【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃今天我們課程敏感性、前瞻性都很強，施展性也是比較強的，大家知道現(xiàn)在房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)，被社會公眾關(guān)注的頻率是非常高的，最突出的一點就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，最近中央對房地產(chǎn)市場的管理逐步地在趨于規(guī)范和嚴格，對于房地產(chǎn)的稅收逐步地加強管理，提出了一系列的整管意見，從2002年開始，房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務(wù)總局以及他所領(lǐng)導(dǎo)下的全國國地稅系統(tǒng)列為專項稽查的行業(yè)。同志們可能不太清楚什么叫專項稽查，專項稽查它要求的覆蓋面是百分之百，不像我們平常抽查日?；槠髽I(yè)，它的覆蓋面達到10％就可以。那么我們房地產(chǎn)企業(yè)列入專項稽查以后，覆蓋面是百分之百，就是凡是你在地稅系統(tǒng)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都要接受稅務(wù)檢查。從2002年開始，2002002004年，包括今年2005年，連續(xù)四年房地產(chǎn)企業(yè)都列為重點稽查企業(yè)實屬罕見，特別是2005年，2005年房地產(chǎn)列為全國專項稽查行業(yè)，跟過去三年相比有一個質(zhì)的飛躍，這個質(zhì)的飛躍就在于今年我們房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的水平全面提高了，前幾年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查來流于表面。所謂流于表面就是看你的帳面，你帳面反映多少收入，反映多少開發(fā)成本，配套費用，就按照你的帳面來征你的稅，欠稅的就補交。今年不一樣了，今年不一樣的地方在哪里呢？跟房地產(chǎn)企業(yè)打交道多年以后，稅務(wù)部門自身也積累了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗和方法，毫無客氣地跟大家講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查，實際上是非常簡單的。房地產(chǎn)企業(yè)的會計的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)，我剛才講到的這兩句話，已經(jīng)形成全國地稅系統(tǒng)的共識。從收入角度他只需要到房屋土地管理局抽調(diào)你某一個項目的所有購房合同，以及抽調(diào)你這個合同所對應(yīng)的所有的契稅，拿那個契稅倒除一下契稅稅率，就得出你這個項目的交易全額，從而確定你的收入總額。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的與建筑公司簽的承包合同和你相關(guān)的管理費用加在一起，就是你這個項目的開發(fā)成本和費用，收減支就是你的利潤交所得稅和土地增值稅。 應(yīng)該說，稅務(wù)局他自己也積累了一套戰(zhàn)術(shù)方法。在這種戰(zhàn)術(shù)方法下，我們房地產(chǎn)企業(yè)今年紛紛地落馬，就我了解的情況，補稅不低于1000萬的現(xiàn)在比比皆是，可能在座的各位還沒有查到，因為查到今年10月30號為止，所以說房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風險是空前的。我現(xiàn)在身上代有五個案子，都是跟房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)系的。那么我們現(xiàn)在分析一下這些案件，我把這些問題可以歸納為兩類，一類是企業(yè)沒有做好納稅遵從工作，遵就是遵守的遵，從就是服從的從，這個工作沒有做好。對于房地產(chǎn)企業(yè)要交哪些稅，這些稅如何計算，在什么時間交，什么時間清算，一般來講不是很清楚，特別是不少開發(fā)企業(yè)的會計對收入什么時間結(jié)轉(zhuǎn)，成本什么時間結(jié)轉(zhuǎn)稀里糊涂，帳做得也是稀里糊涂。所以納稅遵從工作肯定做不好。我就是問大家你們知道房地產(chǎn)企業(yè)的收入應(yīng)該什么時間結(jié)轉(zhuǎn)，是收到業(yè)主的款項，還是等到房屋竣工后交付使用，還是等到開出稅務(wù)局的發(fā)票，你們覺得哪一個作為依據(jù)，還有一個是不是等業(yè)主把產(chǎn)權(quán)證辦下來以后來結(jié)轉(zhuǎn)你的開發(fā)收入，哪一位同志能告訴我？你賺的錢什么時候叫收入你都搞不清楚，你說稅收能搞清嗎，這是最基本的命題，你收到的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入，《稅法》對收入這個概念是最最基礎(chǔ)的一個概念，如果你賺的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入?yún)^(qū)別很大的，不叫收入就不能征你的所得稅，就不能征你的土地使用稅，哪同志可以告訴我，房地產(chǎn)企業(yè)究竟什么時候結(jié)轉(zhuǎn)收入？