【導(dǎo)讀】 肁膅蕆羈羇膄蕿螃袃膃螞薆芁膂蒁螂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀莆蚃裊腿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螞袇羆芆莂蠆袂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈節(jié)薁羈襖莁蚃螄膃莀莃薇聿莀蒅螃肅荿蚈薅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇蒄莄袇袃蒄蒆蝕膂蒃薈袆膈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L膅肆蒞螅肁膅蕆羈羇膄蕿螃袃膃螞薆芁膂蒁螂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀莆蚃裊腿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螞袇羆芆莂蠆袂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈節(jié)薁羈襖莁蚃螄膃莀莃薇聿莀蒅螃肅荿蚈薅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇蒄莄袇袃蒄蒆蝕膂蒃薈袆膈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L膅肆蒞螅肁膅蕆羈羇膄蕿螃袃膃螞薆芁膂蒁螂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀莆蚃裊腿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螞袇羆芆莂蠆袂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈節(jié)薁羈襖莁蚃螄膃莀莃薇聿莀蒅螃肅荿蚈薅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇蒄莄袇袃蒄蒆蝕膂蒃薈袆膈蒂螁蚈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L膅肆蒞螅肁膅蕆羈羇膄蕿螃袃膃螞薆芁膂蒁螂膇

　　

【正文】 國人民大學(xué)出版社， 2021 年第 2 版。 參考書： 唐欣 ， 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ， 華中科技 大學(xué)出版社 ， 2021。 劉洪玉 ， 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 與管理，中國物價出版社 ， 2021。 王克忠， 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)教程，復(fù)旦大學(xué)出版社， 2021。 沈建忠，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社， 2021。 21 五、單元授課的具體內(nèi)容與作業(yè) 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓及劃撥 土地使用權(quán)出讓 指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 主體：國家、公司、企業(yè)、其他組織、個人 客體 ：城鎮(zhèn)國有土地、集體土地征為國有后 內(nèi)容：土地使用權(quán)、出讓金 土地使用權(quán)出讓的法律依據(jù) 1990 年《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 2021 年《招拍掛出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 土地使用權(quán)出讓方式和程序 （ 1）拍賣 （ 2）招標(biāo) 土地所有者向多方土地使用者發(fā)出投標(biāo)邀請，通過 各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。 （ 3）協(xié)議 政府作為土地所有者與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 （ 4）三種出讓方式比較 土地使用 權(quán)的出讓年限：居住用地 70 年，科教文衛(wèi)用地 50 年，綜合 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年。 土地使用權(quán)屆滿收回 土地使用權(quán)收回 依法提前收回（公共利益需要、使用者原因、 司法機(jī)關(guān)決定收回） 土地使用權(quán)終止：（土地滅失、土地使用者的拋棄而終止） 土地使用權(quán)續(xù)期： 使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地，應(yīng)當(dāng)最遲于 1 年前向土地 22 管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，重簽合同，交納地價款，更換土地權(quán)屬證件。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 廣義：土地使用權(quán) 發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。 狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件 （ 1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容。 （ 2）按出讓合同約定，受讓方已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 （ 3）按照合同進(jìn)行投資開發(fā)的，屬房屋建筑工程要完成開發(fā)投資總額 25%，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn) （ 1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的 法律效力 不得隨意變更土地使用權(quán)的使用年限、用途及其他限定規(guī)定。 （ 2） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類別 ①出售 ②交換 ③贈與 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程度 （ 1）轉(zhuǎn)讓申請 （ 2） 簽訂轉(zhuǎn)讓合同 （ 3）轉(zhuǎn)讓合同公證 （ 4）繳納土地出讓金和土地增值稅 （ 5）土地使用權(quán)變更登記 土地使用權(quán)劃撥 概念：指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)， 在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 申請者：法人、公民 土地使用權(quán)人可以無限使用，沒有期限限制。 23 原集體土地 征地 國有土地 劃撥 兩種形式 原國有土地 劃撥 土地使用權(quán)劃撥的法律規(guī)定 （ 1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 （ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 （ 3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 （ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 土地征用的特點(diǎn) （ 1）強(qiáng)制性 （ 2）特定性 （ 3）轉(zhuǎn)移性 （ 4）補(bǔ)償性 1 土地征用 的補(bǔ)償和安置 （ 1） 土地補(bǔ)償費(fèi) （ 2）安置補(bǔ)助費(fèi) （ 3）青苗補(bǔ)償費(fèi) （ 4）附著物補(bǔ)償費(fèi) （ 5） 新菜地建設(shè)資金 （ 6）耕地占用稅 （ 7）土地管理費(fèi) 第 二 節(jié) 開發(fā)的前期工作 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的內(nèi)容和特點(diǎn) （ 1）前期工作的主要內(nèi)容 ①土地問題 土地使用權(quán)證書 ②規(guī)劃問題 規(guī)劃許可證書 ③基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施問題 ④融資問題 ⑤ 銷售問題 ⑥工程進(jìn)度問題 ⑦保險(xiǎn)問題 （ 2）前期工作的特點(diǎn)：多、長、變 （ 3）前期工作的現(xiàn)狀和問題 ①政府主管部門的作用 ②人際關(guān)系的作用 ③前期人員及基本素質(zhì) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得 劃撥土地要取得土地使用證 ，前提是已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 24 （ 1）哪些情況需要申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （ 2）申請規(guī)劃許可證需要的材料 （ 3）申請規(guī)劃許可證需辦理的手續(xù) （ 4）注意事項(xiàng) （ 5）補(bǔ)辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證所需材料 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的取得 開發(fā)企業(yè)在建設(shè)之前要取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （ 1）哪些情況需要申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （ 2）申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證需要的材料 （ 3）申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證需辦理的手續(xù) （ 4）注意事項(xiàng) 施工許可證獲得 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證 （ 1）申請 施工許可證所須條件 （ 2）申請辦理施工許可證的程序 （ 3）有關(guān)施工許可證的注意事項(xiàng) 復(fù)習(xí)思考題 ▲ 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式有哪些？ ▲ 簡述劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)。 ▲ 簡述出讓土地使用權(quán)的類型、含義。 ▲ 簡述協(xié)議出讓國有土地的范圍。 ▲ 簡述招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地的范圍。 ▲ 土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。 25 第 五 章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 一、 教學(xué)目標(biāo)及基本要求 本章教學(xué) 目標(biāo)： 通過本節(jié)課程的講授，使學(xué)生掌握 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念和特點(diǎn)，明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù)；熟悉工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理及其 他管理 。 本章教學(xué) 的基本要求： 要求學(xué)生 掌握 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目的 基本 管理方式 。 二、教學(xué)內(nèi)容 本章教學(xué)內(nèi)容及學(xué)時分配 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述及質(zhì)量管理 （ 2學(xué)時） 第二節(jié) 進(jìn)度、成本、其他管理 （ 2學(xué)時） 本章教學(xué)內(nèi)容的重點(diǎn)和難點(diǎn) 重點(diǎn) ： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理 難點(diǎn) ： 同上 突破方法 ： 看報(bào)告 舉實(shí)例 三、 教學(xué)方式