【文章內(nèi)容簡介】 托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款 (Mortgage)投資，并委托或聘請專業(yè)機構和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。216。 REIT產(chǎn)生于 20世紀 60年代的美國，是房地產(chǎn)證券化的一種方式。在國際上，自上世紀 80年代以來房地產(chǎn)投資信托業(yè)得以迅速發(fā)展，目前 REIT正在世界范圍內(nèi)日益受到投資者的青睞，以房地產(chǎn)投資為主的不動產(chǎn)信托投資方式在全球漸成市場投資主流。 項目 BOT融資方式 BOT方式方式 BOT方式的基本特征方式的基本特征 BOT方式的融資結構方式的融資結構 BOT方式概念：概念：—— 投資特許權方式，建設 — 經(jīng)營 — 移交?！?政府不放棄終極所有權；政府授權；政府支持及監(jiān)督下運行?！?主要構成：特許經(jīng)營權、項目融資。包括：包括：——BOT ： 建設 — 經(jīng)營 — 移交?！狟OOT ： 建設 — 擁有 — 經(jīng)營 — 移交?！狟OO ： 建設 — 擁有 — 經(jīng)營。 BOT方式的基本特征—— 項目所在國政府是 BOT項目最重要的參與者和支持者；—— 項目公司是 BOT項目最重要的參與者和執(zhí)行者；——BOT 項目的資金籌集是股本投資與項目融資結合；——BOT 項目一般采用分散分擔風險的方法；——BOT 項目的實施一般需要經(jīng)過嚴格的前期論證；—— 特許經(jīng)營權的轉移和移交：所有權轉移、經(jīng)營權移交。 BOT方式的融資結構———— 項目的篩選和決策：項目的篩選和決策： 由政府組織提出可研報告及審批?！?選擇投資者、項目組成員：選擇投資者、項目組成員： 采用競標方式。———— 成立項目公司，建立授權關系：成立項目公司，建立授權關系： 特許項目中標者組建項目公司?！?項目融資：項目融資： 特許經(jīng)營權＋項目融資方案?！?項目建設：項目建設： 系列協(xié)議和合同＋系列擔保合同。———— 項目經(jīng)營：項目經(jīng)營： 經(jīng)營收入 —— 支付成本、支付股本紅利 —— 由擔保信托安排還款?！?項目轉移或移交：項目轉移或移交： 按照特許權協(xié)議規(guī)定移交項目。 BOT方式的優(yōu)缺點—— 融資靈活，減輕政府在基礎設施方面的投資壓力?！?通過系列協(xié)議和合同，分散風險。—— 貸款者可以獲得較好較穩(wěn)定的投資回報和償債保障?！?有政府的支持，項目風險降低。—— 優(yōu)惠政策。216。 PPP模式即 Public—Private—Partnership 的字母縮寫，是指政府與私人組織之間，為了合作建設 城市基礎設施 項目?；蚴菫榱颂峁┠撤N公共物品和服務，以特許權協(xié)議為基礎，彼此之間形成一種伙伴式的合作關系，并通過簽署合同來明確雙方的權利和義務，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。216。 BT模式 BT是英文 Build（建設）和 Transfer（移交）縮寫形式，意即 “建設 移交 ”，是政府利用非政府資金來進行基礎非經(jīng)營性設施建設項目的一種 融資模式。 BT模式是 BOT模式的一種變換形式，指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資、建設驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。目前采用 BT模式籌集建設資金成了項目融資的一種新模式。216。 PFI(PrivateFinanceInitiative)，英文原意為 “私人融資活動 ”，在我國被譯為 “民間主動融資 ”，是英國政府于1992年提出的，在一些西方發(fā)達國家逐步興起的一種新的基礎設施投資、建設和運營管理模式。 PFI是對 BOT項目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會對基礎設施的需求，提出需要建設的項目，通過招投標，由獲得特許權的私營部門進行公共基礎設施項目的建設與運營，并在特許期（通常為 30年左右）結束時將所經(jīng)營的項目完好地、無債務地歸還政府，而私營部門則從政府部門或接受服務方收取費用以回收成本的項目融資方式。 3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本概念 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集結構分析房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集結構分析 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的成本分析房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的成本分析 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本概念概念：概念：—— 尋求適宜的籌資方案，選擇財務費用最經(jīng)濟的資金籌集方案，以適應預期的現(xiàn)金流量。