【正文】 單位：萬元 現(xiàn) 金 流 量 表 納稅籌劃與財務(wù)運作 指 標(biāo) 第 4年 無增長 下降 主要問題 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 1000 1000 700 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營運資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對營運資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。 市場調(diào)查 市場需求分析、行業(yè)分析、競爭對手分析。不僅如此，ＣＦＯ還應(yīng)能參與決策活動，對企業(yè)的經(jīng)營活動，特別是投資方向應(yīng)有很大的發(fā)言權(quán)。但ＣＦＯ屬于大財務(wù)概念，除了進(jìn)行會計核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項經(jīng)濟(jì)活動。 會計制度相對健全的西方國家及香港特區(qū)的企業(yè)并無“總會計師”制度。 納稅籌劃與財務(wù)運作 中國的總會計師制度， 是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗，在“一長三師”（廠長、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師和總會計師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的；“總會計師”既要對國家負(fù)責(zé)又要對廠長（經(jīng)理）負(fù)責(zé)。 分配紅利：按 20％計稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有 5000元福利和職務(wù)消費（如交通費、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費、專用公用汽車等）。 業(yè)務(wù)宣傳費分別為 30 萬元 、 20 萬元 。按以上扣除比例規(guī)定 , 其可扣除的業(yè)務(wù)招待費為 27 萬元 , 業(yè)務(wù)招待費超支額為 13 萬元 : 廣告費超支額為 20 萬元 , 業(yè)務(wù)宣傳費超支額為 10萬元。 費用控制額＝１５０００ .５％＋３５０００ .３％ ＋１００００ .２％ ＝２０萬元 假定該公司計劃列支招待費 100萬元，將增加稅負(fù)： （ 100－ 20）３３％＝ 納稅籌劃與財務(wù)運作 項目 財務(wù)費用限制 從非金融機(jī)構(gòu)借款費用 超出金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計算的借款費用不允許稅前扣除 關(guān)聯(lián)方 借款費用 從關(guān)聯(lián)方借款金額超過其注冊資本 50％ 的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除 無形資產(chǎn) 借款費用 自行開發(fā)無形資產(chǎn)借款費用計入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整 對外投資 借款費用 對外投資借款費用計入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整 納稅籌劃與財務(wù)運作 房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法： 1. 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實列支扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計數(shù)）的 5％計算扣除。 其 他 工資總額、職工福利費、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。 計稅工資＝４０１２ １０００＝４８萬元 應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） （１＋１７．５％）＝１１．７５萬元 納稅籌劃與財務(wù)運作 項目 營業(yè)費用限制 廣告費用 一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當(dāng)放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結(jié)轉(zhuǎn)）。 ?三項費用扣除： 職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費分別按照計稅工資總額的１４％、２％、１．５％計算扣除。 從利益集團(tuán)的角度來說 , 最終可以獲得 萬元的利潤 , 比籌劃前增加 萬元 ( 不考慮教育費附加 )。 納稅籌劃與財務(wù)運作 案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬平方米 , 在允許扣除項目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A 、 B 兩種價格 。 如果進(jìn)行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負(fù)。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價值 1000萬元，甲、乙各分得 500萬元的房屋。 A公司享有 B公司４０％的股權(quán)， B公司所有者權(quán)益５００萬元。 納稅籌劃與財務(wù)運作 案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下： 資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價８５０萬元；存貨３００萬元，公允價３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。 選擇（ 2）方案 :因為支付的非股權(quán)額 (100 萬元 ) 大于所購股權(quán)票面價值的 20%(150萬股 *1元 *20%=30 萬元 )。 假設(shè)合并后 B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 , 合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 900 萬元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤率為 10% 。 B 企業(yè)合并時 賬面凈資產(chǎn)為 500萬元 , 去年虧損為 100 萬元 ( 以前年度無虧損 ), 評估確認(rèn)的價值為 550 萬元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并 B 企業(yè) 。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。如個人工薪所得平均化可以使總稅負(fù)降低。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營期在 10年以上，可享受 “一免兩減半 ”政策等等。 如合理選擇折舊方法、存貨計價方法，合理估計折舊年限和費用攤銷期等。 如企業(yè)享受 “兩免三減半 ”的稅收優(yōu)惠政策。 縮小課稅基數(shù) 各稅種的計稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。 案例三： 某公司通過對業(yè)務(wù)招待費的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。 案例三： 某公司通過合法手段將個人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個人所得稅額。 案例二： 某公司通過做假帳的方法少列收入、多列成本費用。有避稅，就存在反避稅。 納稅管理 無專門納稅管理機(jī)構(gòu)；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆 財務(wù) 運作 問題 納稅籌劃與財務(wù)運作 一個中心： 企業(yè)價值最大化 兩個基本點： 法人治理、財務(wù)管理 三個到位： 經(jīng)營、投資、融資活動管理到位 四方平衡： 股東、客戶、員工、社會利益平衡 五項改革： 業(yè)績評估、財務(wù)導(dǎo)向、財務(wù)報表、風(fēng)險管理、母子公司 六項循環(huán)： 預(yù)算、報告、收入、支出、資金、評估 企業(yè)財務(wù)管理變革 納稅籌劃與財務(wù)運作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 納稅籌劃與財務(wù)運作 概 念 比 較 偷 稅 納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報，或進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。