【正文】 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)作 王景江 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理 北京同道興會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人 中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)客座教授 國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院客座教授 世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員 新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授 中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授 首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問(wèn) 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 王 景 江 教授 EMAL: 手機(jī)： 13501122469 著名財(cái)稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 .北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問(wèn)，北京同道會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)顧問(wèn) . 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事，中國(guó)企業(yè)發(fā)展研究中心、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對(duì)外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點(diǎn)通、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠(chéng)信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級(jí)培訓(xùn)師和高級(jí)顧問(wèn)，十幾家大型企業(yè)常年高級(jí)財(cái)稅顧問(wèn) . 曾任國(guó)際永道會(huì)計(jì)公司高級(jí)咨詢顧問(wèn)，普華永道、安達(dá)信、德勤國(guó)際會(huì)計(jì)公司客座教授，北京注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)客座教授和考試委員會(huì)委員，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)管理咨詢經(jīng)理 . 為中國(guó)幾十家大中型企業(yè)提供財(cái)稅和管理咨詢 ,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù) ,在全國(guó)數(shù)百場(chǎng)高級(jí)財(cái)稅研討會(huì)上演講 ,全國(guó)大型企業(yè)總會(huì)計(jì)師培訓(xùn)班主講嘉賓 ,全國(guó) CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 產(chǎn)業(yè) 政策 國(guó)務(wù)院 18號(hào)文件精神 肯定房地產(chǎn)行業(yè)： 國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢(shì)。 18號(hào)文件核心內(nèi)容： 提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想： 國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場(chǎng)化、需求導(dǎo)向、深化改革。 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。 改革住房制度、健全市場(chǎng)體系：推進(jìn) 公房出售、完善住房補(bǔ)貼、搞活二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)： 歸集和發(fā)放、個(gè)人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)： 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、優(yōu)先落實(shí)國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)的項(xiàng)目、土地市場(chǎng)的規(guī)劃和審批。 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序： 市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)信息和預(yù)警、市場(chǎng)秩序。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 央行 121號(hào)文件精神 央行 121號(hào)文件的出臺(tái)有兩個(gè)目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn) 。二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過(guò)熱現(xiàn)象。 央行 121號(hào)文件核心內(nèi)容是： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款 ，其 自有資金 (指所有者權(quán)益 )應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款 ， 嚴(yán)禁跨地區(qū)使用 ；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于 繳 土地出讓金 的貸款 ； 對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款 ，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70%， 貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2年； 承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè) 只能將獲得的 流動(dòng)資金貸款 用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 對(duì)于個(gè)人房貸 ： 商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò) 60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購(gòu)買第二套以上 (含第二套 )住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 金融 政策 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 稅收 政策 稅種 稅改動(dòng)態(tài)和趨勢(shì) 增值稅 ，徹底解決重復(fù)征稅的問(wèn)題。近期可考慮解決機(jī)器設(shè)備的扣稅問(wèn)題。 大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運(yùn)輸納入增值稅范圍。 ，減少征管漏洞。 營(yíng)業(yè)稅 （如交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）； 2. 個(gè)別稅目稅率可能調(diào)低。 消費(fèi)稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費(fèi)品納入消費(fèi)稅征稅范圍，同時(shí)取消對(duì)輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費(fèi)稅。 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購(gòu)置稅并入消費(fèi)稅。 關(guān)稅 逐步降低進(jìn)口關(guān)稅。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 稅種 稅改動(dòng)態(tài)和趨勢(shì) 企業(yè)所得稅 1. 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實(shí)現(xiàn)從過(guò)去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴(yán)格控制財(cái)政性、個(gè)案性政策的減免措施。 業(yè)發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因?yàn)橹行∑髽I(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無(wú)必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標(biāo)，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)確定適用低稅率的中小企業(yè)。 業(yè)所得稅法中應(yīng)細(xì)化對(duì)跨國(guó)納稅人的轉(zhuǎn)讓定價(jià)和國(guó)際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競(jìng)爭(zhēng)。 個(gè)人所得稅 ； 范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個(gè)人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍； ； 率和減少級(jí)距，宜實(shí)行 5級(jí)或 6級(jí)超額累進(jìn)稅率，加大對(duì)高收入者的調(diào)控力度； 。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 會(huì)計(jì) 法規(guī) 政策 主要內(nèi)容 會(huì) 計(jì) 法 ? 會(huì) 計(jì) 工 作 的 基 本 法 規(guī) ? 強(qiáng) 調(diào) 單 位 負(fù) 責(zé) 人 的 法 律 責(zé) 任 ? 健 全 內(nèi) 部 控 制 制 度 會(huì) 計(jì) 準(zhǔn) 則 ? 會(huì) 計(jì) 核 算 的 依 據(jù) 和 基 本 規(guī) 范 ? 