【正文】 ? 土地增值稅 267,214元。 疑點(diǎn)核實(shí) 有針對性進(jìn)行發(fā)票核查，發(fā)現(xiàn) 9份加蓋某局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票為假票，涉及金額 300萬元；通過 CTAIS對大額發(fā)票進(jìn)行全面核查并進(jìn)行外調(diào)取證，發(fā)現(xiàn)“真票假開”問題，涉及金額 200萬元。 （期初存貨 期末存貨 +本期開發(fā) 成本） 100% ＝ 27567564/（ 11541821686377895 +83527250） 100% = 85% 指標(biāo)分析及 疑點(diǎn)指向 該指標(biāo)＞ 1，可能將其他年度成本在本年度列支；＝ 1，無疑點(diǎn)；＜ 1，可能存在視同銷售行為。 ? 預(yù)計(jì)毛利、營業(yè)稅金及附加、期間費(fèi)用取自 《 企業(yè)所得稅申報表 》 及附表。 ? 問題 3： 合作建房未按規(guī)定繳稅。 對第三類關(guān)系， 值得注意的涉稅問題是： 兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，對其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。 成本費(fèi)用總額 100% 其中：成本費(fèi)用總額 =主營業(yè)務(wù)成本總額 +費(fèi)用總額 成本費(fèi)用利潤率 ≥預(yù)警值：正常 ＜預(yù)警值 ： 多列成本、費(fèi)用，少計(jì)收入 通用分析指標(biāo)舉例 （利潤類） 主營業(yè)務(wù)利潤變動率 =（本期主營業(yè)務(wù)利潤 基期主營 業(yè)務(wù)利潤） 247。 ? 因評估工作需要，必須約談企業(yè)其他相關(guān)人員的，應(yīng)經(jīng)稅源管理部門批準(zhǔn)并通過企業(yè)財務(wù)部門安排。 ? 無罪推定即未經(jīng)證實(shí)和判決有罪之前，應(yīng)視其無罪。 ? 新加坡： 納稅評估是稅務(wù)局的核心工作（稅務(wù)處理部發(fā) 放評稅表，公司服務(wù)部和納稅人服務(wù)部評稅， 納稅人審計(jì)部對以往年度和有異議的案件進(jìn)行 復(fù)評，稅務(wù)調(diào)查部處理重大涉稅 案件） ? 美 國： 智能化信息審核，書面通知改正或稅務(wù)審計(jì) ? 英 國： 申報 估稅 納稅 稅務(wù)檢查 ? 日 本 ： 辦公室審計(jì) 實(shí)地審計(jì) ? 加拿大： 申報 納稅 評稅 補(bǔ)稅或退稅 從舶來品到自主創(chuàng)新 ? 舶來的是理念、名詞和形式，創(chuàng)新的是內(nèi)容、方法和程序 ? 由于法制環(huán)境、稅制和征管制度差異，（如大多數(shù)國家納稅評估是在申報后納稅前進(jìn)行）加之各國納稅評估核心體系處于保密狀態(tài)，國外納稅評估可咨借鑒處不多，需立足我國實(shí)際有創(chuàng)造性的開展納稅評估。 ? “強(qiáng)化管理”，其核心是 加強(qiáng)稅源管理，體現(xiàn)對稅源的科學(xué)化、精細(xì)化管理 。 ? 弊端：數(shù)量上來了，但 稅源底數(shù)不明。 ? 2023年 3月 31日，稅務(wù)總局制定下發(fā) 《 納稅評估管理辦法（試行） 》 （國稅發(fā)［ 2023］ 43號），納稅評估作為稅源管理重要手段在全國范圍內(nèi)普遍開展。 納稅評估作用 ?提出管理建議 ?強(qiáng)化稅源管理 ?采集維護(hù)信息 ?解答疑問 ?提出針對性建議 ?落實(shí)優(yōu)惠政策 加強(qiáng)管理 服務(wù)企業(yè) 發(fā)揮了管理與服務(wù)相融合的作用 ? 發(fā)現(xiàn)并解決一般性涉稅問題， 降低征納雙方的成本和風(fēng)險 ? 提高稅務(wù)稽查的有效性和威懾性 由 “撒大網(wǎng)捕小魚” 變?yōu)?“撒小網(wǎng)捕大魚” ? 增進(jìn)征納雙方的良性互動，減少對納稅人不必要的行政干擾，有利于形成和諧誠信稅收環(huán)境 由“我們企業(yè)就是 鐵帳本，也快被翻爛了 ”到“約談體現(xiàn)了 人性化執(zhí)法，我們企業(yè)愿意配合” ? 為 納稅信用等級 評定和動態(tài)管理提供依據(jù) 納稅評估作用 相關(guān)評價 稅務(wù)機(jī)關(guān)： ?標(biāo)志著新的稅源管理體系基本建立，是稅收征管一次 質(zhì)的飛躍 。 評估結(jié)果處理 評估結(jié)果處理 督促納稅人補(bǔ)繳稅款和滯納金 提請行政處罰 移交稅務(wù)稽查 提請非正常戶等 情形認(rèn)定 提出納稅事項(xiàng) 建議 未發(fā)現(xiàn)問題歸檔 以北京地稅評估結(jié)果處理為例 ： 移交稅務(wù)稽查情形 ? 