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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)課件(存儲(chǔ)版)

  

【正文】 樣過(guò)時(shí)的建筑物,還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。例題+n 目前,該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元。n 例題 :該建筑物占地面積 500平方米,建筑面積為 900平方米,現(xiàn)用于出租,每月平均實(shí)收租金為 3萬(wàn)元。( 2)計(jì)算房屋現(xiàn)值(假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期):房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi) 已使用年數(shù)= 2500900- 468754= 2062500(元)( 3)計(jì)算房屋純收益:房屋年純收益=房屋現(xiàn)值 房屋資本化率= 20625008%= 165000(元)計(jì)算土地純收益土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益10%= 312(萬(wàn)元)2400008%= 19200(元)故歸屬于建筑物的年純收益為:與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似,接近評(píng)估基準(zhǔn)日,正常交易(或可修正)。間接比較法: 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交易案例(五)確定比準(zhǔn)價(jià)格(調(diào)整值)將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。交易實(shí)例交易實(shí)例比較交易比較交易 A B C D坐落坐落 商業(yè)商業(yè) 價(jià)格(元價(jià)格(元 / M2 )) 2023年年 12月月 規(guī)則規(guī)則 地質(zhì)地質(zhì) 完備完備 5 5進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查,未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況,均作為正常交易看待,故無(wú)需修正。( 1)正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式試估算該宗地目前的價(jià)格。求取地價(jià) 確定折現(xiàn)率為 8%,則: 樓價(jià)= 8,5005,000/ ( 1+ 8%) 2+ 6,50015,000/ ( 1+ 8%) 2[30%/ ( 1+ 8%) 0+ 50%/( 1+ 8%) + 20%/( 1+ 8%)1] = 11, 建筑費(fèi)= 4,00060%/ ( 1+ 8%) + 4,00040%/ ( 1+ 8%) = 3, 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的,但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便,假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中,故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬(wàn)元,專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%,成本利潤(rùn)率為 20%,貸款的年利息率為 6%,租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的 4%。( 3)正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間,則: 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)= 110/100= 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下: 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)= = 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)= = 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)= = A= 1,550 = 1,758(元 / M2 ) B= 1,200 = 1,771(元 / M2 ) C= 1,400 = 1,762(元 / M2 ) 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近,故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果: 待估宗地評(píng)估價(jià)值(單價(jià))=( 1,758+ 1,771+ 1,762) /3 = 1,764(元 / M2 ) 待估宗地評(píng)估價(jià)值(總價(jià))= 1,7643,000 = 5,292,000元第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 一、基本思路和計(jì)算公式 很好很好 完備完備 平坦平坦 形狀形狀 2023年年 12月月 熟地熟地 用途用途 被估房地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例單價(jià) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 時(shí)間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件(一)市場(chǎng)條件:充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少 3個(gè)交易案例(二)被評(píng)估對(duì)象:具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場(chǎng)法操作步驟及因素修正(一)??北还婪康禺a(chǎn)(二)收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例43280- 19200= 24080(元)建筑物折舊率= 1/25100%= 4%建筑物價(jià)格= 24080247。240( 12% +1/20)= (萬(wàn)元)( 3)計(jì)算屬于土地的純收益100202360% 12- 720230= 720230(元)( 2)計(jì)算建筑物的純收益根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。 計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán),并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓,當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2023元,經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年,殘值率為 2%。12,000 = 8,703元評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估,該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價(jià)格為104,434,671元,單價(jià)為每平方米 8,703元。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷(xiāo)。三、各參數(shù)的估算(一)凈收益V= 300000 80% ( 1- 10%)= 300000 72%= 216000(元) 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元,經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察,確定其成新率為 80%,但該住宅廳小且暗,廚房和衛(wèi)生間均小,光線亦不足。 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫(kù)這里主要是估算建筑物的重置成本。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(一)估算土地取得成本(二)估算土地開(kāi)發(fā)成本與建筑物建造成本(開(kāi)發(fā)成本)( 1)無(wú)論是自有資金,還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息;是劃撥還是支付出讓金;是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。三、新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟( 1)新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 評(píng)估值=重新購(gòu)建價(jià)格-損耗政策因素(二)區(qū)域因素 4~ 5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格,由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。n 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.二、我國(guó)土
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