【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款 (Mortgage)投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。216。 REIT產(chǎn)生于 20世紀(jì) 60年代的美國(guó)，是房地產(chǎn)證券化的一種方式。在國(guó)際上，自上世紀(jì) 80年代以來(lái)房地產(chǎn)投資信托業(yè)得以迅速發(fā)展，目前 REIT正在世界范圍內(nèi)日益受到投資者的青睞，以房地產(chǎn)投資為主的不動(dòng)產(chǎn)信托投資方式在全球漸成市場(chǎng)投資主流。 項(xiàng)目 BOT融資方式 BOT方式方式 BOT方式的基本特征方式的基本特征 BOT方式的融資結(jié)構(gòu)方式的融資結(jié)構(gòu) BOT方式概念：概念：—— 投資特許權(quán)方式，建設(shè) — 經(jīng)營(yíng) — 移交?！?政府不放棄終極所有權(quán)；政府授權(quán)；政府支持及監(jiān)督下運(yùn)行?！?主要構(gòu)成：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、項(xiàng)目融資。包括：包括：——BOT ： 建設(shè) — 經(jīng)營(yíng) — 移交?！狟OOT ： 建設(shè) — 擁有 — 經(jīng)營(yíng) — 移交。——BOO ： 建設(shè) — 擁有 — 經(jīng)營(yíng)。 BOT方式的基本特征—— 項(xiàng)目所在國(guó)政府是 BOT項(xiàng)目最重要的參與者和支持者；—— 項(xiàng)目公司是 BOT項(xiàng)目最重要的參與者和執(zhí)行者；——BOT 項(xiàng)目的資金籌集是股本投資與項(xiàng)目融資結(jié)合；——BOT 項(xiàng)目一般采用分散分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方法；——BOT 項(xiàng)目的實(shí)施一般需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的前期論證；—— 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移和移交：所有權(quán)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營(yíng)權(quán)移交。 BOT方式的融資結(jié)構(gòu)———— 項(xiàng)目的篩選和決策：項(xiàng)目的篩選和決策： 由政府組織提出可研報(bào)告及審批?！?選擇投資者、項(xiàng)目組成員：選擇投資者、項(xiàng)目組成員： 采用競(jìng)標(biāo)方式?！?成立項(xiàng)目公司，建立授權(quán)關(guān)系：成立項(xiàng)目公司，建立授權(quán)關(guān)系： 特許項(xiàng)目中標(biāo)者組建項(xiàng)目公司?！?項(xiàng)目融資：項(xiàng)目融資： 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)＋項(xiàng)目融資方案?！?項(xiàng)目建設(shè)：項(xiàng)目建設(shè)： 系列協(xié)議和合同＋系列擔(dān)保合同?！?項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)： 經(jīng)營(yíng)收入 —— 支付成本、支付股本紅利 —— 由擔(dān)保信托安排還款?！?項(xiàng)目轉(zhuǎn)移或移交：項(xiàng)目轉(zhuǎn)移或移交： 按照特許權(quán)協(xié)議規(guī)定移交項(xiàng)目。 BOT方式的優(yōu)缺點(diǎn)—— 融資靈活，減輕政府在基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資壓力。—— 通過(guò)系列協(xié)議和合同，分散風(fēng)險(xiǎn)?！?貸款者可以獲得較好較穩(wěn)定的投資回報(bào)和償債保障?！?有政府的支持，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降低?！?優(yōu)惠政策。216。 PPP模式即 Public—Private—Partnership 的字母縮寫，是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè) 城市基礎(chǔ)設(shè)施 項(xiàng)目?；蚴菫榱颂峁┠撤N公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過(guò)簽署合同來(lái)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。216。 BT模式 BT是英文 Build（建設(shè)）和 Transfer（移交）縮寫形式，意即 “建設(shè) 移交 ”，是政府利用非政府資金來(lái)進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種 融資模式。 BT模式是 BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過(guò)項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過(guò)程。目前采用 BT模式籌集建設(shè)資金成了項(xiàng)目融資的一種新模式。216。 PFI(PrivateFinanceInitiative)，英文原意為 “私人融資活動(dòng) ”，在我國(guó)被譯為 “民間主動(dòng)融資 ”，是英國(guó)政府于1992年提出的，在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家逐步興起的一種新的基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理模式。 PFI是對(duì) BOT項(xiàng)目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需求，提出需要建設(shè)的項(xiàng)目，通過(guò)招投標(biāo)，由獲得特許權(quán)的私營(yíng)部門進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并在特許期（通常為 30年左右）結(jié)束時(shí)將所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目完好地、無(wú)債務(wù)地歸還政府，而私營(yíng)部門則從政府部門或接受服務(wù)方收取費(fèi)用以回收成本的項(xiàng)目融資方式。 3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本概念 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的成本分析房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的成本分析 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本概念概念：概念：—— 尋求適宜的籌資方案，選擇財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的資金籌集方案，以適應(yīng)預(yù)期的現(xiàn)金流量。