【正文】 ? 3. 企業(yè)用盈余公積轉(zhuǎn)增股本 ， 屬于個人股東的部分 ， 是否代扣代繳了稅款 。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)個人所得稅法實(shí)施條例第 10條規(guī)定的原則 ， 結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和所獲獎品合理確定應(yīng)納稅所得額 。 83 （ 四 ） 個人所得稅處罰辦法 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于行政機(jī)關(guān)應(yīng)扣未扣個人所得稅問題的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]1199號） ? 第二條： 2023年 5月 1日前，對扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款，適用修訂前的 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 （以下簡稱 《 征管法 》 ），由扣繳義務(wù)人繳納應(yīng)扣未扣稅款； 2023年5月 1日后，對扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款，適用修訂后的 《 征管法 》 和 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹 〈 中華人民共和國稅收征收管理法 〉 及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知 》 （國稅發(fā)[2023]47號）， 由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)成扣繳義務(wù)人向納稅人追繳稅款，對扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。 86 ? ，從 購置使用的當(dāng)月起 計(jì)算。 87 88 演講完畢，謝謝觀看！ 。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍人員不適用車船使用稅的規(guī)定 。 82 ? 4. 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)問題的批復(fù) 》 （財(cái)稅 [2023]94號）規(guī)定：個人為單位或他人提供擔(dān)保獲得報(bào)酬，應(yīng)按照個人所得稅法規(guī)定的“其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位或個人代扣代繳。 根據(jù)個人所得稅法立法精神 ， 個人取得的實(shí)物所得含取得所有權(quán)和使用權(quán)的所得 。 對企業(yè)應(yīng)支付未支付的利息直接增加借款本金的業(yè)務(wù) ， 是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅 。 檢查時 ， 要注意結(jié)合實(shí)體法從舊原則 ， 根據(jù)年終獎金的政策變動和檢查所屬年度合理選擇相應(yīng)稅收政策 。 參見 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于單位為員工支付有關(guān)保險(xiǎn)繳納個人所得稅問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 [2023]318號 ） 73 ? 6. 企業(yè)為職工個人購買商業(yè)性補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)等 ， 在辦理投保手續(xù)時應(yīng)作為個人所得稅的 “ 工資 、 薪金所得 ” 項(xiàng)目 ， 按稅法規(guī)定繳納個人所得稅；因各種原因退保 ， 個人未取得實(shí)際收入的 ， 已繳納的個人所得稅應(yīng)予以退回 。憑證的保存期限，凡國家已有明確規(guī)定的，按規(guī)定辦；沒有明確規(guī)定的其余憑證均應(yīng)在履行完畢后保存一年”。 ? 68 ?國稅發(fā) [1991]155 號第十一條規(guī)定： “ 土地使用權(quán)出讓 、 轉(zhuǎn)讓書據(jù) (合同 )， 不屬于印花稅列舉征稅的憑證 ， 不貼印花 。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用的臨時鋪面，無論如何計(jì)賬，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應(yīng)照章征收城市房地產(chǎn)稅。 因此 ， 地下人防設(shè)施作為車庫使用符合 “ 房產(chǎn) ” 定義 ， 但是為了平戰(zhàn)結(jié)合而鼓勵利用地下人防設(shè)施 ， 暫不征收房產(chǎn)稅 。 屬于房屋附屬設(shè)備的水管 、 下水道 、 暖氣管 、 煤氣管等從最近的探視井或三通管算起 。 55 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關(guān)政策規(guī)定的通知 2023年 7月 15日 國稅發(fā) [2023]89號 一、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 52 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （一） 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)法字 [1995]006號）第十一條：條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。 ? ， 能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 5%”以內(nèi)計(jì)算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按 “ （ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 10%”以內(nèi)計(jì)算扣除 。 48 ? 一般不適用 財(cái)稅字 [2023]16號文第二十條： “ 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) ， 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 。 補(bǔ)償面積和拆遷面積相等的部分按成本價征收營業(yè)稅；補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分 ， 按實(shí)際取得的價款征稅 。 ? 、 銷售不動產(chǎn)時 ， 如果將折扣額另開發(fā)票的 ， 是否從營業(yè)額中減除 。 5247。 ? 付的利息是否調(diào)整 。 ?《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國稅發(fā) [2023]84號）規(guī)定：納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。 ? 。第二期開發(fā)建筑面積為 10萬平方米，正在建造。 金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的 %提高到 %。 商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動區(qū)間擴(kuò)大到 [， ]， 即商業(yè)銀行、城市信用社對客戶貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) ； 農(nóng)村信用社貸款利率浮動區(qū)間擴(kuò)大到 [， 2]， 即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) 30 金融利率政策的變動過程（二） ? 