【正文】 申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記，但 未辦 土地增值稅 清算手續(xù) 的 （二）土地增值稅清算的要求 4．配套費(fèi)用支出的處理 （ 1） 內(nèi)容 ：如配套的居委會(huì)、會(huì)所、停車場、變電站、學(xué)校等公共設(shè)施支出 （ 2） 要求 ：均可計(jì)入相關(guān)成本 （ 3） 裝修成本計(jì)入相關(guān)開發(fā)成本 （二）土地增值稅清算的要求 5．共同費(fèi)用的處理 （ 1）多個(gè)項(xiàng)目的共同費(fèi)用， 按面積比或開發(fā)成本法分?jǐn)? （ 2） 住宅和商鋪分開核算 ，分別計(jì)算土地增值稅 （二）土地增值稅清算的要求 （三）土地增值稅的技術(shù)性稅收籌劃方法 1．利用 價(jià)格轉(zhuǎn)移法 ? 對(duì)部分精裝修房屋，裝修收入單獨(dú)核算，單獨(dú)開票 2．利用 成本利潤轉(zhuǎn)移法 ? 科學(xué)運(yùn)用各種開發(fā)成本、費(fèi)用支出 3．利用 費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)比較法 （ 1）利息支出的比較 （ 2） 加計(jì) 20%費(fèi)用的比較 （四）微利項(xiàng)目的土地增值稅籌劃方法 1．增值率比較選擇法 ? 充分利用普通住宅的稅收優(yōu)惠 ? 2．不同房屋的投資法 ? 以投資方式節(jié)約營業(yè)稅，以獨(dú)立公司方式規(guī)避土地增值稅 演講完畢，謝謝觀看！ 。 （ 3）對(duì)目前 分期收款賣房 的情況，稅收征管的定性和方法過于單一，一律作房屋出售征稅，減少了國家稅源，也影響了契稅等相關(guān) 稅收的征收 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問題 （二）企業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對(duì)策 1． 對(duì)于企業(yè)自用房屋，應(yīng)分清其用途和屬情 （ 1） 依據(jù) ：①企業(yè)擁有的，獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙筒、窒外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。 ? 該公司注冊(cè)資本 2600萬元。 ②裝修收入部分不交土地增值稅。 運(yùn)用舉例 9參考答案 ? 這樣處理對(duì)乙公司而言： ? 每平米按 5200元交納相關(guān)稅金，而非調(diào)整為5500元交稅。 ② 甲乙雙方實(shí)際各上交印花稅 =1600 ‰= ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)以上業(yè)務(wù)進(jìn)行清稅時(shí)，對(duì)甲乙雙方分別作以下處理要求： ? 乙公司應(yīng)按正常市場售價(jià)，視同銷售，計(jì)算補(bǔ)交營業(yè)稅和印花稅等。土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。 應(yīng)納稅所得額 ＝ 收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－彌補(bǔ)以前年度虧損（ 稅法第 5條 ） 2． 企業(yè)所得稅的征稅范圍 ? 企業(yè)所得稅的征稅范圍，包括企業(yè)所得稅納稅人取得的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。 ㈣ 個(gè)人所得稅 1．房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)人所得稅征稅對(duì)象主要為工資、薪金所得 .概念 ：工資、薪金所得，是指個(gè)人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。 營業(yè)稅的征稅范圍 2/7 ? 具體包括 ： ⑴ 交通運(yùn)輸業(yè)，稅率 3% ⑵ 建筑業(yè)，稅率 3% ? 建筑業(yè)具體包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。 房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀 ? 目前的房地產(chǎn)行業(yè) 稅種多，負(fù)擔(dān)重 。 應(yīng)用舉例 1參考答案 7/7 ? 該公司 應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅的計(jì)算方法 如下： ⑴ 應(yīng)交營業(yè)稅＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋100） 5%＝ 645萬元 ⑵ 應(yīng)交附加稅＝ 645（ 7%＋ 3% ＋ 1%）＝ ? 也可以采用下列簡化計(jì)算方法 ? 應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅 ? ＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋ 100） 5%（ 1＋ 7%＋ 3% ＋ 1%） ? ＝ 12900 ＝ 【 提示 】⑴ 內(nèi)部優(yōu)惠售房優(yōu)惠價(jià)格稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可，應(yīng)按正常賣價(jià)計(jì)稅；這叫做讓利不讓稅； ⑵收取代墊的水表、電表的初裝費(fèi)作房屋銷售收入 計(jì)稅 ㈢ 印花稅 1/2 1．