【正文】 定適用低稅率的中小企業(yè)。 提高企業(yè)核心競爭力 納稅籌劃與財務運作 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) 首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負債率過高 。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的 %和 %。 在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項目為投資對象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。 拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道 納稅籌劃與財務運作 （四）房貸證券化。如在英屬維爾京群島（ BVI）設立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內(nèi)律師事務所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。 提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值 納稅籌劃與財務運作 問題 弊端分析 會計核算 忽略責任會計核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差 財務計劃 自上而下的計劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。 稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。 企業(yè)避稅案例 納稅籌劃與財務運作 案例一： 某公司通過合理設計融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。 如在合法的范圍內(nèi)，減少營業(yè)額的計稅基數(shù)，或增加應稅所得的扣除數(shù)等等。 如：企業(yè)經(jīng)營中有來料加工復出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費稅和關(guān)稅；在中國境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認定后，可自獲利年度起，享受 “兩免三減半 ”政策等等。如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費用攤銷期。 A 公司共有已發(fā)行的股票 2023 萬股 ( 面值為 1 元 / 股 )。 B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再彌補。 會計轉(zhuǎn)讓收益＝７００－５００＝２００萬元 轉(zhuǎn)讓所得 ＝７００－（５００＋１００）＝１００萬元 納稅籌劃與財務運作 借：長期股權(quán)投資 負債 1200 累計折舊 200 貸：固定資產(chǎn) 1000 存貨 300 應交稅金 應交增值稅（銷項稅額） 350*17%= 其他資產(chǎn) 400 納稅籌劃與財務運作 開發(fā) 環(huán)節(jié) 方案 A 8 C 售價 (每平方米 ) 地價 300 300 300 開發(fā)成本 500 500 . 500 開發(fā)費用 40 40 40 利息支出 90 90 90 營業(yè)稅金及附加 77 88 其他扣除項目 160 160 160 允許扣除金額合計 1167 1178 增值率 應交土地增值稅 O 利潤 233 案例 1： 某房地產(chǎn)公司開發(fā)完成一普通住宅項目 , 銷售面積 10000 平方米 , 公司領(lǐng)導在確定商品房銷售價格時 , 未能達成一致意見 , 但備選方案確定為 A 、 B 、 C 三種 , 具體方案如下 :( 單位 : 萬元 ) 納稅籌劃與財務運作 案例分析 2 例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅。 ?計稅工資方式： 工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實扣除方式；定額計稅工資方式。 傭金支出 稅前扣除條件：有真實合法憑證；支付對象必須是獨立的有權(quán)從事中介機構(gòu)服務的納稅人或個人；支付個人的傭金一般不超過服務金額的５％。 通過計算比較選擇可扣除金額多的方案。 納稅籌劃與財務運作 平均支付避稅案例分析 例如：某企業(yè)應支付總經(jīng)理 30萬元人民幣的年薪企，企業(yè)確定了兩種薪金支付辦法，第一種方法是月薪 ，其余 12 萬元 在年度終了以獎金的形式發(fā)放；第二種方法是月薪 ，年終沒有獎金。 