【正文】 企業(yè)文化理念（ MI）與員工行為規(guī)范（ BI）制定與維護(hù) 執(zhí)行 主責(zé) 項(xiàng)目公司員工手冊(cè) 主責(zé) 審批 項(xiàng)目公司年度企業(yè)文化建設(shè)方案 主責(zé) 審批 項(xiàng)目公司的重大文化活動(dòng) 組織 審批 項(xiàng)目公司員工滿意度調(diào)查 組織 備案 5 信息 管理 IT整體規(guī)劃 參與 主責(zé) 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)項(xiàng)目、應(yīng)用系統(tǒng)項(xiàng)目 參與 主責(zé) IT資產(chǎn)管理 主責(zé) 備案 47 業(yè)務(wù)監(jiān)控指導(dǎo)模塊 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 招標(biāo)管理 工程管理銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理土地獲取項(xiàng)目論證產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 招標(biāo)管理 工程管理銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理土地獲取項(xiàng)目論證總部主責(zé)－項(xiàng)目公司參與 項(xiàng)目公司主責(zé)－總部監(jiān)控 項(xiàng)目公司主責(zé)－總部支持項(xiàng)目成本 控制方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)48 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 項(xiàng)目拓 展 土地信息搜集 主責(zé) 備案 土地項(xiàng)目初步調(diào)研報(bào)告 編制 審批 項(xiàng)目發(fā)展小組成立 參與 組織 項(xiàng)目可行性研究 參與 組織 土地獲取手續(xù)辦理 主責(zé) 指導(dǎo) 2 項(xiàng)目定 位 策劃咨詢公司選擇 參與 主責(zé) 項(xiàng)目定位報(bào)告確定 參與 主責(zé) 項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目策劃 49 研發(fā)設(shè)計(jì)具體管理界面 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 產(chǎn)品研發(fā)管 理 產(chǎn)品研發(fā)課題 參與 組織 研發(fā)成果推廣 實(shí)施 組織 標(biāo)準(zhǔn)化管理 提案、配合、 實(shí)施 主責(zé) 2 設(shè)計(jì)單位選 擇 概念 /規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位的選擇 參與 主責(zé) 擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇 主責(zé) 審批 3 概念設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書 參與 主責(zé) 概念設(shè)計(jì)成果的評(píng)審 參與 主責(zé) 4 方案設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 參與 主責(zé) 方案設(shè)計(jì)成果的評(píng)審 參與 主責(zé) 5 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書 主責(zé) 審批 擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果的評(píng)審 主責(zé) 審批 6 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 主責(zé) 備案 施工圖內(nèi)部評(píng)審 主責(zé) 審批 施工圖會(huì)審 主責(zé) － 50 研發(fā)設(shè)計(jì)具體管理界面（續(xù)） 7 景觀設(shè)計(jì) 景觀概念設(shè)計(jì)任務(wù)書 參與 主責(zé) 景觀概念方案評(píng)審 參與 主責(zé) 景觀實(shí)施方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 主責(zé) 審批 景觀實(shí)施方案評(píng)審 主責(zé) 審批 景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 主責(zé) 備案 景觀施工圖評(píng)審 主責(zé) 審批 8 外立面設(shè)計(jì) 外立面方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 參與 主責(zé) 外立面方案成果評(píng)審 參與 主責(zé) 外立面施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 主責(zé) 備案 外立面施工圖評(píng)審 主責(zé) 審批 9 裝修設(shè)計(jì) 裝修（售樓處、樣板間、精裝）方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 參與 主責(zé) 裝修（售樓處、樣板間、精裝）方案成果評(píng)審 參與 主責(zé) 裝修（公共部分）方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 主責(zé) 審批 裝修（公共部分）方案成果評(píng)審 主責(zé) 審批 