房地產(chǎn)評估培訓(xùn)課件(存儲(chǔ)版)
【正文】 樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。例題+n 目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元。n 例題 :該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為 3萬元。（ 2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi) 已使用年數(shù)＝ 2500900－ 468754＝ 2062500（元）（ 3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率＝ 20625008％＝ 165000（元）計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益10％＝ 312（萬元）2400008％＝ 19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。間接比較法： 估價(jià)對象估價(jià)對象交易案例（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。交易實(shí)例交易實(shí)例比較交易比較交易 A B C D坐落坐落 商業(yè)商業(yè) 價(jià)格（元價(jià)格（元 / M2 ）） 2023年年 12月月 規(guī)則規(guī)則 地質(zhì)地質(zhì) 完備完備 5 5進(jìn)行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。（ 1）正確選擇最佳開發(fā)形式試估算該宗地目前的價(jià)格。求取地價(jià) 確定折現(xiàn)率為 8%，則： 樓價(jià)＝ 8,5005,000/ （ 1＋ 8%） 2＋ 6,50015,000/ （ 1＋ 8%） 2[30%/ （ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%）1] ＝ 11, 建筑費(fèi)＝ 4,00060%/ （ 1＋ 8%） ＋ 4,00040%/ （ 1＋ 8%） ＝ 3, 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。估算開發(fā)費(fèi)用 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%，成本利潤率為 20%，貸款的年利息率為 6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的 4%。（ 3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間，則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（元 / M2 ） 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價(jià)值（單價(jià)）＝（ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（元 / M2 ） 待估宗地評估價(jià)值（總價(jià)）＝ 1,7643,000 ＝ 5,292,000元第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法 一、基本思路和計(jì)算公式 很好很好 完備完備 平坦平坦 形狀形狀 2023年年 12月月 熟地熟地 用途用途 被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 時(shí)間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少 3個(gè)交易案例（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場法操作步驟及因素修正（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例43280－ 19200＝ 24080（元）建筑物折舊率＝ 1/25100％＝ 4％建筑物價(jià)格＝ 24080247。240（ 12％ +1/20）＝ （萬元）（ 3）計(jì)算屬于土地的純收益100202360％ 12－ 720230＝ 720230（元）（ 2）計(jì)算建筑物的純收益根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。 計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2023元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，殘值率為 2％。12,000 ＝ 8,703元評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米 8,703元。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。三、各參數(shù)的估算（一）凈收益V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％）＝ 300000 72％＝ 216000（元） 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為 80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫這里主要是估算建筑物的重置成本。開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）（ 1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（ 1）新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 評估值＝重新購建價(jià)格－損耗政策因素（二）區(qū)域因素 4～ 5屬土地二級(jí)市場價(jià)格，由市場競爭決定價(jià)格。n 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.二、我國土
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