【正文】 湖） 標準 （萬科 /龍湖） （萬科） 考核（萬科 /龍湖） （萬科 /中海） 排名（萬科 /龍湖） 排名（萬科） 排名（萬科） 管控體系設(shè)計 —— 基于六步法形成四個關(guān)鍵成果輸出 38 舉例：海爾地產(chǎn)管控模式選擇分析 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略 公司的發(fā)展戰(zhàn)略 以住宅開發(fā)為主，大力推進一級開發(fā)和不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，實現(xiàn)倍速發(fā)展 產(chǎn)品 產(chǎn)業(yè)相關(guān)性 單一產(chǎn)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)。財務管理中心核心職能：? 預算管理；? 財務分析；? 資金管理；? 稅務規(guī)劃；? 會計核算。 42 海爾地產(chǎn)總部與合作項目的權(quán)責劃分 序號 戰(zhàn)略層面 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 戰(zhàn)略規(guī)劃 公司戰(zhàn)略規(guī)劃 參與 組織 戰(zhàn)略執(zhí)行 實施 監(jiān)控 戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整 提案 審批 2 經(jīng)營計劃管理 項目公司年度經(jīng)營計劃 提案 審批 項目公司季度、月度重點工作計劃 主責 備案 經(jīng)營計劃執(zhí)行監(jiān)控 配合 組織 3 組織管理 組織管控模式與項目公司部門設(shè)置 執(zhí)行 主責 項目公司組織管理手冊、授權(quán)手冊制定與調(diào)整 主責 備案 流程體系（總部層面）優(yōu)化與先進管理方式 配合并執(zhí)行 組織 4 流程管理 流程體系（項目層面）策劃 組織 指導 流程執(zhí)行 執(zhí)行 監(jiān)控 流程體系（項目層面）優(yōu)化 組織 指導 43 序號 投資發(fā)展 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 項目拓展 土地信息搜集 主責 備案 土地項目初步調(diào)研報告 編制 審批 項目可行性研究 參與 組織 2 資本運作 資本運營方案 參與 主責 直接融資 配合 主責 間接融資 執(zhí)行 監(jiān)控 資產(chǎn)重組及優(yōu)化 配合 主責 兼并與收購 配合 主責 投資者關(guān)系管理 參與 主責 3 資產(chǎn)管理 資產(chǎn)管理制度 執(zhí)行 主責 資產(chǎn)經(jīng)營 執(zhí)行 監(jiān)控 44 序號 財務 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 財務管理 財務制度建立 執(zhí)行 主責 會計賬務處理 主責 監(jiān)查 財務報表分析 編制 審批 2 預算管理 年度財務預算與調(diào)整 編制 審批 月度預算編制、調(diào)整（年度預算內(nèi)） 編制 審批 月度預算編制、調(diào)整（年度預算外） 編制 審批 3 資金管理 年度 /月度資金計劃 編制 審批 預算內(nèi)資金支出 主責 備案 預算外資金支出 提案 審批 4 稅務籌劃 稅務籌劃方案 主責 審批 納稅情況檢查 配合 組織 45 序號 人力資源 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 人力資源規(guī)劃 執(zhí)行 主責 2 人力資源管理制度的建立和調(diào)整 執(zhí)行 主責 3 項目公司崗位設(shè)置與人員編制 提案 審批 4 招聘管理 項目公司年度人力資源需求與招聘計劃 