【正文】 證銷售信息、預(yù)收房款真實、準(zhǔn)確，確保稅款及時、足額入庫。執(zhí)行新的企業(yè)所得稅法，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)管理的稅收政策。房地產(chǎn)行業(yè)是一個業(yè)務(wù)涉及面較廣、綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，稅務(wù)人員不僅要精通稅收業(yè)務(wù)，還要掌握相關(guān)的法律知識和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)知識。針對上述疑點對該企業(yè)的財務(wù)人員及法人代表進(jìn)行了約談。通過本案例，我們可以看到，進(jìn)行納稅評估工作要對企業(yè)的實際生產(chǎn)經(jīng)營情況充分了解，同時，要充分靈活地利用納稅評估中的各種指標(biāo)，通過分析，發(fā)現(xiàn)稅收疑點和問題，為后期工作提供有價值的線索。經(jīng)評估分析，疑點不能排除，進(jìn)行約談舉證環(huán)節(jié)。發(fā)現(xiàn)如下疑點：一、產(chǎn)成品無明細(xì)帳。三、原材料大多為購進(jìn)的半成品。五、另一關(guān)聯(lián)企業(yè)系民政福利企業(yè)。從財務(wù)管理的角度分析，股東財富最大化或企業(yè)價值最大化是企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)，投資與決策都必須保證資金的獲得和有效使用，確保保值增值。因而造成財務(wù)核算被動，倒臵為以銷為帳，原始明細(xì)資料不全而無法詳細(xì)核算，故無產(chǎn)成品明細(xì)帳。因為稅法規(guī)定，民政福利自營出口或銷售給外貿(mào)公司出口的貨物不得享受增值稅先征后返的優(yōu)惠政策。購進(jìn)的應(yīng)該是產(chǎn)成品而非半成品，違反了稅收（出口貨物）專用繳款書開具的規(guī)定。據(jù)此，該企業(yè)因上述因素，未及時開票或少做收入，至評估時（11月底），抵減上期留抵稅額后，已限期入庫。為此，主管國稅機(jī)關(guān)將其列入當(dāng)年納稅評估重點對象單位。鑒于以上疑點的存在，稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人下發(fā)了《納稅評估約談?wù)f明建議書》。評估分析人員首先深入該企業(yè)了解其生產(chǎn)工藝流程及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)其每單位原料產(chǎn)出的主產(chǎn)品與副產(chǎn)品比大體是3：1。對未申報銷售的收入進(jìn)行核實后，發(fā)現(xiàn)其配比關(guān)系仍存在差距。根據(jù)評估結(jié)論，該企業(yè)對少計收入的部分，調(diào)增應(yīng)納稅所得額310000元，其增值稅也按規(guī)定進(jìn)行申報，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。二是實行查賬征收的小規(guī)模納稅人申報明顯偏低。行業(yè)指標(biāo)分析為破解上述疑點問題，評估人員詳細(xì)了解了制成茶的基本工藝流程、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)，并深入精制茶加工業(yè)納稅人茶地和制茶加工車間進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查。：根據(jù)茶葉種植指導(dǎo)站提供的數(shù)據(jù)，并經(jīng)實地調(diào)查測算和納稅人認(rèn)可，正常情況下，膠南市鮮茶葉畝產(chǎn)量一般在50公斤~55公斤，春、夏、秋茶占畝產(chǎn)量的比重分別為70%、15%、15%。