【正文】 需改變的，應(yīng)在下一納稅開始前報主管稅務(wù)機關(guān)批準。同時在該環(huán)節(jié)一次性取得相關(guān)證據(jù)和準確的數(shù)據(jù)，為下一步評估調(diào)整作好準備。山東省鄒平縣國稅局、江蘇省南京市國稅局江蘇省南京市國稅局：《透過往來款項看外資房地產(chǎn)企業(yè)虧損原因》行業(yè)基本情況近年，隨著城市化快速推進，江蘇省南京市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。（2）Y公司疑點。2005年末應(yīng)付款項較高，為3435萬元，與當年703萬元的主營業(yè)務(wù)收入不配比，且變動率為66％，應(yīng)重點關(guān)注。評估人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)的增建行為引發(fā)了多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的稅收風險。“其他應(yīng)付款”，是1994年~1995年計提需支付給外方的服務(wù)費，但未支付，且企業(yè)不能提供外方要求支付的相關(guān)合理證明。（三）J公司——關(guān)聯(lián)企業(yè)融通資金減少利潤問題。（四）H公司往來款項異常指標——未付款項長期掛賬問題。經(jīng)營范圍是紡紗、紡織漿料，為增值稅一般納稅人，主要原材料為皮棉、淀粉。應(yīng)稅銷售額變動率/應(yīng)納稅額變動率=%/%=；遠大于正常比值1，說明企業(yè)可能存在實現(xiàn)銷售收入不計提銷項稅金或擴大抵扣范圍多抵進項的問題。約談舉證針對以上分析發(fā)現(xiàn)的疑點，評估人員擬定了詳細的約談提綱，發(fā)出了《稅務(wù)事項通知書》，對企業(yè)實施約談。對12月份的運費抵扣大幅度變化的情況，該單位的法定代表人及財務(wù)人員解釋為由于年底集中結(jié)賬造成。針對這越來越多的問題，該單位的法定代表人和財務(wù)負責人已很難自圓其說，終于承認所說的次品業(yè)務(wù)實際上是一次意外的廢品損失。在評估人員就此對企業(yè)方面進行了政策解讀后，王某及其財務(wù)人員表示一定要進行認真的自查。（二）外部數(shù)據(jù)采集。該公司向稅務(wù)機關(guān)申報的收入只占其向行業(yè)協(xié)會申報收入的28%。該公司對設(shè)計師發(fā)放的個人收入未按規(guī)定全額代扣代繳個人所得稅，2003年~。稅務(wù)機關(guān)一是要加強針對該行業(yè)的稅收政策宣傳，增強企業(yè)依法納稅意識；二是為在該行業(yè)加大以票控稅的力度，建議對施工合同示范文本進行修訂，增加“稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的合法發(fā)票是家裝工程保修及爭議解決的重要憑證”條款，以增強群眾索要發(fā)票意識；三是為鼓勵群眾索要發(fā)票，將建筑安裝業(yè)發(fā)票列入有獎發(fā)票范圍。正規(guī)家裝企業(yè)完工后可憑合同和開具的發(fā)票免于重復征收。聯(lián)合建委、家裝協(xié)會和市場管理部門，共同加強對家裝企業(yè)的管理。（二）評估企業(yè)銷售收入結(jié)構(gòu)構(gòu)成分析經(jīng)調(diào)查了解到，成熟期（開業(yè)3年以上）的汽車銷售服務(wù)企業(yè)主要的利潤來源于維修收入，企業(yè)維修銷售收入占銷售收入總額的比例也相對穩(wěn)定，一般為10%以上，高檔車的這一比例更高，并隨著經(jīng)營期的延長而逐漸提高。，維修服務(wù)獲利是汽車獲利的主要部分。從經(jīng)營相同品牌的汽車4S店的情況看，維修利潤率為35％~40％。（一）假定該企業(yè)賬面配件精品實耗成本是真實的，根據(jù)維修收入與配件實耗成本的關(guān)系：維修收入=配件實耗成本/（1維修利潤率），按維修利潤率平均標準下限35%計算： 推算2005年維修收入=2714/（135%）=4175萬元；推算2005年少繳增值稅=（41753376）17%=135萬元。但同時承認確有精品贈送、免費維修、公司內(nèi)部車輛維修等視同銷售行為，因?qū)Χ愂照吡私獠粔驔]有計入銷售收入申報納稅。主要生產(chǎn)箱板紙，牛皮紙，是紙箱生產(chǎn)企業(yè)的主要原材料。耗用電580千瓦時，生產(chǎn)工人工資120元。4月19日評估小組及時向該企業(yè)發(fā)出納稅約談舉證通知書，要求財務(wù)人員4月21日前到稅務(wù)機關(guān)約談，評估人員將采集到的相關(guān)數(shù)據(jù)做好詳細記錄，對列舉的疑點歸類進行約談的準備。于是確定了調(diào)查思路：一是對企業(yè)購進的材料，耗用煤炭，購進電力的發(fā)票進行仔細審核，對生產(chǎn)工人工資發(fā)放表向職工抽樣調(diào)查核實；二是針對產(chǎn)成品或銷售入賬的情況對產(chǎn)品出庫單，庫存產(chǎn)品按日進行具體核實。