的形式收走然后給窮人帶走，它的性質(zhì)跟羅賓漢差不多。第一在職職工要依法每月代扣工資薪金個(gè)人所得稅；第二公司的個(gè)人股東，公司的個(gè)人股東凡是報(bào)銷的與個(gè)人有關(guān)的費(fèi)用，借款不還的，一律要按照《稅法》的規(guī)定代扣代繳20％的個(gè)人所得稅。比如說到清華學(xué)習(xí)，培訓(xùn)費(fèi)不讓稅前列支，培訓(xùn)費(fèi)必須要進(jìn)教育經(jīng)費(fèi)，有很多的費(fèi)用不允許稅前列支，雖然你認(rèn)為我學(xué)習(xí)也是為企業(yè)學(xué)習(xí)，我發(fā)生的招待費(fèi)也是為企業(yè)打下基礎(chǔ)，但是稅務(wù)局不承認(rèn)，你超支不行，大家跟稅務(wù)局打交道都知道，稅務(wù)局也不是無理的，有法律依據(jù)，確實(shí)是不讓的。這就是中國一個(gè)滑稽的稅制，表面上給你33％，但是征你的時(shí)候至少是40萬。再比如說土地增值稅，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)來講又是一座大山，雖然是地方稅，但是土地增值稅在目前來講負(fù)擔(dān)不輕，土地增值稅創(chuàng)下來當(dāng)前中國稅率最高的記錄，它的稅率高達(dá)60％，增值額的60％將被國家征走，所以這個(gè)稅種又是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種主體之一，但是實(shí)質(zhì)上仍然是地方稅，還包括城建稅、教育費(fèi)附加這些都屬于地方稅和附加。這種關(guān)稅收關(guān)應(yīng)該說之所以叫它是一道關(guān)，很大一部分原因就是這些稅跟企業(yè)的經(jīng)營的利潤，盈利能力沒有關(guān)聯(lián)。但是這100萬成本的房子你賣200萬拿5％10萬塊錢交營業(yè)稅你也不在乎，所以這5％什么時(shí)候爆發(fā)出危機(jī)，就是整個(gè)行業(yè)的利潤率下降，這5％你會感覺到像英年拖稻草一樣，越拖越重，隨著行業(yè)的利潤率下降，5％的負(fù)擔(dān)越來越明顯。 第一道關(guān)營業(yè)稅關(guān)。 首先我講一講與不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)這個(gè)原因，縱觀整個(gè)中國房地產(chǎn)稅制，實(shí)際上也稱不上中國房地產(chǎn)稅制，中國房地產(chǎn)稅制純粹是專業(yè)人員、教授得來的，如果跟財(cái)政部、稅務(wù)局這些人員打交道，你會發(fā)現(xiàn)他剛剛在開始立法的時(shí)候，根本就沒有把房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)專門的行業(yè)來立法，房地產(chǎn)稅收直到998年，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的業(yè)態(tài)形成的時(shí)候，才逐步地發(fā)了一些文件，迄今為止發(fā)的文件都不足以有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，特別是我們從宏觀安排就出了大問題。 下面我給大家講第一個(gè)問題，我今天講解當(dāng)中涉及到大量的真實(shí)的案例，希望大家從這些真實(shí)的案例當(dāng)中找到經(jīng)驗(yàn)，特別是作為他們這些企業(yè)的教訓(xùn)。因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，如果你們是財(cái)務(wù)我會專門給你們講一講政策制定的背景和它所指的特定的環(huán)節(jié)，我會像畫圖一樣把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營把它的立項(xiàng)、開發(fā)、銷售、利潤分配等環(huán)節(jié)我會專門細(xì)致給我們這些辦事人員講解，但是大家都是企業(yè)老總管理者，那么你們大可不必去操作具體的納稅事務(wù)，但是作為納稅籌劃這門課程，確實(shí)作為我們課程的基礎(chǔ)，也就是說學(xué)習(xí)這門課程，它實(shí)際上已經(jīng)了解中國的稅法以及稅收政策，作為這門課程入門的課程，我在這里跟大家講一下。