房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅技巧-文庫吧在線文庫
【正文】 地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn) 出租、抵押 等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的 征稅范圍 。（ 14000+1554+2400）＝ 56% (9) 應(yīng)交土地增值稅＝ 10046 40%－ 17954 5% ? ＝ － ＝ ? 應(yīng)補交土地增值稅＝ － 280＝ ㈥ 企業(yè)所得稅 1． 企業(yè)所得稅的定義 ? 企業(yè)所得稅是以納稅人的所得額為計征對象所征收的稅收。 【 提示 】對 個人所擁有 的非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 【 提示 】 ： （ 2023年起包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)） ，依照規(guī)定稅額計算征收。 （ 2）對房屋的部分讓價與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時間差。 運用舉例 7參考答案 ： 1/2 ① 乙公司對該部分房屋申報上交營業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 【 提示 】造成以上結(jié)果的主要原因是， 實物分配增加了營業(yè)稅及附加稅、印花稅 的 征收環(huán)節(jié) 。 （ 2）每平米 5200元與 4000元的價差部分，扣除乙公司應(yīng)交的營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之后，作為甲方 服務(wù)性合作利潤 分回。 （ 4）或者公司做完最后一個項目，不打算再做。 （ 4） 稅收差異 ： ①裝修收入單獨開票，營業(yè)稅稅率為 3%，比房產(chǎn)公司 5%的稅率要低。 （ 2）丁公司應(yīng)交營業(yè)稅等 =10000（ － ） %=392萬元 （ 3）購房者累計應(yīng)交契稅 =10000（ － ） 4%=280萬元 ? 以上比較表明，采用第二方案 ： ? 丁公司 少交營業(yè)稅 等 56萬元。 運用舉例 11： ? B房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東，名下有數(shù)家公司，其中該房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)立就是看中了一塊土地增值的潛力。 ? 累計交稅 約 =495++2300+680=3480萬元 運用舉例 11參考答案 2/3： 第二， 直接轉(zhuǎn)讓公司 ，作價 8700萬元，則： （ 1）印花稅 =8700 ‰= （ 2）應(yīng)交個人所得稅 ＝（ 8700－ 2800－ ） 20% ≈1179萬元 （ 3） 累計應(yīng)交稅 ＝ 1179+= ≈1184 萬元 運用舉例 11參考答案 3/3： ? 兩者比較 （ 1）形式上轉(zhuǎn)讓收入減少 =9000－ 8700=300萬元。 （ 2）對于房產(chǎn)公司 有償取得的土地 ，在一定期限內(nèi)未開發(fā)，或長期處于半開發(fā)狀態(tài)下的，或國家無償收回，或視同企業(yè)自用，征收相關(guān)稅收。 （ 2）企業(yè)容易多交房產(chǎn)稅的 原因 ②做好事也交稅 ? 這種情況主要表現(xiàn)為地產(chǎn)公司將 開發(fā)的房屋無償出借的行為 等。 ? 企業(yè)購入后，對外投資，與另一家公司聯(lián)合開商場，但 產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移 （聯(lián)營時，該部分房屋估計市價 3000萬元）。 （ 2）名義對外投資，實際未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的， 視同房屋出租 ，按租金收入的 12%交納房產(chǎn)稅，同時 交納營業(yè)稅 等。會計核算時，不知道應(yīng) 獨立單獨 ，而合并計入房屋的價值，導(dǎo)致長期 多交稅 。 四、以租代售等模式下房產(chǎn)稅的規(guī)避模式 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問題 （二）企業(yè)對房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對策 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問題 1．大部分房地產(chǎn)公司 交納房產(chǎn)稅絕對額較少 （ 1）公司自用房面積小，價格低，每年按 %的稅率交稅，幾乎可以忽略不計。 ? 另外有一家公司看中這塊土地， 愿意購買 ，但最高出價不超過 8700萬元。 （ 3） 原因 ：公司形式上是出讓土地或未完工的房屋，實際屬于 轉(zhuǎn)讓整個公司 。 ? 當(dāng)?shù)匾?guī)定 ，房地產(chǎn)公司營業(yè)稅及附加稅率為 %，裝飾行業(yè)為 %，該類房屋的 契稅稅率 為 4%。 （ 2） 條件 。 （ 3）甲公司也不存在房屋計稅價格的調(diào)整問題（即：每平米按 5200再出售，而 稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定均價 為 5500元）。 3． 減少公司間房屋流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié) ，同時又要滿足聯(lián)合開發(fā)或協(xié)議抵債等經(jīng)營要求 ，最簡單的處理方法只有兩種 第一， 總量控制的終端一次性銷售模式 ，即： （ 1）由合作雙方處理房源的總數(shù)量。 ② 從乙公司分回房屋按 3%的稅率補交契稅=1600 3%=264萬元。 運用舉例 7 ? 甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負(fù)責(zé)房屋開發(fā)，進行 合作建房 ? 甲方所出土地賬面價值 600萬元，市場價值 5000萬元；乙方出錢對該部分土地進行房屋開發(fā)，實際開發(fā)房屋面積 40000平方米，乙方追加投入開發(fā)成本及相關(guān)費用支出約 7000萬元。 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間確定 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。計算公式為： ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 租金收入 12% 房產(chǎn)稅 應(yīng)用舉例 4 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時辦公用房，入賬價值 500萬元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價值 1000萬元，實際融資 750萬元； 第三 ，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。 4． 企業(yè)所得稅的計征依據(jù)及計算方法 ? ⑴ 企業(yè)所得稅的稅率： 2023年年底之前為33%， 2023年開始為 25%。 ㈤ 土地增值稅 ⑸ 土地增值率 ＝土地增值額247。應(yīng)納個人所得稅稅額 =6000 20%375=825元。 應(yīng)用舉例 1參考答案 7/7 ? 該公司 應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅的計算方法 如下： ⑴ 應(yīng)交營業(yè)稅＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋100） 5%＝ 645萬元 ⑵ 應(yīng)交附加稅＝ 645（ 7%＋ 3% ＋ 1%）＝ ? 也可以采用下列簡化計算方法 ? 應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅 ? ＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋ 100） 5%（ 1＋ 7%＋ 3% ＋ 1%） ? ＝ 12900 ＝ 【 提示 】⑴ 內(nèi)部優(yōu)惠售房優(yōu)惠價格稅務(wù)機關(guān)不認(rèn)可，應(yīng)按正常賣價計稅；這叫做讓利不讓稅； ⑵收取代墊的水表、電表的初裝費作房屋銷售收入 計稅 ㈢ 印花稅 1/2 1．印花稅的 定義 ? 印花稅，是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個人征收的一種行為稅。 ㈡ 營業(yè)稅及附加稅 3/7 3． 營業(yè)稅的納稅人 ? 營業(yè)稅的納稅人是指對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人。 房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀 ? 目前的房地產(chǎn)行業(yè) 稅種多，負(fù)擔(dān)重 。如何應(yīng)對稅務(wù)檢查，企業(yè)該如何降低和避免稅務(wù)風(fēng)險？這是所有企業(yè)管理層和納稅人都非常關(guān)心和急待解決的問題。 營業(yè)稅的征稅范圍 2/7 ? 具體包括 ： ⑴ 交通運輸業(yè)，稅率 3% ⑵ 建筑業(yè)，稅率 3% ? 建筑業(yè)具體包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。山東省的地方教育附加，比率： 1% ⑷ 應(yīng)交附加稅費＝應(yīng)交營業(yè)稅（城建稅率＋ 附加比率 ） 關(guān)于明確地方教育附加有關(guān)問題的通知 ? 根據(jù)《財政部關(guān)于調(diào)整山東省地方教育附加征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》（財綜函 [2023]72號）、《山東省人
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