規(guī)劃內(nèi)容包括：規(guī)劃內(nèi)容包括： 內(nèi)外部因素分析； 合理確定籌資目標(biāo)； 確定資金籌集的規(guī)模和流量； 資金結(jié)構(gòu)分析； 資金籌集成本分析； 選擇適宜的資金籌集方案，編制規(guī)劃。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集結(jié)構(gòu)分析資本結(jié)構(gòu)資本結(jié)構(gòu) ：負(fù)債、所有者權(quán)益方式結(jié)構(gòu)方式結(jié)構(gòu) ：股票籌資、債券籌資、金融機(jī)構(gòu)借款籌資、企業(yè)內(nèi)部籌資等。來(lái)源結(jié)構(gòu)來(lái)源結(jié)構(gòu) ：內(nèi)部籌資、外部籌資（境內(nèi)、境外）成本結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu) ：成本籌資、無(wú)成本籌資期限結(jié)構(gòu)期限結(jié)構(gòu) ：長(zhǎng)期、短期 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的成本分析K —— 資金成本率D —— 使用費(fèi)P —— 籌資總額F —— 籌資費(fèi)用F —— 籌資使用率包括包括 ：個(gè)別資金成本、綜合資金成本、邊際資金成本籌集成本分析個(gè)別資金成本個(gè)別資金成本 ： 借款、債券、股票、企業(yè)內(nèi)部綜合資金成本綜合資金成本 ： 按照個(gè)別資金的權(quán)重計(jì)算邊際資金成本邊際資金成本 ： 個(gè)別籌資方式改變時(shí)，對(duì)項(xiàng)目籌資成本的影響。財(cái)務(wù)杠桿與籌集成本分析 當(dāng)負(fù)債比例 r變化時(shí)，籌資成本的變化情況if i0：if i0：i = [ if + ( if i0 ) r ] ( 1T )i —— 企業(yè)自有資金利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn) 247。自有資金）if ———— 息稅前資金利潤(rùn)率（息稅前利潤(rùn) 247。資金總額）i0———— 借入資金利息率r —— 負(fù)債比例（借入資金 247。自有資金）T—— 所得稅稅率房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）現(xiàn)金流量 216?！?對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （二）投資與成本216。 （ 1）開發(fā)項(xiàng)目總投資。開發(fā)項(xiàng)目總投資包括工程建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。工程建設(shè)投資包括固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本兩部分。經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。216。 　　（ 2）開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用，包括產(chǎn)品開發(fā)成本，經(jīng)營(yíng)成本和期間費(fèi)用。216。 　　 ① 產(chǎn)品開發(fā)成本。產(chǎn)品開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按其用途可分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。而在核算上又將其費(fèi)用劃分為 6個(gè)成本項(xiàng)目，即土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。216。 　　 ② 經(jīng)營(yíng)成本。當(dāng)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和出租所開發(fā)的產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將上述產(chǎn)品的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)成本，即土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房經(jīng)營(yíng)成本和出租土地經(jīng)營(yíng)成本。216。 　　 ③ 期間費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算匯總表 （三）經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 216。 經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。216?！?銷售收入＝銷售房屋面積 房屋銷售單價(jià)216。 　　出租收入＝出租房屋建筑面積 房屋租金單價(jià)216。 　　自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)216。 —— 利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤(rùn)。216。 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＝銷售（含出租、自營(yíng)）收入－經(jīng)營(yíng)成本－期間費(fèi)用－銷售稅金216。 　　利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＋營(yíng)業(yè)外收支凈額216。 　　稅后利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅216。 　　可分配（應(yīng)付）利潤(rùn)＝稅后利潤(rùn)－（盈余公積＋未分配利潤(rùn)）案例216。 1991年 11月 10日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司的股票正式上市，將發(fā)行 7150萬(wàn)股。216。 1982年，深圳物業(yè)開創(chuàng)時(shí)，是單一性的小公司。它不要一分錢國(guó)家直接投資，充分利用特區(qū)的優(yōu)惠政策和條件，發(fā)揚(yáng) “ 團(tuán)結(jié)奮斗、開拓創(chuàng)新 ” 的精神．在承包建設(shè)深圳國(guó)際貿(mào)易中心大廈時(shí)，以三天一層樓的速度，以最優(yōu)的質(zhì)量、最低的成本，僅用了三年多的時(shí)間便完成具有世界先進(jìn)水平的超高層建筑，創(chuàng)造了 “ 深圳速度 ” 。并在二年多的時(shí)間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)放益和社會(huì)效益。216。 　　 1989年 6月，深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設(shè)總承包公司，于 1993羊 8月正式通車。此外，物業(yè)集團(tuán)還成功地建成了國(guó)貿(mào)大廈、紅嶺大廈高層建筑群。國(guó)貿(mào)商往大廈等工程。