【正文】 值進行分析。 ? 因評估工作需要，必須約談企業(yè)其他相關人員的，應經(jīng)稅源管理部門批準并通過企業(yè)財務部門安排。 ? 通過三種核實手段，給納稅人提供 自查自糾 的機會，提供針對性強的深層次服務，解決計算填寫錯誤、政策和程序理解偏差等一般性涉稅問題。 ? 對經(jīng)納稅評估應補繳的涉稅款項 拒絕及時足額入庫的。 行業(yè)涉稅問題整理 相關行業(yè)涉稅信息 登記申報信息 稅務機關采集信息 第三方涉稅信息 行業(yè)納稅評估指標 涉稅 疑點 行業(yè)納稅評估指標構(gòu)建與應用 信息來源 根據(jù)經(jīng)營特點、會計 核算要求等提取 個案涉稅異常判斷 修正評估指標 提煉 歸納 稅收政策法規(guī) 會計制度規(guī)定 通過約談等方式核實，排除疑點，或核實確認涉稅問題 43號文 評估指標體系 通用分析指標 分稅種特定分析指標 通用分析指標和分稅種分析指標 指標配比分析 正值 ≈預警值 負值、或正值 ＜預警值 正常 少計收入 主營業(yè)務收入變動率 =（本期主營業(yè)務收入－基期主營業(yè)務收入） 247。 成本費用總額 100% 其中：成本費用總額 =主營業(yè)務成本總額 +費用總額 成本費用利潤率 ≥預警值：正常 ＜預警值 ： 多列成本、費用，少計收入 通用分析指標舉例 （利潤類） 主營業(yè)務利潤變動率 =（本期主營業(yè)務利潤 基期主營 業(yè)務利潤） 247。 本期利潤總額） 100% ? 縱向比較 ? 橫向比較 低于預警值 不計少計收入，多列成本費用 擴大稅前扣除范圍 ， 人為調(diào)節(jié)利潤等 分稅種分析指標舉例 所得稅貢獻率 =應納所得稅額 247。 ? 一類指標： 主營業(yè)務收入變動率、所得稅稅收負擔 ? 二類指標： 主營業(yè)務成本變動率、主營業(yè)務費用變動率、營業(yè)（管理、財務）費用變動率、主營業(yè)務利潤變動率、成本費用率、成本費用利潤率、所得稅負擔變動率、所得稅貢獻變動率、應納稅所得額變動率及通用指標中的收入、成本、費用、利潤配 ? 三類指標： 存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)綜合折舊率、營業(yè)外收支增減額、稅前彌補虧損扣除限額及稅前列支費用評估指標。 經(jīng)營涉稅特點 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)和建筑業(yè)的關系 可分為兩類： 一類是 合同關系 （委托、招標等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設的企業(yè)稱為建筑商或承包商； 第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過 自營工程 ， 將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中 。 對第三類關系， 值得注意的涉稅問題是： 兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務項目，對其物業(yè)收入以及服務業(yè)的各項收入應按相應的稅目、稅率納稅。 ? 經(jīng)營周期長，開發(fā)建設期和租售管理期的涉稅情況不具可比性，不適用有關變動率評估指標。 ? 問題 2： 采取不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本、不計或少計收入、多列成本費用等方式少繳企業(yè)所得稅。 ? 問題 4： 未按房產(chǎn)原值足額納稅或出租房屋未納、少納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 問題 3： 合作建房未按規(guī)定繳稅。 ? 問題 7： “真票虛開”，利用虛假資料向稅務機關申 請代開發(fā)票，虛列成本。 ? 問題 11： 兼營餐飲、娛樂等服務業(yè)未按規(guī)定繳稅 ? 問題 12： 境外銷售境內(nèi)房屋未繳稅。 問題 16： 購買商業(yè)保險未代扣代繳個人所得稅。 ? 預計毛利、營業(yè)稅金及附加、期間費用取自 《 企業(yè)所得稅申報表 》 及附表。 納稅評估案例 指標項目 金額（元） 銷售收入 30,171,374 銷售成本 27,567,564 其中：土地成本 7,460,360 建筑安裝費 12,039,639 配套設施費 2,018,480 開發(fā)間接費 434,980 開發(fā)成本 315,874,501 其中：建安費 106,836,480 指標項目 金額（元） 本期開發(fā)成本 83,527,250 本期預計毛利 5,801,273 期初存貨 115,418,216 期末存貨 186,377,895 管理費用 1,642,718 銷售費用 1,132,702 財務費用 2,252,020 07年某房地產(chǎn)企業(yè)一戶式評估信息整理表 納稅評估案例 指標項目 金額（元） 上期管理費用 1,032,715 上期銷售費用 1,232,507 上期財務費用 2,131,675 預收帳款期初余額 62,090,212 預收帳款期末余額 75,076,678 期初其他應付款 1,139,625 期末其他應付款 3,791,037 可售面積 58889 當期已售面積 6,101 指標項目 金額（元） 項目銷售均價 6,250 營業(yè)稅及附加 1,070,493 土地增值稅 114,098 企業(yè)所得稅 541,137 個人所得稅 78,932 印花稅 15,085 房產(chǎn)稅 0 土地使用稅 0 指標計算 企業(yè)理論稅負率＝ [（ 58889 6250205589565) 6101/58889+580127311845914227440] 33%247。 納稅評估案例 指標名稱 二級指標 —利潤類 —毛利率 指標計算 毛利率＝（銷售收入 銷售成本） /銷售收入 100% ＝（ 3017137427567564） 247。 疑點核實 經(jīng)約談，企業(yè)承認 07年將 2152054元售房款計入其他應付款。 （期初存貨 期末存貨 +本期開發(fā) 成本） 100% ＝ 27567564/（ 11541821686377895 +83527250） 100% = 85% 指標分析及 疑點指向 該指標＞ 1，可能將其他年度成本在本年度列支；＝ 1，無疑點；＜ 1，可能存在視同銷售行為。 納稅評估案例 指標名稱 二級指標 —期間費用類 —財務費用變動率 指標計算 財務費用變動率 ＝（本期財務費用 上期財務費用） / 上期財務費用 100% ＝（ 22520232131675） /2131675 ＝ % 指標分析及 疑點指向 在預警區(qū)間內(nèi)。但結(jié)合個稅繳納情況，可能存在支付銷售傭金未按規(guī)定代扣代繳個稅問題。 納稅評估案例 指標名稱 三級指標 —開發(fā)成本中單位面積建筑安裝工程費 指標計算 單位面積建筑安裝工程費 ＝建筑安裝工程費 247。 疑點核實 有針對性進行發(fā)票核查，發(fā)現(xiàn) 9份加蓋某局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票為假票，涉及金額 300萬元；通過 CTAIS對大額發(fā)票進行全面核查并進行外調(diào)取證，發(fā)現(xiàn)“真票假開”問題，涉及金額 200萬元。可能存在多列本期公共配套設施費問題，需約談與實地核實。 （ 7460360+12039639） 100% ＝ % 指標分析及 疑點指向 低于行業(yè)預警值。 ? 此外，實地核查時，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有樓盤出租情形，租金 200萬元未納稅。 ? 土地增值稅 267,214元。 ? 企業(yè)所得稅 4,637,。 納稅評估案例 演講完畢，謝謝觀看！