存在偷稅嫌疑的。 主營業(yè)務(wù)收入 100%。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目稅率和涉稅事項(xiàng)見右表： 經(jīng)營涉稅特點(diǎn) （外資企業(yè)不征） （外資企業(yè)不征） 涉稅種類 共涉及 12項(xiàng)稅費(fèi) 經(jīng)營涉稅特點(diǎn) ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點(diǎn)，一般可分為 開發(fā)建設(shè) 和 租售管理 兩大階段。 ? 問題 8： 不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，多列當(dāng)期成本。 （ 58889 6250 6101/58889） 100%＝ 15% 企業(yè)實(shí)際稅負(fù)率＝ 541137247。但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析，可能存在未按規(guī)定將利息資本化問題。 疑點(diǎn)核實(shí) 經(jīng)實(shí)地核實(shí)，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站成本已全部列入本期，經(jīng)配比計(jì)算，多列 110萬元。 ? 企業(yè)已將上述稅款全部入庫。通過審核拆遷補(bǔ)償協(xié)議，與拆遷管理辦核實(shí)，發(fā)現(xiàn)偽造協(xié)議 11份，虛列土地成本 220萬元。 疑點(diǎn)核實(shí) 經(jīng)約談，企業(yè)承認(rèn)少繳營業(yè)稅 元，其中，部分收入計(jì)其他應(yīng)付款外，其他收入未入帳。 納稅評估案例 指標(biāo)名稱 二級指標(biāo) —收入類 —其他應(yīng)付款變動率 指標(biāo)計(jì)算 其他應(yīng)付款變動率 ＝（期末其他應(yīng)付款 期初其他應(yīng)付款） / 期初其他應(yīng)付款 100% ＝（ 37910371139625） /1139625 100%=234% 指標(biāo)分析及 疑點(diǎn)指向 高于預(yù)警值，存在將售房收入計(jì)入其他應(yīng)付款疑點(diǎn)，需通過約談等方式進(jìn)行核實(shí)。 問題 15： 支付傭金未代扣代繳個人所得稅。 該類問題 出現(xiàn)率為 65%。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 是逐步從 建筑業(yè) 分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。 ? 納稅評估 通用分析指標(biāo) 和 分稅種特定分析指標(biāo) ， 見 《 納稅評估管理辦法（試行） 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 43號）附件一、附件二。 確定評估對象舉例 納稅評估分析 ? 綜合運(yùn)用納稅評估分析方法。 關(guān)于納稅評估的征管法修訂說明 ? 一是通過征管法對納稅評估進(jìn)行法律定位。 ? 在信息化時代，信息數(shù)據(jù)的應(yīng)用成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會不可或缺的一種生存方式。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 納稅評估 二○○九年十二月 ? 納稅評估綜述 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估 目 錄 納稅評估綜述 ? WHY ? WHAT ? HOW WHY? （為什么） 稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求 ? 我國 97年開始提出 “ 30字”稅收征管模式 ：“以納稅申報和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，集中征收，重點(diǎn)稽查”，實(shí)現(xiàn)了 上門征收向納稅人自行申報納稅的轉(zhuǎn)變 。 實(shí)現(xiàn)稅源向稅收的最大轉(zhuǎn)化 依 法 治 稅 WHY? （為什么） 稅收征管發(fā)展的必然選擇 ? 納稅評估以充分占有和處理涉稅信息為基礎(chǔ)。 納稅評估主要工作定位 我不是故意的，我改還不行么 其中，最具評估特色的是 督促補(bǔ)繳稅款和滯納金 ，也就是給納稅人大量存在的非主觀性納稅錯誤和問題提供 自行改正 機(jī)會 。 ? 見后面房地產(chǎn)評估案例。 ? 定量分析法 ? 定性分析法