【正文】 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定 》 （ 財(cái)稅地字 （ 87） 第 003號(hào) ） 第二條 、 關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋：房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施 。 ? （二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? ，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 ?對于納稅人計(jì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額 。 51 ? ， 對已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除 。 50 ? ， 計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計(jì)算土地增值稅時(shí) ， 從房地產(chǎn)開發(fā)成本中減除 。 （ 2） 上述不動(dòng)產(chǎn)是購置后未再對原不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行建筑開發(fā) （ 不是安裝 、 裝飾 、 裝修或添付 ） 的不動(dòng)產(chǎn) ，因此不包括自己立項(xiàng)獨(dú)立開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)或購進(jìn)在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn) （ 3） 不動(dòng)產(chǎn)購置或受讓原價(jià) ， 不包括在購置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)由購買者支付的契稅 、 物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)由購買者直接負(fù)擔(dān)而由銷售方代收的各項(xiàng)稅 、 費(fèi) 。 ? “ 樓花 ” 者的房產(chǎn)更名費(fèi)是否作為收入申報(bào)納稅 。 ? “ 還本 ” 方式銷售商品房時(shí) ， 有無扣除 “ 還本 ” 支出后再申報(bào)納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象 。 ? 、 土地等不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn) ， 有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報(bào)納稅 。 45 ? 。 ? 、 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ，有無不按預(yù)售收入 （ 含定金 ） 繳納營業(yè)稅 ， 不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象 。 42 開辦費(fèi)稅前扣除臺(tái)賬 （單位：萬元） 年度 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 會(huì)計(jì)攤銷額 96 稅前扣除額 8 納稅調(diào)整額 88 尚未扣除額 88 0 43 三 、 營業(yè)稅檢查要點(diǎn) ? 1. 開發(fā)商將未售出的房屋 、 商鋪 、 車位出租 ，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅 。 12 5=8（萬元），應(yīng)調(diào)增所得額 =968=88（萬元）； ? 20232023年每年應(yīng)調(diào)減所得額 =96247。規(guī)定年限 ， 殘值比例是否合理 ， 固定資產(chǎn)修理和改良區(qū)分是否正確 ， 提取的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是否進(jìn)行納稅調(diào)整 。 ? 。 39 ? ， 因違反法律 、 行政法規(guī)而交付的罰款 、 罰金 、 滯納金是否已作納稅調(diào)整 。如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會(huì)計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 ? 國稅發(fā) [2023]56號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的通知第四條第四款規(guī)定，廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等項(xiàng)扣除的計(jì)算基數(shù)為申報(bào)表主表第 1行“銷售（營業(yè)）收入”。 35 ? 4. 配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 。 1． 計(jì)算每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)的幼兒園成本 50萬元 247。 完工前 直接計(jì)入成本對象 已完工成本對象 未完工成本對象 已銷 未銷 完工后 34 例題： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊宗地上分兩期進(jìn)行開發(fā)。 金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變 。以調(diào)整后的一年期貸款基準(zhǔn)利率（ ％）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在 %的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。 29 金融利率政策的變動(dòng)過程（一） ? 銀發(fā) [2023]250號(hào)規(guī)定：自 2023年 1月 1日起，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。 ? 關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈(zèng)稅務(wù)處理的通知 國稅發(fā) [1999]195號(hào) 三、企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 ? 第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。 ? 施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。 24 《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 （ 國務(wù)院令第 279號(hào) ）第四十條規(guī)定：正常使用條件下 ， 建設(shè)工程的最低保修期限為： （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施工程 、 房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程 ， 為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （ 2） 屋面防水工程 、 有防水要求的衛(wèi)生間 、 房間和外墻面的防滲漏 ， 為 5年； （ 3） 供熱與供冷系統(tǒng) ， 為 2個(gè)采暖期 、 供冷期； （ 4） 電氣管線 、 給排水管道 、 設(shè)備安裝和裝修工程 ， 為 2年 。 23 ? 3. 檢查企業(yè)是否按照會(huì)計(jì)制度要求及時(shí)正確地確認(rèn)銷售收入 。 21 二 、 企業(yè)所得稅檢查要點(diǎn) ? （ 一 ） 把好收入關(guān) ? 1. 按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ， 要注意檢查開發(fā)產(chǎn)品完工后 ， 其首付款是否于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ， 余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 ? 8. 企業(yè)為了加快資金回流速度 ， 通常設(shè)置專人負(fù)責(zé)協(xié)助購房客戶辦理銀行按揭手續(xù) 。 該表通常都已標(biāo)明房屋銷售的具體情況 。 18 第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅收自查方略 一 、 賬外自查方法 ? 1. 了解企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)情況 。 17 2 .出租的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅 。 ? 3 .隱匿貯藏間、樓頂平臺(tái)（花園）、車位等項(xiàng)的銷售收入 。 ? 6 .項(xiàng)目貸款利息稅前列支。通過到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票多繳納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅的手段達(dá)到少繳納 33%企業(yè)所得稅目的。 ? 11. 房地產(chǎn)開發(fā)公司與施工單位雙方協(xié)議互相以較低價(jià)格開具給對方發(fā)票，雙方都能得以少繳納營業(yè)稅。房屋建成后，雙方按協(xié)議約定比例進(jìn)行房地產(chǎn)分配，并分別辦理了房屋的權(quán)屬登記。 9 案例二流程示意圖 項(xiàng)目 甲方 乙方 業(yè)主 土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 補(bǔ)償 1250萬 組織并投入 3000萬 初始產(chǎn)權(quán) 100% 過戶 房屋 甲 乙 業(yè)主 房產(chǎn)過戶并開票 房款 5000萬 支付 1250萬 10 ? 例題 3：甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán)，但由于資金問題，與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合作建房協(xié)議。 后與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂聯(lián)合開發(fā)合同 ， 共同到計(jì)劃部門辦理了合建審批手續(xù) ，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記 。 ? 第六條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。 ? 7. 利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。 3 ? 3. 不按規(guī)定開具發(fā)票（或開具假發(fā)票），隱瞞銷售收入。 ? 部分不法納稅人開始為自己的違法行為公開尋求借口和保護(hù)。 ? 偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。還有的采取把售房款直接由銷售部門收取并存儲(chǔ)在其他銀行賬號(hào)上，隨意調(diào)節(jié)每期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱瞞收入。 ? 6. 價(jià)外費(fèi)用不計(jì)算在營業(yè)額內(nèi)申報(bào)納稅。 ? 第五條 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 7 項(xiàng)目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 投資 3000萬 并負(fù)責(zé)組織 房屋初始產(chǎn)權(quán) 100% 過戶 3層房產(chǎn) 案例一流程示意圖 8 ? 案例 2： 甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán) ， 但一直未按照土地出讓合同的規(guī)定對土地進(jìn)行開發(fā) 。 甲方認(rèn)為 ， 雖其開具了發(fā)票 ， 但實(shí)際發(fā)生銷售房屋行為的是乙方 ， 因此 ， 其只應(yīng)按 1250萬元交稅 。房屋建設(shè)過程中，乙企業(yè)共投入資金 3000萬元。 ? 10. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位、廣告位、集貿(mào)市場攤位出租，其取得的租金收入未申報(bào)納稅。 ? 2 .偽造或者高估成本。 ? 5 .利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。 ? 2 .成本核算混亂。 （ 四 ） 房產(chǎn)稅 ? 1 .已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅。 （ 六 ） 印花稅 體現(xiàn)在房屋銷售合同 、 建筑材料購銷合同 、 建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同 、 建筑工程施工合同 、 廣告合同 、 租賃合同 、 借款合同