【正文】 美國部分州 關(guān)于計(jì)稅依據(jù)關(guān)于計(jì)稅依據(jù) 1)對(duì)土地、房屋按評(píng)稅值征稅。香港 2)按房屋出租價(jià)格征稅。法國 3)按使用面積計(jì)算征稅。中國關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估 我國的現(xiàn)行稅法體系1）按基本內(nèi)容和效力不同：—— 稅收基本法、稅收普通法稅收基本法、稅收普通法—— 稅收基本法：稅收制度的性質(zhì)、稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)、稅收立法與管理權(quán)限、納稅人的基本權(quán)利與義務(wù)、稅收征收范圍（稅種）等。2）按稅法的職能作用不同：—— 稅收實(shí)體法、稅收程序法稅收實(shí)體法、稅收程序法—— 稅收實(shí)體法：主要指確定稅種立法，具體規(guī)定各種稅種的征收對(duì)象、征收范圍、稅目、稅率、納稅地點(diǎn)等。—— 稅收程序法：指稅務(wù)管理方面的法律，主要包括稅收管理法、納稅程序法、發(fā)票管理法、稅務(wù)機(jī)關(guān)組織法、稅務(wù)爭議處理法等。我國的現(xiàn)行稅法體系3）按照稅法征收對(duì)象的不同：—— 對(duì) 流轉(zhuǎn)額 課稅的稅法。主要包括：增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅、關(guān)稅等稅法?！?對(duì) 所得額 課稅的稅法。主要包括：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅法?！?對(duì)財(cái)產(chǎn)、行為課稅的稅法。主要包括：房產(chǎn)稅、印花稅等稅法?！?對(duì)自然資源課稅的稅法。主要包括：資源稅、土地使用稅等稅法。4）按照稅收收入歸屬和征管管轄權(quán)限的不同：—— 中央稅法、地方稅法——1994 年財(cái)稅體制改革：消費(fèi)稅為中央稅、增值稅為中央與地方共享稅，其他稅一般為地方稅。我國的現(xiàn)行稅收體系類 別 主 要 稅 種 名 稱1 流 轉(zhuǎn) 稅 主要在生 產(chǎn) 、流通或者服 務(wù)業(yè) 中增 值 稅、消 費(fèi) 稅、 營業(yè) 稅2 資 源稅 主要是因開 發(fā) 和利用自然 資 源差異而形成的 級(jí) 差收入資 源稅、城 鎮(zhèn) 土地使用稅3 所得稅 主要在國民收入形成之后 對(duì) 生 產(chǎn)經(jīng)營 者的利 潤 和個(gè)人的 純 收入企 業(yè) 所得稅、個(gè)人所得稅、外商投 資 企 業(yè) 和外國企 業(yè) 所得稅4 特定目的稅 主要 為 了達(dá)到特定目的， 對(duì) 特定 對(duì) 象和特定行 為固定 資產(chǎn) 投 資 方向 調(diào)節(jié) 稅、筵席稅、城市 維護(hù) 建 設(shè) 稅、土地增 值 稅、耕地占用稅5 財(cái)產(chǎn) 和行 為 稅 主要 對(duì) 某些 財(cái)產(chǎn) 和行 為房 產(chǎn) 稅、城市房地 產(chǎn) 稅、 車 船使用稅、 車 船使用牌照稅、印花稅、屠宰稅、契稅6 農(nóng)業(yè) 稅 主要 對(duì) 取得 農(nóng)業(yè) 、牧 業(yè) 收入的企 業(yè) 、 單 位和個(gè)人征收農(nóng)業(yè) 稅、牧 業(yè) 稅7 關(guān)稅 主要 對(duì)進(jìn) 出我國國境的 貨 物、物品征收我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系類別 主要稅種名稱1 流 轉(zhuǎn) 稅 增 值 稅、消 費(fèi) 稅 、 營業(yè) 稅2 資 源稅 資 源稅、 城 鎮(zhèn) 土地使用稅3 所得稅 企 業(yè) 所得稅 、 個(gè)人所得稅、外商投 資 企 業(yè) 和外國企 業(yè)所得稅4 特定目的稅 固定 資產(chǎn) 投 資 方向 調(diào)節(jié) 稅、 筵席稅 、 城市 維護(hù) 建 設(shè)稅、土地增 值 稅、耕地占用稅5 財(cái)產(chǎn) 和行 為 稅 房 產(chǎn) 稅、城市房地 產(chǎn) 稅、 車 船使用稅、 車 船使用牌照稅、印花稅、屠宰稅、 契稅6 農(nóng)業(yè) 稅 農(nóng)業(yè) 稅、牧 業(yè) 稅7 關(guān)稅216。 在我國目前現(xiàn)有的 23個(gè)稅種中，直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種大約有 9個(gè)，216。 主要包括：建筑安裝和房地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅、建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅等。除個(gè)人所得稅、建筑安裝和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅為中央與地方分享外，其余稅種都屬于地方財(cái)政收入。征稅環(huán)節(jié) 稅種 計(jì) 稅依據(jù) 稅率（ %）征稅 環(huán)節(jié) 稅種 計(jì) 稅依據(jù) 稅率（ %）房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè) 稅 銷 售收入 5 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè) 稅 銷 售收入 5城建稅 營業(yè) 稅 額 7 城建稅 營業(yè) 稅 額 7印花稅 交易合同價(jià) 契稅 交易合同價(jià) 3個(gè)人所得稅 應(yīng) 稅所得 20 企 業(yè) 所得稅 應(yīng) 稅所得 25城 鎮(zhèn) 土地使用稅 土地面 積～ 30（元/m2） 個(gè)人所得稅 應(yīng) 稅所得 20企 業(yè) 所得稅 應(yīng) 稅所得 25 土地增 值 稅 增 值額 30～ 60房 產(chǎn) 稅 房 產(chǎn) 原價(jià) 印花稅 交易合同價(jià) 土地增 值 稅 增 值額 30～ 60 房地產(chǎn)出租房 產(chǎn) 稅 租 賃 收入 12或 18耕地占用稅 占用耕地面 積 10－ 50 （元/m2） 營業(yè) 稅 租 賃 收入 5房地產(chǎn)保有房 產(chǎn) 稅 房 產(chǎn) 原 值 企 業(yè) 所得稅 應(yīng) 稅所得 25城市房 產(chǎn) 稅 房 產(chǎn) 原 值 個(gè)人所得稅 應(yīng) 稅所得 20城 鎮(zhèn) 土地使用稅 土地面 積～ 30（元/m2） 城 鎮(zhèn) 土地使用稅 土地面 積～ 30（元 /m2）稅收的構(gòu)成要素—— 納稅人：納稅人： 課稅主體，指國家行使課稅權(quán)所指向的單位和個(gè)人?！?