【正文】 。 35 ? 4. 配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 。 完工前 直接計(jì)入成本對(duì)象 已完工成本對(duì)象 未完工成本對(duì)象 已銷 未銷 完工后 34 例題： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊宗地上分兩期進(jìn)行開發(fā)。以調(diào)整后的一年期貸款基準(zhǔn)利率（ ％）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在 %的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。 29 金融利率政策的變動(dòng)過程（一） ? 銀發(fā) [2023]250號(hào)規(guī)定：自 2023年 1月 1日起，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。 ? 第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。 24 《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 （ 國(guó)務(wù)院令第 279號(hào) ）第四十條規(guī)定：正常使用條件下 ， 建設(shè)工程的最低保修期限為： （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施工程 、 房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程 ， 為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （ 2） 屋面防水工程 、 有防水要求的衛(wèi)生間 、 房間和外墻面的防滲漏 ， 為 5年； （ 3） 供熱與供冷系統(tǒng) ， 為 2個(gè)采暖期 、 供冷期； （ 4） 電氣管線 、 給排水管道 、 設(shè)備安裝和裝修工程 ， 為 2年 。 21 二 、 企業(yè)所得稅檢查要點(diǎn) ? （ 一 ） 把好收入關(guān) ? 1. 按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ， 要注意檢查開發(fā)產(chǎn)品完工后 ， 其首付款是否于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ， 余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 該表通常都已標(biāo)明房屋銷售的具體情況 。 17 2 .出租的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅 。 ? 6 .項(xiàng)目貸款利息稅前列支。 ? 11. 房地產(chǎn)開發(fā)公司與施工單位雙方協(xié)議互相以較低價(jià)格開具給對(duì)方發(fā)票，雙方都能得以少繳納營(yíng)業(yè)稅。 9 案例二流程示意圖 項(xiàng)目 甲方 乙方 業(yè)主 土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 補(bǔ)償 1250萬(wàn) 組織并投入 3000萬(wàn) 初始產(chǎn)權(quán) 100% 過戶 房屋 甲 乙 業(yè)主 房產(chǎn)過戶并開票 房款 5000萬(wàn) 支付 1250萬(wàn) 10 ? 例題 3：甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國(guó)有土地使用權(quán)，但由于資金問題，與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合作建房協(xié)議。 ? 第六條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。 3 ? 3. 不按規(guī)定開具發(fā)票（或開具假發(fā)票），隱瞞銷售收入。 ? 偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。 ? 6. 價(jià)外費(fèi)用不計(jì)算在營(yíng)業(yè)額內(nèi)申報(bào)納稅。 7 項(xiàng)目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 投資 3000萬(wàn) 并負(fù)責(zé)組織 房屋初始產(chǎn)權(quán) 100% 過戶 3層房產(chǎn) 案例一流程示意圖 8 ? 案例 2： 甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國(guó)有土地使用權(quán) ， 但一直未按照土地出讓合同的規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行開發(fā) 。房屋建設(shè)過程中，乙企業(yè)共投入資金 3000萬(wàn)元。 ? 2 .偽造或者高估成本。 ? 2 .成本核算混亂。 （ 六 ） 印花稅 體現(xiàn)在房屋銷售合同 、 建筑材料購(gòu)銷合同 、 建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同 、 建筑工程施工合同 、 廣告合同 、 租賃合同 、 借款合同等未貼或者少貼印花稅 。 ? 7. 根據(jù)企業(yè) “ 銷售費(fèi)用 ” 科目中發(fā)生的房地產(chǎn)交易中心收取的房屋買賣交易服務(wù)費(fèi)估算企業(yè)已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的商品房銷售收入 ， 用倒算結(jié)果和企業(yè)賬面銷售收入進(jìn)行比較 ， 測(cè)試其業(yè)以辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的銷售收入完整性 。 22 視同銷售行為的處理 P327 ? 將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用 、 捐贈(zèng) 、 贊助 、廣告 、 樣品 、 職工福利 、 獎(jiǎng)勵(lì)等； ? 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)； ? 將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資以及分配給股東或投資者； ? 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； ? 以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位 、 個(gè)人的非貨幣資產(chǎn) 。 ? 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 ? 