【正文】 ！ 110 （三）相關(guān)收入 開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實(shí)際取得時(shí) 按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ！ 111 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 （一）成本費(fèi)用扣除的原則 （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目 ！ 112 （一）成本費(fèi)用扣除原則 ○ 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ○ 合理性原則 ○ 配比原則 ○ 真實(shí)性原則 ○ 合法性原則 ○ 及時(shí)性原則 ！ 113 （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目： 31號(hào)文共例舉 14項(xiàng) 第 1項(xiàng)：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)可售面積 可售面積單位工程成本 ○ 可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 ○ 單位工程成本 成本對(duì)象的平均計(jì)稅成本 成本對(duì)象總成本 247。 ！ 92 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)： 以是否轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，開發(fā)產(chǎn)品一旦轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，在會(huì)計(jì)上很可能被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但無論是否被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，均應(yīng)視同銷售并進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。 預(yù)征和實(shí)際征收在法律責(zé)任上存在本質(zhì)上的差別。 ！ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策 ！ 70 國稅發(fā) 31號(hào)文出臺(tái)背景 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題 : ○ 缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入 不能依法申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。 ? 某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約 （計(jì)算過程略）。投資前，乙公司資本總額為 2023萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)估費(fèi)用 。 200 100%=25% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15 ?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100） 247。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會(huì)使整體稅負(fù)下降。 ！ 58 ? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（ 95） 48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。顯然，如果該人再等一個(gè)月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ！ 54 ? 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。 ！ 53 ? 確定合適的利息扣除方式 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。 建房方式籌劃法 ！ 51 ? 為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。估計(jì)市場價(jià)值是 800萬元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為 100萬元。 費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ！ 48 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)， 將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同 ，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。 ！ 47 ? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。 ㊣認(rèn)真測(cè)算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價(jià)與增加扣除額。假設(shè)城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰ 、教育費(fèi)附加征收率為 3%。 ！ 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ 38 ? 營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ? 房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 ? 土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ 39 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺(tái)與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善 ? 納稅籌劃的平臺(tái) ? 納稅籌劃的技術(shù) ！ 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ！ 41 ? “臨界點(diǎn)”籌劃法 ? 費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ? 收入分散籌劃法 ? 建房方式籌劃法 ? 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 ? 成本核算對(duì)象籌劃法 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ? 核算方式籌劃法 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ！ 42 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 ！ 36 ? 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 ? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí) ? 對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) ！ 32 ? 個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 混合項(xiàng)目要分開核算 ！ 31 ? 凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 清 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ！ 28 ? 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 ！ 22 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ！ 20 ? 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 本月主營業(yè)務(wù)收入 賒購率 =（月末應(yīng)付賬款 月初應(yīng)付賬款） 247。 上期預(yù)提費(fèi)用 100% ！ 11 非經(jīng)常性損益合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 非經(jīng)常性損益是否合理 非經(jīng)常性損益變動(dòng)率 =[（本期投資收益 +本期補(bǔ)貼收入 +本期營業(yè)外收支） （上期投資收益 +上期補(bǔ)貼收入 +上期營業(yè)外收支） ] 247。 2 ！ 10 扣除項(xiàng)目合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 工資、折舊等扣除項(xiàng)目是否合理 固定資產(chǎn)綜合折舊率 =累計(jì)折舊額 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 預(yù)提利息 =資本化利息 +費(fèi)用化利息 收入借款率 =平均借款額 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =宣傳費(fèi) 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =總機(jī)構(gòu)管理費(fèi) 247。 （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） 100% ！ 5 視同銷售情況分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入 名義銷項(xiàng)稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率（ 17%或 13%） 外購原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入 名義銷項(xiàng)稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率 ！ 6 成本合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 成本是否合理 銷售毛利率 =（主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本）247。 設(shè)備數(shù)量 收入完整與否分析 ！ 4 收入確認(rèn)時(shí)間分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 收入確認(rèn)是否提前 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 上期主營業(yè)務(wù)收入 100% 其他應(yīng)付款增長率 =（期末其他應(yīng)付款 期初其他應(yīng)付款） 247。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧 與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 ！ 2 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 稅負(fù)是否異常 增值稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 稅負(fù)異常與否分析 ！ 3 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 收入是否完整 主營業(yè)務(wù)收入增長率 =（本期主營收入 上期主營業(yè)務(wù)收入）247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單臺(tái)設(shè)備月產(chǎn)量 =上年產(chǎn)成品數(shù)量 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 客戶商業(yè)信用負(fù)債增長率 =[（月末預(yù)收賬款 +月末其他應(yīng)付款） （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） ] 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =業(yè)務(wù)招待費(fèi) 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =廣告費(fèi) 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 相關(guān)指標(biāo)： 利息費(fèi)用率 =預(yù)提利息 247。 應(yīng)收賬款平均余額 100% 應(yīng)收賬款平均余額 =（應(yīng)收賬款期初數(shù)＋應(yīng)收賬款期末數(shù)） 247。 上期工資總額 100% 預(yù)提費(fèi)用變動(dòng)率 =（本期預(yù)提費(fèi)用 上期預(yù)提費(fèi)用） 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 土地增值稅的清算單位 ！ 18 ? 應(yīng)該進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 ?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 ?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ? 可以進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 ?取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ?納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ?省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 土地增值稅的清算條件 ！ 19 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 ?由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除成本和費(fèi)用。 土地增值稅扣除項(xiàng)目清算 ！ 21 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ?建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 ！ 23 ? 滿 足清算條件之日起 90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理 ? 納稅人辦