房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅技巧-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 人所得稅 土地使用稅 5%45%、 20% 市區(qū)、市郊 6元 /平方 .年，鎮(zhèn)區(qū)、工礦區(qū) 3元 /平方 .年 房產(chǎn)稅 自用： %，出租： 12% 印花稅 %、 %、 土地增值稅 四級(jí)累進(jìn)稅率（具體見(jiàn)下表） 土地增值稅稅率表 檔次 級(jí) 距 稅率 速算扣除系數(shù) 稅額計(jì)算公式 說(shuō) 明 1 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分 30% 0 增值額 30% 扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 ⑶ 金融保險(xiǎn)業(yè)，稅率 5% ⑷ 郵電通信業(yè)，稅率 3% ⑸ 文化體育，稅率 3% ⑹ 娛樂(lè)業(yè)，稅率 20% ⑺ 服務(wù)業(yè)，稅率 5% ⑻ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，稅率 5% ⑼ 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，稅率 5% ? 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)具體包括：銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)建物、銷(xiāo)售其他土地附著物。 ? ⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的 計(jì)征方法 ? 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅＝應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)稅 稅率 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)征依據(jù) 4/7 ? 具體包括 ： 第一，出售房屋收取的款項(xiàng)； 第二，出售土地使用權(quán)收取的款項(xiàng)； 第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項(xiàng)； 第四，出售房屋和土地預(yù)收的款項(xiàng)。 ? 地方教育附加的征收范圍包括 外資企業(yè) 營(yíng)業(yè)稅及附加稅 應(yīng)用舉例 1 6/7 ? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并出售一個(gè)小區(qū) ，具體銷(xiāo)售情況如下： 第一，按照市場(chǎng)價(jià)格出售部分房屋，總售價(jià) 7200萬(wàn)元。 ㈢ 印花稅 2/2 3． 印花稅的納稅人 ? 印花稅的納稅人，是指在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人。 2．個(gè)人所得稅計(jì)算 1/2 ? 應(yīng)納稅所得額＝月工資、薪金收入－ 2023元 (外籍人員、華僑、港澳臺(tái)同胞減除4800元 ) ? 應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額適用稅率－速算扣除數(shù) ? 單位和個(gè)人按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金（簡(jiǎn)稱(chēng)“三費(fèi)一金”）可以在稅前扣除；超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳付的部分，需計(jì)入工資、薪金收入計(jì)稅。 ㈤ 土地增值稅 1． 土地增值稅的定義 ? 土地增值稅，是對(duì)轉(zhuǎn)讓 國(guó)有土地使用權(quán) 、地上建筑物 及其 附著物 并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收 的一種稅。 ㈤ 土地增值稅 ? 4． 土地增值稅的計(jì)征依據(jù)及計(jì)算方法 ⑴ 土地增值稅的計(jì)征依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額 ⑵ 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項(xiàng)目 ⑶ 納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征稅： ? ① 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； ? ② 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； ? ③ 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又 無(wú)正當(dāng)理由 的。 ? 經(jīng)稅務(wù)局審查 ，利息支出中，有一部分屬于民間集資借款利息共 380萬(wàn)元，不準(zhǔn)扣除；其他費(fèi)用中有 120萬(wàn)元不符合稅法列支標(biāo)準(zhǔn)， 不能扣除 。生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得包括來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的 所得 。 2． 房產(chǎn)稅的征稅范圍 ? 房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋， 不包括農(nóng)村 。計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅 ＝ 應(yīng)稅房產(chǎn)原值（ 1－扣除比例） % 【提示】扣除比例為 10%～ 30%，具體比例由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定。 房產(chǎn)稅 應(yīng)用舉例 4參考答案 ? 