【文章內(nèi)容簡介】 。 ? ⑵ 應(yīng)交企業(yè)所得稅＝應(yīng)納稅所得額稅率 【提示】其具體 規(guī)定和技巧 以后再分別介紹 ㈦ 房產(chǎn)稅 ? 法律依據(jù) ：《房產(chǎn)稅暫行條例》 1． 房產(chǎn)稅的定義 ? 房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅價值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營管理人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 2． 房產(chǎn)稅的征稅范圍 ? 房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋， 不包括農(nóng)村 。 ㈦ 房產(chǎn)稅 3． 房產(chǎn)稅的納稅人 ? 房產(chǎn)稅的納稅人是指擁有以上征稅范圍房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人，具體包括：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。 【 提示 】對 個人所擁有 的非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 ㈦ 房產(chǎn)稅 4． 房產(chǎn)稅的計(jì)征依據(jù)及計(jì)算方法 ⑴ 房產(chǎn)稅的計(jì)征方法有兩種：從價計(jì)征、從租計(jì)征 ⑵ 從價計(jì)征 主要是針對自用的房屋而言、稅率為 %。計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅 ＝ 應(yīng)稅房產(chǎn)原值（ 1－扣除比例） % 【提示】扣除比例為 10%～ 30%，具體比例由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定。 ⑶ 從租計(jì)征 主要是針對出租的房屋而言、稅率為 12%。計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 租金收入 12% 房產(chǎn)稅 應(yīng)用舉例 4 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運(yùn)用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時辦公用房，入賬價值 500萬元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價值 1000萬元，實(shí)際融資 750萬元； 第三 ，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。 ? 當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定， 自用房屋扣除率 一律為 30%。 房產(chǎn)稅 應(yīng)用舉例 4參考答案 ? 則該房地產(chǎn)開發(fā)公司本年應(yīng)交房產(chǎn)稅分別計(jì)算如下： ⑴ 辦公用房應(yīng)交房產(chǎn)稅＝ 500（ 1－ 30%） %＝ ⑵ 租金收入應(yīng)交房產(chǎn)稅＝ 400 12%＝ 48萬元 ⑶ 該企業(yè)本年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝ ＋ 48＝ 【 提示 】⑴ 房屋出租的租金收入還應(yīng)交納營業(yè)稅和附加稅等； ⑵ 房屋出典的，出典方視同銷售，交納營業(yè)稅和附加稅等有關(guān)稅金，不交房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由 承典方 交納 （八 ）土地使用稅 1．城鎮(zhèn)土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，按照實(shí)際占用土地面積征收的一種稅。 【 提示 】 ： （ 2023年起包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)） ，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。計(jì)稅依據(jù)的確定有如下幾種：一是以實(shí)際測定的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；二是以土地使用證書確認(rèn)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；三是納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；對于共有土地的，土地使用權(quán)共有各方，應(yīng)按其實(shí)際使用的面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅。 土地使用稅 新征用的土地，按照下列規(guī)定征收土地使用稅： (1)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅； (2)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用之次月起繳納土地使用稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間確定 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（ 適用于房地產(chǎn)企業(yè) ） 土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。