裝修施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 主責(zé) 備案 裝修施工圖評(píng)審 主責(zé) 審批 10 設(shè)計(jì)變更 重大設(shè)計(jì)變更（如：影響外觀效果 /延誤工期 20天以上 /估算金額 10萬以上） 主責(zé) 審批 一般設(shè)計(jì)變更 主責(zé) 備案 11 材料選型 材料設(shè)備選型定板范圍劃定 執(zhí)行 主責(zé) 主要材料設(shè)備選型定板 參與 主責(zé) 一般材料設(shè)備選型定板 主責(zé) 備案 51 營銷管理權(quán)責(zé)劃分 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 市場研究調(diào)查 城市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告 參與 主責(zé) 專題市場調(diào)研報(bào)告 主責(zé) 備案 2 銷售手冊(cè)、樓書、認(rèn)購書等銷售資料 營銷策劃 /銷售代理機(jī)構(gòu)選擇 參與 主責(zé) 項(xiàng)目營銷策劃推廣總案 主責(zé) 審批 年度營銷計(jì)劃和預(yù)算 主責(zé) 審批 年度或項(xiàng)目推廣計(jì)劃和方案的重大調(diào)整 編制 審批 3 銷售管理 購房折扣（總部權(quán)限內(nèi)） 提案 審批 購房折扣（合作項(xiàng)目權(quán)限內(nèi)） 主責(zé) 備案 銷售工作月報(bào)、各階段重大事項(xiàng)會(huì)議紀(jì)要 主責(zé) 備案 策劃顧問、銷售代理、廣告等公司的日常工作管理和評(píng)定 主責(zé) 備案 開盤銷售總結(jié)、項(xiàng)目銷售總結(jié)、年度銷售工作總結(jié) 主責(zé) 備案 52 采購管理權(quán)責(zé)劃分 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 材料設(shè)備研究 掌握新材料及新設(shè)備信息并進(jìn)行研究 參與 組織 2 戰(zhàn)略采購 戰(zhàn)略采購范圍及管理制度 參與 主責(zé) 戰(zhàn)略采購方選擇及確定 參與 組織 戰(zhàn)略采購實(shí)施 執(zhí)行 組織 戰(zhàn)略采購方評(píng)估 執(zhí)行 組織 3 重大招標(biāo)采購 招標(biāo)采購計(jì)劃 參與 主責(zé) 招標(biāo)事務(wù)性工作 參與 組織 入圍單位資格確定 參與 主責(zé) 招標(biāo)文件確定 參與 主責(zé) 中標(biāo)單位的確定 參與 主責(zé) 4 項(xiàng)目公司權(quán)限 內(nèi)招標(biāo)采購 招標(biāo)采購計(jì)劃 主責(zé) 備案 招標(biāo)事務(wù)性工作 組織 － 入圍單位資格確定 主責(zé) 審批 招標(biāo)文件確定 主責(zé) 審批 中標(biāo)單位的確定 主責(zé) 參與 \審批 5 權(quán)限內(nèi)直接（零星）采購 主責(zé) 備案 53 工程管理具體管理界面 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 進(jìn)度管理 工程進(jìn)度計(jì)劃（一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)）與調(diào)整 提案 監(jiān)控 工程進(jìn)度計(jì)劃（三級(jí)節(jié)點(diǎn)）與調(diào)整 主責(zé) 備案 2 工程技術(shù)管理 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行 主責(zé) 施工組織設(shè)計(jì)審查 組織 備案 項(xiàng)目工程技術(shù)檢查（項(xiàng)目聯(lián)檢） 配合 組織 工程技術(shù)管理交流 參與 組織 3 工程質(zhì)量安全管理 工程質(zhì)量安全檢查（項(xiàng)目聯(lián)檢） 配合 組織 質(zhì)量安全事故處理 主責(zé) 監(jiān)控 4 工程信息管理 質(zhì)量月報(bào) 編制 備案 工程月報(bào) 編制 備案 5 項(xiàng)目驗(yàn)收與后評(píng)估 項(xiàng)目分部分項(xiàng)驗(yàn)收 主責(zé) 備案 項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收 主責(zé) 參與 項(xiàng)目后評(píng)估 主責(zé) 備案 54 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 成本信息 成本信息庫建設(shè) 配合 主責(zé) 成本信息收集 主責(zé) 備案 2 項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定與調(diào)整 拓展階段目標(biāo)成本確定 配合 主責(zé) 項(xiàng)目初步目標(biāo)成本 （方案階段） 配合 主責(zé) 擴(kuò)初 /施工圖限額設(shè)計(jì)要求及成本控制建議 執(zhí)行 主責(zé) 項(xiàng)目正式目標(biāo)成本 （施工圖階段） 主責(zé) 審批 目標(biāo)成本的調(diào)整 提案 審批 3 成本監(jiān)控 經(jīng)濟(jì)簽證 主責(zé) 備案 成本月報(bào) 主責(zé) 備案 4 項(xiàng)目工程結(jié)算報(bào)告 編制 審批 5 項(xiàng)目工程決算報(bào)告 參與 主責(zé) 6 造價(jià)咨詢公司的選擇 主責(zé) 審批 成本管理具體管理界面 55 舉例：組織管控手冊(cè)、組織管理手冊(cè)、權(quán)責(zé)手冊(cè) 56 1 