【正文】 自用房屋未繳房產(chǎn)稅和土地使用稅。 行業(yè)評(píng)估指標(biāo)解析 行業(yè)評(píng)估指標(biāo)解析 ? 數(shù)據(jù)來源 ? 企業(yè)申報(bào)繳納所得稅額、銷售收入：取自 《 企業(yè)所得稅申報(bào)表 》 及附表。 30171374 100% = % 指標(biāo)分析及 疑點(diǎn)指向 低于預(yù)警值，存在少計(jì)收入、多列成本疑點(diǎn)，需應(yīng)用其他指標(biāo)具體分析。 疑點(diǎn)核實(shí) 經(jīng)約談及針對(duì)性查帳，發(fā)現(xiàn)企業(yè)將開發(fā)的一個(gè)店面房作長(zhǎng)期股權(quán)投資，其公允價(jià)值為 500萬元。 疑點(diǎn)核實(shí) 經(jīng)約談及針對(duì)性查帳，發(fā)現(xiàn)企業(yè)少代扣代繳個(gè)人所得稅 78932萬元。 納稅評(píng)估案例 指標(biāo)名稱 三級(jí)指標(biāo) —銷售成本中配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建安費(fèi)比率 指標(biāo)計(jì)算 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建安費(fèi)比率 ＝配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 247?？赡艽嬖谔摿型恋爻杀净蚪ㄖ惭b工程費(fèi)問題，需約談或有針對(duì)性查帳核實(shí)。 ? 印花稅 532,218元。 （ 30171374+7507667 6209021） 100%＝ % ? 與企業(yè)理論稅負(fù)率 15%的差距已進(jìn)入預(yù)警區(qū)間。 納稅評(píng)估案例 ? 評(píng)估結(jié)果處理 ? 督促企業(yè)補(bǔ)繳以下稅款 ? 營(yíng)業(yè)稅金及附加 1,221,。 （土地成本 +建安費(fèi)） 100% ＝ 434980 247?？赡艽嬖诩侔l(fā)票入帳或真票虛開問題，需有針對(duì)性查帳核實(shí)。 納稅評(píng)估案例 指標(biāo)名稱 二級(jí)指標(biāo) —期間費(fèi)用類 —銷售費(fèi)用變動(dòng)率 指標(biāo)計(jì)算 銷售費(fèi)用變動(dòng)率 ＝（本期銷售費(fèi)用 上期銷售費(fèi)用） / 上期銷售費(fèi)用 100% ＝（ 11327021232507） /1232507 ＝ 8% 指標(biāo)分析及 疑點(diǎn)指向 在預(yù)警區(qū)間內(nèi)。 納稅評(píng)估案例 指標(biāo)名稱 二級(jí)指標(biāo) —銷售成本類 —銷售成本與發(fā)出存貨比率 指標(biāo)計(jì)算 銷售成本與發(fā)出存貨比率 ＝銷售成本 247。 疑點(diǎn)處理 應(yīng)用二、三級(jí)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。 常見涉稅問題 行業(yè)涉稅信息 ? 登記申報(bào)信息： ? 納稅申報(bào)表 ? 會(huì)計(jì)報(bào)表 ? 不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目情況登記表 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)管理和采集信息： ? 領(lǐng)購(gòu)和開具發(fā)票信息 ? 企業(yè)其他涉稅信息表 ? 第三方信息： ? 規(guī)劃委、建委等部門提供的信息 行業(yè)評(píng)估指標(biāo) 第一層級(jí) ——企業(yè)總體評(píng)估 進(jìn)行比較 第二層級(jí) ——企業(yè)各類要素評(píng)估 行業(yè)評(píng)估指標(biāo) 利潤(rùn)類 收入類 銷售成本類 營(yíng)業(yè)稅金及附加類 期間費(fèi)用類 銷售收入成本率 銷售成本與發(fā)出存貨比率 期間費(fèi)用占開發(fā)成本比率 銷售費(fèi)用收入比率 三項(xiàng)費(fèi)用變動(dòng)率 其他應(yīng)付款變動(dòng)率 毛利率 已納稅與應(yīng)納稅比對(duì) 行業(yè)評(píng)估指標(biāo) 第三層級(jí) ——項(xiàng)目評(píng)估 開發(fā)成本類 銷售成本中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建安費(fèi)比率 銷售成本中配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建安費(fèi)比率 銷售成本中開發(fā)間接費(fèi)用占土地成本及建筑安裝工程費(fèi)比率 銷售成本中前期工程費(fèi)占建安費(fèi)比率 開發(fā)成本中單位面積建筑安裝工程費(fèi) ? 理論銷售收入＝可售面積 銷售均價(jià) ? 數(shù)據(jù)來源 ? 可售面積：取自規(guī)劃部門 ? 已售面積和銷售均價(jià)：取自房管部門或房地產(chǎn)信息網(wǎng)或 《 企業(yè)其他涉稅信息表 》 行業(yè)評(píng)估指標(biāo)解析 ? 理論銷售成本＝土地成本 +建筑安裝工程費(fèi) +前期工程建設(shè)費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) +配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) +開發(fā)間接費(fèi)用 ? 建筑安裝工程費(fèi)＝可售面積 行業(yè)平均水平 ? 前期工程建設(shè)費(fèi)＝建筑安裝工程費(fèi) 前期工程費(fèi)占 建安費(fèi)的行業(yè)平均比率 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＝建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占 建安費(fèi)的行業(yè)平均比率 ? 