具體繳納期限由省、市、縣稅務(wù)局確定。 三、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃思路 ㈠ 基本原則 ㈡ 減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) ㈢ 改變收入 性質(zhì) （一）基本原則 1． 遵循稅法對營業(yè)收入確認(rèn)的要求 2． 防止在收入計(jì)量上出現(xiàn)與稅法對抗的行為 （ 1）對價外費(fèi)用的處理，或選擇巧妙，或選擇規(guī)范。 （ 2）對房屋的部分讓價與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時間差。 （ 3）對讓價過大的，應(yīng)有充分的理由，主要是房屋的質(zhì)量和市場價格，或 資金回籠 。 （二）減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 1． 原因 ： ? 對于房屋轉(zhuǎn)讓而言，是以轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征營業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個人之間轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)越多，交納營業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。 2． 房屋開發(fā)過程中，企業(yè)常見的錯誤認(rèn)識行為 （ 1）兩家以上企業(yè)合作建房，合作一方分回房屋再對外出售希望 獲利 。 運(yùn)用舉例 7 ? 甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負(fù)責(zé)房屋開發(fā)，進(jìn)行 合作建房 ? 甲方所出土地賬面價值 600萬元，市場價值 5000萬元；乙方出錢對該部分土地進(jìn)行房屋開發(fā)，實(shí)際開發(fā)房屋面積 40000平方米，乙方追加投入開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用支出約 7000萬元。 ? 根據(jù)合同約定，甲方分回 40%的房屋共 16000平方米。 ? 該房屋市場均價為每平方米 5500元，甲方分回的房屋每平米協(xié)議作價 4000元，甲方分回的房屋又按每平米 5200元的價格賣給內(nèi)部職工。乙公司向甲公司分配房屋時，按協(xié)議價格開出發(fā)票，并交納營業(yè)稅及附加稅， 稅率 為%。 運(yùn)用舉例 7參考答案 ： 1/2 ① 乙公司對該部分房屋申報(bào)上交營業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 ② 甲乙雙方實(shí)際各上交印花稅 =1600 ‰= ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)對以上業(yè)務(wù)進(jìn)行清稅時，對甲乙雙方分別作以下處理要求： ? 乙公司應(yīng)按正常市場售價，視同銷售，計(jì)算補(bǔ)交營業(yè)稅和印花稅等。 ① 應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅 =1600（ ） %=。 ② 應(yīng)補(bǔ)交印花稅 =1600（ ） ‰= 運(yùn)用舉例 7參考答案 ： 2/2 ? 甲公司應(yīng)補(bǔ)稅的情況分別如下： ① 從乙公司分回房屋應(yīng)補(bǔ)交印花稅 =1600（ ） ‰=。 ② 從乙公司分回房屋按 3%的稅率補(bǔ)交契稅=1600 3%=264萬元。 ③ 將房屋轉(zhuǎn)手賣給內(nèi)部職工時： ? 應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 ? 應(yīng)交印花稅 =1600 ‰=。 ? 另外甲乙兩公司還因此補(bǔ)交巨額的土地增值和企業(yè)所得稅。 【 提示 】造成以上結(jié)果的主要原因是， 實(shí)物分配增加了營業(yè)稅及附加稅、印花稅 的 征收環(huán)節(jié) 。 （ 2）協(xié)議以房抵債的錯誤行為 ? 房地產(chǎn)公司與其他公司形成債務(wù)后，雙方協(xié)商以房屋用較低的價格抵債，這種模式對債權(quán)人而言， 形成多次流轉(zhuǎn) 。 ? 因?yàn)?抵債的過程是一次房屋的交易過程 ，債權(quán)人轉(zhuǎn)手出售房屋時又形成第二次交易過程，兩次交易納稅，從整個流轉(zhuǎn)過程看， 多交了一次營業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅 ； ? 另外，債權(quán)人在未再次轉(zhuǎn)讓房屋之前，還要作為自用房每年交納 %的房產(chǎn)稅。 ? 其 影響結(jié)果 與 合作開發(fā)建房性質(zhì)差不多 。 3． 減少公司間房屋流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié) ，同時又要滿足聯(lián)合開發(fā)或協(xié)議抵債等經(jīng)營要求 ，最簡單的處理方法只有兩種 第一， 總量控制的終端一次性銷售模式 ，即： （ 1）由合作雙方處理房源的總數(shù)量。 （ 2）將該部分房源視同團(tuán)購，并作為一批限價銷售，只接有終端購房者與房地產(chǎn)開發(fā)公司按限定價格一一簽訂購房合同，體現(xiàn)為 一次性終端銷售 。 （ 3）由于該批銷售房屋，樓棟和時間相對集中，只接按約定價格銷售，既減少了中間實(shí)物分配的環(huán)節(jié)，又規(guī)避了銷售價格的 風(fēng)險(xiǎn) 。 運(yùn)用舉例 9