根據(jù)茶葉種植指導(dǎo)站提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，由于各季度鮮茶品質(zhì)的差異，其品級茶葉產(chǎn)生分配比例也有所不同，即春季，一般分特級、一級和二級茶，其產(chǎn)成分配比例分別為20%、47%、33%，如只分一、二級茶，則產(chǎn)生分配比例為60%和40%；夏季，由于夏茶品質(zhì)差，只能產(chǎn)成二級茶；秋季，一般分一、二級兩個品級，其產(chǎn)成分配比例約各占50%.評估指標(biāo)：根據(jù)上述兩個“關(guān)鍵率”，結(jié)合納稅當(dāng)期鮮茶葉投入量和各品級茶葉當(dāng)期平均銷售價格，可較為精確地計算出納稅人當(dāng)期正常茶葉銷售收入，即：納稅當(dāng)期茶葉銷售收入=∑（當(dāng)期鮮茶葉投入量各季節(jié)鮮茶投入產(chǎn)出率各季節(jié)品級茶葉產(chǎn)生分配比例各品級茶葉當(dāng)期平均銷售價格）如果納稅人當(dāng)期申報或核定銷售收入明顯偏離正常銷售收入，應(yīng)懷疑存在隱匿銷售收入等問題。如果納稅人當(dāng)期賬面記載的鮮茶葉投入量明顯小于理論計算當(dāng)期鮮茶葉，應(yīng)懷疑納稅人存在通過隱瞞鮮茶葉實際投入量，人為減少銷售收入，少繳稅款的問題。茶園每畝年產(chǎn)鮮茶葉為55公斤，其中春、秋兩季分別畝產(chǎn)35公斤、20公斤。47%=；二級茶=1535247。茶葉銷售收入：根據(jù)市場調(diào)查，2006年膠南市春茶特級、一級和二級成品茶的價格分別為每公斤2400元、400元和120元；秋茶一、二級成品茶的價格分別為每公斤100元和60元，因此，根據(jù)茶葉產(chǎn)出量，可計算出2006年企業(yè)茶葉銷售收入應(yīng)為：2006年企業(yè)銷售收入=春茶各品級成茶收入+秋茶各品級成茶收入=（252400+400+120）+（30100+3060）=。將計算數(shù)據(jù)與企業(yè)2005納稅情況進(jìn)行比較發(fā)現(xiàn)，月核定增值稅稅額相差達(dá)320元。某茶葉研究所為增值稅一般納稅人，%。于是，評估人員根據(jù)“鮮茶投入產(chǎn)出率”和“各品級茶葉產(chǎn)成分配比例”等“關(guān)鍵率”指標(biāo)，對企業(yè)的銷售收入和繳納稅款進(jìn)行了測算，結(jié)果，測算與企業(yè)申報數(shù)據(jù)基本一致。計算得出的外購鮮茶葉與企業(yè)賬面記載的數(shù)量相比短缺達(dá)2150公斤。評估成效2006年，通過有效掌控“關(guān)鍵率”指標(biāo)，以產(chǎn)控稅開展精制茶加工行業(yè)評估，膠南市國稅局共評估一般納稅人3戶，%%，對4戶原采取查賬征收的增值稅小規(guī)模納稅人進(jìn)行了稅額核定，對5戶采取核定征收的小規(guī)模企業(yè)和63戶個體戶進(jìn)行了稅額調(diào)整。通過初步分析，發(fā)現(xiàn)以下疑點。上述數(shù)值明顯超出預(yù)警值177。2006年與2005年相比，企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)變動率為43%。是否存在存貨不實，發(fā)出商品不計或少計收入問題？ 約談舉證及實地調(diào)查針對以上疑點問題，評估人員對該公司展開了約談。經(jīng)測算，%。評估人員通過對企業(yè)鋼材倉庫的入庫單、發(fā)貨單進(jìn)行統(tǒng)計，并對鋼材倉庫進(jìn)行盤點，發(fā)現(xiàn)鋼材賬實不符，賬面比實際庫存多2048噸，鋼材賬實不符的原因是： 企業(yè)發(fā)出鋼材2048噸給某房地產(chǎn)公司，因未及時與對方結(jié)算，故暫未作賬務(wù)處理。經(jīng)查閱賬簿資料和運(yùn)費(fèi)抵扣憑證，評估人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)部分運(yùn)費(fèi)的單價過高，每噸貨物1公里的運(yùn)費(fèi)單價高達(dá)2元。經(jīng)核實企業(yè)2005發(fā)生的代理費(fèi)，因無法取得發(fā)票，企業(yè)采購人員在某地稅局取得代理費(fèi)發(fā)票報銷。根據(jù)《納稅評估管理辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)同意該公司進(jìn)行自查申報。