【正文】 企業(yè)負責此項業(yè)務的相關人員進行詢問 ， 結合其設置的有關備查簿進行自查 。 20 9. 注意將檢查銀行賬號結果和企業(yè)向稅務機關備案的銀行賬號進行核對 ， 如果納稅人未按照規(guī)定將其全部銀行賬號向稅務機關報告的 ， 將要受到稅務機關懲處 。 征管法第六十條第四款：責令其限期改正 ，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的 ， 處二千元以上一萬元以下的罰款 。 21 二 、 企業(yè)所得稅檢查要點 ? （ 一 ） 把好收入關 ? 1. 按揭方式銷售開發(fā)產品的 ， 要注意檢查開發(fā)產品完工后 ， 其首付款是否于實際收到日確認收入的實現(xiàn) ， 余款是否在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn) 。 ? 2. 由于視同銷售行為會計處理未確認為收益 ， 應當注意檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認為收入并在納稅申報時進行了納稅調整 。 視同銷售行為是否于開發(fā)產品所有權或使用權轉移 ， 或于實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn) 。 22 視同銷售行為的處理 P327 ? 將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用 、 捐贈 、 贊助 、廣告 、 樣品 、 職工福利 、 獎勵等； ? 將開發(fā)產品轉作經營性資產； ? 將開發(fā)產品用于對外投資以及分配給股東或投資者； ? 以開發(fā)產品抵償債務； ? 以開發(fā)產品換取其他事業(yè)單位 、 個人的非貨幣資產 。 23 ? 3. 檢查企業(yè)是否按照會計制度要求及時正確地確認銷售收入 。 ? 4. 將開發(fā)產品先出租再出售的 ， 是否根據(jù)國稅發(fā) [2023]83號文件確認收入的實現(xiàn) 。 ? 5. 檢查企業(yè)委托銷售協(xié)議 ， 查看其采取委托方式銷售開發(fā)產品是否按國稅發(fā) [2023]83號文件確認收入的實現(xiàn) 。 ? 6. 收取的質量保修金處理是否正確 。 24 《 建設工程質量管理條例 》 （ 國務院令第 279號 ）第四十條規(guī)定：正常使用條件下 ， 建設工程的最低保修期限為： （ 1） 基礎設施工程 、 房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程 ， 為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （ 2） 屋面防水工程 、 有防水要求的衛(wèi)生間 、 房間和外墻面的防滲漏 ， 為 5年； （ 3） 供熱與供冷系統(tǒng) ， 為 2個采暖期 、 供冷期； （ 4） 電氣管線 、 給排水管道 、 設備安裝和裝修工程 ， 為 2年 。 25 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定 。 建設工程的保修期 ， 自竣工驗收合格之日起計算 。 ? 房屋建筑工程質量保修辦法 ? 2023年 6月 30日 建設部令第 80號 ? 第九條 房屋建筑工程在保修期限內出現(xiàn)質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知。 ? 施工單位接到保修通知后，應當?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內予以保修。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現(xiàn)場搶修。 26 ? 第十二條 施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。 ? 第十三條 保修費用由質量缺陷的責任方承擔。 ? 第十四條 在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。 ? 第十五條 因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。 27 ? 企業(yè)財產損失所得稅前扣除管理辦法 第五條 因債權人原因確實無法支付的應付賬款，包括超過三年以上未支付的應付賬款，如果債權人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應并入當期應納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。 ? 關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈稅務處理的通知 國稅發(fā) [1999]195號 三、企業(yè)的應付未付款，凡債權人逾期兩年未要求償還的，應計入企業(yè)當年度收益計算繳納企業(yè)所得稅。 28 （ 二 ） 扼住成本關 ? 1. 是否準確區(qū)分期間費用 、 開發(fā)成本和銷售成本的界限 ， 有無虛列 、 重復列支有關的成本 、 費用 。 土地征用及拆遷補償費 、 公共設施配套費是否按成本對象進行歸集 。 ? 2. 為房地產開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用 ， 在房地產完工之前發(fā)生的 ， 是否按規(guī)定記入了房地產開發(fā)成本 ， 是否對超過銀行同類同期貸款利率以上的部分進行了納稅調整 。 