【正文】 核心職能如下： 戰(zhàn)略管理中心核心職能：? 戰(zhàn)略規(guī)劃；? 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理；? 組織管理；? 戰(zhàn)略執(zhí)行監(jiān)控評(píng)估。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 工程管理部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 04年產(chǎn)品線 創(chuàng)新研究部 產(chǎn)品品類部 項(xiàng)目管理部 05產(chǎn)品線 建筑研究中心 產(chǎn)品管理部 產(chǎn)品品類部 06年產(chǎn)品線 采購(gòu)部 工程采購(gòu)部 建筑研究中心 產(chǎn)品管理部 08年產(chǎn)品線 工程采購(gòu)部 演變過(guò)程： 部門設(shè)置特點(diǎn) 項(xiàng)目管理模式 優(yōu)劣勢(shì)分析與借鑒 總部架構(gòu)與管控特點(diǎn) 24 區(qū)域公司作為專業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理的主體，進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)控 部門設(shè)置特點(diǎn) 項(xiàng)目管理模式 優(yōu)劣勢(shì)分析與借鑒 總部架構(gòu)與管控特點(diǎn) 區(qū)域公司總經(jīng)理 項(xiàng)目與產(chǎn)品管理部 運(yùn)營(yíng)管理部 綜合管理部 品質(zhì)管理 成本管理 設(shè)計(jì)管理 市場(chǎng)管理 12人 4人 3人 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管理 營(yíng)銷監(jiān)控 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理 資金計(jì)劃平衡 人事管理 流程管理咨詢 ?萬(wàn)科區(qū)域公司與總部在管理線條上基本保持一致 ?區(qū)域本部管理重點(diǎn)在于產(chǎn)品線，包括產(chǎn)品定位研究、設(shè)計(jì)管理與工程品質(zhì)管理（與總部相一致，工程與采購(gòu)管理職能統(tǒng)歸于品質(zhì)管理部，管理重點(diǎn)在于標(biāo)準(zhǔn)的制定、資源整合與專業(yè)支持） 2023年 2023年 ?萬(wàn)科的區(qū)域本部目前職能越來(lái)越弱，深圳區(qū)域本部從最初的 8個(gè)部門發(fā)展成為如今 3個(gè)部門；集團(tuán)管控模式有從三級(jí)管理向二級(jí)管理過(guò)渡趨勢(shì) ?主要承擔(dān)專業(yè)技術(shù)支持及服務(wù)職能，區(qū)域公司層面基本沒(méi)有決策權(quán) ?目前很多房地產(chǎn)公司都不做區(qū)域?qū)蛹?jí)，目的是為提高提高集團(tuán)和項(xiàng)目決策效率 管理線 產(chǎn)品線 運(yùn)營(yíng)線 25 城市公司是項(xiàng)目管理的主體 董 事 長(zhǎng) 總 經(jīng) 理 財(cái) 務(wù) 總 監(jiān) 營(yíng) 銷 總 監(jiān) 設(shè) 計(jì) 總 監(jiān) 副 總 經(jīng) 理 副 總 經(jīng) 理 助 理 總 經(jīng) 理成本管理部 客戶關(guān)系中心 工程管理部 項(xiàng)目發(fā)展部 財(cái)務(wù)管理部 營(yíng)銷策劃部 設(shè)計(jì)管理部 總經(jīng)理辦公室 物業(yè)公司總經(jīng)理 人力資源部 中 心 城 區(qū) 東 部 片 區(qū) 白 云 片 區(qū) 西 部 片 區(qū) 采購(gòu)管理部 項(xiàng)目事務(wù)部 F項(xiàng)目 G項(xiàng)目 E家園 C項(xiàng)目 D項(xiàng)目 A項(xiàng)目B項(xiàng)目 H項(xiàng)目I項(xiàng)目 J項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)監(jiān)控線 產(chǎn)品線 管理線 ? 萬(wàn)科城市公司管理線條上仍與總部相一致 ? 部門設(shè)置中注重風(fēng)險(xiǎn)制衡，如采購(gòu)管理中的“ 四定分離 ” 四定分離 －定樣：設(shè)計(jì) －定價(jià)：成本 －定商：采購(gòu) －定貨：項(xiàng)目 定樣 定價(jià) 定商 定貨 部門設(shè)置特點(diǎn) 項(xiàng)目管理模式 優(yōu)劣勢(shì)分析與借鑒 總部架構(gòu)與管控特點(diǎn) 管理層級(jí)上“副總經(jīng)理”和“總監(jiān)”設(shè)置上二取一，有利于分工明確，層級(jí)上相對(duì)扁平 ?小項(xiàng)目部，弱矩陣管理模式 ?