【正文】 納稅籌劃與財務(wù)運作 戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 形成方案的能力。作為董事會成員，ＣＦＯ需參與公司其他非財務(wù)范圍的決策，對涉及財務(wù)方面的問題發(fā)表意見。他們采取的都是 ＣＦＯ制度 。在中國轉(zhuǎn)軌為市場經(jīng)濟體制后，總會計師的職責(zé)收縮為只對總經(jīng)理負責(zé)。 納稅籌劃與財務(wù)運作 法律 責(zé)任 項目 具體內(nèi)容 行政制裁 如稅收保全、強制執(zhí)行、不許開設(shè)帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等 經(jīng)濟處罰 處于罰款、加收滯納金等 刑事責(zé)任 處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。 第一種方式： 每月應(yīng)納稅額＝（ 20230－ 1000）＊ 25％－ 1375＝ 3375元 第二種方式： 每月應(yīng)納稅額＝（ 15000－ 1000）＊ 20％－ 375＝ 2425元 納稅籌劃與財務(wù)運作 案例： 中信達公司在設(shè)計薪酬方案時，確定總經(jīng)理稅前年薪為１００萬元，具體支付形式有三種方案： 方案 一 方案二 方案三 工資獎金 ５０ ６０ ８０ 津貼補貼 １ １ １ 其他待遇 ２ ３ ４ 分配紅利 ４７ ３４ １５ 工資獎金：累進稅率，允許扣除一定費用，但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標準。 假設(shè)工業(yè)企業(yè)的稅前利潤為 40 萬元 , 商業(yè)公司的稅前利潤為 60 萬元 , 則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 , 各項費用均不超過稅法規(guī)定的標準 , 整個利益集團應(yīng)納所得稅額為 33元 , 節(jié)省所得稅 。 該企業(yè)總計應(yīng)納稅所得額為 143 萬元 , 應(yīng)納所得稅 萬元。 2. 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，按合計數(shù)的 10％計算扣除。 納稅籌劃與財務(wù)運作 案例： A公司 2023年支出廣告費 200萬元、業(yè)務(wù)宣傳費15萬元，該公司 2023年 — 2023年營業(yè)收入分別為 2023萬、3000萬、 2500萬。 業(yè)務(wù)宣傳費 企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結(jié)轉(zhuǎn)以后各期）。 納稅籌劃與財務(wù)運作 案例： 某公司實行工效掛鉤，2023年核定工資總額３００萬元，應(yīng)付工資貸方余額２０萬元，本期提?。常埃叭f元，實際發(fā)放２７０萬元 。 納稅籌劃與財務(wù)運作 限制 費用 工資總額費用限制 : ? 稅前扣除的工資總額比會計和統(tǒng)計的工資總額多三項內(nèi)容： 誤餐補貼；各種獎金，如創(chuàng)造發(fā)明獎、科技進步獎合理化建議獎、技術(shù)進步獎；住房補貼。 A. 每平方米售價為 1400 元時 , 增值率為 %, 增值率未超過扣除項目金額 20%, 兔征土地增值稅 , 可獲得 233 萬元的利潤 :B. 每平方米售價為 1500 元時 , 增值率為 2848 %, 增值率超過允許扣除項目金額 20%, 但不超過 50%, 應(yīng)繳土地增值稅 萬元 , 可獲得 。 若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。 分析： 甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。 A公司： 銷項稅額 ＝３５０ １７％＝５９．５萬元 應(yīng)稅所得 ＝１００萬元（固定資產(chǎn)和存貨增值） 假定次年轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入７００萬元，帳面投資成本５００萬元。 整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定： 應(yīng)在交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售全部資產(chǎn)和進行投資兩項業(yè)務(wù)進行所得稅處理，計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失 納稅籌劃與財務(wù)運作 負債總額１２００萬元。所以 , 被合并企業(yè) B 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 , 應(yīng)繳納的所得稅為 (150*3+100500)*33%=( 萬元 ) 。所得稅稅率為 33% 。 A 公司合并后股票市價 元 / 股 。 扣除法 在法律允許的范圍內(nèi)，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。 延期納稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對節(jié)稅的方法。 稅率差異法 在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。 節(jié)稅 途徑 納稅籌劃與財務(wù)運作 方法 具體內(nèi)容 免稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象的方法。 減少重復(fù)課稅 盡量避免重復(fù)征稅。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。 案例四： 某公司針對企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務(wù)部門爭取稅收優(yōu)惠政策。 案例四： 某公司通過對限制性費用 “ 轉(zhuǎn)換 ” 方式，減少納稅調(diào)整金額。 案例三： 某公司通過其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。 納稅籌劃 納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對經(jīng)營活動的事先籌劃，盡可能減輕稅負，以獲取稅收收益。 偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對象。 “新技術(shù)的應(yīng)用” 是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實力的項目公司采用； “創(chuàng)新或反叛” 是附加值較大，但風(fēng)險最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級市場運用；“包裝”附加值 實現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項目選用； “銷售”附加值 增幅較大，但成本及風(fēng)險較高，宜有規(guī)模有實力屬于市場挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用； “服務(wù)” 是長期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長，宜有規(guī)模有實力屬于市場領(lǐng)導(dǎo)者角色的開發(fā)商適用。 BVI公司設(shè)立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動產(chǎn)，通過境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實現(xiàn)融資目的。 