【正文】 ? 五、本科目期末應(yīng)無(wú)余額。 項(xiàng)目施工建設(shè) 三、土地征用及拆遷補(bǔ)償 ? 主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、 土地閑置費(fèi) 、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償支出、 安置及動(dòng)遷支出、 回遷房建造支出 、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 ? 2) 有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)； ? 3）有自己的名稱、章程、組織機(jī)構(gòu)和 場(chǎng)所； ? 4）能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。 ? 取得出租土地使用權(quán) 取得土地 使用權(quán) ?四、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析 ?印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ?契稅：財(cái)稅 【 2023】 82 ?土地使用稅 :財(cái)稅 【 2023】 12財(cái)稅【 2023】 18財(cái)稅 【 2023】 128 ?承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收的問(wèn)題 取得土地使用權(quán) ?五、不同方式取得土地比較分析及籌劃 ?購(gòu)買出讓（招拍掛）土地使用權(quán) ?購(gòu)買轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ?購(gòu)買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù) % ?投資轉(zhuǎn)讓股權(quán)的操作 （全資和非全資） ?合并公司方式 ?分立公司方式 （可以有三種具體操作） ?租賃方式 ? 注意事項(xiàng)： 國(guó)稅函【 2023】 687； 2023年 27號(hào)公告、國(guó)稅發(fā)【 2023】 50、國(guó)稅發(fā)【 2023】 126； 2023年 13號(hào) \51號(hào)公告 取得土地使用權(quán) ?六、拆遷方式取得土地使用權(quán) ? 法規(guī) 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 ? 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 ? 拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ? 拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人） ? 1）貨幣補(bǔ)償 ? 2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ? 財(cái)稅 【 2023】 82 取得土地使用權(quán) ? 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平米，市場(chǎng)售價(jià) 8000元，土地成本 2億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本 8000萬(wàn)元，總可售面積 8萬(wàn)平米。 ? 二、企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資”、 “應(yīng)付福利費(fèi)”、 “累計(jì)折舊”、“周轉(zhuǎn)房”等科目。 ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）會(huì)計(jì)、所得稅、土增稅口徑差別 ? 2）利息費(fèi)用所得稅要求直接成本法或預(yù)算造價(jià)法 ? 3）項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) ? 4）土地增值稅 項(xiàng)目施工 建設(shè) 九、其他有關(guān)注意事項(xiàng) ?權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ?發(fā)票問(wèn)題 ?分配方法及原則 ?施工過(guò)程中的資產(chǎn)損失：土地、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品報(bào)廢或毀損： 2023年 25號(hào)公告 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式 ?代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。 ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）從土增稅的角度考慮 ? 2）取得土地的狀態(tài)對(duì)此支出的影響 ? 3）有關(guān)合同簽訂注意問(wèn)題，國(guó)稅發(fā) [2023]2 ? 4)在所得稅上分?jǐn)偡椒](méi)有明確，可以用建筑面積 項(xiàng)目施工 建設(shè) 五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問(wèn)題： ? 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、 通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費(fèi)。 ? 一人有限責(zé)任公司： 5864條 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ? 二、《城市房地產(chǎn)管理法》 有關(guān)規(guī)定 ? 29條，五個(gè)條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案 ? 1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； ? 2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； ? 3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本： ? 4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員： ? 5）其他 ? 6）符合公司法有關(guān)規(guī)定