河南省鄭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地稅局河南省鄭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地稅局：《評估與輔導(dǎo)并重———在約談中解決企業(yè)問題》企業(yè)基本情況河南省鄭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某軟件開發(fā)有限責(zé)任公司為增值稅一般納稅人，成立于2001年1月，注冊資金800萬元，主要從事軟件開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，存貨計價方法采用全月一次加權(quán)平均法。（3）主營業(yè)務(wù)費(fèi)用率異常：%，%，%，%。（6）企業(yè)所得稅彈性異常：本年企業(yè)所得稅變動率為－%，營業(yè)收入變動率－%，（－%/－%）。稅務(wù)約談與實地調(diào)查基于以上分析，評估人員作好約談準(zhǔn)備，報請稅源管理部門負(fù)責(zé)人核準(zhǔn)后，向該公司發(fā)出納稅評估約談通知書，告知企業(yè)應(yīng)提供的有關(guān)資料。（2）成本有關(guān)資料顯示：①內(nèi)設(shè)職工食堂采購支出均計入生產(chǎn)成本，全年累計金額265742元，所附原始憑證均為白條。②銷售費(fèi)用中，廣告費(fèi)列支326500元，經(jīng)計算按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)列支256800元；業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)列支74600元，經(jīng)計算按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)列支64200元。針對以上問題，該公司財務(wù)負(fù)責(zé)人在約談時解釋為：有的問題是因為不知道相關(guān)的稅法規(guī)定，有的問題是因為對有關(guān)稅法規(guī)定理解有誤等。（3）食堂采購支出問題：食堂采購支出不應(yīng)計入生產(chǎn)成本，考慮到公司在產(chǎn)品、產(chǎn)成品年末余額較小，故全額調(diào)增應(yīng)納稅所得額265742元；同時建議其采購憑證到當(dāng)?shù)貒惥执_發(fā)票。（5）培訓(xùn)收入問題：少計培訓(xùn)收入68745元，要補(bǔ)提營業(yè)稅、（68745%）；（68745－）。經(jīng)過實地核查，對該公司審核分析出的問題終于水落石出，通過評估人員耐心細(xì)致的解釋，得到了企業(yè)的理解和配合，對其問題全部予以簽字認(rèn)可。評估建議：由于所得稅具體稅收政策繁多復(fù)雜，稅務(wù)處理與會計處理差異較大，企業(yè)往往易出現(xiàn)納稅錯漏。（4）要注意部門配合，評估結(jié)果要通報同級國（地）稅局，以避免重復(fù)勞動，保證國家稅收。結(jié)合日常房地產(chǎn)行業(yè)管理信息對上述資料進(jìn)行準(zhǔn)確性、邏輯性分析，重點對往來款項、收入、成本、營業(yè)稅金及附加項目進(jìn)行分析，查找造成虧損的原因和評估疑點指標(biāo)。根據(jù)日常管理了解的信息，該款項主要是用于籌集主樓的建造成本，并且該公司輔樓與裙樓建造在前，主樓建造在后，兩者建在同一個地塊上，公共部分成本合理是否分?jǐn)偸窃u估關(guān)注點。（3）J公司疑點。（4）H公司疑點。通過往來款項異常指標(biāo)評估，發(fā)現(xiàn)幾家房地產(chǎn)企業(yè)存在四類涉稅問題：（一）F公司———多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本問題。開發(fā)商起初并無建造主樓的計劃，后來由于南京樓市前景看好，董事會決定在裙樓之上、27層的輔樓旁邊增建51層的主樓，2005年剛開工，未進(jìn)入銷售期。應(yīng)企業(yè)要求，評估人員在實地核查階段輔導(dǎo)財務(wù)人員依法對前后期建造成本的劃分和各樓層可售面積進(jìn)行了核實。