【正文】 民政府關(guān)于調(diào)整地方教育費附加征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（魯政字 [2023]307號）的有關(guān)規(guī)定，自 2023年 12月 1日起， 地方教育附加的征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，為做好我省地方教育附加征收管理工作，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下： ? 凡繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅（以下簡稱“三稅”）的單位和個人，應(yīng)按規(guī)定繳納地方教育附加，征收標(biāo)準(zhǔn)為“三稅”實際繳納金額的 2%。 ㈣ 個人所得稅 1．房地產(chǎn)企業(yè)個人所得稅征稅對象主要為工資、薪金所得 .概念 ：工資、薪金所得，是指個人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。 ㈤ 土地增值稅 3． 土地增值稅的納稅人 ? 土地增值稅的納稅人，是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的 單位和個人 。 應(yīng)納稅所得額 ＝ 收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項扣除－彌補(bǔ)以前年度虧損（ 稅法第 5條 ） 2． 企業(yè)所得稅的征稅范圍 ? 企業(yè)所得稅的征稅范圍，包括企業(yè)所得稅納稅人取得的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。 ㈦ 房產(chǎn)稅 4． 房產(chǎn)稅的計征依據(jù)及計算方法 ⑴ 房產(chǎn)稅的計征方法有兩種：從價計征、從租計征 ⑵ 從價計征 主要是針對自用的房屋而言、稅率為 %。土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。 （ 3）對讓價過大的，應(yīng)有充分的理由，主要是房屋的質(zhì)量和市場價格，或 資金回籠 。 ② 甲乙雙方實際各上交印花稅 =1600 ‰= ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)對以上業(yè)務(wù)進(jìn)行清稅時，對甲乙雙方分別作以下處理要求： ? 乙公司應(yīng)按正常市場售價，視同銷售，計算補(bǔ)交營業(yè)稅和印花稅等。 （ 2）協(xié)議以房抵債的錯誤行為 ? 房地產(chǎn)公司與其他公司形成債務(wù)后，雙方協(xié)商以房屋用較低的價格抵債，這種模式對債權(quán)人而言， 形成多次流轉(zhuǎn) 。 運用舉例 9參考答案 ? 這樣處理對乙公司而言： ? 每平米按 5200元交納相關(guān)稅金，而非調(diào)整為5500元交稅。 ? 針對以上不同特殊情況，可以采用不同方法對房屋開發(fā)收入的性質(zhì) 進(jìn)行轉(zhuǎn)化 。 ②裝修收入部分不交土地增值稅。 ? 購房者 少交契稅 40萬元。 ? 該公司注冊資本 2600萬元。 （ 2）實質(zhì)采用第二種方式少交稅 =3480－ 1184=2296萬元。 （ 3）對目前 分期收款賣房 的情況，稅收征管的定性和方法過于單一，一律作房屋出售征稅，減少了國家稅源，也影響了契稅等相關(guān) 稅收的征收 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問題 （二）企業(yè)對房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對策 1． 對于企業(yè)自用房屋，應(yīng)分清其用途和屬情 （ 1） 依據(jù) ：①企業(yè)擁有的，獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙筒、窒外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。 ? 某公司開發(fā)的部分框架結(jié)構(gòu)房屋，尚未最終完工，公司領(lǐng)導(dǎo)同意暫借部分房屋給某物流公司作臨時室內(nèi)貨場，約 2200平米。 ? 公司收到聯(lián)營方分回的投資款后，直接作利潤入賬，并 按自用房交納房產(chǎn)稅 （ 當(dāng)?shù)匾?guī)定扣除率 為 30%） 典型案例參考答案： ? 房產(chǎn)公司每年交 房產(chǎn)稅 =1500（ 1－ 30%） %= ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后，要求該房地產(chǎn)公司補(bǔ)交以下稅金： ① 營業(yè)稅及附加稅 =320 %=176萬元 ② 房產(chǎn)稅 =320 12%－ = 五、土地增值稅的納稅籌劃 （一）土地增值稅的 計算規(guī)律 （二）土地增值稅 清算的要求 （三）土地增值稅的 技術(shù)性稅收籌劃方法 （四） 微利項目 的土地增值稅籌劃方法 （一）土地增值稅的計算規(guī)律 1． 