【正文】 過程控制 —13 財(cái)務(wù) /資金 – 5 產(chǎn)品品質(zhì) —3 客戶導(dǎo)向 —5 管理精細(xì)化 1 工程管理 174。 174。 174。 174。 174。 公司審批 43 174。 專項(xiàng)決策會 JT240 JT250 JT260 JT270 交付風(fēng)險(xiǎn)檢查完成 取得 《 竣工備案證 》 模擬驗(yàn)收及整改完成 集中交付完成 完成交付風(fēng)險(xiǎn)檢查的時(shí)間，以向集團(tuán)提交報(bào)告的時(shí)間為準(zhǔn)。 展示區(qū)向客戶開放，可供參觀的時(shí)間，以第一次開放時(shí)間為準(zhǔn)。 JT120 JT130 JT140 JT150 JT160 總包單位確定 取得 《 施工許可證 》 基礎(chǔ)開工 施工至正負(fù)零 主體結(jié)構(gòu)封頂 簽訂總包合同的時(shí)間。 用于施工的基礎(chǔ)施工圖完成時(shí)間。 階段起止： 中標(biāo)通知書取得～方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出 所含子成果： ① 《 項(xiàng)目定位報(bào)告 》 — 營銷 ② 《 成本敏感分析、價(jià)值分配和目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報(bào)告 》 —造價(jià) ③ 《 售樓處、樣板房選址、定位及開放計(jì)劃 》 ——營銷 ④ 《 項(xiàng)目一二級計(jì)劃 》 —項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ⑤ 《 投資分析模型（啟動） 》 —投資分析專員 ⑥ 《 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 —研發(fā) ⑦ 《 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 —研發(fā) ⑧ 《 精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案 》 （如有） —研發(fā)、造價(jià)及工程 42 JT040 JT080 JT110 原則 3：聚焦關(guān)鍵： 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃審批－某集團(tuán) 27個(gè)節(jié)點(diǎn)（關(guān)注什么 ?) 作業(yè)代碼 作業(yè)名稱 解釋說明 備注 審批節(jié)點(diǎn) 會議級別 會議性質(zhì) JT010 項(xiàng)目啟動時(shí)間 JT020 JT030 概念設(shè)計(jì)完成 規(guī)劃設(shè)計(jì)完成 概念設(shè)計(jì)完成時(shí)間為方案通過集團(tuán)或區(qū)域確認(rèn)的時(shí)間（以通過集團(tuán)或區(qū)域評審的會議記錄時(shí)間為準(zhǔn)）。 或合作 策略。 18 價(jià)值鏈匹配 基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈各階段 價(jià)值進(jìn)行針對性管控 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 思 路 ? 定位清晰原則 ?價(jià)值鏈匹配原則 ? 總公司與下屬公司的定位？ ? 總公司的管控重點(diǎn)？ 利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級遞減 投資策 劃 土地獲 取 項(xiàng)目策 劃 建筑設(shè) 采購管 計(jì) 理 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程 工程管 理 銷售管 理 售后服 務(wù) 物業(yè)管 理 關(guān)注指標(biāo)－ A C R 1?越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對整個(gè) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng) 險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程） 關(guān)注指標(biāo)－ Q C T 2?價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū) 間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動 態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 3 ?越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對組織 關(guān)注指標(biāo) Q T 的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù) 與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） 19 基于價(jià)值鏈的原則 集團(tuán)管控的重點(diǎn)應(yīng)該在價(jià)值鏈的前 端 思 路 ? 定位清晰原則 ?價(jià)值鏈匹配原則 ? 總公司與下屬公司的定位？ ? 總公司的管控重點(diǎn)？ 