2023年 6月 30日 建設(shè)部令第 80號(hào) ? 第九條 房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。 27 ? 企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法 第五條 因債權(quán)人原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整 。第一、二期共用的幼兒園從 2023年 7月份開始建造，到 2023年 12月底完工并辦理竣工結(jié)算，成本為 50萬(wàn)元。 可售面積的確定，違法建筑物的面積 36 （ 三 ） 確保費(fèi)用稅前扣除無誤 ? 1.“廣告費(fèi) ” 、 “ 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) ” 、 “ 業(yè)務(wù)招待費(fèi) ” 、 “ 壞賬損失 ” 等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除 ， 是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況 。納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出，必須符合下列條件： （ 1）廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的； （ 2）已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票； （ 3）通過一定的媒體傳播。 ? 10. 納稅人向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確 。 12 7=（萬(wàn)元）。 ? 、 賠償款 、滯納金收入是否并入營(yíng)業(yè)額中申報(bào)納稅 。 ? 不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅 。 ” 要點(diǎn) :(1)上述不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是購(gòu)置所得 ,不包括繼承的 、 受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn) ， 也不應(yīng)包括接受投資計(jì)入資本總額的不動(dòng)產(chǎn) 。 此外 ， 要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額是否進(jìn)行了扣除 ， 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進(jìn)行了扣除 。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。 56 ? 二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題 ? （一）購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 電燈網(wǎng) 、 照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起 。 62 地下室房產(chǎn)稅稅收新政策 ——財(cái)稅 [2023]181號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 2023年 1月 1日起 ， 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑 ， 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 、 地下人防設(shè)施等 ， 均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅 。 P125頁(yè) 65 六 、 土地使用稅檢查要點(diǎn) ? 地是否按規(guī)定申報(bào)繳納了土地使用稅 。 ” 因此 ， 如果房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓 、 轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)簽定的合同 ， 以及房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同都無須繳納印花稅 ， 只需就其取得的土地使用證按件貼花 5元即可 。 71 七 、 個(gè)人所得稅檢查要點(diǎn) （ 一 ） 工資 、 薪金方面 ? 1. 對(duì)工資 、 薪金 、 獎(jiǎng)金 、 實(shí)物 、 有價(jià)證券等發(fā)放已達(dá)到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅 。 參見 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問題的批復(fù) 》 （ 財(cái)稅 [2023]94號(hào) ） 。 自 2023年 1月 1日起，對(duì)企業(yè)向雇員發(fā)放的全年一次性獎(jiǎng)金、年終加薪、實(shí)行年薪制和績(jī)效工資辦法的單位根據(jù)考核情況兌現(xiàn)的年薪和績(jī)效工資， 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]9號(hào)） 76 例題 某公司 2023年 1月份給某員工發(fā)放一次性年終獎(jiǎng)金 36720元。 78 ? 2. 企業(yè)向參股的職工或者其他個(gè)人支付的股息 、 紅利收入是否全額扣繳個(gè)人所得稅 。 因此 ， 可以認(rèn)定消費(fèi)者取得上述住房 、 汽車的免費(fèi)使用權(quán) ， 不管是自用或出租 ， 已經(jīng)取得了實(shí)物形式的所得 ， 應(yīng)按照 “ 偶然所得 ” 應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅 ， 稅款由提供住房 、 汽車的企業(yè)代扣代繳 。 此外，要特別注意，單位為個(gè)人負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅的，在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，是否將支付額換算成含稅收入后再計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅。 2. 對(duì)車輛凈噸位尾數(shù)在半噸和半噸以下的按半噸計(jì)算 ， 超過半噸的按 1噸計(jì)算；機(jī)動(dòng)車掛車 ， 按機(jī)動(dòng)載貨汽車稅額的 7折計(jì)征稅；客貨兩用汽車 ， 載人部分按乘人汽車稅額減半征稅 ， 載貨部分按機(jī)動(dòng)載貨汽車稅額征稅