如果到企業(yè)做稅收調(diào)查的話，你發(fā)現(xiàn)他根本就沒有專門稅收業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)時(shí)間，也沒有專門稅收納稅籌劃的時(shí)間，辦事人員壟斷了納稅大權(quán)，想交多少稅就交多少稅，當(dāng)然我們老板也干預(yù)納稅，想讓他結(jié)轉(zhuǎn)多少就結(jié)轉(zhuǎn)多少，想讓它虧損就虧損，想讓它盈利就盈利，這種對稅收的雕琢、修飾、粉飾，都是以沒有做好納稅遵從工作為前提的。所以納稅策劃又是納稅遵從的深化和升華，是對《稅法》靈活地應(yīng)用。它的特點(diǎn)是企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)還沒有完成，完全可以來得及事先加以調(diào)整，事先加以改變，事先進(jìn)行重新計(jì)劃安排，目的是盡可能地完善稅收風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一納稅遵從工作，遵守的遵，服從的從，納稅遵從工作，如果是一個(gè)名詞解釋的話，所謂的納稅遵從就是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)，已經(jīng)完成后的納稅申報(bào)，以及與之相關(guān)的一系列的工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)要交哪些稅，這些稅如何計(jì)算，在什么時(shí)間交，什么時(shí)間清算，一般來講不是很清楚，特別是不少開發(fā)企業(yè)的會計(jì)對收入什么時(shí)間結(jié)轉(zhuǎn)，成本什么時(shí)間結(jié)轉(zhuǎn)稀里糊涂，帳做得也是稀里糊涂。 應(yīng)該說，稅務(wù)局他自己也積累了一套戰(zhàn)術(shù)方法。今年不一樣了，今年不一樣的地方在哪里呢？跟房地產(chǎn)企業(yè)打交道多年以后，稅務(wù)部門自身也積累了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和方法，毫無客氣地跟大家講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查，實(shí)際上是非常簡單的。同志們可能不太清楚什么叫專項(xiàng)稽查，專項(xiàng)稽查它要求的覆蓋面是百分之百，不像我們平常抽查日?；槠髽I(yè)，它的覆蓋面達(dá)到10％就可以。那么我們房地產(chǎn)企業(yè)列入專項(xiàng)稽查以后，覆蓋面是百分之百，就是凡是你在地稅系統(tǒng)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都要接受稅務(wù)檢查。房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)，我剛才講到的這兩句話，已經(jīng)形成全國地稅系統(tǒng)的共識。在這種戰(zhàn)術(shù)方法下，我們房地產(chǎn)企業(yè)今年紛紛地落馬，就我了解的情況，補(bǔ)稅不低于1000萬的現(xiàn)在比比皆是，可能在座的各位還沒有查到，因?yàn)椴榈浇衲?0月30號為止，所以說房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是空前的。所以納稅遵從工作肯定做不好。它的特點(diǎn)是各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)已經(jīng)完成，就是我們俗話講的“生米煮成熟飯了”想改也改不了，剩下就是要按照《稅法》老老實(shí)實(shí)去納稅，這是第一類工作?？傮w來講，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實(shí)際上就是包括這兩個(gè)方面，二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同，但是又有著千絲萬縷的聯(lián)系。我在這里告訴大家，我們中國房地產(chǎn)企業(yè)納稅的情況，如果從我剛才講的兩個(gè)角度來說，我們大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作沒有做，根本沒有開展。