【正文】 企業(yè)甲稅前債務(wù)利率為 9％，所得稅率為 40％，所以企業(yè)甲的稅后債務(wù)資本成本 Kb為： K此前，在“上海之春”房產(chǎn)交易會(huì)上，也有外資地產(chǎn)商表達(dá)了對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)公司收購、合作等意愿。 從政策上， 2023年國務(wù)院發(fā)布的 18號(hào)文件確立了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。 并購動(dòng)機(jī)：大陸房地產(chǎn)獲利機(jī)會(huì) 被兼并方：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn) 主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、物業(yè)經(jīng)營；股份構(gòu)成：法人股、職工股、外資股；注冊資本 78125萬元。放棄控制權(quán)可能導(dǎo)致利潤分流、原有股東利益受到傷害、影響長遠(yuǎn)發(fā)展等等。 “就在企業(yè)中的作用而言，ＣＦＯ很大程度上等于總會(huì)計(jì)師。 第一種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =2465（元） 年終獎(jiǎng)應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =38625（元） 全年稅后凈收入 ＝ 231795（元） 第二種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 ＝ 4675（元） 全年稅后凈收入 ＝ 243900（元） 個(gè)人 所得 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 利用福利和職務(wù)消費(fèi)合理避稅案例分析 例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為 2萬元。 保險(xiǎn)費(fèi) 可以稅前扣除商品保險(xiǎn)費(fèi)。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營業(yè)稅稅款。 A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%=。 退稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。 直接減少納稅額 按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。 含義 比較 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 企業(yè)偷稅案例 案例一： 某公司通過開具“小頭大尾”的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。值得提醒的是， BVI公司的法定資本一般為 5萬美元以上。對(duì)銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金無疑是條好途徑。第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴(yán)重，因此，防范金融風(fēng)險(xiǎn)非常重要 。 ，減少征管漏洞。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)作 王景江 中國注冊會(huì)計(jì)師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理 北京同道興會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人 中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)客座教授 國家會(huì)計(jì)學(xué)院客座教授 世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員 新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授 中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授 首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問 中國注冊會(huì)計(jì)師 王 景 江 教授 EMAL: 手機(jī)： 13501122469 著名財(cái)稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國注冊會(huì)計(jì)師 .北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問，北京同道會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)顧問 . 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事，中國企業(yè)發(fā)展研究中心、中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)、國家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國家會(huì)計(jì)學(xué)院、中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對(duì)外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點(diǎn)通、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級(jí)培訓(xùn)師和高級(jí)顧問，十幾家大型企業(yè)常年高級(jí)財(cái)稅顧問 . 曾任國際永道會(huì)計(jì)公司高級(jí)咨詢顧問，普華永道、安達(dá)信、德勤國際會(huì)計(jì)公司客座教授，北京注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)客座教授和考試委員會(huì)委員，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)管理咨詢經(jīng)理 . 為中國幾十家大中型企業(yè)提供財(cái)稅和管理咨詢 ,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù) ,在全國數(shù)百場高級(jí)財(cái)稅研討會(huì)上演講 ,全國大型企業(yè)總會(huì)計(jì)師培訓(xùn)班主講嘉賓 ,全國 CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。 營業(yè)稅 （如交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）； 2. 個(gè)別稅目稅率可能調(diào)低。第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤率行業(yè) 。對(duì)投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。一般而言，在提交全部資料后， 7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。 案例二： 某公司通過做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。 如企業(yè)享受 “兩免三減半 ”的稅收優(yōu)惠政策。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下： 資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價(jià)８５０萬元；存貨３００萬元，公允價(jià)３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬平方米 , 在允許扣除項(xiàng)目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A 、 B 兩種價(jià)格 。 其 他 工資總額、職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有 5000元福利和職務(wù)消費(fèi)（如交通費(fèi)、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費(fèi)、專用公用汽車等）。