房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅情況審計(jì)-全文預(yù)覽
【正文】 的主要工具。（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費(fèi)的收取情況統(tǒng)計(jì)表。（2）索取企業(yè)提供的銷(xiāo)售清單，與銷(xiāo)售部的房屋買(mǎi)賣(mài)合同統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行對(duì)比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買(mǎi)賣(mài)的房屋。第四申辦的是《國(guó)有土地使用證》，這是開(kāi)發(fā)商花費(fèi)比較高的一個(gè)證件，開(kāi)發(fā)商要向國(guó)家交納相應(yīng)的國(guó)有土地使用金。但納稅人明顯地獲得了貨幣的時(shí)間價(jià)值?？梢?jiàn)，上面兩企業(yè)采取的是第一種合作建房的方式，?如果采取第二種方式是否會(huì)好一些呢?若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。這是在籌劃前必須先要了解的，否則會(huì)弄巧成拙。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的通知》([國(guó)稅函發(fā)1995]156號(hào))的規(guī)定，合作建房有兩種方式：第一種方式為“以物易物”方式，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。39。完工后，經(jīng)有關(guān)部門(mén)評(píng)估，該建筑物價(jià)值 1 000萬(wàn)元，于是，甲、乙各分得500萬(wàn)元的房屋。—7月房產(chǎn)稅192萬(wàn)元。而該公司所承擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用600萬(wàn)元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定不予扣除，應(yīng)調(diào)增企業(yè)利潤(rùn)。，部分未到期的店鋪，該公司將其租金轉(zhuǎn)為房款首付，但少申報(bào)2個(gè)月的從租計(jì)價(jià)房產(chǎn)稅192萬(wàn)元。實(shí)地核查為了進(jìn)一步核實(shí)約談中的各項(xiàng)問(wèn)題，2008年8月，大連市中山區(qū)地稅局對(duì)該公司展開(kāi)實(shí)地調(diào)查。該公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了如下解釋?！?月納稅信息異常，在申報(bào)營(yíng)業(yè)稅欄中銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增加，而平時(shí)穩(wěn)定的租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅減少，同時(shí)從租計(jì)價(jià)的房產(chǎn)稅減少。2005年，1300余個(gè)店鋪，成本每平方米7000元，共有18200萬(wàn)元記入“存貨——產(chǎn)成品店鋪”科目。以上意見(jiàn)，供參考。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表上反映的應(yīng)交稅金是一個(gè)負(fù)數(shù)，這會(huì)給閱讀會(huì)計(jì)報(bào)表的人帶來(lái)一個(gè)錯(cuò)誤的信息，即企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅。下面，我們對(duì)預(yù)收款應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的賬務(wù)處理作簡(jiǎn)要分析：現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度沒(méi)有對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的賬務(wù)處理進(jìn)行明確。第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅問(wèn)答老師您好！營(yíng)業(yè)稅暫行條例第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。㈠審查成本費(fèi)用構(gòu)成的的真實(shí)性。審查竣工清算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用是否按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行計(jì)算扣除；銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用是否符合《會(huì)計(jì)法》和相關(guān)的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，有無(wú)虛列銷(xiāo)售和管理費(fèi)用支出，增加開(kāi)發(fā)費(fèi)用；審查與竣工清算項(xiàng)目有關(guān)的稅金扣除是否真實(shí)、合理，有無(wú)將其他項(xiàng)目繳納的稅金作為竣工清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目、有無(wú)將出售前租賃收入繳納的稅金作為竣工清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目，故意減少增值額。審查企業(yè)是否按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的類(lèi)型，分別采用相應(yīng)的預(yù)征稅率進(jìn)行申報(bào)納稅，有無(wú)不按規(guī)定，使用低稅率申報(bào)納稅的問(wèn)題。㈢審查企業(yè)有無(wú)利用稅收優(yōu)惠政策偷稅問(wèn)題。如，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、獎(jiǎng)勵(lì)、職工福利等；將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資及分配給股東或投資者；將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)；以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等；審查企業(yè)是否將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品先出租再出售所取得的租賃收入記入應(yīng)稅收入；審查企業(yè)是否將出讓土地使用權(quán)的收入入賬，有無(wú)不入賬或轉(zhuǎn)移收入的問(wèn)題。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般應(yīng)納的稅費(fèi)主要有銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；企業(yè)房屋租賃收入應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；城建及教育費(fèi)附加、水利基金等，審查企業(yè)有無(wú)利用違法或不正當(dāng)?shù)厥侄?，進(jìn)行偷稅。第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅情況審計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅情況審計(jì)（調(diào)查）方法作者：綜合科文章來(lái)源：綜合科點(diǎn)擊數(shù)：更新時(shí)間：2006919根據(jù)《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》、《安徽省財(cái)政預(yù)算執(zhí)行審計(jì)暫行辦法》、《全省地稅系統(tǒng)稅收征管情況審計(jì)工作方案》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化納稅人依法納稅意識(shí)，保障財(cái)政收入，在2005年財(cái)政預(yù)算執(zhí)行審計(jì)中，結(jié)合我市實(shí)際情況，我們有代表性選擇了幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其納稅情況進(jìn)行了審計(jì)（調(diào)查），通過(guò)審計(jì)（調(diào)查）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取不同的方式、方法偷逃稅款,造成國(guó)家稅收流失,此次審計(jì)(調(diào)查)實(shí)踐中主要采取以下幾種方法。（二）掌握被審計(jì)（調(diào)查）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)稅的稅種和稅率。企業(yè)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑證（權(quán)力）時(shí)全額計(jì)入應(yīng)稅收入；采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照銷(xiāo)售合同或協(xié)議計(jì)入應(yīng)稅收入；采取銀行按揭貸款銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否將其首付款計(jì)入應(yīng)稅收入，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)全額計(jì)入應(yīng)稅收入；采取委托方式，審查企業(yè)是否按照委托銷(xiāo)售協(xié)議計(jì)入應(yīng)稅收入；審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將預(yù)收房款（含定金）全額計(jì)入應(yīng)稅額；審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將視同銷(xiāo)售行為的計(jì)入應(yīng)稅總額。審查“開(kāi)發(fā)成本”科目和“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等往來(lái)科目，企業(yè)有無(wú)直接從“開(kāi)發(fā)成本”將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，劃轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)性企業(yè)，長(zhǎng)期掛在往來(lái)賬上，不計(jì)入應(yīng)稅收入；審查還原房協(xié)議、銷(xiāo)售發(fā)票，企業(yè)有無(wú)只記超面積銷(xiāo)售收入，未按照規(guī)定將還原部分按照成本價(jià)計(jì)入應(yīng)稅收入；審查審查采用委托銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)的，有無(wú)將代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)支出直接從售房收入中抵扣、有無(wú)將預(yù)收房款或銷(xiāo)售款長(zhǎng)期存放在受托方轉(zhuǎn)移等行為；審查以銀行按揭貸款銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，有無(wú)將取得的銀行按揭購(gòu)房款不作收入，轉(zhuǎn)入“短期借款”等負(fù)債科目掛賬等不計(jì)入應(yīng)稅收入等行為；采取價(jià)外收費(fèi)方式銷(xiāo)售房產(chǎn)的，有無(wú)將不需要辦理房產(chǎn)證的地下室、停車(chē)位、閣樓、公共設(shè)施等對(duì)外出售不計(jì)收入的問(wèn)題；審查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，有無(wú)人為隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格。在核實(shí)企業(yè)應(yīng)稅收入的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)審查：㈠重點(diǎn)審查企業(yè)是否按照《安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》規(guī)定，在項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地
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