這是我給大家所將的房地產(chǎn)企業(yè)處理納稅事物分為兩大類，今天我給大家講第二類工作稅收籌劃工作，我心里很清楚，講第二個(gè)內(nèi)容就好比建在沙灘上那么困難，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的企業(yè)會計(jì)包括老板，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策實(shí)際上了解很少，如果你不了解中國的《稅法》和稅收政策，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的《稅法》和稅收政策，你又怎么可能下手去搞籌劃呢，所以我在講籌劃的時(shí)候，必然的要講到房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策和稅收法規(guī)。同時(shí)學(xué)習(xí)這門課程，還需要我們了解起碼的會計(jì)知識，因?yàn)樗械募{稅資料都來自于企業(yè)的會計(jì)資料以及跟會計(jì)資料形成有關(guān)的合同、章程、憑證有關(guān)，所以懂得記帳原理，懂得報(bào)表分析，對納稅籌劃也是大有幫助的。第一個(gè)問題是房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢下，為什么要做好納稅籌劃工作？這是我要給大家講的第一個(gè)問題，請大家在講義中記下來，我在講義上給大家留了一個(gè)空白，希望大家做好記錄，我覺得這個(gè)空白遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠記的，因?yàn)檫@個(gè)內(nèi)容是我們解決WAY的問題，為什么要學(xué)習(xí)稅收籌劃。我們把房地產(chǎn)的稅收過多地加在了開發(fā)階段，也就是我們所講的加在了一級市場上，而沒有加在二級市場和三級市場。營業(yè)稅關(guān)，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做的都很好，做得都很好里面當(dāng)然有故事，最大的故事就是你要用稅務(wù)局的票，這有軟處，票一開就要交5％，一交易完就要交5％，這是雷打不動(dòng)的，所以你交得也最勤快，因?yàn)槟悴唤幌聜€(gè)月票都領(lǐng)不到，房子賣出去，現(xiàn)在5％大家交都沒有什么怨言。不過好在在以票控稅大的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)環(huán)節(jié)的工作做得都很漂亮，基本上一查樓房營業(yè)稅都交了，但也有偷逃現(xiàn)象。比方說印花稅，你的各類交易合同，產(chǎn)權(quán)證書，注冊資金都要依法交納印花稅，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)注冊了5000萬，說句不好聽的話，你營業(yè)執(zhí)照還沒有拿到家5000萬。 第三道關(guān)就是企業(yè)所得稅關(guān)。為什么？大家肯定問為什么，因?yàn)橛泻芏噘M(fèi)用稅務(wù)局不同意你在稅前列支，比如說工資超支。所以所得稅在你把公司的錢往家拿的前兩個(gè)環(huán)節(jié)里面，所得稅就把你的利潤拿走一小半，就是40％。我請大家學(xué)習(xí)這樣一個(gè)文件，希望你們記下來，這個(gè)文件在今年稅務(wù)稽查中必然產(chǎn)生社會反響，現(xiàn)在稅務(wù)局已經(jīng)拿這個(gè)文件查了不少的問題，等一下我舉兩個(gè)案例給你們聽一聽，請你們先記一下這個(gè)文件的全稱，剛才我講了房地產(chǎn)第二類人就是房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)人股東，我們在座的同志可能都脫不了干系，所以我希望大家能夠記下來。但是到了中國以后就不叫羅賓漢了，用我們的行話講它叫賓漢羅，什么叫賓漢羅？顛倒了，專門收在職職工的錢，然后交給國家。在下發(fā)具體高收人群文件之前，據(jù)調(diào)查目前主要是個(gè)人股東的收入要明顯得高于打工的收入，所以這個(gè)文件的背景我就不給大家多講了，這也是體現(xiàn)本屆政府，因?yàn)闇丶覍毧偫砭吐毜臅r(shí)候，在就職演說里面說就要調(diào)節(jié)幾個(gè)關(guān)系，包括東部與中西部，城鄉(xiāng)居民收入差距這幾個(gè)方面，這就體現(xiàn)了政府執(zhí)政方針政策。 