利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級遞減 投資策劃 土地獲取 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 采購管理 工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程 強(qiáng)管控段：風(fēng)險(xiǎn)和收益 決策 技術(shù)支持 中管控段：基于能力平衡 監(jiān)控段 技術(shù)支持 弱管控段：基于能力平衡 支持服務(wù) 20 管控方式 :集團(tuán)管控通常的 5種方式 1） 直接操作并決策（如：項(xiàng)目論證、定位策劃、部分設(shè)計(jì)、戰(zhàn)略采購） 2）過程關(guān)鍵點(diǎn)決策（如：設(shè)計(jì)評審、營銷價(jià)格評審） 3) 主動監(jiān)控和預(yù)警（如：動態(tài)成本、客戶關(guān)系） 4) 通過獲得信息進(jìn)行監(jiān)控（如：進(jìn)度 質(zhì)量 成本信息的上報(bào)備案） 5) 事后的審核監(jiān)控 （如：工程審計(jì)、財(cái)務(wù)審計(jì)、制度流程審核） 控制：事前、事中、事后 21 基于價(jià)值鏈匹配原則的管控方式 投資策劃 土地獲取 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 采購管理 工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程 強(qiáng)管控段：風(fēng)險(xiǎn)和收益 決策 技術(shù)支持 管控方式 1）直接操作并決策 2）過程關(guān)鍵點(diǎn)決策 3) 主動監(jiān)控和預(yù)警 4) 通過獲得信息進(jìn)行監(jiān)控 5) 事后的審核監(jiān)控 中管控段：基于能力平衡 監(jiān)控段 技術(shù)支持 1）直接操作或者參與 2）過程關(guān)鍵點(diǎn)決策 3) 主動監(jiān)控和預(yù)警 4) 通過獲得信息進(jìn)行監(jiān)控 5) 事后的審核監(jiān)控 弱管控段：基于能力平衡 支持服務(wù) 1）直接操作或者參與 2）過程關(guān)鍵點(diǎn)決策 3) 主動監(jiān)控和預(yù)警 4) 通過獲得信息進(jìn)行監(jiān)控 5) 事后的審核監(jiān)控 22 初創(chuàng)階段 強(qiáng)調(diào)專業(yè)化管理和資源集約 管理的集權(quán)階段 適應(yīng)管理幅度和競爭區(qū) 域，強(qiáng)調(diào)多利潤中心的授 權(quán)階段 基于業(yè)務(wù)成熟度提高，過渡 到“總部 +區(qū)域中心 +城市公司” 的三級管理模式 管控方式：漸進(jìn)原則－ 專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)組織管理和架 構(gòu)演進(jìn)的過程 方法 ? 漸進(jìn)原則 ? 可復(fù)制原則 ? 精簡低成本原則 ? 風(fēng)險(xiǎn)制衡原則 ? 總公司管理及人員現(xiàn)狀如何？ ? 管理的成熟度如何？ ? 人員的能力如何？ 初創(chuàng)階段 “總部”與“項(xiàng)目”不分 或者松散型的“總部 + 項(xiàng)目公司”模式 公司 強(qiáng)調(diào)專業(yè)化管理和資源集約 管理的集權(quán)階段 集團(tuán)職能部門專業(yè)管理相 對細(xì)化、集權(quán)度較高，以 強(qiáng)價(jià)值鏈管控型為主 總 部 項(xiàng)目公司 /項(xiàng)目部 總部 適應(yīng)管理幅度和競爭區(qū) 域，強(qiáng)調(diào)多利潤中心的授 權(quán)階段 價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制、逐 步形成區(qū)域中心 總 部 城市公司 /項(xiàng)目公司 項(xiàng)目部 總部 基于業(yè)務(wù)成熟度提高，過渡 到“總部 +區(qū)域中心 +城市公司” 的三級管理模式 總部弱價(jià)值鏈管控、區(qū)域 中心為業(yè)務(wù)管理中心 總部 區(qū)域中心 城市公司 總部 項(xiàng) 目 項(xiàng) 目 項(xiàng) 目 職 能 部 門 職 能 部 門 職 能 部 門 職 能 部 門 職 能 部 門 職 能 部 門 職 能 部 門 職 能 部 門 職 能 部 門 或 項(xiàng) 目 公 司 總部 項(xiàng) 目 公 司 項(xiàng) 目 公 司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 成熟公司 逐步由總部分別管理過渡到核 心成熟公司代管其他成熟公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 區(qū)域中心 城 城 市 市 公 公 司 司 城 市 公 司 區(qū)域中心 城 城 城 市 市 市 公 公 公 司 司 司 23 房地產(chǎn)集團(tuán)管控 －如何選擇管控模式：組織管控模式與 3P(管控模式 ) －如何管控：房地產(chǎn)價(jià)值鏈模型與管控 5種方法 標(biāo)桿企業(yè)組織管控設(shè)計(jì)的特點(diǎn)與方法 －標(biāo)桿企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及定位 －標(biāo)桿企業(yè)管控原則與特點(diǎn)分析 分析：某類似企業(yè)管控設(shè)計(jì)及皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式分析 －某企業(yè)管控權(quán)責(zé)設(shè)計(jì) －皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式 24 某標(biāo)桿組織管控體系介紹－集團(tuán)組織結(jié)構(gòu) 集團(tuán)的組織定位： －總部：戰(zhàn)略總部 －區(qū)域公司：專業(yè)區(qū)域 －城市公司：一線執(zhí)行 集團(tuán)定位的三個(gè)平臺 : －資源整合平臺 －專業(yè)支持平臺 －運(yùn)營管理平臺 12個(gè)部門， 2023年總部員工有 202人， 2023年在 建項(xiàng)目 150個(gè)左右，總部員工近 300人 流程信息部為 2023年新增加部門 25 集團(tuán)部門的主要職能 董事會辦公室： 董事會事務(wù)；投資者關(guān)系 產(chǎn)品管理部： 設(shè)計(jì)管理；標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研 發(fā)與推廣、品類規(guī)劃、客戶研究、品牌管理 建筑研究中心： 工業(yè)化研究與推廣 工程采購部： 工程管理；戰(zhàn)略采購 。 