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè) —— 深圳國(guó)材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000萬(wàn)元，產(chǎn)品 90％以上外銷。公司還經(jīng)營(yíng)深圳最高食府 —— 國(guó)貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐廳等酒店服務(wù)及大型綜合性超級(jí)市場(chǎng)—— 國(guó)貿(mào)商場(chǎng)并投資上千萬(wàn)元擴(kuò)展汽車營(yíng)運(yùn)業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu)良的效益。216。 物業(yè)公司從國(guó)家直接拿到的土地不多．只有 7萬(wàn)平方米，其余土地都靠競(jìng)投、拍賣中得到。公司在股票上市前靠的是信譽(yù)贏得金融界的信任，股票上市后利用發(fā)行股票吸收社會(huì)資金。216。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量資金，房地產(chǎn)籌資就成為十分緊迫的問(wèn)題。 萬(wàn)科216。 萬(wàn)科集團(tuán)于 2022年 7月 1日發(fā)表公告稱，該公司已與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬 RecoZiyangPteLtd(簡(jiǎn)稱 RZP)簽訂協(xié)議，決定共同投資 1億美金創(chuàng)立一家投資性公司，將通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司或投資項(xiàng)目公司股權(quán)的方式在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行 房地產(chǎn) 項(xiàng)目投資。 216。 　　此次合作有著非同一般的意義，它打破了以往境外房地產(chǎn)基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)就具體項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)合作的模式，改為長(zhǎng)線資金支持模式。也就是說(shuō)，此舉標(biāo)志著海外地產(chǎn)基金國(guó)內(nèi)掘金的模式開始發(fā)生改變。216。 萬(wàn)科從 2022年開始把拓展多元化融資渠道作為一項(xiàng)重要的工作。目前非銀行借款占總借款的 60%左右。 順馳216。 房地產(chǎn)既是一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，又是一個(gè)資金密集型行業(yè)，任何從事房地產(chǎn)的企業(yè)都需要其他產(chǎn)業(yè)來(lái)互補(bǔ)，以消除行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。香港房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理普遍遵循 “20%+5%+產(chǎn)業(yè)互補(bǔ) ”的原則，即 20%的資產(chǎn)負(fù)債率， 5%的現(xiàn)金資產(chǎn)比，這是香港業(yè)界公認(rèn)的最穩(wěn)定、最健康的指標(biāo)。而順馳幾乎都是使用外部資金，其中主要是銀行貸款。到 2022年 1月25日，順馳的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) 110%，凈資本僅為 1億元。在順馳易主的第二天，順馳的買家 — 路勁基建董事局主席單偉豹就表示，順馳拖欠的土地費(fèi)用加上銀行貸款余額總數(shù)高達(dá) 46億元，真實(shí)的拖欠款很可能會(huì)大于該數(shù)據(jù)。過(guò)度依賴于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使順馳的抗風(fēng)險(xiǎn)能力極差，在宏觀向好時(shí)順馳的致命缺陷會(huì)被掩蓋起來(lái)，但當(dāng)銷售不順時(shí)順馳的問(wèn)題就全面爆發(fā)了。案例216。某項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)濱江東路，北臨珠江，南鄰中山大學(xué)校園，西望海印橋（位于中大北門廣場(chǎng)附近，珠江廣場(chǎng)花園旁），占地約31154平方米（ ），容積率 ，建筑密度 ≤40%，綠地率 ≥30%，公建面積約為總建筑面積的 10%。該項(xiàng)目擬于 2022年 6月開始規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)分 3年開發(fā)， 2022年 56月推出市場(chǎng)。 請(qǐng)擬定一份針對(duì)上述項(xiàng)目前期策劃的市場(chǎng)調(diào)研大綱，要求在大綱中列出需要調(diào)研的主要內(nèi)容以及相應(yīng)的調(diào)研方法。 根據(jù)上述資料，結(jié)合你對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，請(qǐng)構(gòu)思出該項(xiàng)目的主要買點(diǎn)，并說(shuō)明依據(jù)。 根據(jù)你所設(shè)計(jì)的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，估算本項(xiàng)目的總投資（總投資中暫不考慮貸款利息）。 如果請(qǐng)你來(lái)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，應(yīng)編制那些基礎(chǔ)財(cái)務(wù)報(bào)表與基本財(cái)務(wù)報(bào)表？應(yīng)選用什么評(píng)價(jià)指標(biāo)？請(qǐng)你結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，提出各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的最低接受標(biāo)準(zhǔn)。 請(qǐng)分析該項(xiàng)目在策劃期與實(shí)施期分別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 住房消費(fèi)金融—— 住房消費(fèi)金融提高了廣大居民的住房消費(fèi)水平?！?住房消費(fèi)金融產(chǎn)生的住房消費(fèi)需求效應(yīng)是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接推動(dòng)力。 —— 住房消費(fèi)金融產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)住房消費(fèi)能夠創(chuàng)造出越來(lái)越多的就業(yè)崗位，能吸收大量的就業(yè)人口。 住房消費(fèi)金融的幾種具體形式—— 住房公積金貸款—— 個(gè)人住房組合貸款 —— 商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款—— 住房?jī)?chǔ)蓄貸款—— 存單抵押貸款 216?！?從2022年６月１日起，個(gè)人住房按揭貸款 首付款比例 不得低于３０％。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住