大家看這個(gè)文件里面，文件里面你報(bào)銷的人員就很廣泛，你股東個(gè)人或者你以你家庭成員的名義，或者是以跟你密切關(guān)系的人的名義去報(bào)銷與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出，比如企業(yè)里面有的是中央空調(diào)，有的物業(yè)管理費(fèi)，有的是電視，到房地產(chǎn)企業(yè)來看沒有這些東西，說明這些費(fèi)用都是個(gè)人家里的，特別是物業(yè)管理費(fèi)，可能是自己私人豪宅的物業(yè)管理費(fèi)，但是拿到公司來報(bào)了，這一看就是與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的，屬于個(gè)人消費(fèi)，對不起你報(bào)1萬塊錢就要扣2000塊錢的個(gè)人所得稅，而且這1萬塊錢的物業(yè)管理費(fèi)還不能在企業(yè)所得稅稅前扣除，也就是等于跟沒報(bào)一樣，就從稅務(wù)部門來看沒報(bào)銷一樣，所以報(bào)與不報(bào)對稅收影響不大。有的老板50歲的人，讓我說你都不好說，為什么？你年齡比我長，你想得太天真了，我舉一個(gè)劉曉慶的案件給大家聽一聽，劉曉慶全國政協(xié)委員，著名電影演員大家都知道，曉慶文化藝術(shù)有限公司偷逃營業(yè)稅，所交營業(yè)稅是600多萬，稅務(wù)局、檢察院聯(lián)合檢查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)帳面只有180萬的存款，把180萬的存款扣下來以后欠400多萬，怎么辦，公司實(shí)在挖掘不出來任何的資源應(yīng)收款來償還資源，最后做出一個(gè)決定，把劉曉慶個(gè)人的房產(chǎn)扣押下來拍賣，劉曉慶的律師當(dāng)時(shí)就提出這是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，法律依法保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)，你不能扣押個(gè)人財(cái)產(chǎn)，檢察院的人是這么說的，你的現(xiàn)金收入不入帳，直接形成法人代表的收入，這個(gè)收入就是非法收入，由非法收入形成的非法個(gè)人財(cái)產(chǎn)，法律從來不保護(hù)，你可以翻看一下《憲法》，《憲法》上是這么些的，依法保護(hù)個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，不保護(hù)個(gè)人非法財(cái)產(chǎn)，所以律師和檢察院的人產(chǎn)生了分歧，誰講得對，檢察院講得也是對的，法律確實(shí)是依法保護(hù)個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，不保護(hù)個(gè)人的非法財(cái)產(chǎn)，你這是偷稅得來的錢你買的房子，買的車，國家就是有可能把你扣押下來進(jìn)行拍賣，最后不就是拍賣掉了，最后不就是充抵稅款了，這個(gè)事情就不了了之了。所以我們說這件事就相當(dāng)于越小的公司名片上越會印董事局主席，董事局主席人家也沒說錯(cuò)，就兩董事成立一個(gè)董事局，他是主席，這沒有錯(cuò)，那個(gè)是常務(wù)副主席，這沒有錯(cuò)，這就是我們抓了這樣一個(gè)心理，他就叫做總部基地里面都有一個(gè)個(gè)的總部大廈，而且確實(shí)都叫做把每個(gè)人占去了一個(gè)絕大多數(shù)的作用。因?yàn)槟阒灰粋€(gè)家都有公攤，這沒有公攤，因?yàn)樗械拿娣e都是你的，廁所也是你的，樓梯也是你的，樓梯間也可以做你企業(yè)的橫幅做所有宣傳。我在稅務(wù)部門工作過8年，搞過稽查，搞過秘書工作，從來沒有遇到過一個(gè)私人逃稅，我們不把他稅收上來的，不可能的，我們想盡一切辦法扣押他的私人財(cái)產(chǎn)，因?yàn)樵趪依娣矫妫覀兙褪亲鲥e(cuò)了，政府也會站在我們這方面的，因?yàn)槟闶撬饺?。因?yàn)槭澜绺鲊姆稍诹啃痰臅r(shí)候必須要找到證據(jù)的，找不到證據(jù)明知道你殺人了，只能讓你逍遙法外，沒有辦法，大家可能從電影、電視上和新聞報(bào)道上也都可以看出來，西方法律就是憑證據(jù)來說話。政治事件就不插手，為什么？我們稅務(wù)局還沒有稽查，人都抓起來，而且新聞都報(bào)出來涉嫌逃稅，我們稽查結(jié)論還沒有出來，說白了我們?nèi)诉€沒有去怎么能涉嫌逃稅，那就是大家明白我的意思嗎，所以在相當(dāng)長一段時(shí)間里面，政府打擊富人的手段，主要是逃稅。