【文章內容簡介】 。 ? ⑵ 應交企業(yè)所得稅＝應納稅所得額稅率 【提示】其具體 規(guī)定和技巧 以后再分別介紹 ㈦ 房產(chǎn)稅 ? 法律依據(jù) ：《房產(chǎn)稅暫行條例》 1． 房產(chǎn)稅的定義 ? 房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營管理人等征收的一種財產(chǎn)稅。 2． 房產(chǎn)稅的征稅范圍 ? 房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋， 不包括農(nóng)村 。 ㈦ 房產(chǎn)稅 3． 房產(chǎn)稅的納稅人 ? 房產(chǎn)稅的納稅人是指擁有以上征稅范圍房屋產(chǎn)權的單位和個人，具體包括：產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。 【 提示 】對 個人所擁有 的非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 ㈦ 房產(chǎn)稅 4． 房產(chǎn)稅的計征依據(jù)及計算方法 ⑴ 房產(chǎn)稅的計征方法有兩種：從價計征、從租計征 ⑵ 從價計征 主要是針對自用的房屋而言、稅率為 %。計算公式為： ? 應納房產(chǎn)稅 ＝ 應稅房產(chǎn)原值（ 1－扣除比例） % 【提示】扣除比例為 10%～ 30%，具體比例由當?shù)囟悇諜C關確定。 ⑶ 從租計征 主要是針對出租的房屋而言、稅率為 12%。計算公式為： ? 應納房產(chǎn)稅＝ 租金收入 12% 房產(chǎn)稅 應用舉例 4 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時辦公用房，入賬價值 500萬元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價值 1000萬元，實際融資 750萬元； 第三 ，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。 ? 當?shù)囟悇諜C關規(guī)定， 自用房屋扣除率 一律為 30%。 房產(chǎn)稅 應用舉例 4參考答案 ? 則該房地產(chǎn)開發(fā)公司本年應交房產(chǎn)稅分別計算如下： ⑴ 辦公用房應交房產(chǎn)稅＝ 500（ 1－ 30%） %＝ ⑵ 租金收入應交房產(chǎn)稅＝ 400 12%＝ 48萬元 ⑶ 該企業(yè)本年應交房產(chǎn)稅＝ ＋ 48＝ 【 提示 】⑴ 房屋出租的租金收入還應交納營業(yè)稅和附加稅等； ⑵ 房屋出典的，出典方視同銷售，交納營業(yè)稅和附加稅等有關稅金，不交房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由 承典方 交納 （八 ）土地使用稅 1．城鎮(zhèn)土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，按照實際占用土地面積征收的一種稅。 【 提示 】 ： （ 2023年起包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)） ，依照規(guī)定稅額計算征收。土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。計稅依據(jù)的確定有如下幾種：一是以實際測定的土地面積為計稅依據(jù)；二是以土地使用證書確認的土地面積為計稅依據(jù)；三是納稅人據(jù)實申報的土地面積為計稅依據(jù)；對于共有土地的，土地使用權共有各方，應按其實際使用的面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。 土地使用稅 新征用的土地，按照下列規(guī)定征收土地使用稅： (1)征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅； (2)征用的非耕地，自批準征用之次月起繳納土地使用稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間確定 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（ 適用于房地產(chǎn)企業(yè) ） 土地使用稅按年計算、分期繳納。具體繳納期限由省、市、縣稅務局確定。 