【正文】 照預(yù)征政策清收各項(xiàng)稅款。 土地使用稅在房屋按照合同交付使用后停止繳納。 七、自用保有環(huán)節(jié) 房屋自用的，要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，房產(chǎn)稅按照原值扣除 25%后的余值 %征收。 房屋出租的，按照出租收入的 %繳納各項(xiàng)稅收。 房屋部分待售的，土地使用稅按照待售房屋占用的面積照常繳納，在房屋按照合同交付使用后停止繳納。銷(xiāo)售收入包括收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 。 項(xiàng)目清算環(huán)節(jié) 扣除金額的確認(rèn)： 成本費(fèi)用和稅金必須提供合法有效的憑據(jù)。土建工程費(fèi)用不能超過(guò)建設(shè)部門(mén)規(guī)定的預(yù)算定額。 成本費(fèi)用和稅金必須是與銷(xiāo)售收入有關(guān)的配比金額。 第三部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 稅收管理探析 一、開(kāi)發(fā)商存在的稅收問(wèn)題 收入申報(bào)不到位。一部分企業(yè)對(duì)各種預(yù)售款性質(zhì)的定金、預(yù)售款、車(chē)位車(chē)庫(kù)款，以及地下室等只開(kāi)普通收據(jù)，未按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票，滯后入賬甚至不入賬，不進(jìn)行納稅申報(bào)。或采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，有的甚至將預(yù)收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，直到房產(chǎn)交付使用后才入帳。 開(kāi)發(fā)商存在的稅收問(wèn)題 二是拆遷還建房屋不及時(shí)作收入。 三是銷(xiāo)售收入確認(rèn)不及時(shí)。 開(kāi)發(fā)商存在的稅收問(wèn)題 成本費(fèi)用不真實(shí)。由于對(duì)私人房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)不征稅，不要求稅務(wù)發(fā)票，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以 《 拆遷補(bǔ)償協(xié)議 》 和領(lǐng)條作原始憑據(jù)列賬，開(kāi)發(fā)商多采取現(xiàn)金支付，這樣就給虛增拆遷成本創(chuàng)造了條件。 開(kāi)發(fā)商存在的稅收問(wèn)題 二是建筑成本混亂，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)同為一個(gè)老板，建筑合同不按照正常的市場(chǎng)價(jià)簽訂，而是根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)列支開(kāi)發(fā)成本的需要來(lái)開(kāi)具發(fā)票，用來(lái)調(diào)控成本。還有的開(kāi)發(fā)商虛列前期工程、地下工程、附屬工程，綠化工程費(fèi)用。主要表現(xiàn)： 一是項(xiàng)目已經(jīng)竣工，房屋基本銷(xiāo)售，建筑工程不結(jié)算，然后以此為由不清算。三是成本費(fèi)用發(fā)票不規(guī)范，白條支出過(guò)多，因此不愿意清算。 二、稅收征管程序 前期開(kāi)發(fā)階段： 一是要 實(shí)行項(xiàng)目管理制度 ，通知納稅人進(jìn)行項(xiàng)目登記，將 “ 政府項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū) ” 、 “ 規(guī)劃許可證 ” ， “ 土地合同和證書(shū) ” 、 “ 施工許可證 ” 、“ 項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖 ” 送交稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 三是及時(shí)確認(rèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，通知企業(yè)按期繳納土地使用稅。輔導(dǎo)企業(yè)準(zhǔn)確進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本的核算。督促企業(yè)將收取的訂金、預(yù)售房款按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票，并按規(guī)定預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅。檢查企業(yè)已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入是否全額申報(bào)納稅。 稅收征管程序 竣工清算階段： 一是督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)結(jié)算工程款，通知建筑商補(bǔ)繳建筑稅收。 二是 達(dá)到清算條件的及時(shí)通知納稅人清算，并且現(xiàn)場(chǎng)輔導(dǎo)土地增值稅的清算 。發(fā)現(xiàn)納稅人核算混亂難以確認(rèn)收入和成本的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收通知書(shū)，并核查應(yīng)納稅款，通知納稅人補(bǔ)退稅款。 稅收征管程序 后期管理階段： 對(duì)于清算后的尾房銷(xiāo)售跟蹤管理，及時(shí)清收稅款，直至徹底銷(xiāo)售完畢 。因?yàn)槎悇?wù)稽查不論是預(yù)征結(jié)算，還是查賬和核定征收清算都存在尾房銷(xiāo)售的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收的稽查是當(dāng)然的重點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收稽查 健全稽查與征管的互動(dòng)約束機(jī)制， 征管局與稽查局之間做到信息及時(shí)傳遞共享，建立欠稅通報(bào)機(jī)制，形成征管和稽查追繳欠稅的合力。 