從此以后買大宗消費(fèi)品，盡量以你所在的公司的名義購買，一直到折舊期結(jié)束后可以低價(jià)或者是無償轉(zhuǎn)讓給個(gè)人股東，這些都是不違反《稅法》規(guī)定的。我給大家舉一個(gè)案子，就是房地產(chǎn)公司的，北京市西城區(qū)有一個(gè)房地產(chǎn)公司老板是私人的，這個(gè)項(xiàng)目在建，已經(jīng)預(yù)售完了他跑到門頭溝，跟門頭溝政府協(xié)商招拍掛拿了一塊地，拿了一塊地在門頭溝那個(gè)地方交稅就必須要注冊項(xiàng)目公司，買地要花多少？3000萬，他手里沒有這么多錢，就從西城在建的項(xiàng)目借了3000萬放在那個(gè)項(xiàng)目，今年3月份地稅局去查，說你帳面怎么有應(yīng)收款，其他應(yīng)收款怎么這么大額的應(yīng)收款，會計(jì)就解釋我們老板在門頭溝又搞一個(gè)項(xiàng)目，那邊沒錢跟我們這邊借，都是老板的公司。他這借款的主體，他講得很清楚，就是個(gè)人投資者，就是個(gè)人股東說白了就是個(gè)人股東從其投資的企業(yè)拿走錢，借款的形式拿走也不行，也要交稅。 那么怎么籌劃？根據(jù)政策就要籌劃，事前就要做好，確實(shí)要借一筆錢出去，暫時(shí)也回不來，你就想方設(shè)法不要以個(gè)人股東的名義去借，就應(yīng)該想方設(shè)法以公司的職員或者是家庭成員或者是親戚朋友的名義去借，就落在一個(gè)借款協(xié)議和借款憑據(jù)，上面名字不能寫你本人的名字，寫你本人的名字就不行，這是第一。 第三類人就是跟房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)聯(lián)的勞務(wù)人員的工資，或者是勞務(wù)人員的報(bào)酬要依法代扣代交個(gè)人所得稅。8個(gè)問題帶走70、80塊錢跟玩一樣，而且我把我檢查的時(shí)間限定在2個(gè)小時(shí)之內(nèi)，我就能查出8個(gè)問題，帶走70、80萬，一般的企業(yè)我都有這個(gè)能力。 第二點(diǎn)，大家記錄一下，傳統(tǒng)的落后的納稅模式，已經(jīng)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了長期負(fù)面影響，需要引進(jìn)新型的納稅籌劃模式，我們傳統(tǒng)的落后的納稅模式表現(xiàn)為什么？主要表現(xiàn)為在企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營決策當(dāng)中，稅收無地位，稅收無空間，無稅的經(jīng)營決策模式，給企業(yè)造成的影響是巨大的，甚至給法人代表帶來牢獄之災(zāi)。公司還有另外一個(gè)決議，就是等款還完以后，把這個(gè)寫字樓股金再回來，就是一進(jìn)一出，一進(jìn)一出都完成了，款也還了，房子也回來了，稅務(wù)局查帳，稅務(wù)局怎么發(fā)現(xiàn)這個(gè)情況？按照剛才檢查的方法，到房屋土地管理局拿你的契稅，有代征契稅所有加在一起除以3％，得出總的交易金額，發(fā)現(xiàn)他申報(bào)的金額比總的金額差了一大塊，實(shí)際上就差這個(gè)寫字樓，他就覺得這個(gè)企業(yè)逃稅了，怪不得這個(gè)企業(yè)越做越大，馬上展開對過去，就是在建項(xiàng)目還沒有完工，還沒有預(yù)售，對過去的項(xiàng)目展開全面的稽查，查到最后就查到這個(gè)問題，你這個(gè)房子過戶到個(gè)人名下，他的解釋我這個(gè)房子又回來了，他說稅務(wù)不玩一減一等于零的游戲，你既然過戶到個(gè)人名下了，就構(gòu)成了視同銷售，構(gòu)成是同銷售，評估價(jià)是7000萬，你寫字樓的成本，寫字樓的開發(fā)成本在以前所得稅的稅繳已經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)作為整體開發(fā)減掉了，所以7000萬統(tǒng)統(tǒng)做利潤，7000萬乘以33％2130萬企業(yè)所得稅，這2130萬企業(yè)所得稅還有營業(yè)稅，7000萬乘以5％350萬營業(yè)稅，35萬的城建稅，還有個(gè)人所得稅，因?yàn)楣杀緦?shí)際上投入是3500，而且拿走7000萬，實(shí)際上多得了3500萬，還有20％的個(gè)人所得稅700萬，加在一起補(bǔ)交稅收是3600萬，罰一倍7200萬，貸了5000萬的款，交了7200萬的稅，說交不起，可以，立刻通