【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 入當(dāng)期損益。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)， 應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待攤。如果有確鑿證據(jù)表明 (按照合同或協(xié)議約定等 )企業(yè)實(shí)際支付的廣告費(fèi)，其 相對(duì)應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來(lái)幾個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)獲得，則本期實(shí)際支付的廣告費(fèi)應(yīng)作為預(yù)付賬款 ，在接受廣告服務(wù)的各會(huì)計(jì)年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計(jì)入損益。如果沒(méi)有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會(huì)計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 38 ?《 廣告管理?xiàng)l例 》 (國(guó)發(fā) [1987]94號(hào) )和 《 廣告管理?xiàng)l例施行細(xì)則 》 （工商廣字 [1988]第 13號(hào)）規(guī)定： 廣告費(fèi)用，是指企業(yè)在銷售商品過(guò)程中通過(guò)報(bào)紙、期刊、圖書、名錄、廣播、電視、電影、錄像、幻燈、路牌、櫥窗、霓虹燈、電子顯示牌（屏）、燈箱、交通工具（包括各種水上漂浮物和空中飛行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、設(shè)置、張貼廣告發(fā)生的推銷宣傳費(fèi)用以及通過(guò)郵局郵寄各類廣告宣傳品和利用饋贈(zèng)實(shí)物進(jìn)行廣告宣傳的費(fèi)用。 ?《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]84號(hào)）規(guī)定：納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出，必須符合下列條件： （ 1）廣告是通過(guò)經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的； （ 2）已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票； （ 3）通過(guò)一定的媒體傳播。 39 ? ， 因違反法律 、 行政法規(guī)而交付的罰款 、 罰金 、 滯納金是否已作納稅調(diào)整 。 ? 3. 有否在稅前扣除與收入無(wú)關(guān)的支出 。 ? 4. 工資扣除是否正確 。 ? 5.“三費(fèi) ” 扣除是否正確 .納稅人計(jì)提的以前年度應(yīng)計(jì)未計(jì) 、 應(yīng)提未提的折舊 、 費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整 。 ? 。 40 ? 8. 臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品 ， 對(duì)其已計(jì)提折舊處理是否正確 。 ? 付的利息是否調(diào)整 。 ? 10. 納稅人向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確 。規(guī)定年限 ， 殘值比例是否合理 ， 固定資產(chǎn)修理和改良區(qū)分是否正確 ， 提取的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是否進(jìn)行納稅調(diào)整 。 ? 12. 開辦費(fèi)的歸集 、 攤銷是否正確 ， 是否按規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整 。 41 ? 例題 p160頁(yè) 某內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 7月份開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，前期發(fā)生的開辦費(fèi)總額為 96萬(wàn)元， 7月份攤銷開辦費(fèi)時(shí)，會(huì)計(jì)分錄如下： 借：管理費(fèi)用 —開辦費(fèi)攤銷 96萬(wàn)元 貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 —開辦費(fèi) 96萬(wàn)元 ? 2023年度允許稅前扣除額 =96247。 5247。 12 5=8（萬(wàn)元），應(yīng)調(diào)增所得額 =968=88（萬(wàn)元）； ? 20232023年每年應(yīng)調(diào)減所得額 =96247。 5=（萬(wàn)元）； ? 2023年應(yīng)調(diào)減所得額 =96247。 5247。 12 7=（萬(wàn)元）。 42 開辦費(fèi)稅前扣除臺(tái)賬 （單位：萬(wàn)元） 年度 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 會(huì)計(jì)攤銷額 96 稅前扣除額 8 納稅調(diào)整額 88 尚未扣除額 88 0 43 三 、 營(yíng)業(yè)稅檢查要點(diǎn) ? 1. 開發(fā)商將未售出的房屋 、 商鋪 、 車位出租 ，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅 。 ? 2. 收取廣告位使用費(fèi)是否按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅 。 ? 3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營(yíng)策略出租時(shí)納稅是否正確 。 2年 8年 44 ? 4. 以不動(dòng)產(chǎn) 、 土地使用權(quán)投資入股取得固定收入 ，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的 ， 是否按 “ 租賃業(yè) ” 申報(bào)營(yíng)業(yè)稅 。 ? 、 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ，有無(wú)不按預(yù)售收入 （ 含定金 ） 繳納營(yíng)業(yè)稅 ， 不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象 。 ? （ 煤氣 ） 管道開戶費(fèi) 、 有線電視開戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅 。 ? 、 銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí) ， 如果將折扣額另開發(fā)票的 ， 是否從營(yíng)業(yè)額中減除 。 ? 、 賠償款 、滯納金收入是否并入營(yíng)業(yè)額中申報(bào)納稅 。 45 ? 。 ? ， 有否掛于往來(lái)賬不申報(bào)納稅 。 ? ， 是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅 。 ? ， 在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅 。 ? 、 土地等不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn) ， 有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)申報(bào)納稅 。 46 ? ， 是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 。 補(bǔ)償面積和拆遷面積相等的部分按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅；補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分 ， 按實(shí)際取得的價(jià)款征稅 。 ? 不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅 。 ? “ 還本 ” 方式銷售商品房時(shí) ， 有無(wú)扣除 “ 還本 ” 支出后再申報(bào)納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象 。 ? 17. 以 “ 購(gòu)房回租 ” 形式銷售房屋是否申報(bào)納稅 。 47 ? 18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為 ， 分別簽訂兩份契約 （ 或合同 ） ， 向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款 ， 有無(wú)分別按照 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 和 “ 建筑業(yè) ” 納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象 。 ? ， 審查委托 、 銷售雙方是否履行協(xié)議并及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入 。 ? “ 樓花 ” 者的房產(chǎn)更名費(fèi)是否作為收入申報(bào)納稅 。 ? “ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ” 科目的同時(shí)是否申報(bào)納稅 。 48 ? 一般不適用 財(cái)稅字 [2023]16號(hào)文第二十條： “ 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) ， 以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 。 ” 要點(diǎn) :(1)上述不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是購(gòu)置所得 ,不包括繼承的 、 受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn) ， 也不應(yīng)包括接受投資計(jì)入資本總額的不動(dòng)產(chǎn) 。 （ 2） 上述不動(dòng)產(chǎn)是購(gòu)置后未再對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行建筑開發(fā) （ 不是安裝 、 裝飾 、 裝修或添付 ） 的不動(dòng)產(chǎn) ，因此不包括自己立項(xiàng)獨(dú)立開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)或購(gòu)進(jìn)在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn) （ 3） 不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置或受讓原價(jià) ， 不包括在購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)由購(gòu)買者支付的契稅 、 物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)由購(gòu)買者直接負(fù)擔(dān)而由銷售方代收的各項(xiàng)稅 、 費(fèi) 。 49 四 、 土地增值稅檢查要點(diǎn) ? 稅 ， 項(xiàng)目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳 。 ? 括貨幣收入 、 實(shí)物收入 、 其他收入等全部收入 。 ? 3. 納稅人的行政管理部門 （ 總部 ） 為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用 ， 是否作為開發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除 。 50 ? ， 計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計(jì)算土地增值稅時(shí) ， 從房地產(chǎn)開發(fā)成本中減除 。 否則 ， 會(huì)造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除 ， 又在開發(fā)費(fèi)用方面得到重復(fù)扣除 。 ? ， 能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 5%”以內(nèi)計(jì)算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按 “ （ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 10%”以內(nèi)計(jì)算扣除 。 此外 ， 要特別注意檢查利息超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額是否進(jìn)行了扣除 ， 超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進(jìn)行了扣除 。 51 ? ， 對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除 。 ? 權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之加計(jì)了 20%進(jìn)行扣除 。 ? ， 適用稅率 、 應(yīng)納稅額是否正確 ， ?注意納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的要免征土地增值稅 。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的 ， 應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅 。 ?對(duì)于納稅人計(jì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額 。 不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的 ， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定 。 52 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （一） 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)法字 [1995]006號(hào)）第十一條：條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 53 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （二） 2023年 6月 1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容積率 ；單套建筑面積在 120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格的 倍以下 ， 各地可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮動(dòng) 20%。 54 五 、 房產(chǎn)稅檢查要點(diǎn) ? 、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報(bào)納稅。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。 ? ，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 ? 、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。 55 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關(guān)政策規(guī)定的通知 2023年 7月 15日 國(guó)稅發(fā) [2023]89號(hào) 一、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一