【正文】 方法 1．增值率比較選擇法 ? 充分利用普通住宅的稅收優(yōu)惠 ? 2．不同房屋的投資法 ? 以投資方式節(jié)約營業(yè)稅，以獨(dú)立公司方式規(guī)避土地增值稅 演講完畢，謝謝觀看！ 。 （二）企業(yè)對房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對策 2．對于投資用房，應(yīng)注意投資的性質(zhì)及稅法的認(rèn)定 （ 1）公司的房屋 對外投資 ，房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移的由接管投資方交稅 。 （ 2）企業(yè)容易多交房產(chǎn)稅的 原因 ①涉及圍墻、室外游泳池等建筑支出，屬于資本性支出，應(yīng)作固定資產(chǎn)入賬。 ? 這種設(shè)計(jì)模式，屬于 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)典型的稅種規(guī)避規(guī)模 ，也是目前法規(guī)中 運(yùn)用較方便 的方法之一。 ? 目前，該部分土地增值潛力很大，若出售，市價(jià)在 9000萬元左右，若投入 14000萬元開發(fā)成房屋，可能增值空間更大，但股東對未來房地產(chǎn)業(yè)的走向把握不準(zhǔn)，不愿冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2） 條件 ：公司業(yè)務(wù)很單一，債權(quán)債務(wù)項(xiàng)目幾乎沒有，公司過去的賬面資料等也很干凈。 運(yùn)用舉例 10： ? 丁房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的 部分高檔住宅 ，全部精裝修 ，共 15000平米，每平米售價(jià)在 8000元左右，每平米裝修成本可以估計(jì)在 1000~1200元之間，全部裝修由A公司完成。屬于開發(fā)完的精裝修房屋。 （ 2）甲公司也不用再交納房屋出售給職工環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。 ? 其 影響結(jié)果 與 合作開發(fā)建房性質(zhì)差不多 。 ② 應(yīng)補(bǔ)交印花稅 =1600（ ） ‰= 運(yùn)用舉例 7參考答案 ： 2/2 ? 甲公司應(yīng)補(bǔ)稅的情況分別如下： ① 從乙公司分回房屋應(yīng)補(bǔ)交印花稅 =1600（ ） ‰=。 2． 房屋開發(fā)過程中，企業(yè)常見的錯(cuò)誤認(rèn)識行為 （ 1）兩家以上企業(yè)合作建房，合作一方分回房屋再對外出售希望 獲利 。 土地使用稅 新征用的土地，按照下列規(guī)定征收土地使用稅： (1)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅； (2)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用之次月起繳納土地使用稅。 ⑶ 從租計(jì)征 主要是針對出租的房屋而言、稅率為 12%。 ㈥ 企業(yè)所得稅 3． 企業(yè)所得稅的納稅人 ? 企業(yè)所得稅的納稅人包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、股份制企業(yè)等。 ㈤ 土地增值稅 ⑷ 扣除項(xiàng)目 包括以下內(nèi)容： ① 取得土地使用權(quán)所支付的金額； ② 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； ③ 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格； ④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的銷售稅金，如營業(yè)稅及附加稅； ⑤ 財(cái)政部規(guī)定的 其他扣除項(xiàng)目 。 個(gè)人所得稅計(jì)算 2/2 ? 例： 2023年 3月 15日，王某當(dāng)月取得工資收入9000元，當(dāng)月個(gè)人承擔(dān)住房公積金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)金、失業(yè)保險(xiǎn)金共計(jì) 1000元，費(fèi)用扣除額為 2023元，則王某當(dāng)月應(yīng)納稅所得額 =900010002023=6000元。 第二，以比較優(yōu)惠的價(jià)格向內(nèi)部職工和相關(guān)人員出售部分房屋，實(shí)際售價(jià) 2023萬元，正常賣價(jià) 2500萬元； 第三，部分房屋作為本公司辦公用房，賬面成本 140萬元，若出售正常售價(jià) 300萬元； 第四，還有部分房屋已經(jīng)預(yù)收了 20%的定金，尚未開出銷售發(fā)票，實(shí)際收款 1000萬元； 第五，出售房屋時(shí)，向購房者收取本公司代墊的水表、電表的初裝費(fèi)共 100萬元，未開發(fā)票，只開內(nèi)部收據(jù)。 【 提示 】 房地產(chǎn)業(yè)交納營業(yè)稅 ， 就是依據(jù)此項(xiàng)規(guī)定實(shí)施的 。希望在座的各位能夠從中受益。 長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)都是涉稅高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財(cái)稅政策法規(guī)，正確處理財(cái)稅體系和納稅體系的差異，真正做到依法納稅、合理籌劃、正確規(guī)避和降低企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的，經(jīng)研究決定舉辦本次培訓(xùn)會。 ⑶ 金融保險(xiǎn)業(yè)，稅率 5% ⑷ 郵電通信業(yè)，稅率 3% ⑸ 文化體育，稅率 3% ⑹ 娛樂業(yè)，稅率 20% ⑺ 服務(wù)業(yè)，稅率 5% ⑻ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率 5% ⑼ 銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率 5% ? 