我坦率地告訴大家，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)系統(tǒng)，都不太清楚什么時候結(jié)轉(zhuǎn)收入，是全國，而不是某一個地區(qū)，有混亂到這個地步，稅務(wù)局他能不狠狠查你嗎。 收入的概念在《稅法》上，在《會計》上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時間在《會計》上和《稅法》上也是不同的，在《稅法》上營業(yè)稅的收入概念和所得稅的收入概念在結(jié)轉(zhuǎn)上也是不同的，這就需要我們把握住收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間以及收入本身這個概念，這是一類，就是納稅遵從工作沒有做好，說白了就是指各種經(jīng)濟交易事項完成后的納稅申報及其相關(guān)工作沒有做好。房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一納稅遵從工作，遵守的遵，服從的從，納稅遵從工作，如果是一個名詞解釋的話，所謂的納稅遵從就是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項，已經(jīng)完成后的納稅申報，以及與之相關(guān)的一系列的工作。它的特點是各種經(jīng)濟交易事項已經(jīng)完成，就是我們俗話講的“生米煮成熟飯了”想改也改不了，剩下就是要按照《稅法》老老實實去納稅，這是第一類工作。第二類工作，納稅籌劃也沒做好。什么叫納稅籌劃？籠統(tǒng)地講就是指企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項沒有完成，或者尚未發(fā)生的納稅準備工作。它的特點是企業(yè)的各種經(jīng)濟事項還沒有完成，完全可以來得及事先加以調(diào)整，事先加以改變，事先進行重新計劃安排，目的是盡可能地完善稅收風險，盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔。總體來講，一個房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實際上就是包括這兩個方面，二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同，但是又有著千絲萬縷的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開了納稅遵從，納稅籌劃就好比是建在沙灘上的房子，沒有基礎(chǔ)，容易坍塌。話又說回來，如果我們一個企業(yè)完全地停留在納稅遵從的狀態(tài)，又使我們企業(yè)的納稅工作變得相當?shù)乇粍?，因此又要根?jù)企業(yè)經(jīng)營活動的實際情況，要上升一個層次，根據(jù)《稅法》的要求進行適當?shù)卣{(diào)整、安排，以解決稅收負擔過重的問題。所以納稅策劃又是納稅遵從的深化和升華，是對《稅法》靈活地應(yīng)用。我在這里告訴大家，我們中國房地產(chǎn)企業(yè)納稅的情況，如果從我剛才講的兩個角度來說，我們大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作沒有做，根本沒有開展。納稅遵從工作做得也不夠好，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作是處于非常的自然的狀態(tài)，自然的原始的狀態(tài)，我們講就是（英文），就是非常自然的納稅狀態(tài)。也就是說《稅法》是怎么規(guī)定的他不會主動了解，他所了解的《稅法》就是他的辦事人員所了解的《稅法》，很自然，很純真，我們企業(yè)的納稅很自然，很純真，我用這個詞來形容可能大家接受不了，但是事實上就是這樣。如果到企業(yè)做稅收調(diào)查的話，你發(fā)現(xiàn)他根本就沒有專門稅收業(yè)務(wù)的學習時間，也沒有專門稅收納稅籌劃的時間，辦事人員壟斷了納稅大權(quán)，想交多少稅就交多少稅，當然我們老板也干預(yù)納稅，想讓他結(jié)轉(zhuǎn)多少就結(jié)轉(zhuǎn)多少，想讓它虧損就虧損，想讓它盈利就盈利，這種對稅收的雕琢、修飾、粉飾，都是以沒有做好納稅遵從工作為前提的。這是我給大家所將的房地產(chǎn)企業(yè)處理納稅事物分為兩大類，今天我給大家講第二類工作稅收籌劃工作，我心里很清楚，講第二個內(nèi)容就好比建在沙灘上那么困難，因為大多數(shù)的企業(yè)會計包括老板，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策實際上了解很少，如果你不了解中國的《稅法》和稅收政策，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的《稅法》和稅收政策，你又怎么可能下手去搞籌劃呢，所以我在講籌劃的時候，必然的要講到房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策和稅收法規(guī)。 