提案 審批 項目公司副總經(jīng)理及以上人員招聘 參與 主責 項目公司副總經(jīng)理以下人員招聘 主責 備案 5 培訓管理 項目公司年度培訓計劃 提案 審批 計劃外培訓 提案 審批 項目公司副總經(jīng)理及以上人員培訓 配合 主責 項目公司副總經(jīng)理以下人員培訓 主責 備案 6 績效管理 項目公司績效體系 執(zhí)行 主責 項目公司高管的業(yè)績考核 配合 主責 項目公司部門經(jīng)理及以下人員業(yè)績考核 主責 備案 7 薪酬管理 項目公司的薪酬福利制度建立和調(diào)整 參與、實施 主責 年度人員薪酬福利總額預算 主責 審批 項目公司高管的薪酬福利實施 執(zhí)行 主責 項目公司 部門經(jīng)理及以下人員 薪酬福利實施 主責 備案 8 人事管理 項目公司高層調(diào)動、任免、離職 配合 主責 項目公司部門經(jīng)理及以下人員的調(diào)動、任免、離職 主責 備案 人事監(jiān)察 配合 組織 46 海爾地產(chǎn)總部與合作項目的權(quán)責劃分 序號 供應商管理 品牌管理 企業(yè)文化管理 信息管理 職能邊界 合作項目公司 總部 1 供應商 管理 供應商分類、考察、評價標準 執(zhí)行 主責 供應商信息收集 主責 備案 供應商（總部采購權(quán)限內(nèi)）考察入庫 參與 主責 供應商（項目公司采購權(quán)限內(nèi)）考察入庫 主責 監(jiān)控 供應商（總部采購權(quán)限內(nèi)）業(yè)績評價 參與 組織 供應商（項目公司采購權(quán)限內(nèi)）業(yè)績評價 主責 監(jiān)控 2 品牌 管理 品牌管理制度建設(shè) 執(zhí)行 主責 企業(yè)品牌宣傳 執(zhí)行 主責 企業(yè)品牌使用 執(zhí)行 監(jiān)控 3 企業(yè)文化管理 企業(yè)文化理念（ MI）與員工行為規(guī)范（ BI）制定與維護 執(zhí)行 主責 項目公司員工手冊 主責 審批 項目公司年度企業(yè)文化建設(shè)方案 主責 審批 項目公司的重大文化活動 組織 審批 項目公司員工滿意度調(diào)查 組織 備案 5 信息 管理 IT整體規(guī)劃 參與 主責 網(wǎng)絡(luò)平臺項目、應用系統(tǒng)項目 參與 主責 IT資產(chǎn)管理 主責 備案 47 業(yè)務監(jiān)控指導模塊 產(chǎn)品實現(xiàn)過程項目策劃 建筑設(shè)計 招標管理 工程管理銷售管理 售后服務 物業(yè)管理土地獲取項目論證產(chǎn)品實現(xiàn)過程項目策劃 建筑設(shè)計 招標管理 工程管理銷售管理 售后服務 物業(yè)管理土地獲取項目論證總部主責－項目公司參與 項目公司主責－總部監(jiān)控 項目公司主責－總部支持項目成本 控制方案設(shè)計 擴初設(shè)計施工圖設(shè)計48 序號 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 項目拓 展 土地信息搜集 主責 備案 土地項目初步調(diào)研報告 編制 審批 項目發(fā)展小組成立 參與 組織 項目可行性研究 參與 組織 土地獲取手續(xù)辦理 主責 指導 2 項目定 位 策劃咨詢公司選擇 參與 主責 項目定位報告確定 參與 主責 項目拓展與項目策劃 49 研發(fā)設(shè)計具體管理界面 序號 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 產(chǎn)品研發(fā)管 理 產(chǎn)品研發(fā)課題 參與 組織 研發(fā)成果推廣 實施 組織 標準化管理 提案、配合、 實施 主責 2 設(shè)計單位選 擇 概念 /規(guī)劃方案設(shè)計單位的選擇 參與 主責 擴初 /施工圖設(shè)計單位的選擇 主責 審批 3 概念設(shè)計 