收入的確認(rèn) ? 房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋和土地使用權(quán)的收入包括 （ 1）轉(zhuǎn)讓取得的 全部價款 （貨幣性收入） （ 2） 相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益 ——實物 【 提示 】① 注意視同銷售； ② 注意 價外費用 ； ③ 注意價格 核定與調(diào)整 （稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)利） 2．計算增值稅時，允許扣除項目的內(nèi)容 （ 1） （ 1） 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ① 有償購買土地所支付的價款 ② 轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)所支付的差價款，如綜合用地轉(zhuǎn)換為房屋開發(fā)用地 ③ 以無償劃撥方式取得的土地，為開發(fā)而補(bǔ)交的 土地出讓金 （一）土地增值稅的計算規(guī)律 2．計算增值稅時，允許扣除項目的內(nèi)容 （ 2） （ 2） 開發(fā)土地的成本、費用 ——房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括： ① 土地征用及拆遷費用 ② 相關(guān)補(bǔ)償費用 ③ 前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費 ④ 開發(fā) 間接費用 （一）土地增值稅的計算規(guī)律 2．計算增值稅時，允許扣除項目的內(nèi)容 （ 3~5） （ 3） 新建房及配套設(shè)施成本 ? —— 銷售費用、管理費用、財務(wù)費用 （ 4） 舊房及建筑物的評估價格 ，以及由此發(fā)生的 評估費用 （ 5） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （ 營業(yè)稅及附加） （ 6） 按稅法有關(guān)規(guī)定的加計扣除 （一）土地增值稅的計算規(guī)律 3．稅收優(yōu)惠 （ 1）增值率低于 20%的 普通住宅 ，免征土地增值稅 （ 2）以 繼承、贈與 方式無償轉(zhuǎn)讓的行為，不征收土地增值稅 （ 3） 抵押、出租 行為不征收土地增值稅 【 提示 】 以房屋對外投資 的免征營業(yè)稅，但要征收土地增值稅（從 2023年開始） （一）土地增值稅的計算規(guī)律 （二）土地增值稅清算的要求 1． 依據(jù) ——國稅發(fā) [2023]187號文 2． 清算原則 （ 1）以項目開發(fā)為單位清算，分期開發(fā)的項目，以各期為單位分別計算 （ 2）開發(fā)項目中同時包括普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別核算增值額 3．土地增值稅清算的條件 （ 1）符合下列情形之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅 清算 ① 項目 全部完工，完成銷售 ② 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算 的房產(chǎn)開發(fā)項目 ③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 的 （二）土地增值稅清算的要求 3．土地增值稅清算的條件 （ 2）下列情形之一，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán) 要求清算 ① 開發(fā)項目已竣工驗收，銷售面積達(dá) 85%以上，或未超過 85%，但 剩余部分已經(jīng)出租或自用 ； ② 取得 預(yù)售許可證三年 尚未賣完的； ③ 申請注銷稅務(wù)登記，但 未辦 土地增值稅 清算手續(xù) 的 （二）土地增值稅清算的要求 4．配套費用支出的處理 （ 1） 內(nèi)容 ：如配套的居委會、會所、停車場、變電站、學(xué)校等公共設(shè)施支出 （ 2） 要求 ：均可計入相關(guān)成本 （ 3） 裝修成本計入相關(guān)開發(fā)成本 （二）土地增值稅清算的要求 5．共同費用的處理 （ 1）多個項目的共同費用， 按面積比或開發(fā)成本法分?jǐn)? （ 2） 住宅和商鋪分開核算 ，分別計算土地增值稅 （二）土地增值稅清算的要求 （三）土地增值稅的技術(shù)性稅收籌劃方法 1．利用 價格轉(zhuǎn)移法 ? 對部分精裝修房屋，裝修收入單獨核算，單獨開票 2．利用 成本利潤轉(zhuǎn)移法 ? 科學(xué)運用各種開發(fā)成本、費用支出 3．利用 費用扣除標(biāo)準(zhǔn)比較法 （ 1）利息支出的比較 （ 2） 加計 20%費用的比較 （四）微利項目的土地增值稅籌劃