那么在講義里面我給大家送了一份禮物，我把房地產(chǎn)企業(yè)到目前為止主要使用的稅收政策，都會編到講義當中，全國你找不到一本書，一本雜志來專門匯總房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，所以請大家珍惜它，這是凝結(jié)著我們工作結(jié)晶的東西。我再講一遍，在全國你找不到一本雜志，找不到一本書專門匯集房地產(chǎn)稅收政策，所以政策匯編都是各行各業(yè)匯在一起，你讀它的匯編很快就睡著了，為什么？因為很多的政策，比如說增值稅的政策跟你沒有關(guān)系，跟房地產(chǎn)企業(yè)確實沒有關(guān)系，但是在這里我匯編每一個政策都是和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著天然的聯(lián)系，因為這個政策就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的。因為時間關(guān)系，如果你們是財務(wù)我會專門給你們講一講政策制定的背景和它所指的特定的環(huán)節(jié)，我會像畫圖一樣把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營把它的立項、開發(fā)、銷售、利潤分配等環(huán)節(jié)我會專門細致給我們這些辦事人員講解，但是大家都是企業(yè)老總管理者，那么你們大可不必去操作具體的納稅事務(wù)，但是作為納稅籌劃這門課程，確實作為我們課程的基礎(chǔ)，也就是說學習這門課程，它實際上已經(jīng)了解中國的稅法以及稅收政策，作為這門課程入門的課程，我在這里跟大家講一下。同時學習這門課程，還需要我們了解起碼的會計知識，因為所有的納稅資料都來自于企業(yè)的會計資料以及跟會計資料形成有關(guān)的合同、章程、憑證有關(guān)，所以懂得記帳原理，懂得報表分析，對納稅籌劃也是大有幫助的。 第三個知識就是要了解國家相關(guān)的經(jīng)濟法律知識，比如說《公司法》、《金融法》、《工商注冊有關(guān)規(guī)定》、《銀行開戶有關(guān)規(guī)定》等等，這些對于我們企業(yè)做籌劃也是關(guān)聯(lián)度非常高的，因為任何的籌劃都是對企業(yè)經(jīng)營活動的調(diào)整，經(jīng)營活動的調(diào)整必然要觸及到其他門類的經(jīng)濟法律的監(jiān)督和管理，如果我們對其他的經(jīng)濟法律的監(jiān)督和管理不了解的話，很容易出現(xiàn)新的問題，稅收問題解決了，但是會出現(xiàn)新的問題，所以需要一個更加綜合的、宏觀的角度來解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的問題。第四個知識，就要了解房地產(chǎn)企業(yè)的綜合企業(yè)管理知識，這一點我們在座的基本上都具備，因為這個方面知識缺乏主要是會計人員缺乏，他不能夠站在更高的角度來了解企業(yè)的籌劃，實際上企業(yè)的籌劃是對企業(yè)具體經(jīng)營活動的一次徹底的調(diào)整，完全脫離了會計記帳，脫離了事后反映的傳統(tǒng)模式，請大家聽清楚我的措辭。 下面我給大家講第一個問題，我今天講解當中涉及到大量的真實的案例，希望大家從這些真實的案例當中找到經(jīng)驗，特別是作為他們這些企業(yè)的教訓(xùn)。第一個問題是房地產(chǎn)企業(yè)在當前形勢下，為什么要做好納稅籌劃工作？這是我要給大家講的第一個問題，請大家在講義中記下來，我在講義上給大家留了一個空白，希望大家做好記錄，我覺得這個空白遠遠不夠記的，因為這個內(nèi)容是我們解決WAY的問題，為什么要學習稅收籌劃。第一個原因，當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔普遍偏重，是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個主要的原因。稅收負擔偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)，也跟中國整體稅收制度安排有關(guān)。 首先我講一講與不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)這個原因，縱觀整個中國房地產(chǎn)稅制，實際上也稱不上中國房地產(chǎn)稅制，中國房地產(chǎn)稅制純粹是專業(yè)人員、教授得來的，如果跟財政部、稅務(wù)局這些人員打交道，你會發(fā)現(xiàn)他剛剛在開始立法的時候，根本就沒有把房地產(chǎn)行業(yè)作為一個專門的行業(yè)來立法，房地產(chǎn)稅收直到998年，房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的業(yè)態(tài)形成的時候，才逐步地發(fā)了一些文件，迄今為止發(fā)的文件都不足以有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，特別是我們從宏觀安排就出了大問題。我們把房地產(chǎn)的稅收過多地加在了開發(fā)階段，也就是我們所講的加在了一級市場上，而沒有加在二級市場和三級市場。一個群眾買到商品房以后，或者是一個企業(yè)買到寫字樓以后，他承擔的稅收要比房地產(chǎn)開發(fā)商承擔的稅收要輕得多，甚至就不交了。