概念設(shè)計任務書 參與 主責 概念設(shè)計成果的評審 參與 主責 4 方案設(shè)計 方案設(shè)計任務書 參與 主責 方案設(shè)計成果的評審 參與 主責 5 擴初設(shè)計 擴初設(shè)計任務書 主責 審批 擴初設(shè)計成果的評審 主責 審批 6 施工圖設(shè)計 施工圖設(shè)計任務書 主責 備案 施工圖內(nèi)部評審 主責 審批 施工圖會審 主責 － 50 研發(fā)設(shè)計具體管理界面（續(xù)） 7 景觀設(shè)計 景觀概念設(shè)計任務書 參與 主責 景觀概念方案評審 參與 主責 景觀實施方案設(shè)計任務書 主責 審批 景觀實施方案評審 主責 審批 景觀施工圖設(shè)計任務書 主責 備案 景觀施工圖評審 主責 審批 8 外立面設(shè)計 外立面方案設(shè)計任務書 參與 主責 外立面方案成果評審 參與 主責 外立面施工圖設(shè)計任務書 主責 備案 外立面施工圖評審 主責 審批 9 裝修設(shè)計 裝修（售樓處、樣板間、精裝）方案設(shè)計任務書 參與 主責 裝修（售樓處、樣板間、精裝）方案成果評審 參與 主責 裝修（公共部分）方案設(shè)計任務書 主責 審批 裝修（公共部分）方案成果評審 主責 審批 裝修施工圖設(shè)計任務書 主責 備案 裝修施工圖評審 主責 審批 10 設(shè)計變更 重大設(shè)計變更（如：影響外觀效果 /延誤工期 20天以上 /估算金額 10萬以上） 主責 審批 一般設(shè)計變更 主責 備案 11 材料選型 材料設(shè)備選型定板范圍劃定 執(zhí)行 主責 主要材料設(shè)備選型定板 參與 主責 一般材料設(shè)備選型定板 主責 備案 51 營銷管理權(quán)責劃分 序號 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 市場研究調(diào)查 城市房地產(chǎn)市場分析報告 參與 主責 專題市場調(diào)研報告 主責 備案 2 銷售手冊、樓書、認購書等銷售資料 營銷策劃 /銷售代理機構(gòu)選擇 參與 主責 項目營銷策劃推廣總案 主責 審批 年度營銷計劃和預算 主責 審批 年度或項目推廣計劃和方案的重大調(diào)整 編制 審批 3 銷售管理 購房折扣（總部權(quán)限內(nèi)） 提案 審批 購房折扣（合作項目權(quán)限內(nèi)） 主責 備案 銷售工作月報、各階段重大事項會議紀要 主責 備案 策劃顧問、銷售代理、廣告等公司的日常工作管理和評定 主責 備案 開盤銷售總結(jié)、項目銷售總結(jié)、年度銷售工作總結(jié) 主責 備案 52 采購管理權(quán)責劃分 序號 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 材料設(shè)備研究 掌握新材料及新設(shè)備信息并進行研究 參與 組織 2 戰(zhàn)略采購 戰(zhàn)略采購范圍及管理制度 參與 主責 戰(zhàn)略采購方選擇及確定 參與 組織 戰(zhàn)略采購實施 執(zhí)行 組織 戰(zhàn)略采購方評估 執(zhí)行 組織 3 重大招標采購 招標采購計劃 參與 主責 招標事務性工作 參與 組織 入圍單位資格確定 參與 主責 招標文件確定 參與 主責 中標單位的確定 參與 主責 4 項目公司權(quán)限 內(nèi)招標采購 招標采購計劃 主責 備案 招標事務性工作 組織 － 入圍單位資格確定 主責 審批 招標文件確定 主責 審批 中標單位的確定 主責 參與 \審批 5 權(quán)限內(nèi)直接（零星）采購 主責 備案 53 工程管理具體管理界面 序號 職能 職能邊界 合作項目公司 總部 1 進度管理 工程進度計劃（一、二級節(jié)點）與調(diào)整 提案 監(jiān)控 工程進度計劃（三級節(jié)點）與調(diào)整 主責 備案 2 工程技術(shù)管理 工程