中國人民銀行決定，從 2023年 10月 29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 ? 第十五條 因保修不及時造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 建設(shè)工程的保修期 ， 自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 。 視同銷售行為是否于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 ， 或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 19 ? 6. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項(xiàng)目總建筑面積 、 銷售進(jìn)度和市場平均價格估算總收入 ， 然后和企業(yè)賬面項(xiàng)目歷年累計(jì)收入比對 ， 測試項(xiàng)目收入的完整性和可信性 。 ? 2 .未售出的商品房作為辦公自用的，所占土地未繳納土地使用稅。 房地產(chǎn)銷售階段 ? 1 .銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。以工程尚未決算、收入及成本無法準(zhǔn)確反映為由，不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。后甲、乙雙方共同到計(jì)劃部門辦理了合建審批手續(xù)，甲方依法將該塊宗地 75%的土地使用權(quán)變更登記到乙方名下。但在建造過程中，由于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協(xié)議，約定：乙方出資 3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得 3層樓的房產(chǎn)。 ? 5. 收到業(yè)主個人購房按揭貸款后計(jì)入“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，不申報(bào)納稅。2023年房地產(chǎn)企業(yè) 納稅自查培訓(xùn) 主講 : 宋顯國 1 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因 一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點(diǎn)及發(fā)展變化趨勢 ? 偷稅與反偷稅的斗爭更加復(fù)雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。 ? 4. 銷售自建自用房地產(chǎn)不申報(bào)繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。 6 ? 例題 1：甲房地產(chǎn)企業(yè)擬投資建設(shè)一寫字樓，向計(jì)劃部門辦理了立項(xiàng)手續(xù)，向規(guī)劃部門領(lǐng)取了 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權(quán)，并申請領(lǐng)取了施工許可證，通過招標(biāo)，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設(shè)。雙方約定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方負(fù)責(zé)出資開發(fā)房地產(chǎn)，房屋建成后，按照 25%和 75%在甲、乙之間分配。 14 （ 二 ） 企業(yè)所得稅 （ 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 ） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 ? 1 .不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 ? 7 .以轉(zhuǎn)移定價方式瞞天過海轉(zhuǎn)移利潤。 （五）土地使用稅 ? 1 .開征范圍內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)期間占用的土地未繳納土地使用稅 。 ? 5. 要注意到物業(yè)管理部門索取入住檔案資料 ，到負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門索取辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊 。 ? 2. 由于視同銷售行為會計(jì)處理未確認(rèn)為收益 ， 應(yīng)當(dāng)注意檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)為收入并在納稅申報(bào)時進(jìn)行了納稅調(diào)整 。 25 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定 。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。貸款利率浮動區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有制性質(zhì)、規(guī)模大小分別制定。 31 金融利率政策的變動過程（三） 中國人民銀行決定 ， 從 2023年 4月 28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率 。第一期開發(fā)建筑面積為 15萬平方米， 2023年 6月已開發(fā)完畢辦理竣工結(jié)算， 2023年 12月底一期銷售進(jìn)度為 80%。 Ｐ 430頁 ? 。 38 ?《 廣告管理?xiàng)l例 》 (國發(fā) [1987]94號 )和 《 廣告管理?xiàng)l例施行細(xì)則 》 （工商廣字 [1988]第 13號）規(guī)定： 廣告費(fèi)用，是指企業(yè)在銷售商品過程中通過報(bào)紙、期刊、圖書、名錄、廣播、電視、電影、錄像、幻燈、路牌、櫥窗、霓虹燈、電子顯示牌（屏）、燈箱、交通工具（包括各種水上漂浮物和空中飛行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、設(shè)置、張貼廣告發(fā)生的推銷宣傳費(fèi)用以及通過郵局郵寄各類廣告宣傳品和利用饋贈實(shí)物進(jìn)行廣告宣傳的費(fèi)用。 40 ? 8. 臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品 ， 對其已計(jì)提折舊處理是否正確 。 5=（萬元）； ? 2023年應(yīng)調(diào)減所得額 =96247。 ? （ 煤氣 ） 管道開戶費(fèi) 、 有線電視開戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅 。 46 ? ， 是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營業(yè)稅 。 ? “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 科目的同時是否申報(bào)納稅 。 否則 ， 會造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除 ， 又在開發(fā)費(fèi)用方面得到重復(fù)扣除 。 不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的 ， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定 。 ? 、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。 主要有：暖氣 、 衛(wèi)生 、 通風(fēng) 、 照明 、 煤氣等設(shè)備；各種管線 ，