【正文】 等未貼或者少貼印花稅 。 ? 4. 到企業(yè)售樓部了解樓盤銷售價格 、 進度 ，注意索取 “ 銷控表 ” 。 ? 7. 根據(jù)企業(yè) “ 銷售費用 ” 科目中發(fā)生的房地產(chǎn)交易中心收取的房屋買賣交易服務(wù)費估算企業(yè)已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的商品房銷售收入 ， 用倒算結(jié)果和企業(yè)賬面銷售收入進行比較 ， 測試其業(yè)以辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的銷售收入完整性 。 征管法第六十條第四款：責(zé)令其限期改正 ，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的 ， 處二千元以上一萬元以下的罰款 。 22 視同銷售行為的處理 P327 ? 將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用 、 捐贈 、 贊助 、廣告 、 樣品 、 職工福利 、 獎勵等； ? 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； ? 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者； ? 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； ? 以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位 、 個人的非貨幣資產(chǎn) 。 ? 6. 收取的質(zhì)量保修金處理是否正確 。 ? 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 ? 2023年 6月 30日 建設(shè)部令第 80號 ? 第九條 房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。 ? 第十三條 保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。 27 ? 企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法 第五條 因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。 ? 2. 為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用 ， 在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的 ， 是否按規(guī)定記入了房地產(chǎn)開發(fā)成本 ， 是否對超過銀行同類同期貸款利率以上的部分進行了納稅調(diào)整 。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。對金融競爭環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的 ，貸款利率下浮幅度不變。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整 。 4=(萬元 ) ? :96+=103. 26(萬元 ) 33 ? 3. 檢查企業(yè)是否予提尚未支付的土地征用及拆遷補償費 、 尚未建造的公共配套設(shè)施成本 ，是否在土地征用及拆遷補償費尚未支付 、 公共配套設(shè)施尚未建造時就全額估算計入項目建筑成本 。第一、二期共用的幼兒園從 2023年 7月份開始建造，到 2023年 12月底完工并辦理竣工結(jié)算，成本為 50萬元。 4． 第二期應(yīng)分擔(dān)金額 2 10=20（萬元） 隨今后銷售進度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。 可售面積的確定，違法建筑物的面積 36 （ 三 ） 確保費用稅前扣除無誤 ? 1.“廣告費 ” 、 “ 業(yè)務(wù)宣傳費 ” 、 “ 業(yè)務(wù)招待費 ” 、 “ 壞賬損失 ” 等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進行扣除 ， 是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況 。如果有確鑿證據(jù)表明 (按照合同或協(xié)議約定等 )企業(yè)實際支付的廣告費，其 相對應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個會計年度內(nèi)獲得，則本期實際支付的廣告費應(yīng)作為預(yù)付賬款 ，在接受廣告服務(wù)的各會計年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計入損益。納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件： （ 1）廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機構(gòu)制作的； （ 2）已實際支付費用，并已取得相應(yīng)發(fā)票； （ 3）通過一定的媒體傳播。 ? 5.“三費 ” 扣除是否正確 .納稅人計提的以前年度應(yīng)計未計 、 應(yīng)提未提的折舊 、 費用是否已作納稅調(diào)整 。 ? 10. 納稅人向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確 。 5247。 12 7=（萬元）。 2年 8年 44 ? 4. 以不動產(chǎn) 、 土地使用權(quán)投資入股取得固定收入 ，不承擔(dān)風(fēng)險的 ， 是否按 “ 租賃業(yè) ” 申報營業(yè)稅 。 ? 、 賠償款 、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅 。 ? ， 在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅 。 ? 不動產(chǎn)申報納稅 。 ? ， 審查委托 、 銷售雙方是否履行協(xié)議并及時結(jié)轉(zhuǎn)收入 。 ” 要點 :(1)上述不動產(chǎn)應(yīng)是購置所得 ,不包括繼承的 、 受贈的不動產(chǎn) ， 也不應(yīng)包括接受投資計入資本總額的不動產(chǎn) 。 ? 3. 納稅人的行政管理部門 （ 總部 ） 為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用 ， 是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除 。 