，評估人員向市局稽查局發(fā)出協(xié)查申請，經(jīng)稽查局檢查該單位基本銀行賬號，涉及銷售方向該單位匯入銷售款的具體情況，發(fā)現(xiàn)該單位2006與3家不需要開具增值稅專用發(fā)票的個體戶發(fā)生過業(yè)務(wù)往來，銷售箱板紙410噸，取得銷售收入1061100元（含稅）。評估人員發(fā)現(xiàn)，入庫記錄與工資核算員核算的記錄一致，但與財務(wù)上的產(chǎn)成品數(shù)量不符，出庫記錄也與財務(wù)上的銷售數(shù)量不符。實地調(diào)查評估人員認為通過約談，企業(yè)的解釋不夠完善和合理，企業(yè)出現(xiàn)虧損的原因和單位產(chǎn)品耗用材料、燃料等偏高的原因還需要到企業(yè)生產(chǎn)場所了解情況。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)2006年應(yīng)生產(chǎn)成品6162噸，而企業(yè)賬面上產(chǎn)成品的數(shù)量為5757噸，比評估小組測算的數(shù)少405噸。為了便于評估工作的正常開展，評估人員采集了該企業(yè)2006的主要經(jīng)濟指標為：生產(chǎn)成品紙5757噸，耗用廢紙7518噸，耗用電力3574000千瓦時，耗用煤4200噸，生產(chǎn)工人工資748000元。將未申報的維修收入進行了申報，補繳入庫增值稅、滯納金合計104萬元，%，超過了預(yù)警線。對于稅負偏低問題解釋為該品牌轎車特別是進口轎車降價幅度較大，影響了稅負。應(yīng)納稅款評估從上述情況分析，該公司維修利潤率明顯低于行業(yè)平均標準，可以推論有存在瞞報維修銷售收入問題的可能。當年汽車維修及精品實耗成本＝上年底維修備件庫存＋當年維修購進－當年底庫存＝658+2649593=2714萬元。評估期整車銷售毛利率=評估期整車銷售毛利/評估期整車銷售額；評估期整車銷售毛利=評估期整車銷售額（評估期期初整車庫存余額+評估期期間整車購進金額評估期期末整車庫存余額）；整車毛利率受市場供求關(guān)系影響較大，除極個別車型高于廠商零售指導價加價銷售外，一般均為降價銷售，毛利率沒有一個絕對標準值，但綜合毛利率一般不會低于2%。參考稅負模型計算方法: 參考稅負=4%17%90%+35%17%10%=%（計算說明：假設(shè)整車銷售毛利率4%，維修及配件銷售毛利率35%，整車銷售收入占全部銷售收入的90%應(yīng)根據(jù)實際情況修正參數(shù)）。建議對家裝企業(yè)全面實行按照建筑安裝業(yè)5%~7%純益率定率征收企業(yè)所得稅。根據(jù)市建委建小區(qū)的稅源管理。造成家裝企業(yè)出現(xiàn)上述涉稅問題最主要的原因是稅務(wù)機關(guān)難以全面掌握其真實收入。其中，該公司2003年~，、。企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)申報的收入應(yīng)為其全部應(yīng)稅收入，這一數(shù)字理應(yīng)大于稅務(wù)機關(guān)在10個市場采集到的企業(yè)簽章金額。評估數(shù)據(jù)采集（一）內(nèi)部數(shù)據(jù)采集首先從綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)中調(diào)取了該公司2003年的申報納稅數(shù)據(jù)。原來該單位新建辦公樓所需的磚、砂、石料等材料均是由附近村的個人提供，這些人沒有辦理稅務(wù)登記，故不能提供銷售發(fā)票，于是就出現(xiàn)了以運輸發(fā)票結(jié)算貨款的情況。承運人為幾個固定的個人姓名。財務(wù)人員隨即對這批產(chǎn)品的數(shù)量和金額及賬務(wù)處理情況進行了說明。于是評估人員又從戶管檔案和CTAIS系統(tǒng)中采集到企業(yè)進項稅款抵扣的如下相關(guān)信息： 從以上指標可以看出，該單位的進項稅金的構(gòu)成部分中變動幅度最大的是7%的進項。銷售成本變動率/應(yīng)稅銷售額變動率=－%/－%=，配比分析指標小于1；正常情況下二者應(yīng)基本同步增長，比值應(yīng)接近1，在比值小于1且二者均為負數(shù)的情況下，反映可能存在本企業(yè)將自產(chǎn)產(chǎn)品或外購商品用于集體福利、在建工程等不計銷售收入或未作進項稅額轉(zhuǎn)出等問題。評估后，外資房地產(chǎn)行業(yè)虧損面，%%。根據(jù)評估初步測算，按照相關(guān)政策規(guī)定，僅2005關(guān)聯(lián)融資就造成企業(yè)虧損增加2400萬元。在中介審計的基礎(chǔ)上，確認該項目的應(yīng)納稅所得額為605萬元。（二）Y公司——減收增支問題。評估人員發(fā)現(xiàn)：該公司裙樓（含地下二層）和輔樓已銷售完畢，所有開發(fā)成本均已結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本。