銷售不動(dòng)產(chǎn)具體包括：銷售建筑物或構(gòu)建物、銷售其他土地附著物。 ? 地方教育附加的征收范圍包括 外資企業(yè) 營業(yè)稅及附加稅 應(yīng)用舉例 1 6/7 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并出售一個(gè)小區(qū) ，具體銷售情況如下： 第一，按照市場價(jià)格出售部分房屋，總售價(jià) 7200萬元。 2．個(gè)人所得稅計(jì)算 1/2 ? 應(yīng)納稅所得額＝月工資、薪金收入－ 2023元 (外籍人員、華僑、港澳臺同胞減除4800元 ) ? 應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額適用稅率－速算扣除數(shù) ? 單位和個(gè)人按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金（簡稱“三費(fèi)一金”）可以在稅前扣除；超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳付的部分，需計(jì)入工資、薪金收入計(jì)稅。 ㈤ 土地增值稅 ? 4． 土地增值稅的計(jì)征依據(jù)及計(jì)算方法 ⑴ 土地增值稅的計(jì)征依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額 ⑵ 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項(xiàng)目 ⑶ 納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征稅： ? ① 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； ? ② 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； ? ③ 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又 無正當(dāng)理由 的。生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得包括來源于中國境內(nèi)、境外的 所得 。計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅 ＝ 應(yīng)稅房產(chǎn)原值（ 1－扣除比例） % 【提示】扣除比例為 10%～ 30%，具體比例由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定。計(jì)稅依據(jù)的確定有如下幾種：一是以實(shí)際測定的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；二是以土地使用證書確認(rèn)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；三是納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；對于共有土地的，土地使用權(quán)共有各方，應(yīng)按其實(shí)際使用的面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅。 （二）減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 1． 原因 ： ? 對于房屋轉(zhuǎn)讓而言，是以轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征營業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)越多，交納營業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。 ① 應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅 =1600（ ） %=。 ? 因?yàn)?抵債的過程是一次房屋的交易過程 ，債權(quán)人轉(zhuǎn)手出售房屋時(shí)又形成第二次交易過程，兩次交易納稅，從整個(gè)流轉(zhuǎn)過程看， 多交了一次營業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅 ； ? 另外，債權(quán)人在未再次轉(zhuǎn)讓房屋之前，還要作為自用房每年交納 %的房產(chǎn)稅。 ? 對甲公司而言： （ 1）無須交納從甲公司分回實(shí)物環(huán)節(jié)應(yīng)交的印花稅和契稅，更不用交納房產(chǎn)稅。 2．收入分割法 （ 1） 對象 。 ③對于購房者而言，降低了契稅的 計(jì)稅基數(shù) 。 3．整體轉(zhuǎn)化法 （ 1） 對象 ：公司目前業(yè)務(wù)較單一，屬于轉(zhuǎn)讓地或整體轉(zhuǎn)讓未完工項(xiàng)目，亦或公司最后一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，股東不想再繼續(xù)經(jīng)營公司。公司成立后購入一塊土地，其成本及費(fèi)用總額為 2800萬元。 （ 3）股東采用第二方案多獲利 =2296－ 300=1996萬元。②房地產(chǎn)公司建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅，但出售前已使用、出借、出租的要征稅。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)定出借屬于應(yīng)稅行為，然后每平米按 3000元的估價(jià)征收營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅，同時(shí)按 %的比例 征收房產(chǎn)