三、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃思路 ㈠ 基本原則 ㈡ 減少流轉環(huán)節(jié) ㈢ 改變收入 性質 （一）基本原則 1． 遵循稅法對營業(yè)收入確認的要求 2． 防止在收入計量上出現(xiàn)與稅法對抗的行為 （ 1）對價外費用的處理，或選擇巧妙，或選擇規(guī)范。 （ 2）對房屋的部分讓價與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時間差。 （ 3）對讓價過大的，應有充分的理由，主要是房屋的質量和市場價格，或 資金回籠 。 （二）減少流轉環(huán)節(jié) 1． 原因 ： ? 對于房屋轉讓而言，是以轉讓收入作為計稅依據(jù)，計征營業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個人之間轉讓的環(huán)節(jié)越多，交納營業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。 2． 房屋開發(fā)過程中，企業(yè)常見的錯誤認識行為 （ 1）兩家以上企業(yè)合作建房，合作一方分回房屋再對外出售希望 獲利 。 運用舉例 7 ? 甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負責房屋開發(fā)，進行 合作建房 ? 甲方所出土地賬面價值 600萬元，市場價值 5000萬元；乙方出錢對該部分土地進行房屋開發(fā)，實際開發(fā)房屋面積 40000平方米，乙方追加投入開發(fā)成本及相關費用支出約 7000萬元。 ? 根據(jù)合同約定，甲方分回 40%的房屋共 16000平方米。 ? 該房屋市場均價為每平方米 5500元，甲方分回的房屋每平米協(xié)議作價 4000元，甲方分回的房屋又按每平米 5200元的價格賣給內部職工。乙公司向甲公司分配房屋時，按協(xié)議價格開出發(fā)票，并交納營業(yè)稅及附加稅， 稅率 為%。 運用舉例 7參考答案 ： 1/2 ① 乙公司對該部分房屋申報上交營業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 ② 甲乙雙方實際各上交印花稅 =1600 ‰= ? 稅務機關對以上業(yè)務進行清稅時，對甲乙雙方分別作以下處理要求： ? 乙公司應按正常市場售價，視同銷售，計算補交營業(yè)稅和印花稅等。 ① 應補交營業(yè)稅及附加稅 =1600（ ） %=。 ② 應補交印花稅 =1600（ ） ‰= 運用舉例 7參考答案 ： 2/2 ? 甲公司應補稅的情況分別如下： ① 從乙公司分回房屋應補交印花稅 =1600（ ） ‰=。 ② 從乙公司分回房屋按 3%的稅率補交契稅=1600 3%=264萬元。 ③ 將房屋轉手賣給內部職工時： ? 應交營業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 ? 應交印花稅 =1600 ‰=。 ? 另外甲乙兩公司還因此補交巨額的土地增值和企業(yè)所得稅。 【 提示 】造成以上結果的主要原因是， 實物分配增加了營業(yè)稅及附加稅、印花稅 的 征收環(huán)節(jié) 。 （ 2）協(xié)議以房抵債的錯誤行為 ? 房地產(chǎn)公司與其他公司形成債務后，雙方協(xié)商以房屋用較低的價格抵債，這種模式對債權人而言， 形成多次流轉 。 ? 因為 抵債的過程是一次房屋的交易過程 ，債權人轉手出售房屋時又形成第二次交易過程，兩次交易納稅，從整個流轉過程看， 多交了一次營業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅 ； ? 另外，債權人在未再次轉讓房屋之前，還要作為自用房每年交納 %的房產(chǎn)稅。 ? 其 影響結果 與 合作開發(fā)建房性質差不多 。 3． 減少公司間房屋流轉的環(huán)節(jié) ，同時又要滿足聯(lián)合開發(fā)或協(xié)議抵債等經(jīng)營要求 ，最簡單的處理方法只有兩種 第一， 總量控制的終端一次性銷售模式 ，即： （ 1）由合作雙方處理房源的總數(shù)量。 （ 2）將該部分房源視同團購，并作為一批限價銷售，只接有終端購房者與房地產(chǎn)開發(fā)公司按限定價格一一簽訂購房合同，體現(xiàn)為 一次性終端銷售 。 （ 3）由于該批銷售房屋，樓棟和時間相對集中，只接按約定價格銷售，既減少了中間實物分配的環(huán)節(jié)，又規(guī)避了銷售價格的 風險 。 運用舉例 9