納稅籌劃與財務運作 ? 稅務代理機構(gòu)的資質(zhì) ? 稅務代理機構(gòu)的背景（規(guī)模 /品牌 /關(guān)系） ? 稅務代理機構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗 ? 稅務代理人的專業(yè)水平 ? 代理范圍、程度和收費標準 ? 代理合同是否規(guī)范 稅務代理機構(gòu)的選擇 稅務 代理 納稅籌劃與財務運作 ? 不要求稅務代理提供違反稅法的咨詢服務 ? 向稅務代理人提供真實的經(jīng)營情況和財會資料 ? 如實回答稅務代理人的問詢，并配合其開展工作 ? 借助稅務代理發(fā)現(xiàn)納稅風險，健全納稅管理制度 ? 借助稅務代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯 ? 借助稅務代理進行稅收籌劃，降低納稅成本 － 爭取稅收優(yōu)惠政策 －節(jié)稅方案設計 ? 借助稅務代理協(xié)調(diào)稅收爭議 稅務代理選擇應注意的問題 納稅籌劃與財務運作 納稅風險分析表 因素 狀況 概率 嚴重性 措施 觀念及策略 少交稅，盲目避稅 高 嚴重 培訓、明確法律責任 納稅組織 財務代管 中 一般 選聘稅務經(jīng)驗豐富的人員 與稅務溝通 沒有 高 嚴重 盡快溝通 專家支持 沒有 中 一般 聘稅務顧問 納稅計算 審閱測算結(jié)果：少交稅、虛開發(fā)票 高 刑事責任、處５倍罰金 糾正并補稅；上報稅務機關(guān) 說明 結(jié)論：本公司納存在很大的法律風險，建議：盡快糾正、上報、補稅，并建立相應的納稅管理制度。中國人對ＣＦＯ的認識很混亂，通常把它簡單地理解為“總會計師”。 財務監(jiān)控型：具有財務、審計背景，邏輯思維，控制、 判斷及協(xié)調(diào)能力 日常理財型：具有會計、財務背景，分析及綜合性思維，組織及協(xié)調(diào)能力 會計核算型：具有會計背景，分析性思維，操作能力 納稅籌劃與財務運作 決策 機制 ? 財務決策組織 董事會、ＣＥＯ 決策 經(jīng)理層－執(zhí)行 ＣＦＯ－參與／監(jiān)督／實施 ? 財務決策權(quán)限 集權(quán)與分權(quán)的確定，適度集權(quán)。 控制權(quán) 分析取得或放棄控制權(quán)的利弊。因為中國證券市場早年的上市公司絕大部分是國企改制和控股的，無法流通的國有股和法人股占６０％以上，這也為2023年和今年的國有股減持之爭和股市的動蕩埋下了巨大的隱患。 納稅籌劃與財務運作 傍 大 款 考慮因素 分 析 融入資本 拓寬融資渠道和方式，獲取大量資本 品牌效應 與巨人同行，品牌復制效應 經(jīng)營運作 產(chǎn)品、模式、渠道、運作能力等 管理體系 管理體制、制度、團隊等 行業(yè)進入 行業(yè)經(jīng)驗、政策障礙等 區(qū)域擴張 沖破地區(qū)壁壘，進行區(qū)域滲透 技術(shù)障礙 快速獲取新技術(shù)，贏得競爭時間 戰(zhàn)略性股東的引入 納稅籌劃與財務運作 兼并方：香港華潤創(chuàng)業(yè) 主要經(jīng)營物業(yè)投資、貨倉儲運、冷藏、策略性投資；上市公司背景；股票市值 84億港幣。大公司與巨頭建立聯(lián)盟。而從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律看，人均GDP1000美元到 3000美元，是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的步伐加快，由無序競爭向大企業(yè)大集團占領(lǐng)瓜分市場轉(zhuǎn)變，企業(yè)整合重組的趨勢是企業(yè)的規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化。這種現(xiàn)狀與其支柱產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展的內(nèi)在要求不相適應，與許多國家和地區(qū)的經(jīng)驗和規(guī)律相差甚遠，嚴重制約了房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。港資地產(chǎn)巨頭上海置業(yè)正與內(nèi)地地產(chǎn)商展開有關(guān)收購的初步洽談。從當前的現(xiàn)實看，明年還很難有企業(yè)做得到，但明里暗里朝這個目標努力的企業(yè)有幾家。 （ Rm－ RF） =8％＋ 5％ =％。 以企業(yè)甲的加權(quán)平均資。 （ 1－ T） =9％ (1－ ）＝ ％。預測期后的每年稅后利潤與第五年相等，且每年需追加的固定資本投資與流動資本投資之和與每年折舊之差均為 ，即企業(yè)乙在預測期后的現(xiàn)金凈流量為一個常量， g=0。未來 12年內(nèi)，并購方式將成為外資地產(chǎn)巨頭介入內(nèi)地樓市的重要渠道。