課稅對(duì)象：課稅對(duì)象： 征稅對(duì)象，指稅法規(guī)定的征稅的目的物，是征稅的依據(jù)。課稅的對(duì)象主要包括：所得、商品、財(cái)產(chǎn)。 按照課稅對(duì)象的性質(zhì)不同，將稅種分為：流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅、行為稅?！?稅基：稅基： 國家征稅時(shí)的實(shí)際依據(jù)或課稅依據(jù)。—— 稅率：稅率： 征稅的比率，計(jì)算應(yīng)納稅額的比例。 包括：比例稅率、累進(jìn)稅率、定額稅率?！?附加、加成和減免附加、加成和減免房產(chǎn)稅—— 納稅人：擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人?！?征稅范圍：包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。—— 征稅對(duì)象：房屋?！?計(jì)稅依據(jù)： 對(duì)于非出租的房產(chǎn)對(duì)于非出租的房產(chǎn) ，以房產(chǎn)原值一次性減去 10%～ 30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)； 對(duì)于出租的房產(chǎn)對(duì)于出租的房產(chǎn) ，以房產(chǎn)租金為計(jì)稅依據(jù)。—— 稅率： 非出租非出租 ， 依照房產(chǎn)余值， ％； 出租出租 依照租金 ,12% ?！?稅額計(jì)算： 非出租非出租 ：應(yīng)納稅額＝ [房產(chǎn)原值－房產(chǎn)原值 (10% ～ 30%)] % 出租出租 ：應(yīng)納稅額＝房屋租金收入 12%稅收優(yōu)惠—— 國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅?！?由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實(shí)體全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅?！?宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅?！?個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。—— 經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免征的其他房產(chǎn)。 例如：危房、房產(chǎn)大修停用半年以上在大修期間、在基建施工期間的各種臨時(shí)性房屋在施工期間等。—— 高校后勤實(shí)體免征房產(chǎn)稅?！?繼續(xù)免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的鐵道部所屬鐵路運(yùn)輸企業(yè)的范圍包括：鐵路局、鐵路分局 (包括客貨站、編組站、車務(wù)、機(jī)務(wù)、工務(wù)、電務(wù)、水電、車輛、供電、列車、客運(yùn)段 )、中鐵集裝箱運(yùn)輸有限責(zé)任公司、中鐵特貨運(yùn)輸有限責(zé)任公司、中鐵行包快遞有限責(zé)任公司、中鐵快運(yùn)有限公司。契稅—— 在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價(jià)的一定比例向不動(dòng)產(chǎn)取得人一次性征收的稅?！?屬于財(cái)產(chǎn)稅兼行為稅的范疇?！?納稅人：在中國境內(nèi)從事土地使用權(quán)出讓以及房屋買賣、贈(zèng)與或交換活動(dòng)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)受讓單位和個(gè)人，包括城鄉(xiāng)居民、私營經(jīng)濟(jì)組織、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商投資企業(yè)、外國人等。—— 征稅范圍：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與、交換）；房屋買賣、贈(zèng)與和交換。—— 計(jì)稅依據(jù)： 成交價(jià)格、市場價(jià)格、價(jià)格差額—— 稅率：比例稅率， 3％～ 5％—— 稅額計(jì)算：應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù) 稅率稅收優(yōu)惠—— 國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅?！?城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅?！?因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免?！?土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免?！?承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 —— 其他城鎮(zhèn)土地使用稅—— 納稅人：擁有使用權(quán)的單位或個(gè)人交納。對(duì)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)用的不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。—— 征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。—— 計(jì)稅依據(jù)：以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。—— 稅率：采用 分類分級(jí) 的幅度定額稅率（每平方米年稅額）。 大城市： ～ 10元； 中等城市： ～ 8元； 小城市： ～ 6元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)： ～ 4元； 經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的稅額可以適當(dāng)降低，但不得超過規(guī)定最低額的 30％。—— 稅額計(jì)算： 年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅土地面積（平方米 ） 適用稅率稅收優(yōu)惠免征：—— 國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。—— 由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地?！?宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)?！?市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地?！?