針對Y公司異常的應(yīng)付款項變動率，評估人員經(jīng)約談發(fā)現(xiàn)：。約談中還了解到，一是香港C公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，樓盤銷售使用的是Y公司的發(fā)票，并由Y公司繳納營業(yè)稅，但銷售收入屬于香港C公司，這正是造成營業(yè)稅金背離收入大幅波動的原因。由于該樓盤應(yīng)納稅所得額是應(yīng)作為Y公司所得征稅，還是作為香港C公司的所得征稅尚有爭議，評估人員在請示上級有關(guān)部門后，按照實質(zhì)重于形式的原則，以實際利潤歸屬者香港C公司作為納稅人。約談發(fā)現(xiàn)，J公司有9家子公司，為了便于資金控管，由J公司一家負(fù)責(zé)向銀行貸款，再分配給集團(tuán)內(nèi)部子公司使用。但是，由于集團(tuán)調(diào)配資金數(shù)額巨大，筆數(shù)繁多，多數(shù)融資行為無書面協(xié)議，取證時間較長，因此評估人員將該情況移交反避稅調(diào)查，將作進(jìn)一步處理。評估結(jié)果通過評估，揭示了往來款項對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響。山東省鄒平縣國稅局：《用證據(jù)來印證約談結(jié)果的可信度》.企業(yè)基本情況山東省鄒平縣某紡織有限公司，成立于2003年7月，注冊資本1500萬元，現(xiàn)有職工214人。疑點分析（一）對企業(yè)2006年1月份申報數(shù)據(jù)與去年同期指標(biāo)進(jìn)行如下配比分析：。（二）評估人員又根據(jù)采集的全年累積指標(biāo)進(jìn)行了如下配比分析。銷售毛利變動率=（本期銷售毛利率－上年同期銷售毛利率）/上年同期銷售毛利率100%=（%－%）/%=%，由于該單位為生產(chǎn)企業(yè)，變動幅度低于－20%，說明企業(yè)可能存在銷售貨物時只結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本而不計或少計銷售額、銷售價格偏低、用于本企業(yè)集體福利、在建工程等問題。這說明該單位可能存在利用運(yùn)輸發(fā)票多抵進(jìn)項的情況。針對銷售成本比收入增長過快的問題，特別是2005年12月份的銷售成本高于銷售收入的問題，該法定代表人解釋，由于紡織漿料產(chǎn)品形狀的特殊性和管理及存儲上的不嚴(yán)密，造成產(chǎn)成品從入庫到出庫過程中的自然損耗過大。結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本926802元。經(jīng)過對該單位有關(guān)舉證資料進(jìn)行核實發(fā)現(xiàn)：該單位所說的超低價處理次品紡織漿料的業(yè)務(wù)不真實，因為該單位的賬務(wù)處理上只有結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的記錄，卻無對應(yīng)的收入及收款業(yè)務(wù)。而且貨物的起運(yùn)地與該單位的主要原材料采購地不一致；而其提供的支付憑證的附件中的摘要欄出現(xiàn)“付某某磚款”和“付某某砂石款”等字樣。但卻由于一場意外的暴雨導(dǎo)致了產(chǎn)品的被浸而失效報廢。這樣企業(yè)既能抵扣7%的進(jìn)項稅款，還能達(dá)到虛增成本的目的；而送貨人也可順利地結(jié)算貨款。自查結(jié)果經(jīng)過企業(yè)自查，確認(rèn)了非正常損失和在建工程所用材料未作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出及擴(kuò)大銷售成本的事實。2003年該公司共申報營業(yè)稅計稅收入3887萬元，該公司2003年未繳納過印花稅。評估人員從北京市家裝協(xié)會取得的該公司報送的2003年收入資料顯示。但數(shù)據(jù)比對發(fā)現(xiàn)，該公司向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報的收入只約等于在10個市場簽章金額的69%。