則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本年應(yīng)交房產(chǎn)稅分別計(jì)算如下： ⑴ 辦公用房應(yīng)交房產(chǎn)稅＝ 500（ 1－ 30%） %＝ ⑵ 租金收入應(yīng)交房產(chǎn)稅＝ 400 12%＝ 48萬(wàn)元 ⑶ 該企業(yè)本年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝ ＋ 48＝ 【 提示 】⑴ 房屋出租的租金收入還應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅和附加稅等； ⑵ 房屋出典的，出典方視同銷(xiāo)售，交納營(yíng)業(yè)稅和附加稅等有關(guān)稅金，不交房產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)的確定有如下幾種：一是以實(shí)際測(cè)定的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；二是以土地使用證書(shū)確認(rèn)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；三是納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；對(duì)于共有土地的，土地使用權(quán)共有各方，應(yīng)按其實(shí)際使用的面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅。具體繳納期限由省、市、縣稅務(wù)局確定。 （二）減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 1． 原因 ： ? 對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓而言，是以轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)越多，交納營(yíng)業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。 ? 該房屋市場(chǎng)均價(jià)為每平方米 5500元，甲方分回的房屋每平米協(xié)議作價(jià) 4000元，甲方分回的房屋又按每平米 5200元的價(jià)格賣(mài)給內(nèi)部職工。 ① 應(yīng)補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅 =1600（ ） %=。 ? 應(yīng)交印花稅 =1600 ‰=。 ? 因?yàn)?抵債的過(guò)程是一次房屋的交易過(guò)程 ，債權(quán)人轉(zhuǎn)手出售房屋時(shí)又形成第二次交易過(guò)程，兩次交易納稅，從整個(gè)流轉(zhuǎn)過(guò)程看， 多交了一次營(yíng)業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅 ； ? 另外，債權(quán)人在未再次轉(zhuǎn)讓房屋之前，還要作為自用房每年交納 %的房產(chǎn)稅。 （ 3）由于該批銷(xiāo)售房屋，樓棟和時(shí)間相對(duì)集中，只接按約定價(jià)格銷(xiāo)售，既減少了中間實(shí)物分配的環(huán)節(jié)，又規(guī)避了銷(xiāo)售價(jià)格的 風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 對(duì)甲公司而言： （ 1）無(wú)須交納從甲公司分回實(shí)物環(huán)節(jié)應(yīng)交的印花稅和契稅，更不用交納房產(chǎn)稅。 （ 2）屬于土地轉(zhuǎn)讓。 2．收入分割法 （ 1） 對(duì)象 。 （ 3） 原因 。 ③對(duì)于購(gòu)房者而言，降低了契稅的 計(jì)稅基數(shù) 。 （ 1） A公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅 =10000 %= （ 2）丁公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅=10000 %=448萬(wàn)元 （ 3）購(gòu)房者累計(jì)應(yīng)交契稅=10000 4%=320萬(wàn)元 運(yùn)用舉例 10參考答案 2/2： 第二 ，若裝修費(fèi)直接由裝修公司開(kāi)給購(gòu)房者，而房產(chǎn)公司按差價(jià)款開(kāi)票給購(gòu)房者。 3．整體轉(zhuǎn)化法 （ 1） 對(duì)象 ：公司目前業(yè)務(wù)較單一，屬于轉(zhuǎn)讓地或整體轉(zhuǎn)讓未完工項(xiàng)目，亦或公司最后一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，股東不想再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)公司。 ②若看成是 出售公司 ，則實(shí)際屬于轉(zhuǎn)讓公司的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，不交營(yíng)業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅， 只須交納印花稅和個(gè)人所得稅 。公司成立后購(gòu)入一塊土地，其成本及費(fèi)用總額為 2800萬(wàn)元。 （ 2）應(yīng)交印花稅 =9000 ‰=。 （ 3）股東采用第二方案多獲利 =2296－ 300=1996萬(wàn)元。 2． 未來(lái)的矛盾突出 （具體內(nèi)容見(jiàn)下頁(yè)） 3．對(duì)目前 分期收款賣(mài)房 的情況，稅收征管的定性和方法過(guò)于單一， 一律作房屋出售征稅 ，減少了國(guó)家稅源，也影響了契稅等相關(guān) 稅收的征收 。②房地產(chǎn)公司建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅，但出售前已使用、出借、出租的要征稅。（當(dāng)?shù)匾?guī)定余值扣除比率為 30%） ? 每年該部分建筑上交房產(chǎn)稅 =2023（ 1－ 30%） %=。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)定出借屬于應(yīng)稅行為，然后每平米按 3000元的估價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅，同時(shí)按 %的比例 征收房產(chǎn)稅 。 3．房屋對(duì)外出租，應(yīng)分清楚收入的性質(zhì)，同時(shí)，會(huì)計(jì)開(kāi)票 入賬手續(xù)要正
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