就好比學生高考一樣，高考的時候你都可憐他，他起早帶晚拼命地復(fù)習，可是考上大學以后你恨他，為什么？整天談戀愛，他也不學習了，這就是中國的教育體制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就沒事了，這一定好比我們房地產(chǎn)稅收一樣，我只要花一筆錢把房子買到手就可以了，買到手以后稅收就不用交了，也就是說我們房地產(chǎn)在存量階段和二手交易階段，它的稅收是很少，負擔是很輕的，但是在開發(fā)階段，他的稅收負擔卻很重的，重在哪里？同志們都是來自于開發(fā)環(huán)節(jié)的開發(fā)商，你們有切身體會的，一個房地產(chǎn)企業(yè)要過五道關(guān)才能叫完成了納稅義務(wù)，你過不了這五道關(guān)，你是不能拍胸脯說我這個企業(yè)稅都交，你別找我了，哪五道關(guān)我建議你們記一下。 第一道關(guān)營業(yè)稅關(guān)。營業(yè)稅關(guān)，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做的都很好，做得都很好里面當然有故事，最大的故事就是你要用稅務(wù)局的票，這有軟處，票一開就要交5％，一交易完就要交5％，這是雷打不動的，所以你交得也最勤快，因為你不交下個月票都領(lǐng)不到，房子賣出去，現(xiàn)在5％大家交都沒有什么怨言。為什么沒有什么怨言？說到底跟我們的行業(yè)利潤率過高有關(guān)系?，F(xiàn)在我們5％是不考慮你的利潤率的，你這個房子是100萬建造的，95萬賣出去照樣也交5％，它不考慮你的成本。但是這100萬成本的房子你賣200萬拿5％10萬塊錢交營業(yè)稅你也不在乎，所以這5％什么時候爆發(fā)出危機，就是整個行業(yè)的利潤率下降，這5％你會感覺到像英年拖稻草一樣，越拖越重，隨著行業(yè)的利潤率下降，5％的負擔越來越明顯。不過好在在以票控稅大的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在這個環(huán)節(jié)的工作做得都很漂亮，基本上一查樓房營業(yè)稅都交了，但也有偷逃現(xiàn)象。今天我會給大家舉大量真實稅務(wù)稽查的例子，都是真實的例子，我這里面有幾百個案例。 第二道關(guān)各種地方稅和各種地方附加。這種關(guān)稅收關(guān)應(yīng)該說之所以叫它是一道關(guān)，很大一部分原因就是這些稅跟企業(yè)的經(jīng)營的利潤，盈利能力沒有關(guān)聯(lián)。比方說印花稅，你的各類交易合同，產(chǎn)權(quán)證書，注冊資金都要依法交納印花稅，一個房地產(chǎn)企業(yè)注冊了5000萬，說句不好聽的話，你營業(yè)執(zhí)照還沒有拿到家5000萬。大家就問我這個企業(yè)將來賺不賺錢我心里都沒有底，所以印花稅就體現(xiàn)了它跟經(jīng)營成果沒有關(guān)聯(lián)的一面。再比方說房產(chǎn)稅，你一棟大樓放在那，不管你是用于出租還是用于自營，還是控制在那，只要這棟大樓成為你帳面上的固定資產(chǎn)，你就必須按年繳納房產(chǎn)稅，所以我們就出現(xiàn)有一些企業(yè)每年連房產(chǎn)稅都交不起的現(xiàn)象，他一棟樓，上億的一棟樓光房產(chǎn)稅就交幾百萬，這產(chǎn)稅跟整棟樓不產(chǎn)生關(guān)系，你就是不產(chǎn)生收入也得每年交給我100萬左右的房產(chǎn)稅，這個稅大家說交得不合理，地方稅就是這樣的特點，跟經(jīng)營利潤沒有關(guān)系，但是你每年就要交。再比如說土地增值稅，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)來講又是一座大山，雖然是地方稅，但是土地增值稅在目前來講負擔不輕，土地增值稅創(chuàng)下來當前中國稅率最高的記錄，它的稅率高達60％，增值額的60％將被國家征走，所以這個稅種又是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種主體之一，但是實質(zhì)上仍然是地方稅，還包括城建稅、教育費附加這些都屬于地方稅和附加。 第三道關(guān)就是企業(yè)所得稅關(guān)。企業(yè)所得稅我們現(xiàn)在的稅率是多少我想提問，33對不對，就意味著你房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤100萬元就要交多少錢的所得稅，多少萬？100萬的利潤要交多少所得稅？33萬。很多老板都這么認為實際上絕對不只，至少40萬。這就是中國一個滑稽的稅制，表面上給你33％，但是征你的時候至少是40萬。為什么？大家肯定問為什么，因為有很多費用稅務(wù)局不同意你在稅前列支，比如說工資超支。現(xiàn)在全國規(guī)定每人每月的工資是800塊錢，就是交所得稅的時候，你現(xiàn)在付800塊錢一個工人給你干活，沒人給你干活，比如說一個員工一個月你拿走5000塊錢，這個員工一個月就超支4200，一年就超支5萬塊，他多拿5萬塊，按照《稅法》規(guī)定多拿5萬塊，老板就要為他補交33％的所得稅，33％的企業(yè)所得稅，他個人還要交個人所得稅，企業(yè)的所得稅是多少？就是33％。這33％就是在你會計利潤