從 121文件到建行的通知，到國務院的 18號令，一直到北京市政府的 4號令，政府在政策上加快了對房地產(chǎn)的規(guī)范化管理。明確提出： 支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團 。 如湘火炬、青島啤酒、普華永道、海航、科龍等。 并購動機：業(yè)務快速擴張，融資受到制約。 借殼上市一般都選擇協(xié)議轉(zhuǎn)讓，特別是國有股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，一是收購價格和成本低， 轉(zhuǎn)讓基準是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率； 二是國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出 ； 三是有暗箱操作的可能和空間。 融資 決策 納稅籌劃與財務運作 上市 融資 上市條件 具體內(nèi)容 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 所屬資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策 發(fā)行要求 經(jīng)國務院證券管理部門批準向社會公開發(fā)行 股本總額 股本總額不少于人民幣５０００萬元 盈利情況 開業(yè)時間在三年以上，最近３年連續(xù)盈利 股東數(shù)量 擁有股票面值人民幣１００元以上的股東不少于１０００人，向社會公眾發(fā)行的股份占２５％以上，股本總額４億元以上的，占１５％以上 違法情況 在最近三年內(nèi)無重大違法行為，財務報告無虛假記載 企業(yè)上市融資條件 納稅籌劃與財務運作 重組模式 說明 原整體續(xù)存 將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增資擴股 并列分解 將原有企業(yè)進行橫向的一分為二分解上市（剝離上市） 串聯(lián)分解 將原有企業(yè)進行縱向向的一分為二分解上市（分解為母子公司） 合并整體 先合并（內(nèi)部和外部）后上市 買殼上市 通過購買上市公司的股權(quán)并實現(xiàn)控股后，達到間接上市的目的 企業(yè)上市前重組方式 納稅籌劃與財務運作 財務問題 說明 資產(chǎn)評估 評估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳 審計 審計程序，調(diào)整帳項 盈利預測 根據(jù)企業(yè)正常發(fā)展速度和盈利水平預測；采用趨勢分析法、因素分析法和投資回報法預測 招股說明書 說明募集資金用途、股利分配政策、股本情況、經(jīng)營業(yè)績、各種債務、主要固定資產(chǎn)等 境外上市 進行境內(nèi)外會計核算差異的調(diào)整 企業(yè)上市財務問題 納稅籌劃與財務運作 所謂殼， 即上市交易的資格，也是在公開的證券市場具有可持續(xù)融資的功能。 市場調(diào)查 市場需求分析、行業(yè)分析、競爭對手分析。但ＣＦＯ屬于大財務概念，除了進行會計核算，還參與融資、制定預算和監(jiān)督等各項經(jīng)濟活動。 納稅籌劃與財務運作 中國的總會計師制度， 是學習前蘇聯(lián)經(jīng)驗，在“一長三師”（廠長、總工程師、總經(jīng)濟師和總會計師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的；“總會計師”既要對國家負責又要對廠長（經(jīng)理）負責。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有 5000元福利和職務消費（如交通費、誤餐、培訓、技術(shù)資料費、專用公用汽車等）。按以上扣除比例規(guī)定 , 其可扣除的業(yè)務招待費為 27 萬元 , 業(yè)務招待費超支額為 13 萬元 : 廣告費超支額為 20 萬元 , 業(yè)務宣傳費超支額為 10萬元。 其 他 工資總額、職工福利費、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。 ?三項費用扣除： 職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費分別按照計稅工資總額的１４％、２％、１．５％計算扣除。 納稅籌劃與財務運作 案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬平方米 , 在允許扣除項目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A 、 B 兩種價格 。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價值 1000萬元，甲、乙各分得 500萬元的房屋。 納稅籌劃與財務運作 案例