規(guī)劃內(nèi)容包括：規(guī)劃內(nèi)容包括： 內(nèi)外部因素分析； 合理確定籌資目標； 確定資金籌集的規(guī)模和流量； 資金結構分析； 資金籌集成本分析； 選擇適宜的資金籌集方案，編制規(guī)劃。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集結構分析資本結構資本結構 ：負債、所有者權益方式結構方式結構 ：股票籌資、債券籌資、金融機構借款籌資、企業(yè)內(nèi)部籌資等。來源結構來源結構 ：內(nèi)部籌資、外部籌資（境內(nèi)、境外）成本結構成本結構 ：成本籌資、無成本籌資期限結構期限結構 ：長期、短期 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的成本分析K —— 資金成本率D —— 使用費P —— 籌資總額F —— 籌資費用F —— 籌資使用率包括包括 ：個別資金成本、綜合資金成本、邊際資金成本籌集成本分析個別資金成本個別資金成本 ： 借款、債券、股票、企業(yè)內(nèi)部綜合資金成本綜合資金成本 ： 按照個別資金的權重計算邊際資金成本邊際資金成本 ： 個別籌資方式改變時，對項目籌資成本的影響。財務杠桿與籌集成本分析 當負債比例 r變化時，籌資成本的變化情況if i0：if i0：i = [ if + ( if i0 ) r ] ( 1T )i —— 企業(yè)自有資金利潤率（稅后利潤 247。自有資金）if ———— 息稅前資金利潤率（息稅前利潤 247。資金總額）i0———— 借入資金利息率r —— 負債比例（借入資金 247。自有資金）T—— 所得稅稅率房地產(chǎn)財務評價（一）現(xiàn)金流量 216?！?對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟量，是構成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進行投資分析最重要的基礎數(shù)據(jù)。 （二）投資與成本216。 （ 1）開發(fā)項目總投資。開發(fā)項目總投資包括工程建設投資和經(jīng)營資金。工程建設投資包括固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本兩部分。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金。216。 　?。?2）開發(fā)產(chǎn)品成本費用，包括產(chǎn)品開發(fā)成本，經(jīng)營成本和期間費用。216。 　　 ① 產(chǎn)品開發(fā)成本。產(chǎn)品開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。按其用途可分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本。而在核算上又將其費用劃分為 6個成本項目，即土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和開發(fā)間接費。216。 　　 ② 經(jīng)營成本。當企業(yè)對外轉讓、銷售和出租所開發(fā)的產(chǎn)品時，應將上述產(chǎn)品的開發(fā)成本結轉為相應的經(jīng)營成本，即土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租房經(jīng)營成本和出租土地經(jīng)營成本。216。 　　 ③ 期間費用。開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算匯總表 （三）經(jīng)營收入、利潤和稅金 216。 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。216。　 銷售收入＝銷售房屋面積 房屋銷售單價216。 　　出租收入＝出租房屋建筑面積 房屋租金單價216。 　　自營收入＝營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報216。 —— 利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標的集中表現(xiàn)，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。216。 經(jīng)營利潤＝銷售（含出租、自營）收入－經(jīng)營成本－期間費用－銷售稅金216。 　　利潤總額＝經(jīng)營利潤＋營業(yè)外收支凈額216。 　　稅后利潤＝利潤總額－所得稅216。 　　可分配（應付）利潤＝稅后利潤－（盈余公積＋未分配利潤）案例216。 1991年 11月 10日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司的股票正式上市，將發(fā)行 7150萬股。216。 1982年，深圳物業(yè)開創(chuàng)時，是單一性的小公司。它不要一分錢國家直接投資，充分利用特區(qū)的優(yōu)惠政策和條件，發(fā)揚 “ 團結奮斗、開拓創(chuàng)新 ” 的精神．在承包建設深圳國際貿(mào)易中心大廈時，以三天一層樓的速度，以最優(yōu)的質量、最低的成本，僅用了三年多的時間便完成具有世界先進水平的超高層建筑，創(chuàng)造了 “ 深圳速度 ” 。