適用范圍 多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資 運(yùn)作 相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 內(nèi)的發(fā)展 單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)作， 但有地域局限性 11 管控模式的選擇需要基于三大要素 組織戰(zhàn)略 －發(fā)展方向 產(chǎn)品 發(fā)展方向 －專業(yè) /多樣化 －穩(wěn)健 /快速規(guī)?；? －產(chǎn)業(yè)相關(guān)性 －地理位置 －子公司項(xiàng)目規(guī)模 地理位置 －區(qū)域內(nèi) －跨區(qū)域 管控模式選擇 產(chǎn)業(yè)相關(guān)性 －不相關(guān)產(chǎn)業(yè) －相關(guān)產(chǎn)業(yè) －單一產(chǎn)業(yè) 能力 －發(fā)展階段 －子公司核心能力 項(xiàng)目規(guī)模 －多項(xiàng)目大規(guī)模 －小項(xiàng)目小規(guī)模 子公司核心能力 －專業(yè)能力強(qiáng)弱 －管理能力強(qiáng)弱 組織發(fā)展階段 －創(chuàng)業(yè)階段 －成長階段 －成熟階段 12 項(xiàng)目公司 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 項(xiàng)目管理模式：三種常見模式 職能管理型 矩陣管理型 設(shè) 開 工 銷 項(xiàng)目公司管理型 項(xiàng)目公司 類 型 開 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷 售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 發(fā) 計(jì) 程 售 開開 設(shè)設(shè) 工工 銷銷 發(fā)發(fā) 計(jì)計(jì) 程程 售售 職責(zé)分工 實(shí)施條件 ? 工程部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場管理 ? 職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ? 對項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需 要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形 成決策堆積 ? 項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ? 客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境 不確定性低 ? 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ? 項(xiàng)目公司成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主 體，職能部門成為資源提供、建 議與監(jiān)督主體 ? 對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的 提升 ? 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公 司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) ? 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享， 不適用于全國經(jīng)營 ? 公司有專業(yè)技能提升要求 ? 項(xiàng)目公司成為區(qū)域開發(fā)工作 的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ? 對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰 的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶 的滿意 ? 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于 公司職能知識積累和專業(yè)化 發(fā)展 ? 跨多個(gè)地域經(jīng)營或客戶需求 變化大的多項(xiàng)目管理 ? 前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ? 更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對客戶需求 滿足程度 13 什么模式？ 14 …… 工 程 管 理 部 項(xiàng)目部 A 項(xiàng)目公司 … + 合 同 預(yù) 算 組 項(xiàng) 目 事 務(wù) 組 設(shè) 計(jì) 組 設(shè) 計(jì) 部 分析：項(xiàng)目管理模式？ XX置業(yè)總公司 管理特征： 總公司職能部門對本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目的管理深度 不同； 開 發(fā) 管 理 部 設(shè) 計(jì) 管 理 部 營 銷 管 理 部 成 本 管 理 部 人 力 資 源 部 行 政 管 理 部 財(cái)