此外 ， 要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額是否進行了扣除 ， 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進行了扣除 。 增值額超過扣除項目金額 20%的 ， 應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅 。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。 56 ? 二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題 ? （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 57 ? 不單獨計算價值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。 電燈網(wǎng) 、 照明線從進線盒聯(lián)接管算起 。 二 、 對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的 ， 在將其價值計入房產(chǎn)原值時 ， 可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞 、 需要經(jīng)常更換的零配件 ， 更新后不再計入房產(chǎn)原值 。 62 地下室房產(chǎn)稅稅收新政策 ——財稅 [2023]181號 財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 2023年 1月 1日起 ， 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑 ， 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 、 地下人防設(shè)施等 ， 均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅 。 64 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 2023年 3月 8日 國稅發(fā) [2023]44號 二、關(guān)于出租柜臺征收城市房地產(chǎn)稅問題 出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應(yīng)按租金計征城市房地產(chǎn)稅。 P125頁 65 六 、 土地使用稅檢查要點 ? 地是否按規(guī)定申報繳納了土地使用稅 。 本通知自 2023年 5月 1日起執(zhí)行，此前凡與本通知不一致的政策規(guī)定一律以本通知為準(zhǔn)。 ” 因此 ， 如果房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓 、 轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)簽定的合同 ， 以及房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同都無須繳納印花稅 ， 只需就其取得的土地使用證按件貼花 5元即可 。 (3) 偽造印花稅票的，適用 《 稅收征管法實施細則 》 第九十一條的處罰規(guī)定。 71 七 、 個人所得稅檢查要點 （ 一 ） 工資 、 薪金方面 ? 1. 對工資 、 薪金 、 獎金 、 實物 、 有價證券等發(fā)放已達到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅 。 72 ? 4. 企業(yè)售樓人員取得的售房提成收入 ， 是否按規(guī)定扣繳個人所得稅 。 參見 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)問題的批復(fù) 》 （ 財稅 [2023]94號 ） 。其中 ， 對企業(yè)雇員享受的此類獎勵 ， 應(yīng)與當(dāng)期的工資薪金合并 ， 按照 “ 工資 、 薪金所得 ” 項目征收個人所得稅； 對其他人員享受的此類獎勵 ， 應(yīng)作為當(dāng)期的勞務(wù)收入 ， 按照 “ 勞務(wù)報酬所得 ” 項目征收個人所得稅 。 自 2023年 1月 1日起，對企業(yè)向雇員發(fā)放的全年一次性獎金、年終加薪、實行年薪制和績效工資辦法的單位根據(jù)考核情況兌現(xiàn)的年薪和績效工資， 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]9號） 76 例題 某公司 2023年 1月份給某員工發(fā)放一次性年終獎金 36720元。 雇員將行權(quán)后的股票再轉(zhuǎn)讓時獲得的高于購買日公平市場價的差額 ， 是因個人在證券二級市場上轉(zhuǎn)讓股票等有價證券而獲得的所得 ， 是否按照 “ 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ” 適用的征免規(guī)定計算繳納了個人所得稅 。 78 ? 2. 企業(yè)向參股的職工或者其他個人支付的股息 、 紅利收入是否全額扣繳個人所得稅 。 ? 6. 企業(yè)為股東個人購買汽車 ， 雖然該汽車同時也為企業(yè)使用 ， 是否代扣代繳了個人所得稅 。 因此 ， 可以認定消費者取得上述住房 、 汽車的免費使用權(quán) ， 不管是自用或出租 ， 已經(jīng)取得了實物形式的所得 ， 應(yīng)按照 “ 偶然所得 ” 應(yīng)稅項目繳納個人所得稅 ， 稅款由提供住房 、 汽車的企業(yè)代扣代繳 。 3. 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 [2023]629 號 ） 規(guī)定： 個人因參加企業(yè)的有獎銷售活動而取得的贈品所得 ， 應(yīng)按 “ 偶然所得 ”項目計征個人所得稅 。 此外，要特別注意，單位為個人負擔(dān)個人所得稅的，在計算應(yīng)納稅額時，是否將支付額換算成含稅收入后再計算扣繳個人所得稅。 列出：種類 、 購置時間 、 載重凈噸位 （ 可乘人數(shù) ） 、 單位稅額 、應(yīng)納稅額 、 已納稅額 、 應(yīng)補稅額 。 2. 對車輛凈噸位尾數(shù)在半噸和半噸以下的按半噸計算 ， 超過半噸的按 1噸計算；機動車掛車 ， 按機動載貨汽車稅額的 7折計征稅；客貨兩用汽車 ， 載人部分按乘人汽車稅額減半征稅 ， 載貨部分按機動載貨汽車稅額征稅 。 ? [2023]1394號文件規(guī)定，鑒于機動車輛丟失后，納稅人不再擁有和使用該車輛，對于已經(jīng)按年繳納了車船使用稅的機動車輛出現(xiàn)丟失的情況，應(yīng)當(dāng)予以 退稅