【正文】 中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3654筆，金額，個(gè)人住房貸款 12158筆，金額 ，個(gè)人商業(yè)用房貸款 5089筆，金額 。第四，房屋空置率開始上升，二手房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房 。 核 心 競 爭 力 衡 量 企 業(yè) 競 爭 力 的 標(biāo) 準(zhǔn)： 資 源 的價(jià) 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產(chǎn)、 知 識、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等） 商 業(yè) 模 式 電 子 商 務(wù) 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關(guān) 系） 大 規(guī) 模 定 制 個(gè) 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產(chǎn)、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應(yīng) 鏈、 虛 擬 經(jīng) 營、 信 息 共 享、 服 務(wù) 重 要 性 兼 并 和 收 購 橫 向 和 縱 向 擴(kuò) 張， 高 速 發(fā) 展 價(jià) 值 管 理 以 股 東 價(jià) 值 最 大 化 為 目 標(biāo)， 兼 顧 相 關(guān) 者 利 益 學(xué) 習(xí) 型 組 織 企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學(xué) 習(xí) 能 力， 通 過 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學(xué) 習(xí) 與 工 作 系 統(tǒng) 結(jié) 合 起 來， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應(yīng) 能 力 的 企 業(yè) 組 織。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 會計(jì) 法規(guī) 政策 主要內(nèi)容 會 計(jì) 法 ? 會 計(jì) 工 作 的 基 本 法 規(guī) ? 強(qiáng) 調(diào) 單 位 負(fù) 責(zé) 人 的 法 律 責(zé) 任 ? 健 全 內(nèi) 部 控 制 制 度 會 計(jì) 準(zhǔn) 則 ? 會 計(jì) 核 算 的 依 據(jù) 和 基 本 規(guī) 范 ? 與 國 際 慣 例 接 軌 ? 基 本 準(zhǔn) 則、 基 本 業(yè) 務(wù) 準(zhǔn) 則、 特 殊 業(yè) 務(wù) 或 特 殊 行 業(yè) 準(zhǔn) 則 會 計(jì) 制 度 ? 會 計(jì) 核 算 的 具 體規(guī) 范 和 操 作 指 南 ? 統(tǒng) 一 各 行 業(yè) 會 計(jì) 制 度 ? 穩(wěn) 健 、 恰 當(dāng)、 充 分 披 露 會 計(jì) 信 息 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) ? 規(guī)模小、市場占有率低房地產(chǎn)公司多。 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實(shí)現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴(yán)格控制財(cái)政性、個(gè)案性政策的減免措施。 消費(fèi)稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費(fèi)品納入消費(fèi)稅征稅范圍，同時(shí)取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費(fèi)稅。近期可考慮解決機(jī)器設(shè)備的扣稅問題。二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)： 歸集和發(fā)放、個(gè)人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 產(chǎn)業(yè) 政策 國務(wù)院 18號文件精神 肯定房地產(chǎn)行業(yè)： 國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。 18號文件核心內(nèi)容： 提高認(rèn)識，明確指導(dǎo)思想： 國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場化、需求導(dǎo)向、深化改革。 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)： 長遠(yuǎn)規(guī)劃、優(yōu)先落實(shí)國家鼓勵(lì)開發(fā)的項(xiàng)目、土地市場的規(guī)劃和審批。 央行 121號文件核心內(nèi)容是： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 ，其 自有資金 (指所有者權(quán)益 )應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款 ， 嚴(yán)禁跨地區(qū)使用 ；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于 繳 土地出讓金 的貸款 ； 對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款 ，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的 70%， 貸款期限最長不得超過 2年； 承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè) 只能將獲得的 流動(dòng)資金貸款 用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運(yùn)輸納入增值稅范圍。 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費(fèi)稅。 業(yè)發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因?yàn)橹行∑髽I(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標(biāo)，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。 ? 供求結(jié)構(gòu)性問題：中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴(yán)重。 提高企業(yè)核心競爭力 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) 首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負(fù)債率過高 。第五，無法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的 %和 %。在信托市場中，房地產(chǎn)信托成為主流。 在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。 （三）“買殼”上市。 拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 （四）房貸證券化。另一種是“表外融資方式”，即銀行將住房抵押貸款“打包”出售給具有相當(dāng)實(shí)力與資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用升級，通過證券公司發(fā)行上市。如在英屬維爾京群島（ BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 盈利 模式 問題 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) ? 特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利 ? 市場炒作、虛假廣告、合同欺詐形成的虛假盈利 ? 粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失 ? 