加大稽查力度，賦予稽查局獨(dú)立辦案的職權(quán)，排除干擾，依法辦案。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰。 四、 配套管理措施 一是實(shí)行以票控稅，以證控稅。對(duì)沒(méi)有規(guī)范使用稅務(wù)發(fā)票的行為以及沒(méi)有及時(shí)繳納稅款的行為下達(dá) “ 限期改正通知書(shū) ” ，并約談?wù)?。力?zhēng)由政府牽頭，組織稅務(wù)、財(cái)政、規(guī)劃、國(guó)土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)共同制定管理辦法，內(nèi)容包括信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可證書(shū)發(fā)放信息的及時(shí)傳遞。 配套管理措施 三是規(guī)范核定征收。是一種不得已而為之的做法。造成開(kāi)發(fā)企業(yè)在納稅負(fù)擔(dān)上苦樂(lè)不均。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅和企業(yè)所得稅管理辦法都不準(zhǔn)事前核定。 第四部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 土地增值稅的清算 一、土地增值稅的清算條件 （一）符合下列情形之一的，納稅人自動(dòng)清算： 1. 2. 。 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的怎樣作為清算對(duì)象？無(wú)法劃分開(kāi)發(fā)成本的，還是應(yīng)該以整個(gè)項(xiàng)目作為清算對(duì)象。 三、應(yīng)稅收入的確認(rèn) 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售。 應(yīng)稅收入的確認(rèn) 銷(xiāo)售收入包括收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 。 折遷還建房、以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款等債務(wù)的視同銷(xiāo)售，按照同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)銷(xiāo)售收入。 扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn) 拆遷還建房視同銷(xiāo)售后，應(yīng)同時(shí)將此確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。 貨幣補(bǔ)償費(fèi)對(duì)個(gè)人部分一般不納稅，所以很少有規(guī)范的憑證，且金額較大，鄂地稅發(fā) 【 ２００８ 】 ２１１＃規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)在拆遷過(guò)程中與被拆遷居民（村民）等自然人簽定補(bǔ)償協(xié)議，且有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實(shí)際支付的補(bǔ)償費(fèi)，可據(jù)實(shí)扣除。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、三通一平等支出和成本性質(zhì)的報(bào)建費(fèi)用。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。并且不能超過(guò)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門(mén)規(guī)定的定額標(biāo)準(zhǔn)。 扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 公共配套設(shè)施費(fèi)。如門(mén)衛(wèi)室、圍墻、消防設(shè)施、公共車(chē)庫(kù)等。指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出（非企業(yè)行政部門(mén)費(fèi)用）。 扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn) （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 包括企業(yè)管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 利息支出，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按開(kāi)發(fā)成本金額之和的 5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。既有銀行貸款，又有其他借款同樣處理。 (四 )其它扣除項(xiàng)目 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和加計(jì) 20%的扣除。加計(jì) 20%相當(dāng)于利潤(rùn)率在 15%以下（正常利潤(rùn)）不繳納土地增值稅，只繳納所得稅。 扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn) （五）成本費(fèi)用的區(qū)別計(jì)算 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 國(guó)稅發(fā) [2021]91號(hào)文件第二十一條規(guī)定：納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 區(qū)別分?jǐn)偝杀九c不區(qū)別分?jǐn)偝杀窘Y(jié)果不一樣。 評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)格 成新度折扣率 家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 注：非開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不享受加計(jì)扣除。 