29 金融利率政策的變動過程（一） ? 銀發(fā) [2023]250號規(guī)定：自 2023年 1月 1日起，擴大金融機構貸款利率浮動區(qū)間。貸款利率浮動區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有制性質、規(guī)模大小分別制定。 商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動區(qū)間擴大到 [， ]， 即商業(yè)銀行、城市信用社對客戶貸款利率的下限為基準利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準利率乘以上限系數(shù) ； 農村信用社貸款利率浮動區(qū)間擴大到 [， 2]， 即農村信用社貸款利率下限為基準利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準利率乘以上限系數(shù) 30 金融利率政策的變動過程（二） ? 中國人民銀行決定，從 2023年 10月 29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期貸款基準利率上調 ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。其他各檔次存、貸款利率也相應調整，中長期上調幅度大于短期。同時，進一步放寬金融機構貸款利率浮動區(qū)間。 金融機構（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的 。對金融競爭環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準利率的 ，貸款利率下浮幅度不變。以調整后的一年期貸款基準利率（ ％）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在 %的區(qū)間內自主確定貸款利率。 31 金融利率政策的變動過程（三） 中國人民銀行決定 ， 從 2023年 4月 28日起上調金融機構貸款基準利率 。 金融機構一年期貸款基準利率上調 ， 由現(xiàn)行的 %提高到 %。其他各檔次貸款利率也相應調整 。 金融機構存款利率保持不變 。 2023年 4月 28日起人民幣貸款利率調整表 單位：％ ? 項目 調整前利率 調整后利率 ? 6個月 ? 1 年 ? 13年（含） ? 35年（含） ? 5年以上 32 ? 例題：星宇房地產開發(fā)集團有限公司 2023年 4月 1日將自有資金 2023萬元借給其子公司星宇房地產開發(fā)有限公司充當流動資金 ,期限為 1年 ,利率為 8%,其子公司注冊資本為 800萬元 ,則子公司 2023年度納稅調整如下 : ? 1. 超注冊資本 50%的利息： [2023(800 50%)] 8% 3247。 4=96(萬元 ) ? 50%內利息超支額 ? 800 50% (8%% ) 3247。 4=(萬元 ) ? :96+=103. 26(萬元 ) 33 ? 3. 檢查企業(yè)是否予提尚未支付的土地征用及拆遷補償費 、 尚未建造的公共配套設施成本 ，是否在土地征用及拆遷補償費尚未支付 、 公共配套設施尚未建造時就全額估算計入項目建筑成本 。 完工前 直接計入成本對象 已完工成本對象 未完工成本對象 已銷 未銷 完工后 34 例題： 某房地產開發(fā)公司在一塊宗地上分兩期進行開發(fā)。第一期開發(fā)建筑面積為 15萬平方米， 2023年 6月已開發(fā)完畢辦理竣工結算， 2023年 12月底一期銷售進度為 80%。第二期開發(fā)建筑面積為 10萬平方米，正在建造。第一、二期共用的幼兒園從 2023年 7月份開始建造，到 2023年 12月底完工并辦理竣工結算，成本為 50萬元。 1． 計算每平方米應負擔的幼兒園成本 50萬元 247。 （ 15+10） =2元 /平方米 2 ． 第一期已銷售部分應分擔金額 2 15 80%=24（萬元）直接沖減 2023年度應納稅所得額。 3． 第一期未銷售部分應分擔金額 2 15 20%=6（萬元）隨今后銷售進度沖減以后年度應納稅所得額。 4． 第二期應分擔金額 2 10=20（萬元） 隨今后銷售進度沖減以后年度應納稅所得額。 35 ? 4. 配套設施成本結轉是否正確 。 Ｐ 430頁 ? 。 ? 。 可售面積的確定，違法建筑物的面積 36 （ 三 ） 確保費用稅前扣除無誤 ? 1.“廣告費 ” 、 “ 業(yè)務宣傳費 ” 、 “ 業(yè)務招待費 ” 、 “ 壞賬損失 ” 等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除 ， 是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況 。 ? 國稅發(fā) [2023]56號 國家稅務總局關于修訂企業(yè)所得稅納稅申報表的通知第四條第四款規(guī)定，廣告費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費等項扣除的計算基數(shù)為申報表主表第 1行“銷售（營業(yè)）收入”。 37 ? 財政部關于執(zhí)行 《 企業(yè)會計制度 》 和相關會計準則 有關問題解答（一） 2023年 10月 31日 財會 [2023]18號 ? 問 :企業(yè)支付的廣告費能否預提或待攤 ? ? 答 :《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，期間費用應當在發(fā)生時直接計