【正文】 發(fā)票給購(gòu)房者 。 ? 2. 將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來賬科目上，長(zhǎng)期不申報(bào)納稅。 4 銷售不動(dòng)產(chǎn)行為成立要件 ?在所有涉及“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅的案例中，對(duì)一個(gè)單位或個(gè)人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件： 一、轉(zhuǎn)讓的是否為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)； 二、被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人，或者說誰轉(zhuǎn)讓了該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)； 三、是否有償； 四、不動(dòng)產(chǎn)是否位于境內(nèi)。 11 案例三流程示意圖 項(xiàng)目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 1 100% 合作過程 組織投入 3000萬 土地使用權(quán) 2 25% 75% 房屋初始產(chǎn)權(quán) 25% 75% 12 案例三處理結(jié)果 ? 甲方按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅 ,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評(píng)估價(jià)值 (2)3000 25%+3000 25% 代建利潤(rùn)率 (1+流轉(zhuǎn)稅稅率 ) 乙方按照代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅 ,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評(píng)估價(jià)值 3000 25% (2)3000 25% 代建利潤(rùn)率 13 ? 8. 返還給拆遷戶的住房不計(jì)入營(yíng)業(yè)額。 16 （ 三 ） 土地增值稅 ? 1 .未按規(guī)定就竣工結(jié)算前的預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅。 注意對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的相關(guān)人員進(jìn)行詢問 ， 結(jié)合其設(shè)置的有關(guān)備查簿進(jìn)行自查 。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。同時(shí)，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。 （ 15+10） =2元 /平方米 2 ． 第一期已銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2 15 80%=24（萬元）直接沖減 2023年度應(yīng)納稅所得額。 ? 3. 有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出 。 ? 2. 收取廣告位使用費(fèi)是否按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅 。 ? 17. 以 “ 購(gòu)房回租 ” 形式銷售房屋是否申報(bào)納稅 。 ? 權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之加計(jì)了 20%進(jìn)行扣除 。 ? （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 63 ?對(duì)于自用的地下建筑 ， 分三種情況計(jì)算征稅 。 ” 69 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]15號(hào)）對(duì)印花稅的違章處罰適用條款明確如下：印花稅納稅人有下列行為之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情節(jié)輕重予以處罰： (1) 在應(yīng)納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應(yīng)稅憑證上的印花稅票未注銷或者未畫銷的，適用 《 稅收征管法 》 第六十四條的處罰規(guī)定。 參見 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人兼職和退休人員再任職取得收入如何計(jì)算征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù) 》 (國(guó)稅函 [2023]382號(hào) )。 ? ， 職工個(gè)人取得的資產(chǎn)評(píng)估增值額是否征收個(gè)個(gè)人所得稅 。 ? 第三條 : 按照 《 征管法 》 規(guī)定的原則，扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款，無論適用修訂前還是修訂后的 《 征管法 》 ， 均不得向納稅人或扣繳義務(wù)人加收滯納金。 車船使用稅退稅額應(yīng)按月計(jì)算退稅的起止時(shí)間為：從機(jī)動(dòng)車輛丟失的次月起至納稅年度終了的當(dāng)月止。 稅款由舉辦有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)的企業(yè) (單位 )負(fù)責(zé)代扣代繳 。 （ 二 ） 利息 、 股息 、 紅利所得方面 ? 1. 企業(yè)向職工或其他個(gè)人集資 ， 支付利息時(shí)是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅 。 ? 5. 對(duì)企業(yè)為員工支付各項(xiàng)免稅之外的保險(xiǎn)金 ， 是否在企業(yè)向保險(xiǎn)公司繳付時(shí) （ 即該保險(xiǎn)落到被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)賬戶 ） 并入員工當(dāng)期的工資收入 ， 按 “ 工資 、薪金所得 ” 項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅 ， 稅款是否由企業(yè)負(fù)責(zé)代扣代繳 。 此外 ，“ 實(shí)收資本 (股本 )”和 “ 資本公積 ” 科目金額增加后 ， 是否就增加的金額補(bǔ)帖印花 。 61 地下室房產(chǎn)稅原稅收政策 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （ (86)財(cái)稅地字第 008號(hào) ） 第十一條：為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施 ，暫不征收房產(chǎn)稅 。 ? 、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。 否則 ， 會(huì)造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除 ， 又在開發(fā)費(fèi)用方面得到重復(fù)扣除 。 46 ? ， 是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 。 5=（萬元）； ? 2023年應(yīng)調(diào)減所得額 =96247。 38 ?