（三）該公司存在未全額代扣代繳設(shè)計師及管理人員個人所得稅的嫌疑。該公司2003未如實申報繳納企業(yè)所得稅，按照建筑安裝業(yè)純益率6%。大多數(shù)家裝企業(yè)僅就開具發(fā)票金額申報收入繳納營業(yè)稅及附加，未開具發(fā)票部分沒有向地稅機(jī)關(guān)申報收入。針對目前家裝行業(yè)的征管現(xiàn)狀，評估人員建議：加大以票控稅力度，增強(qiáng)企業(yè)的依法納稅意識和群眾索要發(fā)票意識?？紤]只有實力較強(qiáng)的家裝企業(yè)才能進(jìn)行市場，而這些家裝企業(yè)注冊地與經(jīng)營地分離，收入主要來源于市場，合同須由市場認(rèn)證備案的特點，建議可由市場管理部門根據(jù)合同代征營業(yè)稅及附加稅費(fèi)、個人所得稅和印花稅，這樣就掌握了家裝企業(yè)的主要收入。根據(jù)市建委物業(yè)處的相關(guān)規(guī)定，施工隊動工前需在物業(yè)公司交納押金領(lǐng)取施工證，完工后需經(jīng)物業(yè)公司驗收，可考慮由物業(yè)公司根據(jù)合同代征營業(yè)稅及附加稅費(fèi)、個人所得稅和印花稅。對企業(yè)申報收入明顯低于已掌握的其市場簽訂合同金額，又不能提供相關(guān)證據(jù)說明理由的，按照《稅收征管法》第三十五條及其實施細(xì)則第四十七條的有關(guān)規(guī)定，可依據(jù)掌握其合同金額核定其應(yīng)納稅額，實行核定征收。家裝企業(yè)成本混亂的情況是其行業(yè)經(jīng)營特點決定的，如果采取前幾項措施，可基本掌握其營業(yè)收入，為實行定率征收企業(yè)所得稅提供了有利條件。案頭分析及評估方法（一）評估企業(yè)稅負(fù)分析法，其中整車銷售收入36141萬元，汽車維修收入3376萬元，實現(xiàn)增值稅90萬元，%，明顯低于全國汽車銷售平均稅負(fù)預(yù)警下限值（％）。修正后的增值稅稅負(fù)=［評估期應(yīng)納增值稅稅額評估期期末增值稅留抵稅額+評估期期初增值稅留抵稅額+同期整車庫存金額增量(1+整車銷售平均毛利率)17%］/［同期銷售額+同期整車庫存金額增量（1+整車銷售平均毛利率）］100%；%，%。（三）評估企業(yè)毛利率分析汽車銷售服務(wù)企業(yè)的收入一般由整車銷售收入和維修收入（企業(yè)大多將精品銷售列在維修收入中）。%，與同品牌的其他企業(yè)利潤率基本相當(dāng)。如果維修銷售毛利率低于35%，可以推論有隱瞞維修銷售收入的可能。維修利潤率=（維修及精品銷售實現(xiàn)收入維修及精品實耗成本）/維修及精品銷售實現(xiàn)收入=（33762714）/3376=％。%?？梢园聪率龇椒ㄍ扑悖瑢?yīng)納稅款進(jìn)行評估。約談根據(jù)約談預(yù)案，評估小組采取靈活的方式分別對售車顧問、維修人員、前臺收銀人員、配件保管人員進(jìn)行了先期約談。對于維修收入比例偏小、維修毛利低問題解釋為同城有3家同品牌店，競爭激烈，建店較晚，所以維修量小、利潤低。造成差額存在的原因是：（免費(fèi)添加機(jī)油等）；；；（車輛貼防曬膜、更換真皮座椅等）；。湖南省地稅局：《評估不匹配數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)賬外收入》企業(yè)基本情況湖南省醴陵市某紙業(yè)有限公司是一家私營有限責(zé)任公司，成立于2000年12月，注冊資金700萬元，為增值稅一般納稅人。2006年，該市造紙企業(yè)26家，%，%。，耗用電621千瓦時，生產(chǎn)工人工資130元。單位產(chǎn)量原材料耗用量=7518247。實施約談通過以上案頭分析，評估小組認(rèn)為該企業(yè)疑點較多，有必要讓企業(yè)對上述疑點進(jìn)行舉證。，是因為企業(yè)與同行業(yè)相比耗用過大造成的。對業(yè)務(wù)往來單位應(yīng)進(jìn)一步調(diào)查?！?的比例，根據(jù)生產(chǎn)工人每生產(chǎn)1噸紙發(fā)放工資120元的比例推算，可以產(chǎn)出成品紙6162噸，比企業(yè)賬面5757噸相差405噸。對此，財務(wù)人員無法解釋?；榫指鶕?jù)評估材料，對該企業(yè)進(jìn)行了全面