片區(qū)管理模式，有利于發(fā)揮片區(qū)內(nèi)部人力資源的共享，體現(xiàn)了萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)協(xié)作性文化 廣州萬(wàn)科 26 總 經(jīng) 理 營(yíng) 銷 總 監(jiān)工 程 及 采 購(gòu)管 理 部 經(jīng) 理 /禪 城 片 區(qū) 總經(jīng) 理總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)管理部成本管理部設(shè)計(jì)管理部客戶關(guān)系中心營(yíng)銷管理部項(xiàng)目發(fā)展部工程及采購(gòu)管理部順德片區(qū)項(xiàng)目部項(xiàng)目事務(wù)部助 理 總 經(jīng) 理南海片區(qū)項(xiàng)目部南 海 片 區(qū)總 經(jīng) 理禪城片區(qū)項(xiàng)目部運(yùn) 營(yíng) 管 理 委 員 會(huì)產(chǎn) 品 決 策 委 員 會(huì) 采 購(gòu) 決 策 小 組 片 區(qū) 總 經(jīng) 理 項(xiàng) 目 工 作 群 產(chǎn) 品 執(zhí) 行 小 組 佛山萬(wàn)科 不同城市公司基本結(jié)構(gòu)類似，略有差別 27 項(xiàng)目管理模式：弱矩陣式管理 ? 項(xiàng)目經(jīng)理主要負(fù)責(zé)工程現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、文明，對(duì)項(xiàng)目整體計(jì)劃負(fù)責(zé)。 適用范圍： 下屬公司距離遠(yuǎn)、形成一定的技術(shù)能力 。 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工 開(kāi)盤銷售 入伙 竣工 銷售管理階段 入伙管理階段 拓展 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 工程 組織項(xiàng)目論證 項(xiàng)目取得 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 項(xiàng)目定位 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目營(yíng)銷總案 、 項(xiàng)目推廣方案策劃 、 銷售前準(zhǔn)備（ 含前期客戶積累 ） 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)配合、 采購(gòu)策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)、 地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 成本 前期成本估算 測(cè)算 設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算 、 形成控制性目標(biāo)成本 、 確定合約框架 動(dòng)態(tài)成本管理 、 工程實(shí)施階段的成本管理 結(jié)算 產(chǎn)品交付管理 入伙事務(wù)管理 客服 財(cái)務(wù) 用地規(guī)劃許可證 、 國(guó)有土地使用證 規(guī)劃許可證 、 開(kāi)工許可證 （ 基礎(chǔ)提前施工報(bào)建 ） 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證 產(chǎn)權(quán)初始登記 投資 評(píng)估 工程施工配合 物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)公司選聘 銷售配合 項(xiàng)目取得 工程管理階段 后評(píng)估 投資估算 資金籌劃 資金營(yíng)運(yùn) 工程條件評(píng)估 景觀 、 精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì) 、 部品策劃 項(xiàng)目策劃會(huì) 方案評(píng)審會(huì) 采購(gòu)階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本模型（ 7階段、 7專業(yè)、 53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng) /節(jié)點(diǎn)） 13 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本模型所體現(xiàn)的思想 全專業(yè) — 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩個(gè) 7 （橫向 7階段，縱向 7專業(yè)） 全配合 — 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與內(nèi)外部協(xié)同 全過(guò)程 — 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與專業(yè)的 全過(guò)程管理 14 四種管控模式的介紹 ? 通常集團(tuán)對(duì)下屬公司的控制方式按管控對(duì)象、集分權(quán)程度和業(yè)務(wù)的相關(guān)性，可以分為財(cái)務(wù)管控型、戰(zhàn)略管控型、價(jià)值鏈管控和操作管控四種。原風(fēng)險(xiǎn)管理部的內(nèi)控職能并入財(cái)務(wù)與資金管理部。 