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)＝建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi)占 建安費(fèi)的行業(yè)平均比率 行業(yè)評(píng)估指標(biāo)解析 ? 開發(fā)間接費(fèi)＝（土地成本 +建安工程費(fèi)） 開發(fā)間接費(fèi)占土地成本及建安費(fèi)的行業(yè)平均比率 ? 數(shù)據(jù)來源 ? 土地成本：取自土地管理部門、房屋拆遷部門或《 企業(yè)其他涉稅信息表 》 ? 行業(yè)平均比率：取自 《 企業(yè)其他涉稅信息表 》 的平均數(shù)。 ? 問題 10： 預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，多列費(fèi)用。 ? 問題 2： 取得售房代收款項(xiàng)未繳稅。 該問題 出現(xiàn)率為 85%。 第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理； 第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 兼營(yíng) 物業(yè)管理。 分稅種分析指標(biāo)舉例 企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo)及應(yīng)用 ? 將涉及所得稅評(píng)估的指標(biāo)進(jìn)行分類應(yīng)用 。 本期主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 100% 成本費(fèi)用率 ≈預(yù)警值： 正常 ＞預(yù)警值：多列期間費(fèi)用 ＜預(yù)警值：多列成本 通用分析指標(biāo)舉例 （費(fèi)用類） 成本費(fèi)用變動(dòng)率 =（ 本期期間費(fèi)用 基期期間費(fèi)用） /基期期間費(fèi)用 （ 本期主營(yíng)成本 基期主營(yíng)成本） /基期主營(yíng)成本 100% 成本費(fèi)用變動(dòng)率 ＜ 1 正常 ≥1 多計(jì)費(fèi)用 （期間費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度應(yīng)低于主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的增長(zhǎng)幅度） 通用分析指標(biāo)舉例 （費(fèi)用類） 成本費(fèi)用利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 247。 ? 無正當(dāng)理由拒絕稅務(wù)函告、稅務(wù)約談或?qū)嵉卣{(diào)查核實(shí)的。 核實(shí)涉稅疑點(diǎn)問題 ? 稅務(wù)約談的對(duì)象 主要是企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員 。 ?避免了稅務(wù)稽查給誠(chéng)信納稅企業(yè)帶來的不必要的行政干擾。 ? 納稅評(píng)估與稅收分析的關(guān)系 ? 納稅評(píng)估與稅務(wù)稽查的關(guān)系 評(píng)估與分析 面、線、點(diǎn)的結(jié)合 宏觀稅收分析 企業(yè)納稅評(píng)估 提供參考和指導(dǎo) 提供參考和指導(dǎo) 微觀稅收分析 評(píng)估與稽查 區(qū)別在哪里？ 區(qū) 別 納稅評(píng)估 稅務(wù)稽查 主體不同 稅收管理員或?qū)I(yè)評(píng)估人員 稅務(wù)稽查人員 對(duì)象不同 一般性涉稅疑點(diǎn) 需要稽查立案情形 手段不同 提請(qǐng)企業(yè)自查或針對(duì)涉稅疑點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)（和風(fēng)細(xì)雨式，不戰(zhàn)而屈人之兵） 全面實(shí)施稅務(wù)檢查，嚴(yán)格取證程序（暴風(fēng)驟雨式） 發(fā)揮作用不同 幫助納稅人解決非主觀故意的一般性問題 主要起打擊、威懾作用 結(jié)果處理方式不同 處理不具有強(qiáng)制性，不引起法律后果 處理具有強(qiáng)制性，可能引起法律后果 法律性質(zhì)不同 不屬于復(fù)議和訴訟范疇 可能引起復(fù)議訴訟 評(píng)估與稽查 區(qū)別在哪里？ ? 納稅評(píng)估與稅務(wù)稽查最簡(jiǎn)單的區(qū)別在于前者是 無罪推定 ，后者是 有罪推定 。 ? 北京地稅 納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析的方法，對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）納稅申報(bào)（包括減免緩?fù)硕惿暾?qǐng)，下同）情況的真實(shí)性和準(zhǔn)確性進(jìn)行分析，通過稅務(wù)函告、稅務(wù)約談和調(diào)查核實(shí)等方法 進(jìn)行核實(shí)， 作出定性和定量的判斷，并采取進(jìn)一步征管措施的管理行為。 源起 舶來品 納稅評(píng)估是國(guó)際通行的稅收征管措施。 ? 科學(xué)化、精細(xì)化管理成為時(shí)代的呼喚 。 申報(bào)納稅 如實(shí)申報(bào) 依申請(qǐng)類管理 審批、備案等 依職權(quán)類管理 處罰、強(qiáng)制等 是 否 稅務(wù)檢查 監(jiān)控 WHY? （為什么） 稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求 ? 2023年全國(guó)稅收征管工作會(huì)議之后，稅務(wù)總局將“ 30字”稅收征管模式增加了 “強(qiáng)化管理” 4個(gè)字，成為我們現(xiàn)在所說的 “ 34字”模式 。由此，精細(xì)化管理理