房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅技巧-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn) 出租、抵押 等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的 征稅范圍 。（ 14000+1554+2400）＝ 56% (9) 應(yīng)交土地增值稅＝ 10046 40%－ 17954 5% ? ＝ － ＝ ? 應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅＝ － 280＝ ㈥ 企業(yè)所得稅 1． 企業(yè)所得稅的定義 ? 企業(yè)所得稅是以納稅人的所得額為計(jì)征對(duì)象所征收的稅收。 【 提示 】對(duì) 個(gè)人所擁有 的非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 【 提示 】 ： （ 2023年起包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)） ，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。 （ 2）對(duì)房屋的部分讓價(jià)與優(yōu)惠，注意開(kāi)票與入賬的時(shí)間差。 運(yùn)用舉例 7參考答案 ： 1/2 ① 乙公司對(duì)該部分房屋申報(bào)上交營(yíng)業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 【 提示 】造成以上結(jié)果的主要原因是， 實(shí)物分配增加了營(yíng)業(yè)稅及附加稅、印花稅 的 征收環(huán)節(jié) 。 （ 2）每平米 5200元與 4000元的價(jià)差部分，扣除乙公司應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之后，作為甲方 服務(wù)性合作利潤(rùn) 分回。 （ 4）或者公司做完最后一個(gè)項(xiàng)目，不打算再做。 （ 4） 稅收差異 ： ①裝修收入單獨(dú)開(kāi)票，營(yíng)業(yè)稅稅率為 3%，比房產(chǎn)公司 5%的稅率要低。 （ 2）丁公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅等 =10000（ － ） %=392萬(wàn)元 （ 3）購(gòu)房者累計(jì)應(yīng)交契稅 =10000（ － ） 4%=280萬(wàn)元 ? 以上比較表明，采用第二方案 ： ? 丁公司 少交營(yíng)業(yè)稅 等 56萬(wàn)元。 運(yùn)用舉例 11： ? B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股東，名下有數(shù)家公司，其中該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)立就是看中了一塊土地增值的潛力。 ? 累計(jì)交稅 約 =495++2300+680=3480萬(wàn)元 運(yùn)用舉例 11參考答案 2/3： 第二， 直接轉(zhuǎn)讓公司 ，作價(jià) 8700萬(wàn)元，則： （ 1）印花稅 =8700 ‰= （ 2）應(yīng)交個(gè)人所得稅 ＝（ 8700－ 2800－ ） 20% ≈1179萬(wàn)元 （ 3） 累計(jì)應(yīng)交稅 ＝ 1179+= ≈1184 萬(wàn)元 運(yùn)用舉例 11參考答案 3/3： ? 兩者比較 （ 1）形式上轉(zhuǎn)讓收入減少 =9000－ 8700=300萬(wàn)元。 （ 2）對(duì)于房產(chǎn)公司 有償取得的土地 ，在一定期限內(nèi)未開(kāi)發(fā)，或長(zhǎng)期處于半開(kāi)發(fā)狀態(tài)下的，或國(guó)家無(wú)償收回，或視同企業(yè)自用，征收相關(guān)稅收。 （ 2）企業(yè)容易多交房產(chǎn)稅的 原因 ②做好事也交稅 ? 這種情況主要表現(xiàn)為地產(chǎn)公司將 開(kāi)發(fā)的房屋無(wú)償出借的行為 等。 ? 企業(yè)購(gòu)入后，對(duì)外投資，與另一家公司聯(lián)合開(kāi)商場(chǎng)，但 產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移 （聯(lián)營(yíng)時(shí)，該部分房屋估計(jì)市價(jià) 3000萬(wàn)元）。 （ 2）名義對(duì)外投資，實(shí)際未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的， 視同房屋出租 ，按租金收入的 12%交納房產(chǎn)稅，同時(shí) 交納營(yíng)業(yè)稅 等。會(huì)計(jì)核算時(shí)，不知道應(yīng) 獨(dú)立單獨(dú) ，而合并計(jì)入房屋的價(jià)值，導(dǎo)致長(zhǎng)期 多交稅 。 四、以租代售等模式下房產(chǎn)稅的規(guī)避模式 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問(wèn)題 （二）企業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對(duì)策 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問(wèn)題 1．大部分房地產(chǎn)公司 交納房產(chǎn)稅絕對(duì)額較少 （ 1）公司自用房面積小，價(jià)格低，每年按 %的稅率交稅，幾乎可以忽略不計(jì)。 ? 另外有一家公司看中這塊土地， 愿意購(gòu)買(mǎi) ，但最高出價(jià)不超過(guò) 8700萬(wàn)元。 （ 3） 原因 ：公司形式上是出讓土地或未完工的房屋，實(shí)際屬于 轉(zhuǎn)讓整個(gè)公司 。 ? 當(dāng)?shù)匾?guī)定 ，房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅及附加稅率為 %，裝飾行業(yè)為 %，該類(lèi)房屋的 契稅稅率 為 4%。 （ 2） 條件 。 （ 3）甲公司也不存在房屋計(jì)稅價(jià)格的調(diào)整問(wèn)題（即：每平米按 5200再出售，而 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定均價(jià) 為 5500元）。 3． 減少公司間房屋流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié) ，同時(shí)又要滿足聯(lián)合開(kāi)發(fā)或協(xié)議抵債等經(jīng)營(yíng)要求 ，最簡(jiǎn)單的處理方法只有兩種 第一， 總量控制的終端一次性銷(xiāo)售模式 ，即： （ 1）由合作雙方處理房源的總數(shù)量。 ② 從乙公司分回房屋按 3%的稅率補(bǔ)交契稅=1600 3%=264萬(wàn)元。 運(yùn)用舉例 7 ? 甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢(qián)并負(fù)責(zé)房屋開(kāi)發(fā)，進(jìn)行 合作建房 ? 甲方所出土地賬面價(jià)值 600萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值 5000萬(wàn)元；乙方出錢(qián)對(duì)該部分土地進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)，實(shí)際開(kāi)發(fā)房屋面積 40000平方米，乙方追加投入開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用支出約 7000萬(wàn)元。 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 租金收入 12% 房產(chǎn)稅 應(yīng)用舉例 4 ? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將自己開(kāi)發(fā)的部分房屋分別運(yùn)用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時(shí)辦公用房，入賬價(jià)值 500萬(wàn)元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價(jià)值 1000萬(wàn)元，實(shí)際融資 750萬(wàn)元； 第三 ，將部分開(kāi)發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬(wàn)元。 4． 企業(yè)所得稅的計(jì)征依據(jù)及計(jì)算方法 ? ⑴ 企業(yè)所得稅的稅率： 2023年年底之前為33%， 2023年開(kāi)始為 25%。 ㈤ 土地增值稅 ⑸ 土地增值率 ＝土地增值額247。應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額 =6000 20%375=825元。 應(yīng)用舉例 1參考答案 7/7 ? 該公司 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅的計(jì)算方法 如下： ⑴ 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋100） 5%＝ 645萬(wàn)元 ⑵ 應(yīng)交附加稅＝ 645（ 7%＋ 3% ＋ 1%）＝ ? 也可以采用下列簡(jiǎn)化計(jì)算方法 ? 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅 ? ＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋ 100） 5%（ 1＋ 7%＋ 3% ＋ 1%） ? ＝ 12900 ＝ 【 提示 】⑴ 內(nèi)部?jī)?yōu)惠售房?jī)?yōu)惠價(jià)格稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可，應(yīng)按正常賣(mài)價(jià)計(jì)稅；這叫做讓利不讓稅； ⑵收取代墊的水表、電表的初裝費(fèi)作房屋銷(xiāo)售收入 計(jì)稅 ㈢ 印花稅 1/2 1．印花稅的 定義 ? 印花稅，是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。 ㈡ 營(yíng)業(yè)稅及附加稅 3/7 3． 營(yíng)業(yè)稅的納稅人 ? 營(yíng)業(yè)稅的納稅人是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。 房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀 ? 目前的房地產(chǎn)行業(yè) 稅種多，負(fù)擔(dān)重 。如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)檢查，企業(yè)該如何降低和避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？這是所有企業(yè)管理層和納稅人都非常關(guān)心和急待解決的問(wèn)題。 營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍 2/7 ? 具體包括 ： ⑴ 交通運(yùn)輸業(yè)，稅率 3% ⑵ 建筑業(yè)，稅率 3% ? 建筑業(yè)具體包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。山東省的地方教育附加，比率： 1% ⑷ 應(yīng)交附加稅費(fèi)＝應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（城建稅率＋ 附加比率 ） 關(guān)于明確地方教育附加有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于調(diào)整山東省地方教育附加征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》（財(cái)綜函 [2023]72號(hào)）、《山東省人
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