高校后勤實(shí)體。—— 其他減免：—— 個(gè)人所有的居住房屋及院落用地。—— 房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地?！?免稅單位職工家屬的宿舍用地?！?其他耕地占用稅—— 納稅人：占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人?！?征稅范圍：包括進(jìn)行建房和其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)所占用的國有和集體所有的耕地?！?計(jì)稅依據(jù)：以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定一次性計(jì)算征收?！?稅率：采用定額稅制。以縣為單位按人均耕地面積多少加以規(guī)定。 人均耕地在 1畝以下（含 1畝） 2～ 10元 /平方米 ； 人均耕地在 1～ 2畝（含 2畝）： ～ 8元 /平方米 ； 人均耕地在 2～ 3畝以下（含 3畝）： ～ /平方米 ； 人均耕地在 3畝以上 1～ 5元 /平方米 ；—— 稅額計(jì)算： 應(yīng)納稅額＝實(shí)際占用耕地面積（平方米 ） 適用稅率（元 /平方米）稅收優(yōu)惠免稅：—— 軍事設(shè)施用地；鐵路、機(jī)場用地；—— 學(xué)校、醫(yī)院用地；—— 農(nóng)田水利設(shè)施用地；—— 農(nóng)村居民搬遷，原宅基地恢復(fù)耕種，并且新建住宅用地不超過原宅基地的；—— 安置水庫移民、災(zāi)民、難民建用地等。減稅或者免稅：—— 農(nóng)村居民新建住宅用地；—— 農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)和革命老根據(jù)地、少數(shù)民族地區(qū)、邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅，納稅確有困難的；—— 民政部門舉辦的安置殘疾人員就業(yè)的福利工廠；—— 公路建設(shè)用地等。 營業(yè)稅—— 納稅人： 在我國境內(nèi)從事交通運(yùn)輸、建筑、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的單位和個(gè)人?！?征稅范圍：交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)?！?計(jì)稅依據(jù)：營業(yè)額—— 稅率：比例稅率 交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)： 3％ 服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)： 5％ 金融保險(xiǎn)業(yè)： 8％ 娛樂業(yè)： 5～ 20％—— 稅額計(jì)算： 應(yīng)納稅額＝營業(yè)額 稅率國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 216。 一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除?！　￠_發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。稅收優(yōu)惠—— 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅?！?按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房暫免征收營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，暫按 3％的稅率征收營業(yè)稅 ?！?對(duì)個(gè)人購買并居住超過 1年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅； 個(gè)人購買并居住不足 1年的普通住宅，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額計(jì)征營業(yè)稅； 個(gè)人自建住房，銷售時(shí)免征營業(yè)稅。 對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫時(shí)免征營業(yè)稅。土地增值稅—— 是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 (以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) )而就其增值部分征收的一種稅?！?納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。主要看是否因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為而獲得收益。—— 征稅范圍：國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物?！?計(jì)稅依據(jù)：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的土地增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所收取的收入（包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等全部收入）減去稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額?！?稅率：實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率—— 稅額計(jì)算：應(yīng)納稅額＝ (增值額 適用稅率 ) 土地增值稅稅率表216。增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入一扣除項(xiàng)目金額　　扣除項(xiàng)目金額包括以下幾部分：　　 (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；　　 (2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；　　 (3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用。或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；　　 (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；　　 (5)第一項(xiàng)和開發(fā)土地成本金額之和的 20％為加計(jì)扣除。 216。土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