子公司核心能力 合作的對(duì)方均是國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)公司，專業(yè)能力和管理能力很強(qiáng) 39 海爾地產(chǎn)管控模式 操作管控不相關(guān)產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)單一產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)階段成長(zhǎng)階段成熟階段專業(yè)、管理能力強(qiáng)專業(yè)、管理能力弱多項(xiàng)目大規(guī)模小項(xiàng)目小規(guī)模區(qū)域內(nèi)區(qū)域外專業(yè) 、多樣化穩(wěn)健、 快速規(guī)模產(chǎn)業(yè)相關(guān)性組織發(fā)展階段合作方均是國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)子公司核心能力項(xiàng)目規(guī)模地域位置組織戰(zhàn)略備注價(jià)值鏈管控戰(zhàn)略管控財(cái)務(wù)管控選擇因素 操作管控不相關(guān)產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)單一產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)階段成長(zhǎng)階段成熟階段專業(yè)、管理能力強(qiáng)專業(yè)、管理能力弱多項(xiàng)目大規(guī)模小項(xiàng)目小規(guī)模區(qū)域內(nèi)區(qū)域外專業(yè) 、多樣化穩(wěn)健、 快速規(guī)模產(chǎn)業(yè)相關(guān)性組織發(fā)展階段合作方均是國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)子公司核心能力項(xiàng)目規(guī)模地域位置組織戰(zhàn)略價(jià)值鏈管控戰(zhàn)略管控財(cái)務(wù)管控選擇因素綜合分析公司戰(zhàn)略、發(fā)展階段以及合作項(xiàng)目規(guī)模、地理位置和核心能力的狀況，現(xiàn)階段適宜 采用的管控模式為 ：戰(zhàn)略實(shí)施型＝戰(zhàn)略管控＋關(guān)鍵價(jià)值鏈監(jiān)控模式。投資發(fā)展中心核心職能：? 項(xiàng)目拓展；? 兼并收購(gòu)管理；? 直接融資管理；? 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。 ? 這種模式相對(duì)強(qiáng)矩陣而言，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的要求較低?？偛肯鄬?duì)集權(quán)。 二 、工程施工管理階段和銷售管理階段的時(shí)間存在重疊。 子公司核心能力： 專業(yè)能力強(qiáng)弱 管理能力強(qiáng)弱 下屬公司專業(yè)能力強(qiáng)適宜選擇戰(zhàn)略管控，能力弱適宜選擇操作管控；管理能力強(qiáng)適宜選擇價(jià)值鏈管控，能力弱選擇操作管控型。 下屬公司規(guī)模 濟(jì)南、太原項(xiàng)目均屬較大規(guī)模。 核心職能包括：營(yíng)銷策劃、設(shè)計(jì)管理、工程管理、采購(gòu)管理、銷售管理、客戶服務(wù)、成本管理、項(xiàng)目計(jì)劃管理等。 部門設(shè)置特點(diǎn) 項(xiàng)目管理模式 優(yōu)劣勢(shì)分析與借鑒 總部架構(gòu)與管控特點(diǎn) 28 優(yōu)秀企業(yè)組織分析與借鑒 管控模式及管理特征 借鑒意義 萬(wàn)科 集團(tuán) ? 完善健全的城市公司組織架構(gòu)； ? 弱矩陣 制的項(xiàng)目管理模式。 產(chǎn)品 產(chǎn)業(yè)相關(guān)性： 強(qiáng)相關(guān) /弱相關(guān) 對(duì)于公司總部，適宜選擇戰(zhàn)略管控或價(jià)值鏈管控，下屬公司獨(dú)立運(yùn)作，根據(jù)成熟度與總部共用管理平臺(tái)。華彩咨詢 宋濤 2023年 5月 房地產(chǎn)企業(yè)組織管控 1 目錄 1. 常見(jiàn)管理問(wèn)題及組織管理金字塔 2. 組織管控模式及 3P 3. 標(biāo)桿企業(yè)組織管控模式介紹與啟示 4. 組織管控設(shè)計(jì)的原則、管控方法及管控設(shè)計(jì)步驟 5. 標(biāo)桿企業(yè)的管控特點(diǎn)及案例分享 2 做什么？在哪里做？以什么方式做？ 管什么？誰(shuí)去做？ 如何管？如何做？ 管得如何？ 做得如何？ 房地產(chǎn)企業(yè)組織管理的金字塔：戰(zhàn)略、 組織管控 、流程和績(jī)效 3 房地產(chǎn)企業(yè)管理的常見(jiàn)問(wèn)題 某企業(yè)高層的困惑 ?管理無(wú)序，總是處于救火狀態(tài) ?項(xiàng)目越來(lái)越多，效率越來(lái)越低 ?大家好像都在忙，但不知道忙什么 ?部門內(nèi)部沒(méi)有職責(zé)時(shí)很亂，有了職責(zé)后相互推諉 ?沒(méi)有考核都說(shuō)沒(méi)有激勵(lì)，有了考核大家又不滿意 4 房地產(chǎn)企業(yè)管理問(wèn)題的 80%都是相似的 組織管控方面 ?集團(tuán)與下屬公司定位不明確 ?權(quán)責(zé)邊界不清晰或不合理，授權(quán)不明確 ?部門與專業(yè)之間配合與協(xié)作性差 流程管理方面 ?流程不夠系統(tǒng)化、專業(yè)化、精細(xì)化 ?流程之間接口性差，運(yùn)作效率低 ?關(guān)鍵階段沒(méi)有專業(yè)的