J公司無在建項目，對其大額資金往來項目需要進一步評估。2005其他應(yīng)付款大幅增加，變動率為1159％。（3）評估工作不僅僅局限于納稅評估，還要對納稅人進行納稅輔導，如輔導納稅人變更稅務(wù)登記、領(lǐng)購發(fā)票、調(diào)整賬務(wù)等，以避免納稅人再犯同類錯誤。（7）營業(yè)外支出問題：衛(wèi)生費屬非廣告贊助支出，不得列支，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額20000元；贈送產(chǎn)品應(yīng)視同銷售，補繳增值稅20400元（12000017%），補繳城建稅和教育費附加2040元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額27960元（120000－90000－2040）。（2）對外服務(wù)收入問題：要補提營業(yè)稅、（126915%）；；還要變更營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍中增加其他服務(wù)項目，以便向稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)購服務(wù)業(yè)發(fā)票。（3）期間費用有關(guān)資料顯示：①管理費用中，業(yè)務(wù)招待費列支83560元，經(jīng)計算按規(guī)定標準應(yīng)列支64200元；計提壞賬準備金18000元，經(jīng)計算按規(guī)定標準應(yīng)計提12000元。針對上述異常情況，鄭州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地稅局稅政法規(guī)科估計該公司存在少計收入、多列成本費用、擴大稅前扣除范圍問題，決定將其列為重點評估對象，提交稅源管理科實施納稅評估。（2）主營業(yè)務(wù)成本率異常：%，%，%，%。評估處理 經(jīng)評估分析、約談和實地調(diào)查，該公司對發(fā)出商品未及時作收入的問題主動進行自查申報。企業(yè)了解了相關(guān)政策之后，認可了上述問題，愿意主動自查申報補稅。根據(jù)企業(yè)主動提供的賬簿資料，評估人員對公司的增值稅稅率，按貨物品種分類進行了測算。是否存在多列運費抵扣的問題？，%；，%。疑點采集評估人員調(diào)閱了2002006企業(yè)所得稅報表及資產(chǎn)負債表、利潤表，分析比較了近兩年的稅收和財務(wù)指標，查閱企業(yè)發(fā)票開具情況和稅款抵扣情況。根據(jù)企業(yè)采用蒸氣烘烤工藝進行殺青，評估人員運用蒸氣烘烤“單位能耗殺青量”指標，計算出企業(yè)當期實際應(yīng)當外購鮮茶葉數(shù)量，即當期實際應(yīng)當外購鮮茶葉數(shù)量=625公斤/噸煤=11050公斤。（二）運用單位能耗殺青量，巧破隱匿鮮茶投入。50%=30公斤。2006年在對該廠進行納稅評估中，通過調(diào)查并實地查看企業(yè)賬簿、自有茶園和生產(chǎn)經(jīng)營場所，評估人員獲取了企業(yè)相關(guān)主要數(shù)據(jù)：茶葉產(chǎn)出量：企業(yè)同期茶園可采面積為15畝，主要生產(chǎn)季度為春、秋兩季。各季節(jié)鮮茶葉經(jīng)篩分、風選、揀剔、碎塊、殺青（干燥）和勻堆等工序，最后形成制成茶，正常情況下，春茶、夏茶、。統(tǒng)計顯示，%，甚至個別個體業(yè)戶月核定稅額僅為18元。至此，評估分析人員的疑問有了答案。于是主管局決定對該企業(yè)實施實地核查。該企業(yè)近兩年連續(xù)虧損，%，但其實際運行狀態(tài)正常。兩個關(guān)聯(lián)企業(yè)實為兩塊牌子一套班子，倉庫、工人、設(shè)備、場地共用，只是人為將產(chǎn)成品根據(jù)該企業(yè)開具發(fā)票量的多少分配到兩個企業(yè)帳務(wù)上去。面對退稅申請難以被批準的現(xiàn)實和疑點無法合理解釋的情況，在強大的政策攻勢面前企業(yè)會計終于道出了“苦衷”：一、內(nèi)部管理各環(huán)節(jié)混亂，導致生產(chǎn)、倉庫、供銷、財務(wù)上銜接不暢，原始數(shù)據(jù)和資料難以準確及時采集和共享，各自為政而保其目標任務(wù)的完成現(xiàn)象較嚴重。通過舉證檢查，我們發(fā)現(xiàn)原材料、半成品主要由另一個企業(yè)提供，而另一企業(yè)的法人代表與該企業(yè)系同一人，也主要從事同類同品種銜縫被生產(chǎn)，相互之間存在價格上、供應(yīng)上的關(guān)聯(lián)關(guān)系。由于該企業(yè)的財會人員系從事財會工作多年的老會計，也較熟悉稅收政策，僅靠約談、理論分析難以發(fā)掘其問題，評估人員要求其舉證，并調(diào)閱了相關(guān)帳冊及憑證。通過分析認為造成數(shù)據(jù)異?？赡艽嬖谝韵聨追N情況，貨款未付清，進項稅額已申報抵扣；，未做銷售收入；，未做銷售收入。