一般而言，在提交全部資料后， 7個工作日即可完成公司設(shè)立程序。 （五）境外融資。英國也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到雙贏的局面。 兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布《 2023年貨幣政策執(zhí)行報告》，公布了2023年 11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。第三，房地產(chǎn)成為集聚財富的高利潤率行業(yè) 。 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題 ? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題 ? 住房公積金籌集和使用問題 ? 地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題 ? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等 建筑業(yè) ? 經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一 ? 粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 合同欺詐、工程行賄等 納稅籌劃與財務(wù)運作 競 爭 要 素 分 析 全 球 地 位 進(jìn) 入 世 界 ５ ０ ０ 強(qiáng) 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達(dá) 國 家 的 企 業(yè)， 如 美 國 有 １ ７ ９ 家。 個人所得稅 ； 范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍； ； 率和減少級距，宜實行 5級或 6級超額累進(jìn)稅率，加大對高收入者的調(diào)控力度； 。 納稅籌劃與財務(wù)運作 稅種 稅改動態(tài)和趨勢 企業(yè)所得稅 1. 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。 營業(yè)稅 （如交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）； 2. 個別稅目稅率可能調(diào)低。 金融 政策 納稅籌劃與財務(wù)運作 稅收 政策 稅種 稅改動態(tài)和趨勢 增值稅 ，徹底解決重復(fù)征稅的問題。 納稅籌劃與財務(wù)運作 央行 121號文件精神 央行 121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險 。 改革住房制度、健全市場體系：推進(jìn) 公房出售、完善住房補(bǔ)貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。納稅籌劃與財務(wù)運作 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財務(wù)運作 王景江 中國注冊會計師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理 北京同道興會計師事務(wù)所合伙人 中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授 國家會計學(xué)院客座教授 世界稅收聯(lián)合會財稅研究員 新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授 中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授 首都經(jīng)濟(jì)研究會理事 納稅籌劃與財務(wù)運作 總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問 中國注冊會計師 王 景 江 教授 EMAL: 手機(jī)： 13501122469 著名財稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國注冊會計師 .北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問，北京同道會計師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會計師事務(wù)所高級顧問 . 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會理事，中國企業(yè)發(fā)展研究中心、中國企業(yè)聯(lián)合會、國家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國家會計學(xué)院、中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點通、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級培訓(xùn)師和高級顧問，十幾家大型企業(yè)常年高級財稅顧問 . 曾任國際永道會計公司高級咨詢顧問，普華永道、安達(dá)信、德勤國際會計公司客座教授，北京注冊會計師協(xié)會客座教授和考試委員會委員，北京信永中和會計師事務(wù)所高級管理咨詢經(jīng)理 . 為中國幾十家大中型企業(yè)提供財稅和管理咨詢 ,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù) ,在全國數(shù)百場高級財稅研討會上演講 ,全國大型企業(yè)總會計師培訓(xùn)班主講嘉賓 ,全國 CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。 加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓市場秩序： 市場監(jiān)管、市場信息和預(yù)警、市場秩序。 對于個人房貸 ： 商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上 (含第二套 )住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 ，減少征管漏洞。 關(guān)稅 逐步降低進(jìn)口關(guān)稅。 業(yè)所得稅法中應(yīng)細(xì)化對跨國納稅人的轉(zhuǎn)讓定價和國際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競爭。 ? 經(jīng)濟(jì)適用房問題：購買對象、住房標(biāo)準(zhǔn)、購房目的、優(yōu)惠政策等問題。第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴(yán)重，因此，防范金融風(fēng)險非常重要 。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。 建筑業(yè) ? 融資渠道單一、資金規(guī)模小 ? 資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多 ? 工程欠款問題 ? 挪用流動資金貸款 資金 運作 問題 納稅籌劃與財務(wù)運作 （一）房地產(chǎn)信托。就目前的走勢及國家對房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來看，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個穩(wěn)步發(fā)展的時期。對銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險，房地產(chǎn)基金無疑是條好途徑。 根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲備、開發(fā)業(yè)績等方面的限制。 早在上世紀(jì) 70年代，美國開始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過證券公司公開上市及流通。房貸證券化在我國已正式“試水”。值得提醒的是， BVI公司的法定資