房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為 “ 表內(nèi)融資方式 ”，即金融機構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。為此，很多房地產(chǎn)公司通過與信托公司、投資公司合作，通過 “ 買殼 ” 的方式走間接上市的道路，以便通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實現(xiàn)了上市融資的目的。當然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進。 （二）房地產(chǎn)基金。據(jù)統(tǒng)計，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款 20901筆，金額 1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3654筆，金額，個人住房貸款 12158筆，金額 ，個人商業(yè)用房貸款 5089筆，金額 。第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房 。 核 心 競 爭 力 衡 量 企 業(yè) 競 爭 力 的 標 準： 資 源 的價 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產(chǎn)、 知 識、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等） 商 業(yè) 模 式 電 子 商 務(wù) 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關(guān) 系） 大 規(guī) 模 定 制 個 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產(chǎn)、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應(yīng) 鏈、 虛 擬 經(jīng) 營、 信 息 共 享、 服 務(wù) 重 要 性 兼 并 和 收 購 橫 向 和 縱 向 擴 張， 高 速 發(fā) 展 價 值 管 理 以 股 東 價 值 最 大 化 為 目 標， 兼 顧 相 關(guān) 者 利 益 學(xué) 習(xí) 型 組 織 企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學(xué) 習(xí) 能 力， 通 過 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學(xué) 習(xí) 與 工 作 系 統(tǒng) 結(jié) 合 起 來， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應(yīng) 能 力 的 企 業(yè) 組 織。 納稅籌劃與財務(wù)運作 會計 法規(guī) 政策 主要內(nèi)容 會 計 法 ? 會 計 工 作 的 基 本 法 規(guī) ? 強 調(diào) 單 位 負 責(zé) 人 的 法 律 責(zé) 任 ? 健 全 內(nèi) 部 控 制 制 度 會 計 準 則 ? 會 計 核 算 的 依 據(jù) 和 基 本 規(guī) 范 ? 與 國 際 慣 例 接 軌 ? 基 本 準 則、 基 本 業(yè) 務(wù) 準 則、 特 殊 業(yè) 務(wù) 或 特 殊 行 業(yè) 準 則 會 計 制 度 ? 會 計 核 算 的 具 體規(guī) 范 和 操 作 指 南 ? 統(tǒng) 一 各 行 業(yè) 會 計 制 度 ? 穩(wěn) 健 、 恰 當、 充 分 披 露 會 計 信 息 納稅籌劃與財務(wù)運作 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) ? 規(guī)模小、市場占有率低房地產(chǎn)公司多。 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴格控制財政性、個案性政策的減免措施。 消費稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費稅。近期可考慮解決機器設(shè)備的扣稅問題。二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。 發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)： 歸集和發(fā)放、個人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。納稅籌劃與財務(wù)運作 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財務(wù)運作 王景江 中國注冊會計師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理 北京同道興會計師事務(wù)所合伙人 中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授 國家會計學(xué)院客座教授 世界稅收聯(lián)合會財稅研究員 新加坡華新世紀管理研究院客座教授 中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授 首都經(jīng)濟研究會理事 納稅籌劃與財務(wù)運作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升 納稅籌劃與財務(wù)運作 產(chǎn)業(yè) 政策 國務(wù)院 18號文件精神 肯定房地產(chǎn)行業(yè)： 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。 改革住房制度、健全市場體系：推進 公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。 納稅籌劃與財務(wù)運作 央行 121號文件精神 央行 121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險 。 金融 政策 納稅籌劃與財務(wù)運作 稅收 政策 稅種 稅改動態(tài)和趨勢 增值稅 ，徹底解決重復(fù)征稅的問題。 營業(yè)稅 （如交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）； 2. 個別稅目稅率可能調(diào)低。 納稅籌劃與財務(wù)運作 稅種 稅改動態(tài)和趨勢 企業(yè)所得稅 1. 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。 個人所得稅 ； 范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍； ； 率和減少級距，宜實行 5級或 6級超額累進稅率，加大對高收入者的調(diào)控力度； 。 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題 ? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題 ? 住房公積金籌集和使用問題 ? 地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題 ? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等 建筑業(yè) ? 經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一 ? 粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 合同欺詐、工程行