。 購(gòu)進(jìn)土地，進(jìn)行 “ 三通一平 ”的開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓的，可享受加計(jì)扣除。 五 、稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與經(jīng)濟(jì)適用房出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20％的免征土地增值稅，超過(guò) 20%的就其全額計(jì)稅。 容積率： 總建筑面積 與 用地面積 的比率。 經(jīng)濟(jì)適用住房 ： 是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 六、計(jì)算方法 分期開(kāi)發(fā)的成本分?jǐn)? 分期開(kāi)發(fā)由于應(yīng)該分期清算，所以應(yīng)按各期占地面積分?jǐn)偼恋爻杀竞颓捌诔杀尽Ｆ髽I(yè)自己留用的，不可以扣除。 計(jì)算方法 商住綜合樓的成本分?jǐn)? 由于稅法規(guī)定普通住宅和其他商品房應(yīng)分別計(jì)算增值額。 例：某項(xiàng)目一層門(mén)面 1000平米，層高 ，確定分?jǐn)偝杀镜南禂?shù)為 ，參與分?jǐn)偝杀镜拿娣e：1000 =1500平米 怎樣才是科學(xué)合理的方法？ 省局規(guī)定要按照普通住宅、非普通住宅、和其他商品房三類(lèi)計(jì)算分別計(jì)算增值額。 分別計(jì)算已售（包括視同銷(xiāo)售）普通住宅和其他商品房（含門(mén)面房應(yīng)該多攤的成本）應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本。 開(kāi)發(fā)費(fèi)用：全部使用自有資金，沒(méi)有利息的，按開(kāi)發(fā)成本 10%扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 七、土地增值稅的計(jì)算 （一）非開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ú荒芗佑?jì)扣除） 例 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 2021年 3月某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓 5年前購(gòu)入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入 1800萬(wàn)元，該土地購(gòu)進(jìn)價(jià) 1200萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi) 40萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi) 35萬(wàn)元。 可扣除項(xiàng)目＝ 1200＋ 40＋ 35＝ 1275（萬(wàn)元） 增值額＝ 1800－ 1275＝ 525（萬(wàn)元） 增值率＝ 525247。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需 600萬(wàn)元，該房子為 7成新，按 500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì) 。 土地增值稅的計(jì)算 計(jì)算如下： （ 1）評(píng)估價(jià)格＝ 600 70%＝ 420（萬(wàn)元） （ 2）允許扣除的稅金 （ 3）扣除合計(jì)＝ 420＋ ＝ （萬(wàn)元） （ 4）增值額＝ 500－ ＝ （萬(wàn)元） （ 5）增值率＝ 247。二樓以下為門(mén)面房， 50%對(duì)外銷(xiāo)售，取得銷(xiāo)售收入 5000萬(wàn)元， 50%股東分配自用 。 土地增值稅的計(jì)算 （ 3）支付前期工程費(fèi) 300萬(wàn)元，土建工程款5300萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi) 500萬(wàn)元，合計(jì) 6100萬(wàn)元。管理費(fèi)用 380萬(wàn)元。 80%+5000247。 14100 100%＝ %， 適用稅率 30%。 以房屋用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東在視同銷(xiāo)售的同時(shí)不能比照還建計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，因?yàn)椴粚儆谖从?jì)成本。 開(kāi)發(fā)費(fèi)用按開(kāi)發(fā)成本的 10%計(jì)算扣除。 4913 100%=% （ 7）增值稅 = （ 66004913） 30%=（萬(wàn)） 自用部分按建筑面積分?jǐn)? 土地增值稅的計(jì)算 注意 : 自用或用于出租的房屋在清算時(shí)不 銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除。 土地增值稅的計(jì)算 例 商住綜合樓 某商住綜合樓建筑總面積 30000平方米。開(kāi)發(fā)成本 10000萬(wàn)（無(wú)法分開(kāi)核算），三項(xiàng)費(fèi)用 975萬(wàn)（利息不能準(zhǔn)確計(jì)算）。住宅均價(jià)3500元，銷(xiāo)售收入 7000萬(wàn)元，合計(jì)銷(xiāo)售收入 15000萬(wàn)元，稅金及附加 825萬(wàn)，利潤(rùn) 3200萬(wàn)，利潤(rùn)率%。成本費(fèi)用按建筑面積分?jǐn)?，由于商鋪?nèi)空高于住房，假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 按 計(jì)算分?jǐn)偯娣e。合計(jì)分?jǐn)偯娣e 35000平米 土地增值稅的計(jì)算 （一）住宅部分 分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本： 每平米 10000247