《 廣告管理?xiàng)l例 》 (國(guó)發(fā) [1987]94號(hào) )和 《 廣告管理?xiàng)l例施行細(xì)則 》 （工商廣字 [1988]第 13號(hào)）規(guī)定： 廣告費(fèi)用，是指企業(yè)在銷售商品過程中通過報(bào)紙、期刊、圖書、名錄、廣播、電視、電影、錄像、幻燈、路牌、櫥窗、霓虹燈、電子顯示牌（屏）、燈箱、交通工具（包括各種水上漂浮物和空中飛行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、設(shè)置、張貼廣告發(fā)生的推銷宣傳費(fèi)用以及通過郵局郵寄各類廣告宣傳品和利用饋贈(zèng)實(shí)物進(jìn)行廣告宣傳的費(fèi)用。第一期開發(fā)建筑面積為 15萬平方米， 2023年 6月已開發(fā)完畢辦理竣工結(jié)算， 2023年 12月底一期銷售進(jìn)度為 80%。貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有制性質(zhì)、規(guī)模大小分別制定。 25 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定 。 ? 5. 要注意到物業(yè)管理部門索取入住檔案資料 ，到負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門索取辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè) 。 ? 7 .以轉(zhuǎn)移定價(jià)方式瞞天過海轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。雙方約定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方負(fù)責(zé)出資開發(fā)房地產(chǎn)，房屋建成后，按照 25%和 75%在甲、乙之間分配。 ? 4. 銷售自建自用房地產(chǎn)不申報(bào)繳納“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅。 ? 5. 收到業(yè)主個(gè)人購(gòu)房按揭貸款后計(jì)入“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，不申報(bào)納稅。后甲、乙雙方共同到計(jì)劃部門辦理了合建審批手續(xù)，甲方依法將該塊宗地 75%的土地使用權(quán)變更登記到乙方名下。 房地產(chǎn)銷售階段 ? 1 .銷售款長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。 19 ? 6. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項(xiàng)目總建筑面積 、 銷售進(jìn)度和市場(chǎng)平均價(jià)格估算總收入 ， 然后和企業(yè)賬面項(xiàng)目歷年累計(jì)收入比對(duì) ， 測(cè)試項(xiàng)目收入的完整性和可信性 。 建設(shè)工程的保修期 ， 自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 。 商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到 [， ]， 即商業(yè)銀行、城市信用社對(duì)客戶貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) ； 農(nóng)村信用社貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到 [， 2]， 即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) 30 金融利率政策的變動(dòng)過程（二） ? 中國(guó)人民銀行決定，從 2023年 10月 29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。第二期開發(fā)建筑面積為 10萬平方米，正在建造。 ?《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]84號(hào)）規(guī)定：納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。 5247。 補(bǔ)償面積和拆遷面積相等的部分按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅；補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分 ， 按實(shí)際取得的價(jià)款征稅 。 ? ， 能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 5%”以內(nèi)計(jì)算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按 “ （ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 10%”以內(nèi)計(jì)算扣除 。 55 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關(guān)政策規(guī)定的通知 2023年 7月 15日 國(guó)稅發(fā) [2023]89號(hào) 一、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 因此 ， 地下人防設(shè)施作為車庫(kù)使用符合 “ 房產(chǎn) ” 定義 ， 但是為了平戰(zhàn)結(jié)合而鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施 ， 暫不征收房產(chǎn)稅 。 ? 68 ?國(guó)稅發(fā) [1991]155 號(hào)第十一條規(guī)定： “ 土地使用權(quán)出讓 、 轉(zhuǎn)讓書據(jù) (合同 )， 不屬于印花稅列舉征稅的憑證 ， 不貼印花 。 參見 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位為員工支付有關(guān)保險(xiǎn)繳納個(gè)人所得稅問題的批復(fù) 》 （ 國(guó)稅函 [2023]318號(hào) ） 73 ? 6. 企業(yè)為職工個(gè)人購(gòu)買商業(yè)性補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)等 ， 在辦理投保手續(xù)時(shí)應(yīng)作為個(gè)人所得稅的 “ 工資 、 薪金所得 ” 項(xiàng)目 ， 按稅法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅；因各種原因退保 ， 個(gè)人未取得實(shí)際收入的 ， 已繳納的個(gè)人所得稅應(yīng)予以退回 。 對(duì)企業(yè)應(yīng)支付未支付的利息直接增加借款本金的業(yè)務(wù) ， 是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅 。 82 ? 4. 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問題的批復(fù) 》 （財(cái)稅 [2023]94號(hào)）規(guī)定：個(gè)人為單位或他人提供擔(dān)保獲得報(bào)酬，應(yīng)按照個(gè)人所得稅法規(guī)定的“其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位或個(gè)人代扣代繳。 87 88 演講完畢，謝謝觀看！ 。 83 （ 四 ） 個(gè)人所得稅處罰辦法 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于行政機(jī)關(guān)應(yīng)扣未扣個(gè)人所得稅問題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函 [2023]1199號(hào)） ? 第二條： 2023年 5月 1日前，對(duì)扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款，適用修訂前的