產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 ? 核心競爭能力弱不能形成超額盈利 建筑業(yè) ? 粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失 ? 合同欺詐形成的虛假盈利 ? 核心競爭能力弱不能形成超額盈利 ? 產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 附加值理論： 在一個(gè)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因?yàn)橹虚g品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務(wù)，附加值又高起來，因?yàn)樗衅放?，有健全的售后服?wù)體系。 提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 問題 弊端分析 會計(jì)核算 忽略責(zé)任會計(jì)核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差 財(cái)務(wù)計(jì)劃 自上而下的計(jì)劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。 避 稅 納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機(jī)會，借用非違法手段減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲取稅收收益。 稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。 案例 分析 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例一： 某公司利用自主定價(jià)權(quán)，通過關(guān)聯(lián)方產(chǎn)品轉(zhuǎn)移定價(jià)少交稅。 企業(yè)避稅案例 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例一： 某公司通過合理設(shè)計(jì)融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。 企業(yè)納稅籌劃案例 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 途徑 說明 實(shí)例 降低稅率 各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。 如在合法的范圍內(nèi)，減少營業(yè)額的計(jì)稅基數(shù)，或增加應(yīng)稅所得的扣除數(shù)等等。 如在合法的范圍內(nèi)將個(gè)人所得盡量在稅前利潤列支等。 如：企業(yè)經(jīng)營中有來料加工復(fù)出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費(fèi)稅和關(guān)稅；在中國境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認(rèn)定后，可自獲利年度起，享受 “兩免三減半 ”政策等等。如在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受 15％的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎(jiǎng)金集中發(fā)放等等。如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費(fèi)用攤銷期。如控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)實(shí)際支出； 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 設(shè)立 環(huán)節(jié) 利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價(jià)避稅案例分析 例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過合理轉(zhuǎn)讓訂價(jià)將利潤轉(zhuǎn)移到子公司 200萬元。 A 公司共有已發(fā)行的股票 2023 萬股 ( 面值為 1 元 / 股 )。 投資 環(huán)節(jié) 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 選擇 (1) 方案 :B 企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)去年的虧損可以由 A 公司彌補(bǔ)。 B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再彌補(bǔ)。 所有者權(quán)益總額３００萬元。 會計(jì)轉(zhuǎn)讓收益＝７００－５００＝２００萬元 轉(zhuǎn)讓所得 ＝７００－（５００＋１００）＝１００萬元 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 借：長期股權(quán)投資 負(fù)債 1200 累計(jì)折舊 200 貸：固定資產(chǎn) 1000 存貨 300 應(yīng)交稅金 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 350*17%= 其他資產(chǎn) 400 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 開發(fā) 環(huán)節(jié) 方案 A 8 C 售價(jià) (每平方米 ) 地價(jià) 300 300 300 開發(fā)成本 500 500 . 500 開發(fā)費(fèi)用 40 40 40 利息支出 90 90 90 營業(yè)稅金及附加 77 88 其他扣除項(xiàng)目 160 160 160 允許扣除金額合計(jì) 1167 1178 增值率 應(yīng)交土地增值稅 O 利潤 233 案例 1： 某房地產(chǎn)公司開發(fā)完成一普通住宅項(xiàng)目 , 銷售面積 10000 平方米 , 公司領(lǐng)導(dǎo)在確定商品房銷售價(jià)格時(shí) , 未能達(dá)成一致意見 , 但備選方案確定為 A 、 B 、 C 三種 , 具體方案如下 :( 單位 : 萬元 ) 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例分析 2 例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 如果該開發(fā)商將其銷售部門獨(dú)立出來 , 設(shè)立一個(gè)房屋銷售公司 , 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 1400 元的售價(jià)賣給銷售公司 , 而后由銷售公司再以每平方米 1500元的售價(jià)賣出 , 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 : 1500 10000 5%=750000( 元 ) ?計(jì)稅工資方式： 工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實(shí)扣除方式；定額計(jì)稅工資方式。 2023年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝３００（提?。玻罚埃òl(fā)放）＝＋３０萬元 2023年核定工資總額３１０萬元，本期提取２６０萬元，實(shí)際發(fā)放２７５萬元（動(dòng)用以前年度結(jié)余１５萬元）。 傭金支出 稅前扣除條件：有真實(shí)合法憑證；支付對象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的納稅人或個(gè)人；支付個(gè)人的傭金一般不超過服務(wù)金額的５％。稅法規(guī)定：廣告費(fèi)扣除比率為 2%，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除比率為 ％ 2023年： 廣告費(fèi)： 40萬元，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)： 10萬元，納稅調(diào)整： 165萬元 2023年： 廣告費(fèi)： 60萬元，納稅調(diào)整：－ 60