實施分類管理，有針對性地加強房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)培訓。對存在問題的企業(yè)進行檢查調(diào)整，對應(yīng)繳未繳的稅款進行補征。房地產(chǎn)企業(yè)橫向上牽涉部門較多，需要建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料，立足于對其開發(fā)項目的全程跟蹤管理。（五）稅收政策不夠健全。目前，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)相對不高且征管時間不長，同時，基層國稅機關(guān)人員較為緊張，征管工作任務(wù)繁重，對企業(yè)信息掌握不及時，使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量得不到充分的保證。調(diào)減事項：本期預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加、。疑點三：是否存在未按規(guī)定預(yù)計利潤率結(jié)轉(zhuǎn)的問題？成本方面：一是根據(jù)外通提供的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的共性特點（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利潤）而20%的灰色支出往往通過加大建安成本的做法。四是與土地部門協(xié)調(diào)，采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等。該企業(yè)開發(fā)建設(shè)的溫州商貿(mào)小商品市場一期工程總規(guī)劃占地面積97畝，土地面積64602平方米。因而應(yīng)當按規(guī)定征收營業(yè)稅。合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。進一步詢問財務(wù)負責人，異地某企業(yè)為該公司法定代表人在異地成立的企業(yè)，與該公司未有任何關(guān)聯(lián)。，該財務(wù)負責人說，因要開發(fā)新項目，從某銀行貸款1億元人民幣，用于新開發(fā)項目。案頭分析經(jīng)過對該公司納稅資料和財務(wù)基本數(shù)據(jù)進行深入分析，評估人員發(fā)現(xiàn)了以下疑點。大連市中山區(qū)地稅局通過系統(tǒng)納稅評估，發(fā)現(xiàn)其開發(fā)經(jīng)營的某項目納稅情況異常，隨即對其進行評估分析。是否有銷售店鋪未結(jié)轉(zhuǎn)收入現(xiàn)象？《利潤表》進行分析時，發(fā)現(xiàn)財務(wù)費用大幅增加?！?月預(yù)收賬款每筆與銷售合同核對，查實了該公司預(yù)收賬款中有3400萬元為售店鋪的全款，應(yīng)轉(zhuǎn)為收入?！?月預(yù)收賬款掛賬少繳營業(yè)稅及附加。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了50萬元的稅款。2004—，%，%。七是與銀行和金融機構(gòu)協(xié)調(diào)，采集開發(fā)企業(yè)收取的個人銀行按揭貸款和公積金貸款購房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息。疑點六：是否存在收入費用配比方面的問題。在營業(yè)外支出列支贊助費等支出125900元。六、進行稅收調(diào)整依據(jù)實地核查的問題，加上企業(yè)自查補報情況，合計應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。掌握房地產(chǎn)企業(yè)的收入、成本、費用單靠稅務(wù)部門是不夠的，在房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理的鏈條中，稅務(wù)部門管理處于監(jiān)管的最末端，而前期的立項、審批、征地、開工、預(yù)售等信息分別有建委、土地、規(guī)劃、房管等多個部門掌握。目前，各地為了促進地方經(jīng)濟發(fā)展，一般都將預(yù)計毛利率規(guī)定在下限，計算的當期毛利額還要扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加，其中：營業(yè)稅5%、土地增值稅13%、%，再扣除期間費用，對于其他地區(qū)10%的預(yù)計毛利率來說，預(yù)征所得稅趨向為“0”。在開發(fā)初期，稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司上報項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預(yù)計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發(fā)情況，