房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅技巧-在線瀏覽
2025-02-07 22:44本頁面
【正文】 市區(qū)、市郊 6元 /平方 .年，鎮(zhèn)區(qū)、工礦區(qū) 3元 /平方 .年 房產(chǎn)稅 自用： %，出租： 12% 印花稅 %、 %、 土地增值稅 四級累進稅率（具體見下表） 土地增值稅稅率表 檔次 級 距 稅率 速算扣除系數(shù) 稅額計算公式 說 明 1 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 30% 0 增值額 30% 扣除項目指取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金； 財政部規(guī)定的其他扣除項目。 2．營業(yè)稅的征稅范圍 ? 營業(yè)稅的征稅范圍包括提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售 不動產(chǎn) 。 ⑶ 金融保險業(yè)，稅率 5% ⑷ 郵電通信業(yè)，稅率 3% ⑸ 文化體育，稅率 3% ⑹ 娛樂業(yè)，稅率 20% ⑺ 服務業(yè)，稅率 5% ⑻ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率 5% ⑼ 銷售不動產(chǎn)，稅率 5% ? 銷售不動產(chǎn)具體包括：銷售建筑物或構(gòu)建物、銷售其他土地附著物。 ㈡ 營業(yè)稅及附加稅 3/7 3． 營業(yè)稅的納稅人 ? 營業(yè)稅的納稅人是指對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人。 ? ⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的 計征方法 ? 應交營業(yè)稅＝應稅營業(yè)額營業(yè)稅 稅率 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計征營業(yè)稅的計征依據(jù) 4/7 ? 具體包括 ： 第一，出售房屋收取的款項； 第二，出售土地使用權收取的款項； 第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項； 第四，出售房屋和土地預收的款項。 第五， 視同銷售 的營業(yè)額 ㈡ 營業(yè)稅及附加稅 5/7 ⑴ 城市維護建設稅，稅率：市區(qū) 7%，縣城、鎮(zhèn) 5%，其他 1% ⑵ 教育費附加，比率： 3% ⑶ 各地方開征的其他費用，如防洪基金、城市文化發(fā)展基金等，具體情況各省差異較大。 ? 地方教育附加的征收范圍包括 外資企業(yè) 營業(yè)稅及附加稅 應用舉例 1 6/7 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并出售一個小區(qū) ，具體銷售情況如下： 第一，按照市場價格出售部分房屋，總售價 7200萬元。 應用舉例 1參考答案 7/7 ? 該公司 應交營業(yè)稅及附加稅的計算方法 如下： ⑴ 應交營業(yè)稅＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋100） 5%＝ 645萬元 ⑵ 應交附加稅＝ 645（ 7%＋ 3% ＋ 1%）＝ ? 也可以采用下列簡化計算方法 ? 應交營業(yè)稅及附加稅 ? ＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋ 100） 5%（ 1＋ 7%＋ 3% ＋ 1%） ? ＝ 12900 ＝ 【 提示 】⑴ 內(nèi)部優(yōu)惠售房優(yōu)惠價格稅務機關不認可，應按正常賣價計稅；這叫做讓利不讓稅； ⑵收取代墊的水表、電表的初裝費作房屋銷售收入 計稅 ㈢ 印花稅 1/2 1．印花稅的 定義 ? 印花稅，是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受、使用稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人征收的一種行為稅。 ㈢ 印花稅 2/2 3． 印花稅的納稅人 ? 印花稅的納稅人，是指在中國境內(nèi)書立、領受、使用稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人。 4． 印花稅的計征依據(jù)及計算方法 ⑴ 印花稅的計征方法有兩種：從價計征、從量計征 ⑵ 出售房屋和土地按 ‰的稅率計征印花稅 ? 應交印花稅＝房屋和土地標的額 ‰ 【提示】房屋買賣過程中，房地產(chǎn)公司和購房人均應交納 。 2．個人所得稅計算 1/2 ? 應納稅所得額＝月工資、薪金收入－ 2023元 (外籍人員、華僑、港澳臺同胞減除4800元 ) ? 應納稅額＝應納稅所得額適用稅率－速算扣除數(shù) ? 單位和個人按照國家規(guī)定標準繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、住房公積金（簡稱“三費一金”）可以在稅前扣除；超過規(guī)定標準繳付的部分，需計入工資、薪金收入計稅。應納個人所得稅稅額 =6000 20%375=825元。 ㈤ 土地增值稅 1． 土地增值稅的定義 ? 土地增值稅，是對轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權 、地上建筑物 及其 附著物 并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收 的一種稅。 ? 【 提示 】以 繼承、贈與 方式 無償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn) 出租、抵押 等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的行為不屬于土地增值稅的 征稅范圍 。 ㈤ 土地增值稅 ? 4． 土地增值稅的計征依據(jù)及計算方法 ⑴ 土地增值稅的計征依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額 ⑵ 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項目 ⑶ 納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產(chǎn)評估價格計算征稅： ? ① 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； ? ② 提供扣除項目金額不實的； ? ③ 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又 無正當理由 的。 ㈤ 土地增值稅 ⑸ 土地增值率 ＝土地增值額247。 ? 經(jīng)稅務局審查 ，利息支出中，有一部分屬于民間集資借款利息共 380萬元，不準扣除；其他費用中有 120萬元不符合稅法列支標準， 不能扣除 。（ 14000+1554+2400）＝ 56% (9) 應交土地增值稅＝ 10046 40%－ 17954 5% ? ＝ － ＝ ? 應補交土地增值稅＝ － 280＝ ㈥ 企業(yè)所得稅 1． 企業(yè)所得稅的定義 ? 企業(yè)所得稅是以納稅人的所得額為計征對象所征收的稅收。生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得包括來源于中國境內(nèi)、境外的 所得 。 4． 企業(yè)所得稅的計征依據(jù)及計算方法 ? ⑴ 企業(yè)所得稅的稅率： 2023年年底之前為33%， 2023年開始為 25%。 2． 房產(chǎn)稅的征稅范圍 ? 房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋， 不包括農(nóng)村 。 【 提示 】對 個人所擁有 的非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。計算公式為： ? 應納房產(chǎn)稅 ＝ 應稅房產(chǎn)原值（ 1－扣除比例） % 【提示】扣除比例為 10%～ 30%，具體比例由當?shù)囟悇諜C關確定。計算公式為： ? 應納房產(chǎn)稅＝ 租金收入 12% 房產(chǎn)稅 應用舉例 4 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時辦公用房，入賬價值 500萬元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價值 1000萬元，實際融資 750萬元； 第三 ，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。 房產(chǎn)稅 應用舉例 4參考答案 ? 則該房地產(chǎn)開發(fā)公司本年應交房產(chǎn)稅分別計算如下： ⑴ 辦公用房應交房產(chǎn)稅＝ 500（ 1－ 30%） %＝ ⑵ 租金收入應交房產(chǎn)稅＝ 400 12%＝ 48萬元 ⑶ 該企業(yè)本年應交房產(chǎn)稅＝ ＋ 48＝ 【 提示 】⑴ 房屋出租的租金收入還應交納營業(yè)稅和附加稅等； ⑵ 房屋出典的，出典方視同銷售，交納營業(yè)稅和附加稅等有關稅金，不交房產(chǎn)稅。 【 提示 】 ： （ 2023年起包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)） ，依照規(guī)定稅額計算征收。計稅依據(jù)的確定有如下幾種：一是以實際測定的土地面積為
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