但ＣＦＯ屬于大財(cái)務(wù)概念，除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 融資 決策 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 上市 融資 上市條件 具體內(nèi)容 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 所屬資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策 發(fā)行要求 經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)向社會(huì)公開發(fā)行 股本總額 股本總額不少于人民幣５０００萬元 盈利情況 開業(yè)時(shí)間在三年以上，最近３年連續(xù)盈利 股東數(shù)量 擁有股票面值人民幣１００元以上的股東不少于１０００人，向社會(huì)公眾發(fā)行的股份占２５％以上，股本總額４億元以上的，占１５％以上 違法情況 在最近三年內(nèi)無重大違法行為，財(cái)務(wù)報(bào)告無虛假記載 企業(yè)上市融資條件 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 重組模式 說明 原整體續(xù)存 將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增資擴(kuò)股 并列分解 將原有企業(yè)進(jìn)行橫向的一分為二分解上市（剝離上市） 串聯(lián)分解 將原有企業(yè)進(jìn)行縱向向的一分為二分解上市（分解為母子公司） 合并整體 先合并（內(nèi)部和外部）后上市 買殼上市 通過購買上市公司的股權(quán)并實(shí)現(xiàn)控股后，達(dá)到間接上市的目的 企業(yè)上市前重組方式 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 財(cái)務(wù)問題 說明 資產(chǎn)評(píng)估 評(píng)估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳 審計(jì) 審計(jì)程序，調(diào)整帳項(xiàng) 盈利預(yù)測 根據(jù)企業(yè)正常發(fā)展速度和盈利水平預(yù)測；采用趨勢分析法、因素分析法和投資回報(bào)法預(yù)測 招股說明書 說明募集資金用途、股利分配政策、股本情況、經(jīng)營業(yè)績、各種債務(wù)、主要固定資產(chǎn)等 境外上市 進(jìn)行境內(nèi)外會(huì)計(jì)核算差異的調(diào)整 企業(yè)上市財(cái)務(wù)問題 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 所謂殼， 即上市交易的資格，也是在公開的證券市場具有可持續(xù)融資的功能。 并購動(dòng)機(jī)：業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，融資受到制約。明確提出： 支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán) 。未來 12年內(nèi)，并購方式將成為外資地產(chǎn)巨頭介入內(nèi)地樓市的重要渠道。 （ 1－ T） =9％ (1－ ）＝ ％。 （ Rm－ RF） =8％＋ 5％ =％。港資地產(chǎn)巨頭上海置業(yè)正與內(nèi)地地產(chǎn)商展開有關(guān)收購的初步洽談。而從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律看，人均GDP1000美元到 3000美元，是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的步伐加快，由無序競爭向大企業(yè)大集團(tuán)占領(lǐng)瓜分市場轉(zhuǎn)變，企業(yè)整合重組的趨勢是企業(yè)的規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 傍 大 款 考慮因素 分 析 融入資本 拓寬融資渠道和方式，獲取大量資本 品牌效應(yīng) 與巨人同行，品牌復(fù)制效應(yīng) 經(jīng)營運(yùn)作 產(chǎn)品、模式、渠道、運(yùn)作能力等 管理體系 管理體制、制度、團(tuán)隊(duì)等 行業(yè)進(jìn)入 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、政策障礙等 區(qū)域擴(kuò)張 沖破地區(qū)壁壘，進(jìn)行區(qū)域滲透 技術(shù)障礙 快速獲取新技術(shù)，贏得競爭時(shí)間 戰(zhàn)略性股東的引入 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 兼并方：香港華潤創(chuàng)業(yè) 主要經(jīng)營物業(yè)投資、貨倉儲(chǔ)運(yùn)、冷藏、策略性投資；上市公司背景；股票市值 84億港幣。 控制權(quán) 分析取得或放棄控制權(quán)的利弊。中國人對(duì)ＣＦＯ的認(rèn)識(shí)很混亂，通常把它簡單地理解為“總會(huì)計(jì)師”。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 平均支付避稅案例分析 例如：某企業(yè)應(yīng)支付總經(jīng)理 30萬元人民幣的年薪企，企業(yè)確定了兩種薪金支付辦法，第一種方法是月薪 ，其余 12 萬元 在年度終了以獎(jiǎng)金的形式發(fā)放；第二種方法是月薪 ，年終沒有獎(jiǎng)金。 傭金支出 稅前扣除條件：有真實(shí)合法憑證；支付對(duì)象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的納稅人或個(gè)人；支付個(gè)人的傭金一般不超過服務(wù)金額的５％。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征收營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再彌補(bǔ)。如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費(fèi)用攤銷期。 如在合法的范圍內(nèi)，減少營業(yè)額的計(jì)稅基數(shù)，或增加應(yīng)稅所得的扣除數(shù)等等。 稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。如在英屬維爾京群島（ BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對(duì)比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。 在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對(duì)象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。 提高企業(yè)核心競爭力 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) 首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負(fù)債率過高 。 大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運(yùn)輸納入增值稅范圍。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對(duì)策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 產(chǎn)業(yè) 政策 國務(wù)院 18號(hào)文件精神 肯定房地產(chǎn)行業(yè)： 國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。 消費(fèi)稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費(fèi)品納入消費(fèi)稅征稅范圍，同時(shí)取消對(duì)輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費(fèi)稅。第四，房屋空置率開始上升，二手房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房 。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進(jìn)。 BVI公司設(shè)立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，通過境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)融資目的。 案例三： 某公司通過其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。 減少重復(fù)課稅 盡量避免重復(fù)征稅。 扣除法 在法律允許的范圍內(nèi)，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。 整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定： 應(yīng)在交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 負(fù)債總額１２００萬元。 A. 每平方米售價(jià)為 1400 元時(shí) , 增值率為 %, 增值率未超過扣除項(xiàng)目金額 20%, 兔征土地增值稅 , 可獲得 233 萬元的利潤 :B. 每平方米售價(jià)為 1500 元時(shí) , 增值率為 2848 %, 增值率超過允許扣除項(xiàng)目金額 20%, 但不超過 50%, 應(yīng)繳土地增值稅 萬元 , 可獲得 。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例： A公司 2023年支出廣告費(fèi) 200萬元、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)15萬元，該公司 2023年 — 2023年?duì)I業(yè)收入分別為 2023萬、3000萬、 2500萬。 第一種方式： 每月應(yīng)納稅額＝（ 20230－ 1000）＊ 25％－ 1375＝ 3375元 第二種方式： 每月應(yīng)納稅額＝（ 15000－ 1000）＊ 20％－ 375＝ 2425元 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例： 中信達(dá)公司在設(shè)計(jì)薪酬方案時(shí)，確定總經(jīng)理稅前年薪為１００萬元，具體支付形式有三種方案： 方案 一 方案二 方案三 工資獎(jiǎng)金 ５０ ６０ ８０ 津貼補(bǔ)貼 １ １ １ 其他待遇 ２