并在二年多的時間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟放益和社會效益。216。 　　 1989年 6月，深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設總承包公司，于 1993羊 8月正式通車。此外，物業(yè)集團還成功地建成了國貿(mào)大廈、紅嶺大廈高層建筑群。國貿(mào)商往大廈等工程。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè) —— 深圳國材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000萬元，產(chǎn)品 90％以上外銷。公司還經(jīng)營深圳最高食府 —— 國貿(mào)旋轉餐廳等酒店服務及大型綜合性超級市場—— 國貿(mào)商場并投資上千萬元擴展汽車營運業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu)良的效益。216。 物業(yè)公司從國家直接拿到的土地不多．只有 7萬平方米，其余土地都靠競投、拍賣中得到。公司在股票上市前靠的是信譽贏得金融界的信任，股票上市后利用發(fā)行股票吸收社會資金。216。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要大量資金，房地產(chǎn)籌資就成為十分緊迫的問題。 萬科216。 萬科集團于 2022年 7月 1日發(fā)表公告稱，該公司已與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬 RecoZiyangPteLtd(簡稱 RZP)簽訂協(xié)議，決定共同投資 1億美金創(chuàng)立一家投資性公司，將通過設立項目公司或投資項目公司股權的方式在中國境內(nèi)進行 房地產(chǎn) 項目投資。 216。 　　此次合作有著非同一般的意義，它打破了以往境外房地產(chǎn)基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)就具體項目進行股權合作的模式，改為長線資金支持模式。也就是說，此舉標志著海外地產(chǎn)基金國內(nèi)掘金的模式開始發(fā)生改變。216。 萬科從 2022年開始把拓展多元化融資渠道作為一項重要的工作。目前非銀行借款占總借款的 60%左右。 順馳216。 房地產(chǎn)既是一個傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，又是一個資金密集型行業(yè)，任何從事房地產(chǎn)的企業(yè)都需要其他產(chǎn)業(yè)來互補，以消除行業(yè)風險。香港房地產(chǎn)業(yè)的風險管理普遍遵循 “20%+5%+產(chǎn)業(yè)互補 ”的原則，即 20%的資產(chǎn)負債率， 5%的現(xiàn)金資產(chǎn)比，這是香港業(yè)界公認的最穩(wěn)定、最健康的指標。而順馳幾乎都是使用外部資金，其中主要是銀行貸款。到 2022年 1月25日，順馳的資產(chǎn)負債率高達 110%，凈資本僅為 1億元。在順馳易主的第二天，順馳的買家 — 路勁基建董事局主席單偉豹就表示，順馳拖欠的土地費用加上銀行貸款余額總數(shù)高達 46億元，真實的拖欠款很可能會大于該數(shù)據(jù)。過度依賴于負債經(jīng)營使順馳的抗風險能力極差，在宏觀向好時順馳的致命缺陷會被掩蓋起來，但當銷售不順時順馳的問題就全面爆發(fā)了。案例216。某項目位于廣州市海珠區(qū)濱江東路，北臨珠江，南鄰中山大學校園，西望海印橋（位于中大北門廣場附近，珠江廣場花園旁），占地約31154平方米（ ），容積率 ，建筑密度 ≤40%，綠地率 ≥30%，公建面積約為總建筑面積的 10%。該項目擬于 2022年 6月開始規(guī)劃設計，預計分 3年開發(fā)， 2022年 56月推出市場。 請擬定一份針對上述項目前期策劃的市場調研大綱，要求在大綱中列出需要調研的主要內(nèi)容以及相應的調研方法。 根據(jù)上述資料，結合你對廣州市房地產(chǎn)市場的了解，請構思出該項目的主要買點，并說明依據(jù)。 根據(jù)你所設計的規(guī)劃技術經(jīng)濟指標，估算本項目的總投資（總投資中暫不考慮貸款利息）。 如果請你來對該項目進行財務評價，應編制那些基礎財務報表與基本財務報表？應選用什么評價指標？請你結合目前房地產(chǎn)市場的狀況，提出各項財務評價指標的最低接受標準。 請分析該項目在策劃期與實施期分別可能存在的風險，并提出相應的風險防范措施。 住房消費金融—— 住房消費金融提高了廣大居民的住房消費水平?！?住房消費金融產(chǎn)生的住房消費需求效應是過剩經(jīng)濟條件下經(jīng)濟增長的直接推動力。 —— 住房消費金融產(chǎn)生的現(xiàn)實住房消費能夠創(chuàng)造出越來越多的就業(yè)崗位，能吸收大量的就業(yè)人口。 住房消費金融的幾種具體形式—— 住房公積金貸款—— 個人住房組合貸款 —— 商業(yè)銀行個人住房擔保貸款—— 住房儲蓄貸款—— 存單抵押貸款 216?！?從2022年６月１日起，個人住房按揭貸款 首付款比例 不得低于３０％?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住