與 國(guó) 際 慣 例 接 軌 ? 基 本 準(zhǔn) 則、 基 本 業(yè) 務(wù) 準(zhǔn) 則、 特 殊 業(yè) 務(wù) 或 特 殊 行 業(yè) 準(zhǔn) 則 會(huì) 計(jì) 制 度 ? 會(huì) 計(jì) 核 算 的 具 體規(guī) 范 和 操 作 指 南 ? 統(tǒng) 一 各 行 業(yè) 會(huì) 計(jì) 制 度 ? 穩(wěn) 健 、 恰 當(dāng)、 充 分 披 露 會(huì) 計(jì) 信 息 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 行業(yè) 問(wèn)題分析 房地產(chǎn)業(yè) ? 規(guī)模小、市場(chǎng)占有率低房地產(chǎn)公司多。 ? 供求結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴(yán)重。 ? 經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題：購(gòu)買對(duì)象、住房標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房目的、優(yōu)惠政策等問(wèn)題。 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實(shí)問(wèn)題 ? 住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡問(wèn)題 ? 住房公積金籌集和使用問(wèn)題 ? 地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題 ? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問(wèn)題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、合同欺詐、中介混亂等 建筑業(yè) ? 經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一 ? 粗放式經(jīng)營(yíng)：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 合同欺詐、工程行賄等 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 競(jìng) 爭(zhēng) 要 素 分 析 全 球 地 位 進(jìn) 入 世 界 ５ ０ ０ 強(qiáng) 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 的 企 業(yè)， 如 美 國(guó) 有 １ ７ ９ 家。 核 心 競(jìng) 爭(zhēng) 力 衡 量 企 業(yè) 競(jìng) 爭(zhēng) 力 的 標(biāo) 準(zhǔn)： 資 源 的價(jià) 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產(chǎn)、 知 識(shí)、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等） 商 業(yè) 模 式 電 子 商 務(wù) 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關(guān) 系） 大 規(guī) 模 定 制 個(gè) 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產(chǎn)、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應(yīng) 鏈、 虛 擬 經(jīng) 營(yíng)、 信 息 共 享、 服 務(wù) 重 要 性 兼 并 和 收 購(gòu) 橫 向 和 縱 向 擴(kuò) 張， 高 速 發(fā) 展 價(jià) 值 管 理 以 股 東 價(jià) 值 最 大 化 為 目 標(biāo)， 兼 顧 相 關(guān) 者 利 益 學(xué) 習(xí) 型 組 織 企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學(xué) 習(xí) 能 力， 通 過(guò) 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學(xué) 習(xí) 與 工 作 系 統(tǒng) 結(jié) 合 起 來(lái)， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應(yīng) 能 力 的 企 業(yè) 組 織。 提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 行業(yè) 問(wèn)題分析 房地產(chǎn)業(yè) 首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過(guò)低，負(fù)債率過(guò)高 。第二，以騙貸為目的的假按揭問(wèn)題嚴(yán)重，因此，防范金融風(fēng)險(xiǎn)非常重要 。第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤(rùn)率行業(yè) 。第四，房屋空置率開始上升，二手房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房 。第五，無(wú)法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時(shí)也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布《 2023年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，公布了2023年 11月，中國(guó)人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款 20901筆，金額 1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3654筆，金額，個(gè)人住房貸款 12158筆，金額 ，個(gè)人商業(yè)用房貸款 5089筆，金額 。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的 %和 %。 建筑業(yè) ? 融資渠道單一、資金規(guī)模小 ? 資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多 ? 工程欠款問(wèn)題 ? 挪用流動(dòng)資金貸款 資金 運(yùn)作 問(wèn)題 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 （一）房地產(chǎn)信托。 兩年來(lái)，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元。在信托市場(chǎng)中，房地產(chǎn)信托成為主流。就目前的走勢(shì)及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展的時(shí)期。作為一種長(zhǎng)線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個(gè)穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到雙贏的局面。 （二）房地產(chǎn)基金。 在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對(duì)象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。對(duì)銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金無(wú)疑是條好途徑。對(duì)投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進(jìn)。 （三）“買殼”上市。 根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲(chǔ)備、開發(fā)業(yè)績(jī)等方面的限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。為此，很多房地產(chǎn)公司通過(guò)與信托公司、投資公司合作，通過(guò)“買殼”的方式走間接上市的道路，以便通過(guò)增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了上市融資的目的。 拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 （四）房貸證券化。 早在上世紀(jì) 70年代，美國(guó)開始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對(duì)外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過(guò)證券公司公開上市及流通。英國(guó)也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。從理論上說(shuō)，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為“表內(nèi)融資方式”，即金融機(jī)構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。另一種是“表外融資方式”，即銀行將住房抵押貸款“打包”出售給具有相當(dāng)實(shí)力與資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用升級(jí)，通過(guò)證券公司發(fā)行上市。房貸證券化在我國(guó)已正式“試水”。 （五）境外融資。 房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營(yíng)企業(yè)，通過(guò)在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。如在英屬維爾京群島（ BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對(duì)比較簡(jiǎn)單，而且成本低廉，一般通過(guò)委托國(guó)內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。值得提醒的是， BVI公司的法定資本一般為 5萬(wàn)美元以上。一般而言，在提交全部資料后， 7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。 BVI公司設(shè)立后，可通過(guò)境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)融資目的。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 盈利 模式 問(wèn)題