印花稅的 定義 ? 印花稅，是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。 ㈤ 土地增值稅 ⑸ 土地增值率 ＝土地增值額247。計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 租金收入 12% 房產(chǎn)稅 應(yīng)用舉例 4 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運(yùn)用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時(shí)辦公用房，入賬價(jià)值 500萬元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價(jià)值 1000萬元，實(shí)際融資 750萬元； 第三 ，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。 運(yùn)用舉例 7 ? 甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負(fù)責(zé)房屋開發(fā)，進(jìn)行 合作建房 ? 甲方所出土地賬面價(jià)值 600萬元，市場價(jià)值 5000萬元；乙方出錢對(duì)該部分土地進(jìn)行房屋開發(fā)，實(shí)際開發(fā)房屋面積 40000平方米，乙方追加投入開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用支出約 7000萬元。 3． 減少公司間房屋流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié) ，同時(shí)又要滿足聯(lián)合開發(fā)或協(xié)議抵債等經(jīng)營要求 ，最簡單的處理方法只有兩種 第一， 總量控制的終端一次性銷售模式 ，即： （ 1）由合作雙方處理房源的總數(shù)量。 （ 2） 條件 。 （ 3） 原因 ：公司形式上是出讓土地或未完工的房屋，實(shí)際屬于 轉(zhuǎn)讓整個(gè)公司 。 四、以租代售等模式下房產(chǎn)稅的規(guī)避模式 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問題 （二）企業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對(duì)策 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問題 1．大部分房地產(chǎn)公司 交納房產(chǎn)稅絕對(duì)額較少 （ 1）公司自用房面積小，價(jià)格低，每年按 %的稅率交稅，幾乎可以忽略不計(jì)。 （ 2）名義對(duì)外投資，實(shí)際未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的， 視同房屋出租 ，按租金收入的 12%交納房產(chǎn)稅，同時(shí) 交納營業(yè)稅 等。 （ 2）企業(yè)容易多交房產(chǎn)稅的 原因 ②做好事也交稅 ? 這種情況主要表現(xiàn)為地產(chǎn)公司將 開發(fā)的房屋無償出借的行為 等。 ? 累計(jì)交稅 約 =495++2300+680=3480萬元 運(yùn)用舉例 11參考答案 2/3： 第二， 直接轉(zhuǎn)讓公司 ，作價(jià) 8700萬元，則： （ 1）印花稅 =8700 ‰= （ 2）應(yīng)交個(gè)人所得稅 ＝（ 8700－ 2800－ ） 20% ≈1179萬元 （ 3） 累計(jì)應(yīng)交稅 ＝ 1179+= ≈1184 萬元 運(yùn)用舉例 11參考答案 3/3： ? 兩者比較 （ 1）形式上轉(zhuǎn)讓收入減少 =9000－ 8700=300萬元。 （ 2）丁公司應(yīng)交營業(yè)稅等 =10000（ － ） %=392萬元 （ 3）購房者累計(jì)應(yīng)交契稅 =10000（ － ） 4%=280萬元 ? 以上比較表明，采用第二方案 ： ? 丁公司 少交營業(yè)稅 等 56萬元。 （ 4）或者公司做完最后一個(gè)項(xiàng)目，不打算再做。 【 提示 】造成以上結(jié)果的主要原因是， 實(shí)物分配增加了營業(yè)稅及附加稅、印花稅 的 征收環(huán)節(jié) 。 （ 2）對(duì)房屋的部分讓價(jià)與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時(shí)間差。 【 提示 】對(duì) 個(gè)人所擁有 的非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 ? 【 提示 】以 繼承、贈(zèng)與 方式 無償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn) 出租、抵押 等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的 征稅范圍 。 第五， 視同銷售 的營業(yè)額 ㈡ 營業(yè)稅及附加稅 5/7 ⑴ 城市維護(hù)建設(shè)稅，稅率：市區(qū)