管控的目的不是控制風(fēng)險(xiǎn)，而首先是價(jià)值最大化 2 管控的效果不取決于部門如何設(shè)置，而是基于戰(zhàn)略和流程的權(quán)責(zé)的合理劃分 3 集團(tuán)管控必須達(dá)到實(shí)現(xiàn)下屬公司業(yè)務(wù)管理的一致性、延續(xù)性、可復(fù)制性的目的 4 管控模式需要基于公司發(fā)展進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整 基于管控設(shè)計(jì)的原則和思想的總結(jié) 57 管控和效率 —— 提升效率的 7個(gè)途徑 1）有效授權(quán) 2）工作前置 3）標(biāo)準(zhǔn)化 4）流程并行運(yùn)作 5）減少滯留時(shí)間 6）一次評(píng)審決策 7）結(jié)果導(dǎo)向 +績效驅(qū)動(dòng) 一般不要超過 6個(gè)審批環(huán)節(jié) 58 目錄 1. 常見管理問題及組織管理金字塔 2. 組織管控模式及 3P 3. 標(biāo)桿企業(yè)組織管控模式介紹與啟示 4. 組織管控設(shè)計(jì)的原則、管控方法及管控設(shè)計(jì)步驟 5. 標(biāo)桿企業(yè)的管控特點(diǎn)及案例分享 59 標(biāo)桿企業(yè)管控的 5個(gè)特點(diǎn) 60 成果導(dǎo)向 聚焦關(guān)鍵 價(jià)值提升 風(fēng)險(xiǎn)平衡 目標(biāo)先行 原則 1：目標(biāo)先行 —— 某企業(yè)總體目標(biāo)： 公司目標(biāo)層面 BSC（平衡積分卡） 61 財(cái)務(wù) 客戶 內(nèi)部運(yùn)營 學(xué)習(xí)成長 銷售 回款 凈利潤 占用總資源回報(bào)率 營運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率（權(quán)重15%） 土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)期（權(quán)重5%） 市場增長率（權(quán)重 5%） 客戶忠誠度標(biāo)準(zhǔn)分（權(quán)重 7%) 客戶忠誠度維系與提升狀況 （權(quán)重 6%） 客戶推薦購買意向（權(quán)重 6%） 客戶抱怨度下降體現(xiàn)度（權(quán)重 6%） 項(xiàng)目運(yùn)營能力 （權(quán)重 15%） 工程管理質(zhì)量 （權(quán)重 8%） 物業(yè)管理質(zhì)量 （權(quán)重 7%） 人力投入 產(chǎn)出比 （權(quán)重 10%） 關(guān)鍵人員 價(jià)值流失率 （權(quán)重 5%） 優(yōu)才 成長指數(shù) （權(quán)重 5%） 管理質(zhì)量 事故數(shù)、風(fēng)險(xiǎn)防范能力 工作環(huán)境 / 員工綜合 敬業(yè)度 利潤分享型激勵(lì)體系 62 平衡積分卡指標(biāo)預(yù)估 63 單項(xiàng)獎(jiǎng)?lì)A(yù)計(jì) 64 項(xiàng)目層面 —— 運(yùn)營目標(biāo) 65 第一層面：項(xiàng)目成功 ?項(xiàng)目銷售凈利潤率 20% ?項(xiàng)目內(nèi)部收益率 IRR 69% ?一次性交房率 98% ?項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃達(dá)成率 80% 第二層面：項(xiàng)目管理成功 ?形成 PMO制度下高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目運(yùn)作模板：包括但不限于項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)綜合模板、別墅項(xiàng)目建造模板、樣板區(qū)建設(shè)計(jì)劃管理模板、報(bào)批報(bào)建流程模板 ?鍛煉出能打硬仗的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：項(xiàng)目建設(shè)過程中，向公司其他項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)輸送人才不少于 5人 第三層面的成功：公司成功 ?奠定在地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)界的口碑和領(lǐng)先地位 ?項(xiàng)目品牌知名度進(jìn)入前 5（無提示狀態(tài)下第一提及率，第三方調(diào)查） ?單項(xiàng)目年度銷售額進(jìn)入前 5 原則 2：成果導(dǎo)向（舉例：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)評(píng)審（成果評(píng)審） — 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)作業(yè)指引） 66 成果示例 67 68 龍湖地產(chǎn)開發(fā)過程階段性成果匯總 原則 3：聚焦關(guān)鍵（舉例：計(jì)劃管理） 69 分級(jí)計(jì)劃管理體系 70 舉例：龍湖集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 71 舉例：碧桂園集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 72 舉例：萬科項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（集團(tuán) 25，城市公司 36） 73 特點(diǎn) 4：價(jià)值提升 —— 目標(biāo)成本管控 74 舉例：龍湖滟瀾山景觀成本測算 75 景觀分區(qū) 景觀面積（