【正文】 企業(yè)負(fù)責(zé)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的相關(guān)人員進(jìn)行詢問 ， 結(jié)合其設(shè)置的有關(guān)備查簿進(jìn)行自查 。 20 9. 注意將檢查銀行賬號(hào)結(jié)果和企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的銀行賬號(hào)進(jìn)行核對(duì) ， 如果納稅人未按照規(guī)定將其全部銀行賬號(hào)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的 ， 將要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)懲處 。 征管法第六十條第四款：責(zé)令其限期改正 ，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的 ， 處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款 。 21 二 、 企業(yè)所得稅檢查要點(diǎn) ? （ 一 ） 把好收入關(guān) ? 1. 按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ， 要注意檢查開發(fā)產(chǎn)品完工后 ， 其首付款是否于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ， 余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 ? 2. 由于視同銷售行為會(huì)計(jì)處理未確認(rèn)為收益 ， 應(yīng)當(dāng)注意檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)為收入并在納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行了納稅調(diào)整 。 視同銷售行為是否于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 ， 或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 22 視同銷售行為的處理 P327 ? 將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用 、 捐贈(zèng) 、 贊助 、廣告 、 樣品 、 職工福利 、 獎(jiǎng)勵(lì)等； ? 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)； ? 將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資以及分配給股東或投資者； ? 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； ? 以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位 、 個(gè)人的非貨幣資產(chǎn) 。 23 ? 3. 檢查企業(yè)是否按照會(huì)計(jì)制度要求及時(shí)正確地確認(rèn)銷售收入 。 ? 4. 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的 ， 是否根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)文件確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 ? 5. 檢查企業(yè)委托銷售協(xié)議 ， 查看其采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品是否按國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)文件確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 ? 6. 收取的質(zhì)量保修金處理是否正確 。 24 《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 （ 國(guó)務(wù)院令第 279號(hào) ）第四十條規(guī)定：正常使用條件下 ， 建設(shè)工程的最低保修期限為： （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施工程 、 房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程 ， 為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （ 2） 屋面防水工程 、 有防水要求的衛(wèi)生間 、 房間和外墻面的防滲漏 ， 為 5年； （ 3） 供熱與供冷系統(tǒng) ， 為 2個(gè)采暖期 、 供冷期； （ 4） 電氣管線 、 給排水管道 、 設(shè)備安裝和裝修工程 ， 為 2年 。 25 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定 。 建設(shè)工程的保修期 ， 自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 。 ? 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 ? 2023年 6月 30日 建設(shè)部令第 80號(hào) ? 第九條 房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。 ? 施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。 26 ? 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 ? 第十三條 保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。 ? 第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。 ? 第十五條 因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 27 ? 企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法 第五條 因債權(quán)人原因確實(shí)無(wú)法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。 ? 關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)接受捐贈(zèng)稅務(wù)處理的通知 國(guó)稅發(fā) [1999]195號(hào) 三、企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 28 （ 二 ） 扼住成本關(guān) ? 1. 是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用 、 開發(fā)成本和銷售成本的界限 ， 有無(wú)虛列 、 重復(fù)列支有關(guān)的成本 、 費(fèi)用 。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集 。 ? 2. 為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用 ， 在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的 ， 是否按規(guī)定記入了房地產(chǎn)開發(fā)成本 ， 是否對(duì)超過銀行同類同期貸款利率以上的部分進(jìn)行了納稅調(diào)整 。 29 金融利率政策的變動(dòng)過程（一） ? 銀發(fā) [2023]250號(hào)規(guī)定：自 2023年 1月 1日起，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有制性質(zhì)、規(guī)模大小分別制定。 商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到 [， ]， 即商業(yè)銀行、城市信用社對(duì)客戶貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) ； 農(nóng)村信用社貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到 [， 2]， 即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) 30 金融利率政策的變動(dòng)過程（二） ? 中國(guó)人民銀行決定，從 2023年 10月 29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。同時(shí)，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。 金融機(jī)構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的 。對(duì)金融競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實(shí)行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的 ，貸款利率下浮幅度不變。以調(diào)整后的一年期貸款基準(zhǔn)利率（ ％）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在 %的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。 31 金融利率政策的變動(dòng)過程（三） 中國(guó)人民銀行決定 ， 從 2023年 4月 28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率 。 金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的 %提高到 %。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整 。 金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變 。 2023年 4月 28日起人民幣貸款利率調(diào)整表 單位：％ ? 項(xiàng)目 調(diào)整前利率 調(diào)整后利率 ? 6個(gè)月 ? 1 年 ? 13年（含） ? 35年（含） ? 5年以上 32 ? 例題：星宇房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 2023年 4月 1日將自有資金 2023萬(wàn)元借給其子公司星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司充當(dāng)流動(dòng)資金 ,期限為 1年 ,利率為 8%,其子公司注冊(cè)資本為 800萬(wàn)元 ,則子公司 2023年度納稅調(diào)整如下 : ? 1. 超注冊(cè)資本 50%的利息： [2023(800 50%)] 8% 3247。 4=96(萬(wàn)元 ) ? 50%內(nèi)利息超支額 ? 800 50% (8%% ) 3247。 4=(萬(wàn)元 ) ? :96+=103. 26(萬(wàn)元 ) 33 ? 3. 檢查企業(yè)是否予提尚未支付的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 尚未建造的公共配套設(shè)施成本 ，是否在土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)尚未支付 、 公共配套設(shè)施尚未建造時(shí)就全額估算計(jì)入項(xiàng)目建筑成本 。 完工前 直接計(jì)入成本對(duì)象 已完工成本對(duì)象 未完工成本對(duì)象 已銷 未銷 完工后 34 例題： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊宗地上分兩期進(jìn)行開發(fā)。第一期開發(fā)建筑面積為 15萬(wàn)平方米， 2023年 6月已開發(fā)完畢辦理竣工結(jié)算， 2023年 12月底一期銷售進(jìn)度為 80%。第二期開發(fā)建筑面積為 10萬(wàn)平方米，正在建造。第一、二期共用的幼兒園從 2023年 7月份開始建造，到 2023年 12月底完工并辦理竣工結(jié)算，成本為 50萬(wàn)元。 1． 計(jì)算每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)的幼兒園成本 50萬(wàn)元 247。 （ 15+10） =2元 /平方米 2 ． 第一期已銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2 15 80%=24（萬(wàn)元）直接沖減 2023年度應(yīng)納稅所得額。 3． 第一期未銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2 15 20%=6（萬(wàn)元）隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。 4． 第二期應(yīng)分擔(dān)金額 2 10=20（萬(wàn)元） 隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。 35 ? 4. 配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 。 Ｐ 430頁(yè) ? 。 ? 。 可售面積的確定，違法建筑物的面積 36 （ 三 ） 確保費(fèi)用稅前扣除無(wú)誤 ? 1.“廣告費(fèi) ” 、 “ 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) ” 、 “ 業(yè)務(wù)招待費(fèi) ” 、 “ 壞賬損失 ” 等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除 ， 是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況 。 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]56號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的通知第四條第四款規(guī)定，廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等項(xiàng)扣除的計(jì)算基數(shù)為申報(bào)表主表第 1行“銷售（營(yíng)業(yè)）收入”。 37 ? 財(cái)政部關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 有關(guān)問題解答（一） 2023年 10月 31日 財(cái)會(huì) [2023]18號(hào) ? 問 :企業(yè)支付的廣告費(fèi)能否預(yù)提或待攤 ? ? 答 :《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 規(guī)定，期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)直接計(jì)